名轩嘉苑小区物业管理制度汇编.doc

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名轩嘉苑小区物业管理制度体系

名轩物业管理

工作职责

管理制度

考核细则

一、工作职责

1．保洁员职责

（1）．室内保洁员职责

（2）．室外保洁员职责

2．保安职责

二、管理制度

1．住宅楼室内保洁管理制度

2．住宅室外保洁管理制度

3．小区安全管理制度

4．小区绿化管理制度

5．人工渠及鱼类饲养管理制度

6．小区照明灯的管理制度

7．小区健身器材管理制度

8．小区车辆出入、停放管理制度

9．非机动车库管理制度

10．冬季扫雪管理制度

11。

小区物业管理人员规章制度。

12．小区物业管理人员礼貌用语。

13.小区草坪警示用语。

14。

门卫工作制度15收费人员管理制度16太阳能热水器管理制度17。

小区警示用语

三、考核细则

1．保洁员（室内、室外）考核细则

2．保安考核细则3保安班长考核细则

小区物业各类管理制度

为加强对物业人员的管理，实现规范化、制度化、条例化，树形象打基础，提高物业管理人的自身素质，提高服务质量，为实现小区依法管理，建设文明小区，特制定本办法，望物业管理人员遵守相关制度。

一、住宅楼内卫生管理制度

1．保洁员必须随时保持楼道地面、窗台、窗框、窗玻璃、墙面、地下室过道、单元楼防盗门的环境卫生。

2．每星期拖一次楼过道；

3．每天擦一次楼梯扶手。

4．每天清扫过道一次；

5．每月拖一次地下室过道。

6．每2月擦一次过道玻璃、窗台、窗框，单元楼防盗门；但雨后须随时擦洗。

7．过道楼墙面、单元楼防盗门不得有张贴广告。

8．保管好所发放的清洁工具，若有丢失照价赔偿。

二、小区内住宅楼外卫生管理制度

1．随时保持道路、健身场、林带草坪、人工渠、凉亭的环境卫生。

2．每天扫一次道路、健身场。

3．白天，每两小时巡视小区卫生一次：

随时清理地面垃圾。

4．林带草坪中不得有过多的落叶、杂草。

5．全日保洁，做到“六不六净”既：

不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收垃圾堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

6．保管好所发放的清洁工具，若有丢失照价赔偿。

三、小区的安全管理制度

1．闲杂人员不得入内。

2．装易燃易爆物品的车辆不得入内；

3．保安须每半小时巡视小区一次：

发现可疑情况及时处理。

4．防盗防窃、防止破坏小区内的一切设施

5．防治破坏花草树木。

6．定期检查消防设施、设备，使其处于正常使用状态；保证小区无火灾隐患。

7．提醒业主关好防盗门，杜绝盗窃隐患。

8．应与就近的“片警”建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

四、小区的绿化管理制度

1．定期拔除草坪中的杂草

2．根据需要及时给草坪、树木浇水喷灌：

草坪须浇透2厘米，树木须浇透20厘米。

3．每年修剪花草树木2次。

4．花草树木每年施肥一次。

5．草坪、林带中不得有杂物、垃圾。

6．严禁他人践踏花草、树木。

五、人工渠、凉亭及鱼类饲养管理制度

1．人工渠中的水必须保持清澈见底

2．渠中水面不得有明显的垃圾等杂物

3．夏季须每月换一次水。

4．渠中地面不得有明显的沉淀物。

5．定期施放鱼饲料。

6．凉亭表面应保持良好，地面应保持干净，严禁他人在凉亭表面乱写乱画。

六、小区照明灯的管理制度

1．照明灯须保持完好：

有灯不亮的情况应及时处理。

2．按时开关照明灯；夏秋季：

21.30开灯，0.30关灯；春冬季：

20.10开灯，0.00关灯。

3．严禁他人特别是儿童随意开关照明灯。

七、小区健身器材的管理制度

1．健身器材应保持完好

2．发现健身器材有松动等不安全隐患应及时维护、修理。

3．非小区住户人员不得进入健身场。

4．发现有人在健身的过程中有野蛮行为的应加以制止。

八、冬季扫雪的管理规定及分工

1．雪停后须立即扫雪：

保证在12小时内完成扫雪任务。

2．清扫的雪应整齐地堆放在林带、路旁。

3．清扫过的路面应无明显雪、冰块。

且露出路沿石、路肩。

4.雪堆应离开路岩石10厘米。

5．道路积雪应使用手工工具清扫；严禁在道路上撒盐、融学剂等化学物品以防损坏路面。

6.分工情况：

室内外保洁员分辨负责1#区及5#楼对应的东面南北走向路段和3#.区4#楼对应的东面南北走向路段。

夜班警卫负责小区内西面南北走向道路及大门口至奎屯路路边。

白班警卫负责2#区及对应的东面南北走向道路。

九．门卫工作制度

1、忠于职守，坚守岗位，尽职尽责，对进出外来人员进行登记，严盘细问，可疑人员和车辆未经批准，禁止入区。

2、加强昼夜值班巡查制度，发现不安全因素要果断处理，自己处理不了的要立即向110报警，并向上级报告，保护事发现场，出现重大问题要依法追究责任。

3、严禁旷工、迟到早退，严格请销假制度。

4、负责区内的公共设施、设备、共用设施设备的看管工作，防止丢失现象发生，属于责任问题依照内部管理办法进行处理。

5、实行倒班制，做到昼夜24小时不断人。

6、本小区住户什么时候叫门及时开门，禁止私自给住户和其它人员配发钥匙。

7、严格禁止与外来闲杂人员在门岗或门卫室聊天闲谈，除领导临时指定替换，不准门卫人员私自用任何人顶替值班。

8、严格交接班制度；交班前，交班人员一定要把当天值班情况认真记录清楚，双方签名，注明日期。

9、负责门岗大门口到公路卫生区的环境卫生，不得堆积杂物和垃圾。

必须经常打扫，保持干净、整洁。

门洞内禁止住户停放车辆，外来车辆一律停在大门外，禁止小商贩入内。

10、雨天扫净门洞内积水，雪天全部上岗打扫辖区内积雪，如雪天无故不到，按处罚办法处理。

11、完成领导临时安排的其它工作。

13、住户地下室被撬一次，无论是否丢失物品，首先罚款50元，丢失物品照价赔偿。

十、停放、出入小区车辆的管理

1．进出、停放小区的车辆须服从物业保安的管理。

2．驶入小区的车辆不得超过5公里/小时。

3．装有易燃易爆物品的车辆严禁进入小区；2吨以上的卡车不得进入小区，特殊情况者除外。

4．凡停放在小区的车辆必须停放在指定地点；若在小区过夜，须收取相应的管理费：

小区住户的车辆按月收费，其他按天收取。

5．非小区住户的车辆进入小区时，门卫应严格检查其证件，问清进入原因，符合条件方可放行，并做好登记；驶出小区时应对其进行检查。

6。

进入小区的货车，卸完货物后应立即离开，因故不能离开的应停放在指定地点。

7．外来车辆未经批准不得入区。

8．门卫应坚持原则，严格执行车辆出入、停放的有关规定，发现可疑情况应及时处理，不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。

9．凡违反以上规定者，将按《中华人民共和国交通管理条例》加以处罚，情节严重者将移交公安部门处理。

附：

收费标准明细

．

车

型

收

费

标

准

车

主

微型

小型

中型

备注

若买车位，按相应车型费用的20%加收。

属小区住户

25元/月

30元/月

45元/月

属非小区住户

3元/日

5元/日

10元/日

十一、非机动车辆、自行车棚的管理制度

1．进入小区的车辆应停放在指定地点且摆放整齐，夜间非机动车必须入库存放，保安应提醒业主锁好自己的车辆。

2．车辆入库时应提醒业主将车摆放整齐。

3．自行车棚地面应随时保持干净，保洁员每星期打扫一次。

4．车棚每天0.00分关门上锁，次天7.30分开门放行。

十二、小区物业管理人员规章制度

1．管理人员应该遵守国家的有关法律、法规、方针政策：

做到遵纪守法。

2．遵守公司的一切规章制度。

服从公司安排，听从公司领导指挥。

3．负责小区的安全：

做到防盗防窃，丢失物品酌情赔偿。

4．负责小区的卫生：

引导居民讲究卫生，不随地吐痰、扔垃圾。

5．负责小区的绿化：

管好花草树木，营造美好家园。

十三、物业管理人员文明礼貌用语

　　1。

对业主说话时语调要自然、柔和、亲切，不要装腔作势。

　　2。

不准讲粗话、使用蔑视或污辱性的语言。

　　3。

不准模仿业主的语言语调和谈话。

　　4。

要注意称呼业主的姓氏，在未知业主姓名之前，应称呼（先生／女士、小姐）。

　　5。

讲话注意语言艺术，多使用敬语：

　　a.接过他人递来的物件时，应说：

“谢谢”；

　　ｂ.请求业主、同事做任何事前，应使用“请”、“麻烦您”等；

　　c.在向他人表示歉意时，应使用“对不起”、“不好意思”等；

　　ｄ.表示感谢时，应使用“谢谢”、“多谢合作”等；

　　e.他人讲“谢谢”时，要回答“不用谢”，不能毫无反应。

　　6。

业主来访时要主动问好，说“早上好／您好”，业主走时要讲“再见／您慢走”等。

同事之间见面也应相互问候。

　　7。

面对业主打招呼时，不准讲“喂”，应说“您好／早上好／新年好”。

　　8。

业主询问管理方面的事情时，应耐心回答，任何情况下不准说“不知道”，“这事不归我管”等话语。

若无法回答或难以解释时，应说“对不起，这个问题（事情）我暂时无法回答（解释），请留下您的联系电话和姓名，我将再次与您联系”。

　　9。

不要与业主开过分的玩笑，同事之间也不要开太过火的玩笑。

10。

遇到外来单位前来参观或上级领导前来检查时，应说“欢迎光临／欢迎指导”，并热情接待。

十四、小区警示用语

1．脚下留情，草上留青

2．别乱扔垃圾，我怕脏

3．小草有生命，足下多留情。

4．我给你芳香，你给我洁净。

5．草绿花美，这儿真好。

6．芳草青青，足下留情。

7．小草微微笑，请你旁边绕。

8．青草茵茵，踏之何忍。

9．小区是我家，绿化靠大家。

10．绕行三五步，留得芳草绿

11．送人玫瑰，手有余香。

12．时代变，时间变，相互关爱不变。

13．善待老人就是善待明天和自己。

14．良言一句三冬暖，恶语伤人六月寒。

15．邻居是兄弟，相敬又相让。

16．知道我在等你吗？

（垃圾桶）

17．痰纸一挥间，风度尽逝也。

18.孩子学习需宁静，四邻休息需寂静（稍安勿燥）

十五、收费人员管理制度

1.收费人员必须按规定的标准按期收费，不得擅自增减。

2.收取的费用务必当天上交公司财务部，最晚不能超过第二天。

3.未经有关领导同意不得擅自挪用费用。

4.收取住户管理费（停车费）后须向住户开盖有公司财务章的收据；同时保管好底联以备查账。

不得私自修改、涂抹票据。

5.建好票据资料，按月上报公司财务。

6.做好物业管理费用（停车费）的收取台帐，随时掌握费用的收取情况。

7.协助公司财务部向业主定期公布物业管理费用的收支情况。

十六、关于上班时间的规定

1.室内外保洁员原则上不考勤，主要考核工作质量，但有事外出须向班长请假；室外保洁员每天中午14点至16点值班。

2.夜班警卫每天20点30分接班，第二天10点交班。

3.特殊情况物管员随时听从班长的安排，班长听从公司的安排。

十七、有关楼顶安装太阳能热水器的规定

为维护小区物业的整体美观、确保每个居民的合法利益：

充分利用太阳能这一天然、环保能源，针对小区居民使用太阳能热水器这一特殊商品，作如下规定：

居民如要在楼顶安装使用太阳能热水器，必须争得物业管理部同意后方可安装；并交纳安装保证金300元。

1．用户的太阳能热水器必须安放在楼顶的指定地点，且与其它用户的热水器排列整齐，以免影响整体美观。

2．热水器在安装搬运中不得损坏墙面或相邻住户的利益及其他公共设施。

3．具体的安装应符合下列要求：

（1）.制作大于太阳能底支座面15公分，