无锡联东总部商务园项目服务建议书.docx

1、无锡联东总部商务园项目服务建议书无锡联东总部商务园项目服务建议书 (2)致：联东集团无锡联东总部商务园项目服务建议书2011年04月08日Page 2Page 2? 首先感谢联东集团（以下或简称“贵司”） 对于华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司（以下简称“TCBL”或“我司”）的信任和支持，作为一间致力于为国内商业地产开发提供全程专业服务的港资服务企业，我司对于此次能够有机会与贵司合作进行无锡联东总部商务园项目的开发顾问服务工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的商业地产开发、运营经验，能够成功打造无锡地区的优秀商业项目。?本商业服务建议书是依据我司人员通过对于项目概况的初

2、步分析及综合评价，并在此基础上秉承TCBL“商业地产全方位服务”之理念所拟定。?本商业服务建议书所涉及之服务内容及报价为建议性方案，有效期限为本建议书发出日启计三个月内有效。有关服务内容及服务条款以经贵我双方一致认定并签署的合作协议为最终依据。前言Page 3Page 3一、项目简介二、项目可借鉴案例三、项目设想四、服务方案附件附件一：公司简介附件二：上海团队介绍总目录Page 4Page 4一、项目简介Page 5Page 5地理位置地理位置资料来源：业主方提供资料。本案本案Page 6Page 6地理位置地理位置资料来源：业主方提供资料。快 速 内环集中商业沿街商业配套商业Page 7Pa

3、ge 7项目介绍项目介绍资料来源：业主方提供资料。? 项目基础技术指标:? 项目位置? 项目地处北塘区政府旁 ，快速内环江海路高架北。商业区域位于北滨路和凤滨路交叉口西北地块。9.44%商业比率31.40%绿地率2.98平均容积率商业、住宅、办公用地性质1375705总建筑面积24.30%平均建筑密度待定商业面积461342总用地面积Page 8Page 8二、项目可借鉴案例一、无锡保利达广场二、无锡小娄巷历史文化街三、上海缤谷广场Page 9Page 9保利达广场案例分析-无锡保利达广场Page 10Page 10项目周边区域现状? 项目位于城市中心，是火车站与市最繁华中心的中间地带。? 周

4、边现有商业档次较低，形象差，人流不旺。书院弄一侧为居民区和满足生活娱乐需要的商业配套，业态丰富，定位中档。中山北路一侧主要为商务类物业以及酒店，裙房布置百货类商业，满足商务活动需求。第一百货保利达项目红豆广场（远东百货）喜来登酒店（英武百货）和平影院中山路中中山山路路解放北路解放北路解放北路书院弄书院弄书院弄图列现有商业在建商业永乐电器五星电器往北塘往往北北塘塘中山路中中山山路路解放北路解放北路解放北路中山路中中山山路路案例分析-无锡保利达广场Page 11Page 11案例分析-无锡保利达广场待规划建筑密度6.0容积率约67064.1总计40%绿地率约1285南部道路约1532北部道路约66

5、487号地约61626号地23777.25号地4655.14号地5573.93号地7638.92号地97921号地面积()地块运河1267345体量分析-建筑指标Page 12Page 12高端化大众化餐饮娱乐多元化恒隆广场购物为主无锡商业大厦百盛百货新世界百货远东百货现有商业图 例未来商业保利达广场保利达广场苏宁广场茂业百货（胜利门）英武百货八佰伴无锡交通枢纽项目保利广场案例分析-无锡保利达广场项目定位Page 13Page 13零售业态?国际二线品牌旗舰店、快速时尚品牌旗舰店?精品服饰专卖店、精品/时尚配饰(钟表、珠宝、化妆品、皮具等)、休闲服饰、运动服饰?儿童零售、特色零售、数码电器、家

6、居生活、Lifestyle生活用品店钟表钟表国际二线品牌旗舰店快速时尚品牌旗舰店数码电器Lifestyle生活用品店家居生活儿童零售休闲食品案例分析-无锡保利达广场Page 14Page 14餐饮业态?轻便餐饮、休闲餐饮、特色餐饮、大型餐饮、美食广场轻便餐饮休闲餐饮大型餐饮特色餐饮美食广场案例分析-无锡保利达广场Page 15Page 15娱乐业态?电影院、KTV?溜冰场?儿童娱乐电影院 溜冰场儿童娱乐KTV案例分析-无锡保利达广场Page 16Page 16服务业态?精品超市?美容美发、SPA纤体、健身会所?教育培训、生活配套精品超市健身会所美容美发 教训培训花店案例分析-无锡保利达广场Pa

7、ge 17Page 17L1业态休闲餐饮快速时尚品牌旗舰店咖啡精品配饰如名表、珠宝等国际二线品牌旗舰店精品服饰专卖店精品配饰集中区域如女鞋等精品服饰专卖店咖啡/冰激凌国际品牌化妆品牌案例分析-无锡保利达广场Page 18Page 18休闲餐饮美容国际二线品牌旗舰店快速时尚品牌旗舰店休闲餐饮日式生活馆精品服饰专卖店精品服饰专卖店精品服饰专卖店配饰集中区域，如内衣等精品服饰专卖店L2业态案例分析-无锡保利达广场Page 19Page 19溜冰场美食广场Lifestyle生活用品店SPA纤体儿童电玩儿童零售特色餐饮数码电器儿童零售儿童教育家居生活L3业态案例分析-无锡保利达广场Page 20Page

8、 20休闲餐饮溜冰场KTV特色餐饮大型餐饮特色餐饮教育培训健身会所特色餐饮特色餐饮休闲餐饮溜冰场KTV特色餐饮大型餐饮特色餐饮教育培训健身会所特色餐饮特色餐饮L4业态案例分析-无锡保利达广场Page 21Page 21电影院L5业态案例分析-无锡保利达广场Page 22Page 22无锡小娄巷历史文化街区案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page 23Page 23项目名称：无锡小娄巷地理位置：西起新生路，东至小娄巷横街，北到佳福大厦，南到市公安局承办方：小娄巷历史街区修复工程指挥部划总用地面积： 22,200 平方米核心保护区面积： 11,900 平方米商业部分面积1： 约 10,000 平方

9、米功能板块：商业，办公，住宅，文化项目简介：小娄巷历史文化街区位于无锡市崇安区，西起新生路，东至小娄巷横街，北到佳福大厦，南到市公安局。该地区是无锡历史文化名城保护规划确定的四处历史文化街区之一，是无锡历史文化名城的重要组成部分。项目简介案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page 24Page 24小娄巷的建筑文化遗产小娄巷古建群落小娄巷拥有大量古代江南名士的民宅，是中国民间文人居住生活的代表。案例分析-无锡小娄巷历史文化街区项目历史Page 25Page 25项目区位? 本项目位于无锡市中心城区之一的崇安区核心地段? 项目东至小娄巷住宅，南至无锡市公安局无锡市法院，西至新生路，北至佳福大厦本项

10、目本项目本项目人民路新生路案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page 26Page 26? 在无锡发展的历史过程中，小娄巷一直处于城市发展的核心区域? 至今，小娄巷地处于无锡最核心的三阳广场商圈，作为无锡唯一的市级商圈，包含有商业大厦、八佰伴、新世界百货等无锡代表商业项目商圈案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page 27Page 27现今，小娄巷历史文化街位于无锡市传统商业区的核心位置，地理位置极其优越本项目12371 保利广场2 商业大厦3 百盛4 新世界百货5崇安寺456大洋百货中山路人 民路7 八佰伴68989苏宁广场恒隆广场中山路商圈中心区商业项目商圈案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Pa

11、ge 28Page 28商业中心 小娄巷包含的核心元素旅游胜地文化重镇街区商业 名居遗址巷弄建筑历史名城项目包含特色元素案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page 29Page 29? 根据项目的自身条件，按照国际购物中协会对大中型商业物业的最新划分，项目的体量与区位属于以下商业类型。可覆盖5公里适用性广适用性广35万美食娱乐中心可覆盖20公里适用性广主干道旁/高速公路口1020万功能中心可覆盖20公里目的性人群适用性广1040万专业市场可覆盖20公里适用性广区域中心812万区域购物中心可覆盖3公里住宅人群居民区13万邻里购物中心可覆盖10公里住宅人群适用性广712万家庭购物中心可覆盖10公里目

12、的性人群适用性广47万主题购物中心可覆盖40公里适用性广城乡结合处/郊区/新区1020万超级区域中心商务/住宅/游客人口结构可覆盖10公里城市中心区域715万城市购物中心商圈范围位置状况面积范围（）类型项目体量：12万平方米；项目区位：位于市中心商业区；项目所属商业类型项目定位-内部原因案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page 30Page 30项目位于历史悠久的崇安寺地区，周边拥有崇安寺、东林书院、南禅寺等众多历史遗迹。未来规划中将更加加强这些历史遗迹的修复与商业再开发。无锡商业市场环境区域市场环境区域文化环境项目位于无锡市中心商业区，周边拥有大量的大型中高档商业及规划商业。未来将聚集90多

13、万平米的商业，是无锡市的商业核心。无锡市正从单一商业体向多元化商业体发展，饮食、娱乐、文化、旅游等多元化商业整逐渐替代以零售为主的百货业。项目定位-外部原因案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page 31Page 31B.外部因素外部商业环境特征项目自身特征 类型定位时尚历史文化生活体验街区A.内部因素项目定位案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page 32Page 32历史名城旅游胜地文化重镇名居遗址特色啤酒屋、DIY零售特色啤酒屋、DIY零售无锡特色专卖无锡特色专卖SPA、足浴SPA、足浴巷弄建筑商业中心文化餐饮、文化酒吧、书吧文化餐饮、文化酒吧、书吧高档茶楼、私人会所高档茶楼、私人会所商务宴

14、请、大型餐饮商务宴请、大型餐饮项目包含元素 对于项目的影响街区商业发展方向赋予项目历史内涵赋予项目历史内涵吸引外地旅游商务人群吸引外地旅游商务人群婉约、曲折、隐秘性婉约、曲折、隐秘性与文化元素紧密结合与文化元素紧密结合山水江南园林山水江南园林商务人士、中高收入者商务人士、中高收入者开放式的商业环境开放式的商业环境 咖啡馆、甜品店咖啡馆、甜品店案例分析-无锡小娄巷历史文化街区项目业态Page 33Page 33寻寻寻找无锡巷弄人文的历史足迹体验江南民间人文生活新建筑主要区历史保留建筑主要区域 新旧结合建筑区主要餐饮区域 主要文化休闲区域享享时尚现代 历史怀旧项目业态案例分析-无锡小娄巷历史文化街

15、区Page 34Page 34文化创意餐饮零售休闲娱乐项目业态案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page 35Page 35缤谷广场案例分析-上海缤谷广场Page 36Page 36基本信息地址： 上海市长宁区天山路/威宁路发展商：上海市长宁房地产经营有限公司交通： 地铁二号线威宁路站项目整体定位综合型生活广场包含零售、餐饮、休闲、娱乐改造前改造后（日间效果图）改造后（夜间效果图）项目简介一、二期占地总面积25132一期总建筑面积 33475.05一期建筑高度 27.9m容积率 2.32一期建筑密度 941.4%案例分析-上海缤谷广场Page 37Page 37商圈项目位置车行距离内环线区域中环

16、线区域外环线区域虹桥机场虹桥交通枢纽图例南京西路商圈淮海路商圈徐家汇商圈本项目中山公园商圈6.6km3.4km9.0km6.7km8.2km9. 0km“大虹桥商务区”该区域战略正紧锣密鼓地筹备中，涉及长宁、闵行、嘉定 及青浦四区，共86.3平方公里范围，其建成将带动上海中心城外围及西部郊区的崛起。本项目位于上海中心城区西部，距虹桥交通枢纽及虹桥机场约20分钟车程，是大虹桥商务区连接市中心的重要节点。虹桥交通枢纽作为大虹桥商务区的核心交通枢纽，将成为上海连接长三角及全国的关键性功能节点。长风商务生态区1.5km项目位置案例分析-上海缤谷广场Page 38Page 38? 充分了解周边消费者消费

17、需求，引入生活配套、休闲娱乐类业态? 抓住区域内尚无类似项目的市场空白点，形成区域商业市场的独特亮点定 位 业态配比业态规划案例分析-上海缤谷广场Page 39Page 39KTV娱乐、儿童游乐特色餐饮、大型餐饮特色餐饮、大型餐饮、儿童教育生活零售超市/生活零售/快速食品6F5F4F3F2F1F儿童、休闲餐饮特色餐饮特色餐饮快餐、特色餐饮、女性护理快餐、面包桌球、棋牌、瑜伽美容、SPA特色餐饮特色餐饮快餐/特色餐饮精品服饰/咖啡/简餐/特色食品注：实际商户落位以最终招商结果为准住乐/育食衣行/闲业态规划天 山 路威宁路业态规划案例分析-上海缤谷广场Page 40Page 401F 住 食 行/

18、闲 育/乐 衣天山路餐饮快餐食品咖啡/简餐零售 生活配套精品超市生活便利116 115 114 113 112 111 110 109 108 107 106 105 104 A 104 B 102 101 103120 121 122 123 124 125-131 132-135 140-147117 118 119136 137 138 139120021812068 165 165 809 9 20 28 26 63138 14 14 1048 35 47 48 45单间 21 单间 23 20 20252580各楼层平面图案例分析-上海缤谷广场Page 41Page 412F 住 食

19、 行/闲 育/乐 衣餐饮快餐食品茶餐厅时尚家居 美容美发210 209 208 207 206 205 204 203 202215 216 217 218211 212 213 214219238384160 158 160 60 64 6412902012464 64 64 8312010 10 12阳台30各楼层平面图案例分析-上海缤谷广场Page 42Page 423F303305 306302309 310307 3083043011470375630146335168 148 46 62520住 食 行/闲 育/乐 衣餐饮茶餐厅休闲/特色餐饮儿童育乐儿童教育儿童玩具各楼层平面图案例

20、分析-上海缤谷广场Page 43Page 434F406407 408405 404 403 402 401411 412409 410680 210 210 210230 118052037546168 148外部座位50露台餐厅20062住 食 行/闲 育/乐 衣餐饮特色餐饮中大型餐饮各楼层平面图案例分析-上海缤谷广场Page 44Page 44各楼层平面图各楼层平面图5F510511509 508 507512 513 514 515506 505 504 503 502501516 517315310150 150116 60 60 60 60 60159035012025 25252

21、5住 食 行/闲 育/乐 衣儿童育乐儿教儿童乐园儿童用品童装玩具美容/SPA 西餐各楼层平面图案例分析-上海缤谷广场Page 45Page 45各楼层平面图各楼层平面图6F602 6012830750住 食 行/闲 育/乐 衣1 2 娱乐/餐饮KTV各楼层平面图案例分析-上海缤谷广场Page 46Page 46三、项目设想一、项目初步定位方向Page 47Page 47项目初步定位方向项目目标消费群定位总体综合体内中高端商务客群及自身配套住宅客群无锡城北片区居民乃至无锡市整体消费居民项目周边其他中等收入及以上居民备注：初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。Page 48

22、Page 48项目初步定位方向项目档次定位? 本项目开业初期建议定位中档，主要以满足核心消费者的日常行为消费为主。此举符合周边消费现状且容易提升项目在公众中的影响力；? 但需注意硬件的打造，给消费者以整洁、大气、宽敞、明亮的舒适消费感，同时预留硬件条件，为之后的升级调整做准备。高端化大众化购物导向崇安寺保利广场八佰伴第一百货南禅寺 成熟商业图例站前商贸城汇金广场好特广场大洋百货商业大厦百盛百货 餐饮娱乐导向新世界百货本项目备注：初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。Page 49Page 49项目初步定位方向项目类型定位本项目较适应的商业类型为社区购物中心。备注：初步定

23、为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。Page 50Page 50项目初步定位方向项目主题定位备注：初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。核心客群：总体综合体内中高端商务客群及自身配套住宅客群 档次：中档类型：社区购物中心Page 51Page 51项目初步定位方向项目主题定位?具有一定品质的以满足总部综合体内商务客群需要为主要诉求的生活中心；?同时满足总部综合体配套住宅内居民的日常消费需求；?提升总部综合体总体价值，为总部综合体内其他物业加分；?联东总部综合体探索起步之项目，运作成功后欲复制推广到其他项目。Page 52Page 52项目初步定位方向

24、项目业态定位备注：初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。Page 53Page 53项目初步定位方向项目业态定位备注：初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。Page 54Page 54项目初步定位方向项目业态定位备注：初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。Page 55Page 55项目初步定位方向项目业态定位备注：初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。Page 56Page 56项目初步定位方向项目业态定位备注：初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。Page 57Page

25、57项目初步定位方向项目业态定位备注：初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。Page 58Page 58项目初步定位方向项目业态定位备注：初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。Page 59Page 59四、服务方案?研策顾问服务概述?研策顾问服务内容?研策顾问服务方式?研策顾问服务费用Page 60Page 60 报告分期及主要内容商业研策顾问服务的主要内容包括市场研究、商业策划和商业策略3部分，工作执行期限建议自2011年5月开始，其中报告撰写期限为3个自然月，跟踪服务/建筑优化建议为期3个自然月。?根据无锡联东总部商务园的基本概况，研策服务

26、内容主要工作为商业研策顾问服务及研策跟踪服务：11年6月11年8月11年10月11年5月市场研究及商业策划报告研策顾问服务概述商业策略报告11年7月11年9月建筑优化建议/跟踪服务（以每月2次会议形式进行）11年11月11年6月中旬Page 61Page 61市场研究工作是项目准确定位和策划的依据，在项目的策划工作中具有着重要的参考和依据作用，该阶段的主要工作内容为： 第一阶段：市场研究及商业策划?无锡市宏观发展概要- 包括城市基本概况、城市经济指标、人口及消费能力、城市未来发展规划等?无锡商业发展概要- 商业发展历程、主要商圈分析、大型商业供应分析、未来商业发展规划?区域商业发展研究-区域商业发展分析、区域主要商业项目分析、区域商业未来规划?竞争项目分析 （现有及未来）-基本情况、开发商/运营商、位置、面积、主力租户、经营状况等?目标消费