精装修建议的参考意见最终稿.docx
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精装修建议的参考意见最终稿
C塔精装修建议的参考意见
引言
一、青岛豪宅装修发展状况
1.青岛市场精装修发展方向
2.青岛现有豪宅项目装修现状
二、全国市场成功豪宅案例
1.全国市场精装修房屋发展方向
2.全国市场成功案例鉴赏
3.全国市场装修现状共性
三、本项目的思考
1.市场反馈给我们的信息
1）青岛豪宅市场装修系类表
2）全国豪宅市场装修
2.本项目的具体建议
结言
引言
伴随着2009年8月8号，上海·星河湾的成功开盘销售，再次刷新了中国营销史上的记录——单天单盘成交总价40亿，似乎也在预示着真正豪宅时代的来临。
作为全国豪宅高密集型的城市——青岛，也在紧随市场前进的步伐，万丽海景、上实海上海成功面市，东海路9号、凯悦中心在冰封一年之久也终于迎来单月成交10余套的骄人成绩，万邦中心、远雄国际广场、泰山基业等即将开盘项目也对青岛豪宅市场虎视眈眈，蓄势待发。
本项目—青岛新一代地标，如何能在竞争激烈的市场上，脱颖而出，统领群雄是本项目面市前期大量工作的核心内容。
寻找自身价值是本项目占领制高点的有力支撑，在产品存在不可规避的硬伤的前提下，我们需要独辟蹊径寻找出路——提高产品附加值。
我们所有工作的核心都是客户的需求，结合客户访谈工作的进行，精装修豪宅是客户的基本需求点，本项目需要寻找到属于自身产品特性的精装修豪宅市场。
本建议特以上篇所述，结合市场现状，针对本项目特性提出精装修建议的一些参考意见！
一、青岛豪宅装修发展状况
1.青岛市场精装修发展方向
青岛房地产住宅市场在短短的2003年-2008年6年间，随着市场的日渐成熟共经历了毛坯房、简装修、精装修和人性化的定制性精装修四大阶段;
第一阶段；2003年以前，毛坯房的出现是政府政策的阶段性产物，在不规范的市场制度下，毛坯房作为市场主流产品在很长时间占据主导地位，包括别墅类产品。
第二阶段：
2003年开始，经过第一个上海代理公司成功的进驻青岛，为青岛房地产市场注入新鲜血液，伪精装修时代的到来。
代表案例：
丽都国际一期，3000精装修标准在当时几乎等同于房价的市场下，掀开了青岛伪精装修豪宅时代的新篇章，并成功登顶青岛销售冠军。
第三阶段：
2006年年初，在经过三年的装修时代的审美疲劳，迎来的了真正的豪华装修时代方便省时省事、装修的整体风格和通过颜色材质搭配、设备品牌等营造出来的品味档次、细节之处的实用性是精装修真正打动客户需求的地方：
代表案例：
恒基·新天地，8000精装修标准在当下是也可以说是装修标准中的高端配置。
第四阶段：
定制式装修（菜单式装修标准）2008年底，万邦中心打出修定制式精装修，拉开了青岛人性化装修市场的序幕，也为本项目——本项目今后的装修方向指明了方向。
2.青岛现有豪宅项目装修现状
恒基·新天地的高调亮相，已经吹响了豪宅豪装时代的号角，虽然经过了将近4年的豪宅装修的摸索期，但现有市场竞品装修水平依然良莠不齐，结合本项目现状我们需要知己知彼方能百战不殆，现将本项目竞品信息做一类比；
青岛现有市场豪宅项目精装修现状
1）.竞品项目以及开发商简介
恒基新天地：
项目位置：
位于崂山区香港东路227—1号
开发商：
青岛兆基置业有限公司
装修风格：
欧式
装修标准：
8000元/㎡
装修展示：
装修品牌展示：
洁具
德国唯宝
龙头
德国唯宝
橱柜
德国爱米默
家电
德国西门子
上实海上海：
项目位置：
崂山区香港东路221号
开发商：
青岛上实地产有限公司
装修风格：
中式
装修标准：
5000元/㎡
装修品牌展示：
洁具
德国杜拉维特
龙头
德国杜拉维特
橱柜
德国西曼蒂克/意大利库希尼
家电
意大利库希尼
万丽海景：
项目位置：
位于市南东海西路1号
开发商：
青岛世纪广场投资有限公司
装修风格：
现代简约
装修标准：
7000元/㎡
装修品牌展示：
洁具
德国唯宝和杜拉维特
龙头
德国唯宝和杜拉维特
橱柜
德国西曼蒂克和博德宝
家电
德国米勒和嘉格纳
万邦中心：
项目位置：
位于市南区香港中路与延安三路交汇处
开发商：
万邦（青岛）置业发展有限公司
装修风格：
现代简约/欧式
装修标准：
6000元/㎡
装修展示：
装修品牌展示：
洁具
意大利科马
龙头
意大利科马
橱柜
德国海格
家电
德国西门子
东海路9号：
项目位置：
市南区东海路9号
开发商：
青岛阳光新地置业有限公司
∙
装修风格：
欧式
装修标准：
2000-3000元/㎡
装修展示：
装修品牌展示：
洁具
日本伊奈
龙头
日本伊奈
橱柜
德国赫德曼和意大利威乃达
家电
德国西门子
凯悦中心：
项目位置：
市南区燕儿岛路8号（颐中皇冠假日酒店南）
开发商：
青岛凯悦置业集团有限公司
∙
装修风格：
欧式
装修标准：
5000元/㎡
装修展示：
装修品牌展示：
洁具
德国杜拉维特
龙头
德国杜拉维特
橱柜
德国博德宝
家电
德国米勒
三、全国市场成功豪宅案例
1.大市场精装修房屋发展方向
一）全装修房将成为房屋市场主流
随着居住收入的提升，二次购房越来越多的出现，“买房容易装修难”，购房者对于装修过程亲历亲为的做法不堪忍受，购买装修房将成为许多人的首选。
而从国际上来看大部分住宅特别是豪宅项目都是全装修的。
政策的推动无疑是最好的助推剂，青岛房地产市场即将迎来一个全装修房的新时代。
二）全装修房逐步发展成熟——人性化装修风格
之前市场上所存在的三大疑症阻碍了装修房的实际交易：
认为装修房比购买毛坯房自行装修要贵；缺乏个性；装修房质量问题。
而从如今实施结果来看，开发商统一装修能将采购成本大幅度降低，最终能帮购房者节省费用，菜单式装修房的不断出现和完善将完成个性与共性的折衷，追求硬装潢的简洁实用、在软装潢方面体现个性将成为市场主流；至于装修房质量问题，随着政府在立法方面的不断完善、装修质量进行监督控制的力度加强而逐步得到改善，但正如购房者自行装修也会面临诸多纠纷一样，在较长一段时间内，购买装修房亦将发生较多质量方面的矛盾。
随着几大疑症的逐步化解，装修房市场正走向成熟，装修简洁化，装饰个性化的理念已经初步逐步的确立，装修房市场正走向资源节约化、资源消耗低、环境污染少、生态能够良性循环这样一套发展之路。
2、全国市场成功案例鉴赏
汤臣一品
项目名称：
汤臣一品
项目地址：
上海陆家嘴
开发商：
汤臣海景花园有限公司
装修标准：
25000~40000元/㎡
装修风格：
古典欧式、泰式
装修展示：
装修品牌展示：
室内采用日本大金（DAKIN）VRVⅡ户式中央空调和美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统。
保安系统也十分完善：
美国Honeywell防盗主机，美国DORCON掌机仪，德国SIEDEL可视对讲系统，Lonbon紧急对讲系统。
北京·Naga上院
项目名称：
北京·Naga上院
项目地址：
北京东城区
开发商：
御嘉置地有限公司
装修风格：
中式
装修标准：
7000元/㎡
装修展示:
装修品牌展示：
洁具
德国唯宝Villeroy&Boch
龙头
德国当代DORNBRACHT
橱柜
德国博德宝Poggenpoh
家电
德国嘉格纳Gaggenau
石材
意大利GranitiFiandre
落地窗
德国旭格
北京星河湾
项目名称：
北京星河湾
项目位置：
北京星河湾位于朝阳区
开发商：
星河湾地产
装修风格：
欧式
装修标准：
5000元/㎡
装修展示：
装修品牌展示：
公
用
部
分
装
修
星河湾
地面
首层大堂：
铺砌进口大理石，首层电梯厅：
铺砌进口大理石配以优质花岗岩或高级磁砖
标准层电梯厅：
铺砌优质石材或高级磁砖
墙面
首层大堂：
部分进口大理石配以装饰效果图
首层电梯厅：
以优质石材搭配室内装修效果处理
标准层电梯厅：
以高级磁砖配以装饰效果图
电梯
美国OTIS
天花板
艺术天花吊顶配以豪华灯饰
其它设施
外墙：
石材和高级涂料
室
内
装
修
地面
卧室采用高级实木复合地板和客厅采用高级石材
墙面
墙纸
天棚
客厅采用石膏吊顶或实木装饰，卫生间及厨房采用防潮爱特板
厨房
德国爱诺的整体橱柜，德国米勒的电器
卫生间
采用TOTO或维宝同档次
门
户门：
黑檀木饰面实木门，内门：
黑檀木饰面实木门
窗
兴发断桥镁铝合金窗，平开上悬。
空调
户式中央空调
供气
市政供天然气
采暖
户式中央空调
给排水系统
24小时热水，冷热水管均为入墙暗装式。
上海翠湖天地
项目名称：
翠湖天地·雅苑
项目地址：
上海市卢湾区
开发商：
上海瑞安房地产发展有限公司
装修标准：
3000元/㎡
装修展示：
装修风格：
装修品牌：
装修项目
品牌和介绍
窗玻璃
中空涂膜的LOW-E（低幅射）双层玻璃
排水系统
同层排水维修系统,
外墙建材
世界知名的拉法基外墙内保温系统
门禁系统
楼座门禁及彩色可视对讲系统
空调
大金变频中央空调
净水器：
Culliga牌逆渗透净水器
橱柜
Poggenpohl
厨房电器
Kuppersbusch
厨具
Gaggenau
按摩浴缸、铸铁浴缸、座厕、台下盆及配件：
KOHLER卫浴
龙头、花洒及毛巾架：
GROHE
上海滩花园
项目名称：
上海滩花园
项目位置：
上海黄浦区紫霞路
开发商：
华润置地有限公司
装修标准：
2300元/㎡
装修风格：
中式古典
装修展示：
装修品牌展示：
上海滩花园装修情况
功能空间
地面
墙面
配置
厨房
高级地砖
高级瓷砖
美国通用抽油烟机、美国通用嵌入式燃气炉、美国通用冰箱、美国通用垃圾粉碎机、佛兰卡水槽、能率16升燃气式室外热水器、海蒂诗五金器件
卫生间
高级防滑地砖
高级瓷砖
乐家雪梨座厕、乐家普林无裙防滑底浴缸、乐家方泰娜面盆、高仪水喉、高仪花洒
客厅
加厚的多层实木复合地板
来威漆
约克空调/大金空调
卧室
加厚的多层实木复合地板
来威漆
约克空调/大金空调
装修标准
2300元/平方米
分析：
我们把装修标准2000~20000元/㎡的区间划分了四个档次，并分别列举了较有代表性的全国范围内标杆性的建筑。
2000~3000元/㎡为精装修，代表作品有：
上海·上海滩、上海翠湖天地
3000~5000元/㎡高档精装修，代表作品有：
北京·星河湾
5000~7000元/㎡豪华装修，代表作品有；北京NAGA
7000元/㎡奢华装修,代表作品有：
上海·汤臣一品
以上虽然所用装修品牌，装修价格、装修格调各有千秋，但其中也有相通之处。
3.全国市场装修现状共性
（部分品牌介绍请见附件）
公用部位
1、外墙
更强调品牌，为了体现整体产品质量，石材的使用率更高，
2、首层电梯大堂
地面：
都会铺设地砖或大理石；
墙面：
配墙砖、大理石或高级墙纸；
其他装饰：
吊顶、灯光照明，部分以玄关台等作为装饰。
3、客用电梯
电梯品牌更高，均采用进口电梯，以日本进口三菱电梯、奥的斯（OTIS）、通力电梯居多；
电梯使用标准更高：
分客用电梯和工作电梯两类，甚至客用电梯直接进入一层大堂，而工作电梯却会直接进入地下层。
且标准区别非常大，主人电梯标准相对较高，而保姆电梯相对较差，一般会采用中外合资的产品，
住宅单元
1、客厅与卧室
客饭厅地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面则采用污染较少的高级乳胶漆等，窗户会采用中空玻璃，以达到节能和隔音的效果。
卧室地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，有的楼盘主卧室铺设羊毛地毯，墙面采用高级乳胶漆或高级墙纸等，窗户也会采用中空玻璃。
2、空调设备
一般采用中央空调，品牌则以进口大金中央空调或同级别其他品牌为主。
3、卫生间洁具
地面：
会采用高档大理石，大理石方面一般会使用国外进口的“金花米黄“作为主材，以体现整体品味。
墙面：
会采用高档面砖；
洁具：
会采用世界顶级的品牌，例如德国进口V＆B卫生洁具或同级品，而保姆卫裕洁具相对档次要低些，例如TOTO或和成或同级品。
卫裕的五金配件亦采用世界顶级产品，例如德国进口JADO或同级品。
4、厨房
地面：
会采用高档大理石，
墙面：
会采用高档面砖，
橱柜：
往往采用意大利进口SNAIDERO橱柜、德国全套进口柏丽品牌或POGGENPOHL品牌的成套设备。
5、其它设备
一般会预先安装较高档的设施，甚至采用世界一流品牌产品，
日本进口大金中央空调、
美国进口AO.SMITH、
美国进口ECOWATHERIRK27C01软水及净水系统或同级品。
安装高档进口的软水及净水系统一般的豪宅较少使用，
小结：
通过对上述全国豪宅经典案例的简单列举，可以看出在全国范围内的豪宅的装修的共性和差异性，再结合青岛本地市场的竞品的特性，给了我们一些在豪宅装修方面的启示，下面我们将结合本项目项目，提出装修建议，仅供参考；
三、本项目的思考
一、市场反馈给我们的信息
1.青岛豪宅市场装修系类表
1）装修品系表
分析：
通过上表分析得知，在青岛现有竞品项目中，在选择装修品系方面，以德系、意大利系、日系三种为主，其中将近85%的市场份额是偏重德国品牌，主要品牌西门子、米勒等厨卫家电方面产品，其次意大利品牌占4%，库希尼、科马等品牌。
2）装修风格表
分析：
通过上表分析得知，在青岛竞品项目中，装修风格方面比较偏重欧式风
格，占到57%;现代简约风格占到29%，只要以李玮民设计风格为主，中式风格最少14%，。
3）装修价位表
分析：
通过上面表格分析可得知，在青岛竞品中装修标准以5000~7000元/㎡为主，占到66%超过市场一半的份额，其中3000~5000元/㎡装修标准在市场上暂时处于市场空白。
4）、主要竞品装修对比表
竞品装修现状表
项目
东海路9号
凯悦中心
恒基新天地
上实海上海
万邦中心
万丽海景
欧式
中式
现代简约
装修标准
2000-3000元
5000元
8000元
5000元
6000元
7000元
橱柜品牌
橱柜
德国赫曼德/意大利威乃达
德国博得宝/德国劳斯或同等档次品牌
德国爱米默Allmilmo
德国西曼蒂克
德国海格HACKER
A、B：
德国西曼帝克或博德宝；C：
柏丽
灶具
德国西门子
德国米勒
德国爱米默
意大利库希尼CUCINE
德国海格HACKER
A、B：
德国西曼帝克或博德宝；C：
柏丽
抽油烟机
德国西门子
德国米勒
德国爱米默
意大利库希尼CUCINE
德国海格HACKER
A、B：
德国米勒或嘉格纳；C：
德国西门子
冰箱
德国西门子
德国米勒
德国西门子
意大利库希尼CUCINE
德国西门子
A、B：
德国米勒或嘉格纳；C：
德国西门子
烤箱
德国西门子
德国米勒
德国西门子
意大利库希尼CUCINE
德国西门子
A、B：
德国米勒或嘉格纳；C：
德国西门子
卫浴品牌
浴缸
日本伊奈
德国杜拉维特/德国唯宝或同档次品牌
德国唯宝
德国杜拉维特
意大利科马
卡德韦德caldera
座厕
日本伊奈
同上
德国唯宝
德国杜拉维特
意大利科马
德国维宝或杜拉维特
面盆
日本伊奈
同上
德国唯宝
德国杜拉维特
意大利科马
德国维宝或杜拉维特
五金配件
龙头
日本伊奈
同上
德国唯宝
德国杜拉维特
意大利科马
德国维宝或杜拉维特
花洒
日本伊奈
同上
德国唯宝
德国杜拉维特
意大利科马
德国维宝或杜拉维特
2.、全国豪宅市场装修
全国市场豪宅装修列表
外墙
日本进口SKK防水防污弹性涂料
备注
电梯品牌
主人电梯
以日本进口三菱电梯、奥的斯（OTIS）、通力电梯
（注：
该品牌在日本市场占有率第一，超出第二名一倍多。
）
保姆电梯
中日合资三菱电梯、中芬合资产通力KONE电梯
洁具
主人洁具
德国进口V＆B卫生洁具或同级品
（注：
德国威宝V＆B是有着254年历史的世界厨卫设备的先驱，在卫浴及陶瓷领域有着无可争辩的领先地位；JADO五金配件为德国首席卫浴系列五金配件）
保姆洁具
TOTO或和成卫浴，但一般为中外合资产品
五金配件
德国进口JADO或同级品
橱柜
意大利进口SNAIDERO橱柜、德国全套进口柏丽品牌或POGGENPOHL品牌
（注：
SNAIDERO橱柜被誉为设计师名人堂的意大利厨柜第一大集团；德国柏丽是世界上最大的专业厨具生产商，其产品被认为是高品质和实用性的完美结合；POGGENPOHL品牌是欧洲最大的橱柜生产商之一，拥有全球第二大经销网络，其产品按人体力学原理设计，被誉为厨房中的“劳斯莱斯”，据说香港富商李嘉城家中选用的即是此品牌橱柜。
）
高端设施
日本进口大金中央空调、美国进口AO.SMITH、美国进口ECOWATHERIRK27C01软水及净水系统
（注：
美国热水器巨头A.O.史密斯是著名跨国公司，位列美国制造业500强，在美国热水器市场处于霸主的地位）。
小结：
经过以上一系类图标的横向、纵向对比，可以很清晰的得出符合本项目特性的建议，
无论是在装修风格方面还是装修档次方面都给了我们很多思路，下面我们希望将这些亮点最为建议穿插在本项目中，能给本项目的具体建议：
四、本项目的具体建议:
本项目—青岛的中心、青岛的领袖做到这些我们需要有很多创新精神来摒弃墨守成规，我们需要找到市场的软肋市场的空白点,在装修档次方面，在同类同期竞品中，青岛市场走得是较高端路线，基本上在5000元/㎡以上的修标准，相反4000~5000元/㎡装修标准暂时为市场空白，故建议如下：
装修标准：
4000~5000元/㎡
装修风格：
市场呈现出的现状，青岛市场主要以欧式新古典主义风格和现代简约风格为主，故建议，寻找市场空白，优化市场产品，有两种方案供参考:
方案一:
纯中式古典主义风格（明清风格），下面为装修意向图供参考
方案二:
纯欧式古典主义风格（法国宫廷），下面为装修意向图供参考
所用装修品牌建议：
卫浴、五金—德国高仪
理由：
德国高仪是欧洲最大的、世界领先的卫浴产品制造商，占据全球市场约8％的份额。
作为卫浴产品和系统的全球品牌，高仪不断确立产品在质量、功能和设计方面的行业新标准。
总部设立于德国海默（Hemer），目前全球员工共计约5,200名（德国有3,200名）。
2007年，高仪的厨房、浴室龙头，花洒，运用于商业场所的感应设备，以及隐蔽安装及冲洗系统创造了10.17亿欧元的销售额。
高仪共有六个生产厂，其中三个在德国以外，即设于葡萄牙、泰国和加拿大的生产工厂。
高仪84％的销售量都来自于德国本土以外的市场。
浴缸—意大利雅芭图
理由：
来自欧洲最大的洁具集团SanitecGroup第一品牌，于1982年创立于意大利。
由于其杰出的设计及功能不断创新，成立后几年便在欧洲市场居领导地位。
其漩涡式水疗系统，含臭氧的清洁装置，集特选的采光，香精，音乐，水疗所构成不同的舒缓疗程，产品的清洁抑菌系统等，不但获得专业的肯定，并获得欧洲设计大奖（ISHPRIZE）。
橱柜—德国诺尔特
理由：
Nolte（诺尔特）公司是德国整体厨房产业的第五大生产商。
从一九五九年创建至今，已发展成为拥有77，000平方米的生产厂房和超过千名员工的大型企业。
创立四十三年来，Nolte（诺尔特）一直不断精益求精，追求完美。
把极具人性化的厨房家具带入了无数追求美好生活的家庭。
高质量的橱柜结合人性化的设计，使Nolte（诺尔特）橱柜深受全球顾客的喜爱。
无论是在德国，还是在欧美各地，诺尔特橱柜正在年复一年地证明着她所带来的生活品质。
电器—德国博世家电系列
理由：
博世是专业做机械机芯的企业，品质卓越，其品牌在世界品牌实验室（WorldBrandLab）编制的2006年度《世界品牌500强》排行榜中名列第三百六十三。
该企业在2007年度《财富》全球最大五百家公司排名中名列第一百零九。
结语
面对21世纪一个全新的时代，豪宅、地王、楼王等等名词似乎已经成了一件司空见惯的事情，单单的地段决定价位的时代已经被现有市场所淡化，出奇制胜、引领市场、占有先机似乎更能替市场代言豪宅特性。
绿色的、具有人性化的产品装修似乎更能与本项目贴近，上面的报告针对装修议题给大家一市场数据支撑，希望能为本项目后期工作展开提供所需资料。
建议：
1、北京：
东钓鱼台家园昆仑公寓银泰中心1号楼—柏悦府盘古大观
香港：
天玺太古城
上海：
汤臣一品、世茂滨江华府天地
2、天生豪宅（资源）--------城市核心豪宅
3、装修、装饰、建材（公共）----建安成本、配置（智能化、设备、安保）
4、关键词的提炼：
国际化大气时尚高品质------低调的奢华
5、可感知的精细做工、恰当家私配饰、体现整体性及设计的人性化、国际知名品牌集合、色彩及整体风格可清晰传递其高品质
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