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房地产价格上涨的原因

摘要

近年来,我国房地产市场持续高速发展,作为国家支柱性产业之一,对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。

但是,由于我国房地产市场发展相对不成熟,房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来,不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。

总体来说，房屋价格呈上升趋势，上升幅度高于上年。

房地产价格过快上涨的主要是由供求关系、通货膨胀因素、政策因素、投机因素、心理因素等原因引起的。

过快上涨的房价使普通百姓无力承受,导致现阶段住房矛盾比较突出,在一定程度上影响了社会的和谐发展。

同时房地产价格过快上涨会带来居民购房负担重，抑制了其他消费，贫富差距加大，降低社会生产和资源配置率，影响城乡统筹发展等影响，降低了城市综合竞争力，容易引发金融风险，这些都不利于中国经济良性、持续的发展。

本文分析房地产价格上涨的原因,剖析其危害，并在此基础上探讨相应的对策。

关键词：

房地产；房价；通货膨胀；供求不平衡；住房金融体系；保障性

住房

目录

1.价格上涨的原因………………………………………………………………………1

1.1供求不平衡……………………………………………………………………………1

1.2通货膨胀因素…………………………………………………………………………2

1.3政策因素………………………………………………………………………………2

1.4投机因素………………………………………………………………………………2

1.5城镇居民人均可支配收入的影响……………………………………………3

1.6心理因素………………………………………………………………………………3

1.6.1购房者的心理因素……………………………………………………………3

1.6.2社会的舆论误导………………………………………………………………4

2.价格上涨的危害………………………………………………………………………4

2.1居民购房负担重，抑制了其他消费…………………………………………4

2.2贫富差距加大…………………………………………………………………………4

2.3降低社会生产和资源配置率……………………………………………………5

2.4影响城乡统筹发展…………………………………………………………………5

2.5降低了城市综合竞争力…………………………………………………………5

2.6容易引发金融风险……………………………………………………………6

3.缓解价格上涨的对策……………………………………………………………6

3.1抑制不合理住房需求……………………………………………………………6

3.2逐步完善住房金融体系………………………………………………………6

3.3控制住房抵押贷款风险…………………………………………………………6

3.4改善供应结构………………………………………………………………………7

3.5加强住房需求管理，培育多种形式的住房租赁市场供给主体………………………………………………………………………………………………7

3.6加强银行监管，防范房地产金融风险……………………………………7

3.7加强保障性住房建设……………………………………………………………8

1.价格上涨的原因

1.1供求不平衡

房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。

从供给方面来看：

1.土地资源的稀缺性和不可再生性。

农业是国民经济的基础。

我国有１３亿人口，必须保证足够的耕地来解决全国人民的吃饭问题。

各个城市可用于建房的土地极其有限的。

譬如说北京五坏以内的土地更显得有限和珍贵；2.卖地收入是各级政府财政收入的主要来源之一。

现在各地土地使用权的出售多半是通过拍卖实现的。

其间体现了当地政府和房地产开发商之间的博弈、体现了各个开发商之间的博弈。

土地价格在逐年上涨；3.房建材料、人员成本、售房成本等都随着全国的通货膨胀在逐年上涨。

从需求方面看：

1.外国游资的进入。

自我国实行人民币汇率改革以来，人民币相对美元、欧元大幅升值，国际游资大量进入中国，购买人民币资产，典型的就是购买房地产用于投资。

况且中国的房地产价格与欧美国家之间还有很大的差距；2.银行存款的转入。

随着中国经济的发展，居民在银行的储蓄存款逐年增加。

但银行不断下调存款利率。

在通货膨胀年代，通过购买房产在一定程度上是可以规避风险的。

加之近年来通货膨胀加剧，居民把存款转入了楼市和股市，加大了对房地产的需求；3.股市资金的转入。

前两年，许多股民从火爆的股市中挣了大笔资金，但目前股市比较低迷，股民把挣来的钱转而投向了房地产；4.各种钞房团的介入。

近年来，出现了温州炒房团、香港炒房团和山西炒房团，他们的参与，在一定程度上加剧了房地产价格的上涨。

炒房团的加入，不论是给普通自住房性购房者，还是住房投资者都带来了不小的压力，使原本就激烈的需求竞争变得更加紧张。

而炒房团引起的更巨大的需求，不仅在保持房价高涨上发挥了相当大的作用，同时也使地产商们的资金流动性更大，这在一定程度上也加速了商品房的投资速度和供给量。

一般来说，房产的需求越大，则房产的价格越高，而房产的供应越大，则房产的价格越低。

从2009年以来，市场持续旺销，需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大。

1.2通货膨胀因素

根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨

胀的一个很好的途径。

越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。

蓬勃发展的房产推动着我国房地产及相关行业的迅猛发展，这几年，房地产等行业以超过20%的增速运行，对房屋的需求大量增加，使得相关原材料价格稳步升高，特别是与建筑业密切相关的钢铁价格大幅上升，增加了房地产的开发成本，继而导致了住房价格的上升。

1.3政策因素

适度宽松的货币政策及信贷的扩张给开发商提供了强有力的资金支持，使开发商资金紧张程度降低；另外，存贷款利率的下调，购房首付款的压力减小，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。

在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，需求量的扩大必然引起房价的上涨。

与此同时，由于担心国内外银行向市场注入的大量流动性资金，加上国内经济形势开始好转，投资者对未来通胀的预期也越发强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，我国富有阶层资产保值增值的首要选择即是置业买房大量购入固定资产以寻求保值。

再者，中央采取了增加税收的措施，其原意本是控制房地产投资过快增长，而实际上却将增加的税费转移到消费者头上，使得房价不跌反而上涨；再加上，十多年前的分税制改革，使得地方事权、财权不对等，财政缺口大，政府就通过把土地高价卖给房地产来弥补财政缺口，进而在一定程度上推动了房价的上涨。

1.4投机因素

在房价刚刚起来，而大量的投机资金还没有进入房地产时，开发商开始自买自卖，通过假按揭来套现。

开发商利用假按揭，提前收回成本，变现利润，把风险和包袱悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。

由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商越倾向于提高价格。

这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。

从2008年11月开到2009年6月，国家投放了8万多亿资金，庞大数量的投入带来了一种非常强烈的通货膨胀预期。

为了规避通胀带来的经济损失，在通胀期间，但凡有点经济实力的理性人为了使自己手中的资产保值甚至增值，就会去购买能保值增值的商品。

但由于我国投资渠道十分有限，投机客觉得在货币贬值的情况下，房价肯定有获利空间，导致投机客们大量涌入房地产。

在房价肆长的情况下，一些自住型购房者也就恐慌了。

担心房价没完没了的涨，越等下去住房成本越高。

自住型购房者的这种盲从心态使得他们也进入了房地产。

这样三波力量导致前期房价非理性上涨。

1.5城镇居民人均可支配收入的影响

城镇居民人均可支配收入的影响。

城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。

城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销售价格和住宅销售价格之上，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。

从这一角度看，房地产价格以居民收入的增长为支撑，居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价格也随之上涨。

1.6心理因素

1.6.1购房者的心理因素

现代市场营销的口号是“消费者是上帝”,’’消费者至上”。

房地产企业营销成功与否,关键还在于它是否满足了购房者的需要。

这就要求房地产商首先要对消费者的购买行为进行分析。

房地产作为一种高价消费品,销售过程复杂,买卖双方承担风险较大,所以购房者在购房时,往往出现如下心理特征:

1.求稳心理。

对于大多数购房者而言,购实住房是人生中的一件大事,其价格昂贵,手续繁杂,造成购房者决策时认真思考、小心从事、多方比较。

购房者通常要收集各相关信息,对可选择的房产的品牌反复评估,形成对各品牌的态度,最后才慎重作出选择；2.选价心理。

买房时、购房者对商品房价格极为敏感,在成交前对房价总要多方比较,与开发商讨价还价。

房价往往是决定购买者跳首要因素,但当购房者对除价格外的其他因素都基本满意时,适当的象征性优惠,常使购房者尽快作出购买的决定；3.从众心理。

由于社会风气、时代潮流、消费时尚等社会因素的影响,购房者通常会产生迎合某种流行风格或群体的从众心理。

4.预期心理。

消费者在进行现实购买时,不仅注意眼前的商品,还会对未来市场进行粗略的估计。

当购房者发现自己所钟爱的房产所剩不多,便会十分着急,加速购买;当发现别人也在踊跃购买同一楼盘时,则其购房决定过程会大大缩短。

5.反复心理购房者对购买的房屋是吹毛求疵的,在与他人交流后,总能了解房产的一些不足,从而产生后悔感。

这就要求在销售过程中尽量缩短顾客的决策过程,从顾客缴纳预购定金到缴纳房款签署正式合同的时间不宜太长,以免夜长梦多,出现反复。

1.6.2社会的舆论误导

就目前情景来看，国内的房地产市场是一个强势房地产开发商、弱势民众这样一个大格局下的市场。

在这样的格局中，房地产开发商不仅掌握了庞大的经济资源，而且其集团群体人数少，沟通成本小，这样他们就很容易结成一个十分强大的利益群体，并利用他们所掌握的经济资源来掠夺整个社会大多数人的利益，甚至在一定程度上操纵社会的舆论、影响相关制度规则的制定。

这些房地产商总是希望其暴利经营能够得以持续，希望能够把社会财富全部席卷于自身。

因此，他们就借助于自身在经济、资源、信息上的优势，施展浑身解数，试图通过误导民众和舆论，来维护自身不合理的暴利。

2.价格上涨的危害

2.1居民购房负担重，抑制了其他消费

房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。

由于预期房价将会继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求，减少在其他方面的消费，过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的其他消费需求，绝大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费。

在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。

2.2贫富差距加大

房价上涨过快导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距。

居民的财富可以分为三个部分：

当期收入、不动产和动产。

不动产包括房屋、土地等，动产包括银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等，而房地产在居民的财富中占了很大的比例。

中国人拥有个人住房的比例超过了80%，大部分人在房改过程中付了有限的费用之后将公房变成个人所有，还有相当比例的穷人没有自己的住房，或者说居住在比较简陋的房屋里，越富裕的家庭拥有的住宅价格越高，那么高收入家庭的资产总量将迅速增长，加大了低收入者家庭之间的差距。

2.3降低社会生产和资源配置率

房地产价格的快速上涨，房地产行业的利润率上扬，吸引其他行业的资金向房地产业转移，导致社会经济结构的失衡。

将其他行业的资金吸引到房地产市场，一方面，使其他领域资金趋紧；另一方面，造成与房地产及其相关产业的过度繁荣。

资金的过度流入，进一步推动了房地产价格的上升，导致房地产泡沫的膨胀。

当房地产价格出现大幅下跌时，房地产行业的收益率下降，资金流出该行业，出现萧条。

房地产价格的过度波动带来资源大幅流进和流出该行业，容易造成社会资源的闲置和浪费，严重扭曲了资源配置，从整体上降低了社会生产效率。

2.4影响城乡统筹发展

房价的过快增长将影响城乡统筹发展。

加快城市化步伐是我市经济结构调整的重要内容之一。

房价增长过快，提高了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，从而抑制了城市化发展的进程，不利于解决“三农”问题。

今年以来居住类价格累计上涨6%，增加了居民心理和支付能力的压力，导致部分居民（尤其是低收入居民）感到生活压力较大。

在以建设和谐社会为主题的今天，房价上涨使越来越多人离自己的住房梦越来越远。

在更大程度上影响城乡统筹发展的步伐。

2.5降低了城市综合竞争力

经济繁荣吸引了投资，提高了城市土地的价格、引起房价上涨，这当然是正面的现象。

但是，当企业进入城市安营扎寨后，其未来的发展就要仰仗高质量、年轻的劳动力。

无论是高科技企业还是劳动密集型企业，都依赖那些年轻的劳动力（包括刚走出校门的大学生）。

然而，正是这些刚刚“出道儿”的年轻劳动力，经济能力有限，无法支付高房租，房价过高，就会把他们挤走。

这些人一走，已经在城市投资的企业就招不到合适的人才，或者为招到人才只能抬高价格最终可能使这些企业丧失竞争力。

一个城市的综合竞争力取决于该城市的经济实力、基础设施、科技水平、市民素质，同时也与商务成本、居住费用密切相关。

房地产过热，房价的持续过度上涨，大大抬高了城市商务成本，就会降低城市的综合竞争力。

2.6容易引发金融风险

房地产价格快速上涨背后潜藏着巨大风险。

一方面，80%左右的土地购置和房地产开发资金，都直接或间接地来自银行贷款，据中国央行2010年公布的数据称：

2009年房地产开发贷款、个人住房贷款增速明显加快，全年房地产贷款超2亿，个人住房贷款超过了75%。

过度投机而非真正意义的居住消费推动的房地产价格过快上涨，已经引发房地产行业的泡沫。

房地产行业泡沫破裂时，大量的贷款变成坏账，银行可能遭遇流动性危机，这样房地产行业的危机由此波动金融业，使局部危机可能演变成全局性的经融危机和经济危机，对整个国民经济产生恶劣影响。

3.缓解降格上涨的对策

3.1抑制不合理住房需求

抑制不合理住房需求，增加住房供应，并实现其模式的多样化。

政府可以通过提高住房贷款利率水平和购房首付款比例，抑制投资性购房，同时制定出引导消费者合理住房需求的政策，调整住房供需结构，加大保障性住房供给。

同时政府还应该鼓励住房建设多元化，无论是开发商、住房合作社还是个人，只要其住房开发与建设符合政府的城市发展规划和相关的法律、法规，都应该得到允许和鼓励。

3.2逐步完善住房金融体系

步完善住房金融体系，促进总消费增长。

居民为了能够购买合适的住房，重储蓄、轻消费成为消费率持续走低的主要原因，在消费不足的环境下，充分发挥住宅价格的财富效应，促进城镇居民的消费，保证经济稳定增长，为使住宅价格带来的财富效应能顺利实现，必须有发达的住房二级市场，只有这样，消费者才可能比较容易地进行住房交易，顺利地实现房屋的价值，进而刺激家庭的消费支出。

3.3控制住房抵押贷款风险

　房地产价格上涨从本质上来说属于现代经济社会运行周期下的持续扩张阶段。

在此状态作用之下，企业部门利润会呈现出较为显著的上升趋势，从而导致经营规模持续扩大，由此激发雇员人数或是雇员薪资的提升。

对于社会大众而言，此种经济态势毫无疑问的带动着消费水平的提升。

换句话来说，房地上涨阶段个人住房抵押贷款中借款人的整体收入水平上涨趋势明显。

对于这一形势下的购房者房地产投资行为而言，其预期收益存在着无法实现的可能性，现实风险水平在下降的同时导致潜在违约风险加大，最终不利于整个房地产市场经济的健康发展。

与此同时，受到房价上涨带动的整个地产市场投资交易活动行为比较活跃，此种状态下，即便个人住房抵押贷款借款人存在违约行为，其抵押物需要交由银行处置，该抵押物也并不会受到市场成交量的萎缩而无法售出。

换句话来说，潜在违约风险的加大带动着潜在抵押物风险的提升。

3.4改善供应结构

大力调整和改善住房供应结构，缓解市场供求矛盾。

政府应调整房地产开发投资结构，适度控制别墅和高档住宅等项目的开发建没；增加普通商品住房和经济适用房等建设用地的投放量，以尽快提高中低价位住房在市场供应中的比重。

通过税收和金融策，引导和鼓励开发商多建造中低价位的普通商品房，健全和完善经济适用房、廉租房的相关供给政策，强化政府的住房保障职能，以保障城镇中低收入家庭的住房需求。

同时抓紧清理已经批出的闲置土地，打击囤积土地行为，促进存量土地的合理利用。

3.5加强住房需求管理，培育多种形式的住房租赁市场供给主体

一是要区别对待各类住房需求，对住房需求进行差异化管理。

运用多种手段，打击投机需求。

二要培育多种形式的住房租赁市场供给主体，通过财税政策鼓励住房租赁业务发展，多渠道扩大租赁市场房源，提高租房者的议价能力。

要鼓励企业通过“开发＋租赁＋销售”的方式参与住房租赁业务，鼓励现有房地产经纪公司和中介公司开展利用其信息优势集中经营租房业务，提供专业化、集约化住房租赁服务。

要实施以减税和降低空置率为导向的住房租赁业务税收政策，为企业开展住房租赁业务提供激励，同时增加住房持有成本，鼓励人们把手中的闲置房屋用于出租。

在推进总量供给的同时，要更加注重结构调整，使高、中、低档住宅供应保持合理的比例，完善租赁房屋供给结构。

3.6加强银行监管，防范房地产金融风险

促进房地产金融的多元化，为增加住房的有效供给和需求，政府应采取多种措施拓宽房地产开发的融资渠道，改变房地产开发企业融资过度依赖银行信贷的局面。

严格规范房地产信贷管理，控制银行对房地产的信贷比例。

同时，加大对个人消费信贷的管理。

推出多样化的个人住房抵押贷款方式以满足不同层次收入家庭的住房需求。

对购买多套住房的消费者在贷款上予以限制，防范房地产金融风险。

3.7加强保障性住房建设

中国房地产市场供给层面的垄断特性是高房价形成的根源所在,而需求层面的投机只不过是一部分有商业头脑的人提前一步看到了这一垄断性继而得出房价必然上涨的结论。

所以要解决当前房地产市场的问题,主要的不是通过信贷政策、税收政策去打击投机,而是要从供给层面着手,加大保障性住房的供给,打破当前房地产市场的垄断,这才是治本的方法。

2010年几次调控的重点无论是限贷还是限购或是房产税改革,似乎目的只有一个,就是抑制房地产市场的投机现象。

但通过抑制投机来调控房价始终是治标不治本的,要治本只有改变前面所说的房地产市场的垄断性。

要改变这一垄断性措施也很简单,那就是增加保障性住房的供给,改变中国房地产市场当前单一的供应体系。

从发达国家房地产市场的发展历程来看,大多存在商品房和保障房两个市场。

商品房针对高收入阶层,而对于绝大多数的中低收入者,应该由政府来提供保障性住房。

商品房的房价根本不需要过多地运用行政手段去调控,因为中国房地产市场的垄断特性决定了中国的商品房价格通过抑制投机的一系列措施根本是调控不下去的。

而且退一步说,即使政府能让房价降下来,按房价降50%算,对于绝大多数的中低收入群体来说商品房还是买不起的,因为当前房价实在是太高了,并且房价大幅下降的结果是中国的经济很有可能会重蹈当年日本的覆辙。

同时,调低商品房的价格还会造成很多普通居民的资产损失,这其中可能还有很大一部分是刚借钱买房的普通百姓。

政府的当务之急是为那些买不起房的中低收入者做主,建保障性住房。

如果政府在保障性住房领域充分发挥了作用,使得人人有房住,房价自然也就不再是重要的民生问题,政府自然不用过多地运用行政手段干预房地产市场。

同时保障性住房建好了,相信商品房市场也会回归理性,因为保障性住房的建设会减少商品房市场的很大一部分需求,需求少了价格下降也就顺理成章了。

更重要的是,如果形成了商品房价格下降的预期,政府一直在严加调控的投机现象也会得到解决。

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