中国房地产价格上涨原因存在问题及应对措施.docx
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中国房地产价格上涨原因存在问题及应对措施
中国房地产价格上涨原因存在问题及应对措施
摘要
近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。
房地产业为拉动中国经济贡献了不少GDP。
过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。
作为资金密集型产业，房地产企业融资却存在很大问题，融资是房地产业生存和发展的关键。
当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。
这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。
如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。
本文主要对当前房地产企业融资存在的问题进行深入分析,从而提出相应对策.
Abstracts
Inrecentyears,therapiddevelopmentofrealestateindustryofChina,China'snationaleconomyhasbecomethebackboneindustry.RealestateofChinaeconomiccontributiontopullalotofGDP.Inthepastfewyears,therealestaterelatedconstructioninvestmentaccountsfor20%oftheChineseinvestmentinfixedassets,andthecontributionoftheabove10%.Asarealestateenterprisecapital-intensive,financing,financingisthesurvivalanddevelopmentofrealestateindustryisthekey.Atpresent,China'srealestatedevelopmentfundsortobankcreditfinancingpatternofsingleandotherrealestate,financingchanneltrustfund,overseasfinancing,equityfinancing,duetothevariousrestrictions,financingscaleisstilllimited.ThiskindofsituationinChinarealestateandbankingisagreatrisk.Howtobreakthebottleneckintherealestateindustrydevelopmentfunds,establishandperfectthesystemoffinancingchannels,realestateindustryatpresentinChinaisanimportantquestion.Thispaperfocusesonthecurrentrealestateenterprisefinancingproblemsandthecountermeasuresforthisanalysis.
关键词
房地产融资、融资渠道、存在问题；
KeyWords
RealEstateFinancing、Financing、Problems；
目录
摘要······································································1
ABSTRACT··································································1
第1章信贷政策紧缩与宏观调控的背景······································3
1.1信贷紧缩和规范的背景················································3
1.2房地产业政策紧缩与调控··············································3
1.3央行121号文件及影响················································5
第2章我国房地产企业融资渠道现状········································6
2.1房地产企业融资的特征················································6
2.2我国房地产企业融资方式及现状分析····································6
第3章我国房地产企业融资存在的问题及原因分析····························11
3.1存在的主要问题······················································11
3.2原因分析····························································12
第4章发展我国房地产融资渠道的对策和建议································15
4.1我国房地产企业融资方式多元化的途径··································15
4.2发展我国房地产融资渠道的对策和建议··································16
结束语····································································16
参考文献··································································18
致谢······································································18
附录A商业银行房地产贷款风险管理指引····································18
附录B国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知························24
附录C中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知················28
第1章信贷政策紧缩与宏观调控的背景
1.1信贷紧缩和规范的背景
我国的房地产项目开发实行的是香港模式，整个开发流程中，从买地、建造、销售、管理都由一家房地产商独立完成，项目开发周期长，开发商急于出手项目以回笼资金。
开发资金来源主要有三块：
自有资金、银行贷款和销售回款，自有资金中30%~40%为来自银行的流动资金贷款，销售回款中主要是购房者的个人住房抵押贷款。
这样一来，我国房地产开发中的资金来自银行资金的比重多在70%~80%，甚至更高。
中国人民银行研究局课题组的调查研究显示，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金全都直接或间接地来自银行。
房地产贷款过分集中于银行，使银行承担了过多的风险，事实上将房地产业的市场风险和信用风险向银行体系进而向社会转嫁。
而对于房地产企业来说，资产负债率过高，则受政策调控紧缩的影响非常大。
近几年来，在房地产投资和房地产金融业务快速发展的同时，自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构矛盾突出等问题。
部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷风险控制。
这些在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。
如果这些问题不能得到有效缓解，将不利于房地产业的持续发展，也不利于银行的信贷风险防范，维持金融业进而整个国民经济的稳定增长。
1.2房地产业政策紧缩与调控
2003、2004年已经远离人们的记忆，对房地产业来说，这两年是刻骨铭心的两年。
其
间，业界经历了一系列重大事件和政策调控：
2003年2月，央行“货币政策执行报告”拉响了房地产信贷调控的警笛；3月各银行开始收缩房地产信贷；4月房地产业的泡沫之争此起彼伏；5月周正毅案件东窗事发；6月央行121号文件出台；8月国务院颁发18号文件；9月央行收紧银根，将商业银行存款准备金由6%提高到7%；11月精瑞地产基金正式亮相；12月中德住房储蓄银行天津开张；2004年4月，国务院将房地产开发投资项目（不包括经济适用房）过热产业的自有资本金比例提高到35%；同月，中国人民银行又将存款准备金率进一步上调至7.5%；8月底，土地大限期满；9月中国银监会出台了已于当年3月颁布了讨论稿的房贷风险指引正式稿；10月，银监会《房地产信托管理办法（征求意见稿）》出台等等。
2003年6月13日，中国人民银行颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，从建筑施工企业到房地产开发企业再到政府土地储备机构以及个人购房者，该通知对房地产信贷的各个环节和主体都做了具体详细的要求，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备条款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷门槛，该文件一出台就立即引起了社会各界的广泛关注。
2003年9月15日，中国银监会就商业银行集团客户多头信贷、过度授信与不适当分配授信等现象颁布了《商业银行集团授信业务风险管理指引》。
2003年11月21日，国务院办公厅下发了《关于进一步清理拖欠工程款和农民工工资的通知》，截至2004年4月30日，全国建筑业企业共收回2003年以前形成的拖欠工程款998.5亿元，占累计拖欠款总额的26.94%。
2004年4月25日，中国人民银行再度调高商业银行存款准备金率，由7%提高到7.5%，直接收缩银行信贷资金100亿元。
2004年4月26日，国务院颁布了《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2004]13号），对钢铁、电解铝、水泥和房地产开发等行业建设项目的资本金比例进行了调整。
房地产开发项目（不包括经济适用房项目）的资本金比例提高到35%以上。
2004年4月28日，中国人民银行决定对商业银行实行差别准备金制度，对不同地区和不同行业实行差别存款准备金制度，如果有过热现象，可以进一步提高准备金，还要求各商业银行要严格执行产业政策和信贷条件发放贷款，各级政府不得干预严格执行项目资本金的比例，严禁企业将银行贷款转给关联企业作为项目资本金，严禁将流动资金贷款用于固定资产投资，清理并严格控制城市建设等各类打包的贷款。
2004年4月30日，中国银监会发出通知，按照国家宏观调控的要求，提出了加强贷款风险管理的七大措施，同时强调要合理控制房地产业的贷款，随即派出5个工作组，对7个省份的房地产信贷进行全面检查。
2004年9月3日，中国银监会颁布了早在3月份向社会公布讨论稿的《商业银行房地产贷款风险管理指引》的正式稿，这是中国银监会成立以来发布的第一个针对行业贷款经营的指引，也是继2003年央行121文件后，金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。
2004年9月15日，中国银监会就商业银行对集团客户多头信贷、过度授信与不适当分配授信额度等现象颁发了《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》。
2004年10月18日，中国银监会公布了其起草的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，其中6章60条的内容，将经营房地产信托的公司门槛、经营规则、以及处罚措施做了非常详细和全面的规定。
征求意见稿指出，此暂行办法是为了规范信托投资公司房地产信托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托投资公司房地产信托业务的风险管理。
为房地产信托规范运作、健康发展提供制度保障，严格控制房地产信托的风险，加强对房地产信托业务的审慎监管。
2004年10月29日，中国人民银行决定，即日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.31%提高到5.58%。
其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。
同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。
1.3央行121号文件及影响
序号
核心条款
制订目的
1
严格限定贷款科目格式，商业银行对房地产开发企业申请的贷款只能通过房地产开发科目核算。
防止房地产企业“卖期房”或扩大流动资金贷款让银行投资
2
对土地储备机构发放的贷款额度不超过所购土地评估价值的70%，贷款不超过两年。
防止只要符合抵押条件就可以贷款而造成的在面积的“圈地”行为，抑制哄抬地价。
3
房地产开发企业申请银行贷款，自有资金不得超过开发项目自有资金的30%。
提高房地产开发的淮入门槛，防止开发商利用银行资金获取高额利润而让银行承担全部风险。
4
对购买第二套商品房的个人贷款，提高首付比例，不再适用优惠利率。
直接目的是抑制炒楼风，从而间接地减少的房地产开发的资金来源。
第2章我国房地产企业融资渠道现状
2.1房地产企业融资的特征
2.1.1开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高。
房地产业是资本密集型行业，开发一个房地产项目动辄数亿，甚至数10亿，仅仅依靠
企业自有资金，是不可能完成项目开发，房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资，从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。
2.1.2土地和房产的抵押是重要条件。
房地产属于不动产，它附着于特定的地块。
土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土
地的需求不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构欢迎的融资条件。
2.1.3资金面临比较大经济风险和财务风险。
2.2我国房地产企业融资方式及现状分析
2.2.1房地产企业融资渠道与融资方式
房地产业是一个高度资金密集型行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。
如果不能
获得充足的资金支持，房地产开发将寸步难行。
同时，房地产融资方式的选择，也直接影响融资成本、开发风险与效益。
因此，多元化的房地产融资是房地产开发商面临的重大现实问题。
有关专家对房地产开发融资领域研究总结出如下的房地产领域融资的内部融资和外部融资示意图：
2.2.2银行贷款
目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金及预付款）两个方面。
房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。
银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。
根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省（市）的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。
银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。
对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。
一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。
为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。
特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。
房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。
银行贷款属于债务性融资，也是一种间接融资。
它是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为。
是房地产企业资金的主要来源。
其贷款形式多样，具体分为：
1．抵押贷款。
即指借款人向银行提供一定的财产作为信贷抵押的贷款方式。
2．信用贷款。
即银行仅凭对借款人资信的信任而发放的贷款，借款人无须向银行提供抵押物。
3．担保贷款。
即以担保人的信用为担保而发放的贷款。
4．贴现贷款。
即指借款人在急需资金时，以未到期的票据向银行申请贴现而融通资金的一种贷款方式。
目前规定申请贷款的房地产企业自有资金的比例不得低于35%。
房地产企业开发时所需的资金大部分都来自银行。
银行贷款可以在企业没有足够资金时给予足够的支持，为房地产企业提供开发所需的资金，使得企业资金的周转更加灵活，同时使居民的闲置资金得到有效的利用。
对于房地产开发企业的银行贷款，为了降低贷款风险，国家也出台了很多相关的宏观政策加以规范。
如“121”文件[1]，“国六条”，还有2004年，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，等等。
宏观调控对银行贷款的影响是非常的大的。
这些对银行贷款紧缩性的宏观政策，势必会引起融资渠道的创新。
2.2.3房地产信托
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。
房地产信托其相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。
房地产信托业务的发展，而且有利于提高我国房地产市场直接融资的比重、扩大金融市场的投资品种。
紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。
全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。
现阶段我国信托产品主要有两种模式：
①是股权融资。
②模式是债权融资。
前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。
后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集1定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。
而政策规定银行不能这样做。
2004年共发行了98支房地产集合资金（含财产）信托投资计划（以下简称房地产信托），实际募集资金总计115.866亿元，平均每个房地产信托募集1.18亿元，与2003年相比总额增长93.04%。
不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。
但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。
2005年以来，房地产信托市场呈现出快速发展的趋势，据市场不完全统计，截至2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了27.78亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。
特别是现在国家对信贷加强了管理，信托可以解决企业由于得不到银行贷款所出现的部分资金问题，其发展潜力相当大。
不过现阶段由于异常火爆房地产信托融资市场与宏观政策背道而驰，国家对房地产信托的宏观政策也接踵而来。
“212号文[2]”中，银监会所设置的房地产信托门槛，包括开发商自有资金在35%以上、四证齐全、二级以上开发资质等规定，已经比银行信贷要求更高。
类似的还有“54号文[3]”。
2.2.4债券融资
债券融资是指企业通过举债筹措资金，资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式。
房地产企业债券是由房地产企业发行，表明房地产企业与投资者债权债务关系的一种承诺凭证。
只有在相关政府部门对房地产企业的背景、经济效益等内容审查合格后才可以发行债券。
债券融资有利于降低企业的融资成本，因为债务的利息是计入成本的，而发行股票的股息是税后支付的，这从一定程度上减少了税收。
债券融资也可以分担银行贷款的压力，同时也为房地产企业的融资提供了更多的选择，分散银行和政府的风险。
而且，债券资金的使用相当的灵活，不象银行贷款那样，有规定的用途。
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。
房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。
而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。
目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。
这些都影响了企业通过债券融资的规模。
07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来宽松很多。
《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。
2.2.5股权融资
股权融资属于直接融资的一种。
股权融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者（股东）享有对企业控制权的融资方式。
它具有以下几个特点：
1．长期性。
股权融资筹措的资金具有永久性，无到期日，不需归还。
2．不可逆性。
企业采用股权融资勿须还本，投资人欲收回本金，需借助于流通市场。
3．无负担性。
股权融资没有固定的股利负担，股利的支付与否和支付多少视公司的经营需要而定。
这种融资方式对于中小投资者来说，是一种较为现实和便捷的融资方式。
股权融资吸纳的是权益资本，因此，公司股本返还甚至股息支出压力小，增强了公司抗风险的能力。
若能吸引拥有特定资源的战略投资者，还可通过利用战略投资者的管理优势、市场渠道优势、政府关系优势、以及技术优势产生协同效应，迅速壮大自身实力。
2.2.6海外房产基金
据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。
摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。
这些海外基金1般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。
截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。
应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。
但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内
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