航空总部区B-1地块项目前期定位与方案评估.docx

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航空总部区B-1地块

项目前期定位与方案评估

资产管理部

2013年6月16日

前言

从根本意义上讲，公司肩负着临空新城13800亩土地的销售任务，同时承担了航空总部区的建设任务，B-1地块项目又是航空总部办公区片区开发的启动项目。

根据企业开发目标、项目背景、及有限的项目投资资金，B-1地块将重点围绕以下几个方面展开项目研发方向——

1、临空新城的土地运营与B-1地块项目的投资收益，哪个是优先选项？

2、B-1地块在航空总部区区域开发中，启动的是哪种角色定位？

3、航空总部区其他项目何时跟进开发？

区域道路构架何时正式投入使用？

基建工程如何协调B-1项目开发进度、完成B-1地块角色定位？

4、本案在极其有限的开发资金前提下，如何开发？

如何降低开发风险？

5、地块特殊条件限制能否协商突破？

能否根据市场先例，商业公寓性质采用民用水、通燃气、突破至民用电？

研发方案说明

结合上述项目前提条件、地块规划指标与规划要点，提出两个方向研发方案。

鉴于B-1地块现状、市场现状，项目销售形势不容乐观，故需要如下配合措施——

1、根据B-1地块规划要点，30%兼容住宅功能部分的，如果不能突破集体公寓规划限制，不建议开发兼容住宅；如果能突破规划限制条件的，则保留住宅。

2、根据盘龙城、汉口北市场先例，以下方案中公寓产品的，要求统一民用水、通燃气，争取民用电。

3、根据B-1地块现状，交通条件相当恶劣。

在B-1地块开盘之前，需要完成航空总部区道路建设。

4、B-1地块公共交通很落后，需要公司层面引进公交车辆、协调其他公司和部门推进地铁建设。

注：

以上条件，对B-1地块运营影响大，涉及部门广，需要公司层面协助解决。

目录

第一部分：

区域总体与项目研发方向

一、临空新城运营规划与B-1地块

二、航空总部区运营规划与B-1地块

三、周边环境与B-1地块

四、B-1地块表征与研发方向

第二部分：

市场研究与产品研发重点

一、市场综述

二、区域市场分析

三、产品研发重点

第三部分：

研发方案与可行性研究

一、地块规划指标与规划要点

二、方案规划与可行性研究

方案X：

1、方案概述

2、技术指标

3、服务对象与研判价格

4、开发周期与销售周期

5、销售收入估算

6、项目总投资估算

7、现金流量表

第四部分：

方案评估与比较第一部分：

区域总体与项目研发方向

一、临空新城运营规划与B-1地块

临空新城城市规划与土地运营是企业中长期的根本任务，根据整体规划，临空新城将为区域构建出恢弘的市场愿景，B-1地块为区域整体开发的首个启动项目，对临空新城具有较大的意义，但对整个区域影响不大。

规划中的临空新城交通快捷、功能齐全，具备较强的市场前景——

1、航空总部区、体育竞技区、古镇文化旅游区、康体医疗与休闲区、核心商务区、大型居住区、休闲娱乐区等八大功能区，构建临空新城功能驱动核心，为B-1地块塑造出良好的开发愿景。

2、汉孝城际铁路、地铁7号线、8号线、2号延长线、机场轻轨、公交车停车场、天河机场等区域公共交通，为B-1地块构建出完善的交通动脉。

3、临空新城需要较长的开发周期，航空总部区是其首次启动的主体功能区，也是公司近期重点的建设任务。

4、92亩地的B-1地块，属航空总部区3200亩功能区域的极小部分，对整个临空新城运营的影响力有限。

二、航空总部区运营规划与B-1地块

航空总部区诸多拟建项目及市政配套建设等处于起步阶段，区域内道路构架不全、内外尽皆一片待开发耕地，开发环境与氛围严重不足。

本案属航空总部区首个启动开发项目，具备开发示范效应，同时蕴量着较大的开发风险。

航空总部区规划以航空航天为主题的总部办公、培训训练、教育于一体，具备较强的开发基础，是企业近期建设的主要任务。

1、天河机场的扩建首先获得了国家的批准，并受到省市区政府的支持，具备可实现的基础。

2、据初步了解，首批航空企业东航、国航、南航、海航、友和道通等均意向入驻航空总部区，并拟获取土地建设总部办公区，但尚未落实具体执行与开发计划。

3、航空总部区属初步开发阶段，远期交通便利，但目前仅291路、298路两路公交车辆，难以支撑区域规划，需要加快推进区域公共交通工作进度。

4、B-1地块是首个启动开发项目，具备片区展示示范效应，同时蕴育着较大的开发风险。

三、周边环境与B-1地块

根据实地踏勘，B-1地块地块四至与周边现状根本不足以推动项目开发、达成示范开发的目的，地块周边没有基础配套设施，项目需研发基础配套满足自身需求。

根据B-1地块实地踏勘——

1、地块四周为农业用地，北侧为外环高速。

2、地块周边正在推进道路建设，其中主干道基本落成。

3、地块位于规划中的航空总部区核心位置，但短期内对外交通不畅，缺乏项目展示面。

4、周边配套设施短缺。

5、区域规划了轻轨地铁和公交车停车场，但短期内仅291路、298路公交车，交通配套不足。

四、B-1地块表征与研发方向

地块总体表征：

重点形象展示、恶补配套建设、有远景但现状残酷、项目缺乏展示面、开发风险大、航空总部办公

关键词：

首个启动开发项目

示范效应、

初步建设阶段、基础配套奇缺

短期交通不便

诸多拟建项目暂无明确开工计划

市政恢弘规划，远景看好

开发风险

研发方向：

或侧重展示项目形象示范，或以投资收益与投资风险为主导、兼顾形象展示，或侧重展示片区办公示范。

1、侧重展示项目形象示范

产品方向：

高端写字楼、高档商务酒店、商业配套、公寓洋房。

研发功能：

高端写字楼、高档商务酒店表达片区形象，公寓洋房表达项目品质，商业配套完成自身需求。

2、以投资收益与投资风险为主导、兼顾形象展示

产品方向：

高端写字楼、高档商务酒店、商业配套、LOFT公寓、普通住宅公寓。

研发功能：

高端写字楼、高档商务酒店表达片区形象，LOFT公寓获取投资增值效益、普通住宅公寓构建现金流，商业配套完成自身需求。

3、侧重展示片区办公示范

产品方向：

高端写字楼、高档商务酒店、总部独栋办公、商业配套、住宅公寓。

研发功能：

高端写字楼、高档商务酒店表达片区形象，总部独栋办公表达办公品质档次，商业配套完成自身需求，住宅公寓回笼资金。

第二部分：

市场研究与产品研发重点

一、市场综述

前四个月商品房市场总体呈现量价齐升热销形势，远城区价格涨幅明显高于主城区，中心城区高端办公楼产品租售市场延续热销态势，开发商对市场前景充满信心。

1、节后商品房供给总量快速上升，四月份供给显著增加，开发商看好市场前景。

2013年前四个月商品房供给（单位：

万平方米）

2013年前三个月，由于传统春节销售淡季、政策调控空悬等因素，导致商品房市场供给萎缩；三月份月份调控政策及地方政策目标确立，四月份商品房供给显著增加，显示商品房供给商对市场前景充满信心。

2、节后商品房住宅产品、商铺产品市场消费明显回暖，办公产品市场消费仍处于恢复阶段

2013年前四个月商品房成交（单位：

万平方米）

由于传统春节销售淡季，二月份商品房市场消费明显处于低谷，春节后商品房市场消费明显回暖；其中住宅产品、商铺产品节后恢复至节前水平，办公产品市场由于消费周期因素、处于节后逐步恢复阶段。

3、主城区商品住宅成交价格稳定，本年度远城区商品住宅成交价格上涨涨幅明显高于主城区

年度商品房住宅成交价格趋势（单位：

元/平方米）

根据2012年4月以来每月成交价格，主城区销售价格涨幅4.05%，远城区商品房住宅产品销售价格涨幅16.71%，价格涨幅远远超过主城区。

5、高端写字楼租售市场延续热销，世界500强、加工制造业、咨询服务业、房产业、金融业等成为高端写字楼消费的主力军

自2009年以来，武汉市商品房写字楼产品市场成交火爆，连续两年成交面积数倍于以前年度成交面积。

自2009年以来，武汉市商品房写字楼产品成交价格呈现快急速上涨态势，开发商对写字楼市场的充满信心。

加工制造业、咨询服务业、房产业、金融业、进出口贸易公司等企业成为高端写字楼产品消费的主力军。

武汉市商品房市场总体呈现乐观态势，节后商品房市场销售火爆，销售价格持续上涨，远城区住宅价格补涨趋势明显，中心城区写字楼租售市场仍然延续热销。

二、区域市场分析

巨龙大道两侧、巨龙大道与盘龙大道交汇处区域，住宅项目开发成熟且占据主导地位，二季度地铁效应推动区域价格上涨10%；区域开发市场青黄不接，巨龙大道北上步入临空

新城区域、盘龙大道西南区域成为市场开发趋势，商旅酒店项目、酒店式公寓产品、企业办公项目等开始涌现。

1、第二季度，在售项目价格上涨至5000元/平方米到5500元/平方米，两房热销，主力客群来自汉口北部、黄陂县城及下辖乡镇、外地小老板。

项目名称

开盘日期

推出套数（套）

销售价格（元/平方米）

户型配比

主力客户结构

F学府

一期开盘

2012.6

1500

3900-4100-4200-4500

两房40%

三房60%

盘龙城拆迁户

汉口拆迁户

武昌投资客

最后一期

2013.1

300，尾房

4500

二期

待定

21个单元

报价5200

橄榄城

2013.3

300，尾房

4500

小两房30%

小三房70%

盘龙城本地客户

黄陂城区客户

汉口青年客户

2013.6

300

5000

汉口湖畔

二期

2013.1

670

4800-5100-5400

两房40%

三房60%

盘龙城本地人

外地小老板

汉正街小老板

最后一批

24#

130

奥莱汇

LOFT

2012.11

240，余20套

6000-6400民用水、电性质待定、不通煤气

37-50，小户型

武昌投资客

珑璟轩

二期

2013.6

130

5400

两房50%

三房50%

天河机场员工

汉口年轻人

黄陂下辖乡镇

龍城

懿品

一期

2013.5

100，售罄

5800

两房30%

三房70%

汉口年轻人

盘龙城/黄陂区

外地人

人和

天地

六期

2013.7

不详

5100

两房40%

三房60%

汉口北

黄陂区

中城

时代

尾盘，极少量房源

6500

40年公寓、5.2米、民用水、商业点、通煤气

主力户型40-50平

其次70-100

汉口年轻人

武昌投资客

现代企业成

普通高层写字楼

4200-4300

700-1300平方米

——

武汉客厅

2012.11

商业公寓

5200

50平80%

100平20%

青年人，重视价格

酒店式公寓

9000

武昌投资客

2013.5.18

写字楼

6000

100平50%

200平50%

准备加推两栋写字楼

2、开发市场青黄不接，老项目已步入尾盘开发阶段，新入市项目、新开发项目供给不足

项目名称

已开发规模

储备规模

储备地块位置

F学府

一期1500户已开发

剩20余套住宅

二期21单元

湖畔地块，

二期住宅预报价5200

橄榄城

一期10万平方米

二期3万平方米

余2-4期，27万平方米

深入盘龙工业区，

二期住宅暂报价5000

汉口湖畔

一期已开发完毕，二期开发670套

二期130套

在建、下半年推售

珑璟轩

5幢高层（不计别墅）

4幢高层（不计别墅）

4幢高层（不计别墅）

奥莱汇

1幢LOFT（不计别墅）

无（不计别墅）

领袖城

住宅已开发

尾声阶段

写字楼、商铺

名流人和天地

1-5期

2013年当期销售6期,

备7期

远离巨龙大道

中城时代

——

尾盘开发

——

空港中心

开发