房地产价格上涨原因.docx

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房地产价格上涨原因

《房地产金融学》

期末课程论文

房地产价格上涨分析

____________________________________

2010级

年级________________________

工商管理

专业班级________________________

201002180104

学号________________________

迟金磊

学生姓名________________________

论文成绩________________________

2013年6月25日

房地产价格上涨分析

我国房地产市场持续高速发展作为国家支柱性产业之一对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。

但是由于我国房地产市场发展相对不成熟房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来,不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。

影响房地产价格的一般因素

（一）社会因素

1.人口数量和密度

人口数量与房地产价格的关系非常密切，呈现正相关关系。

人口密度从两方面影响房地产价格：

一方面，人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，促进房地产价格提高；

另一方面，人口密度提高会造成生活环境恶化，配饰房地产价格降低，特别在大量低收入者涌入某一地区的情况下回出现这种情况。

2.社会文明及教育状况

社会文明、人民的教育及生活水平，都足以引起房地产的价格波动。

随着人类社会文明程度的提高，一切公共设施必然日益完善和普遍，同时居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都会增加房地产的需求，从而影响房地产价格水平趋高。

正是基于此，高学历人口聚集地的房地产价格高于周边的现象在生活中普遍存在。

3.家庭规模

家庭规模是指家庭平均人口数。

即使人口总数不变，家庭人口有所变化，也将影响居住单位数的变动，因而影响需用住宅使用面积的数量，导致当地产需求的变化，从而影响房地产价格的起伏。

就目前形势而言，每个家庭人口平均数呈下降趋势，即大家庭分解为小家庭，这将导致房地产价格的上涨。

4.政治安定状况

政治安定状况，是指现有政局的稳固程度，持不同政治观点的党派和团体的共处状况等。

一般来说，政治不安定往往意味着社会动荡，因而造成房地产价格低落。

但是，如若现有政权腐败无能，有更好的政治制度将取代时，这种情况造成的不安定，从长远看可能提高房地产的价格。

5.社会治安程度

社会治安程度，是指小偷、抢劫、强奸、杀人这些社会犯罪情况。

房地产所处的地区如经常发生此类犯罪案件，则意味着人民生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格低落；反之，如社会安定，人们愿意选择在此安居乐业，则房地产价格会上涨。

6.房地产投机

一般而言，房地产投机对房地产价格的影响有三种情况：

引起上涨；引起下跌；稳定。

在某种情况下房地产投机行为可能起着稳定价格的作用。

但房地产价格低落，房地产需求较小时，投机者由于期待日后房地产价格上涨而购房，造成房地产价格上扬；而在房地产价格上涨是投机者又抛出房地产，增加房地产供给，从而稳定房地产价格。

7.城市化

城市化包括如下含义：

城市对农村影响的传播进程；全社会热卖款接受城市文化的进程；人口集中的进程，包括集中点的增加和每个集中点的扩大；城市人口占全社会人口比例提高的进程。

一般说来，城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不断增大，带动城市房地产价格上涨。

8.心理因素

心理因素对房地产价格的影响有时也是不可忽视的。

影响房地产价格的心理因素主要有：

购买或出售心态；欣赏趣味；时尚风气；接近名家心理；讲究门牌号码或土地号码；风水观念；价值观的变化，等等。

（二）经济因素

1.经济发展状况

经济发展状况将影响国民生产总值和国民收入。

经济增长意味着国民生产总值和国民收入的增加，金融景气，经济繁荣，就业增加，物价与工资处于有利于经济发展的状态，用于生产、投资和消费的房地产的需求增加，促使房地产的价格上升；反之，这房地产的价格下降。

有研究表明，房地产业的发展与国家的经济发展总体趋势基本一致。

房地产价格的变动趋势与经济循环大体一致，即经济状况的变化可能影响房地产价格。

2.财政金融状况

存款利率下降，会吸引部分投资人将投资资金存入银行，从而减少对房地产的投资，使房地产价格下降；相反，若存款利率下降，会增加人们的购房投资行为，从而增加需求，使房地产价格上升。

贷款利率上升、紧缩银根，会减少开发投资与消费投资的金融支持而使投资成本增加，从而减少市场对房地产的需求，因而房地产的价格就下降；反之，若贷款利率减低，则会刺激对房地产的需求而使价格上升。

贷款比例是指银行对房地产业贷款的比重，其比重增大，就会促进房地产业的繁荣，房地产价格会上升；其比重减少，会影响房地产市场的发展，房地产价格会下降。

在纯收益一定的情况下，资本化率越高，房地产价格越低；反之，资本化率越低，房地产价格越高。

3.产业结构变化

产业结构是指第一产业、第二产业及第三产业之间的比例关系。

一般来说，在城市化的初期，由于经济发展水平和市场化水平较低，产业结构以第一、第二产业为主，对房地产的需求品种比较单一、需求量比较少，房地产的价格也较低；进入高度城市化的国家和地区，第三产业的比重加大，对房地产品种及需求量也明显增加，房地产价格会相应上升。

4.税收负担状况

对房地产开发者或转让者征税的变化，会影响供给；对房地产购买者征税的变化，会影响需求。

供给者的税收负担加重，一方面加大成本，另一方面减少供应量，一般会使房地产价格上升；

需求者的税收负担加重，会削弱其购买能力，一般会使房地产价格下降。

所以，当政府欲刺激房地产市场繁荣时，会对开发商采取税率优惠措施；当政府欲控制房地产价格的过快涨幅时，则会采取提高购房者税率的措施。

5.居民收入

通常在没有通货膨胀的情况下居民收入的增加，或在有通货膨胀但居民收入的增加幅度超过通货膨胀的幅度，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间或扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格的上涨。

不同群体的收入增加，对房地产需求的影响大小是有所不同的。

低收入者收入增加→影响不大

高收入者收入增加→若用来储蓄或其他投资，影响不大；若投资房地产，则会引起房地产需求的增加，在一定时间内导致房地产价格的上涨。

中收入者收入增加→会引起房地产需求的增加，促使房地产价格的上涨

6.物价

通常情况下，发地产价格与物价的变动与方向趋向一致。

但有时也显得比较复杂。

如若物价普遍下降，表明人们的生活水平普遍提高，及时房地产价格不变，也会增加对房地产的购买能力；反之，如若物价普遍上升，人们的日常生活支出就会增加，即使此时房地产价格不变，也会削弱对房地产的购买能力。

另外，不论一般物价总水平是否稳定，其中某些物价的起伏必然会引起房地产价格的波动，如建筑物材料、建筑人工费的变动会影响房地产的开发成本，从而带来房地产价格的相应变化。

（三）行政因素

1.土地制度

在我国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。

在允许地价存在的制度下，科学合理的土地制度和政策可以刺激土地利用者或投资者的积极性，促进和带动土地价格上涨；反之，则造成地价下降。

2.住房制度

我国传统的住房制度实行低租金、完全福利制，人们即使有能力购买房地产，但为了享受福利而不投资房地产，这样必然造成房地产价格低落；而今货币化、商品化的住房制度刺激了人们的购房欲望，伴随着购房能力的不断提高及居住需求增加，促使房地产价格上涨。

3.城市规划

城市发展战略、城市规划、土地利用规划，这些对房地产价格都有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。

规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别显著。

在城市郊区某些因城市的发展而很适合做城市用地的土地，但由于政府规定只能为此农业用途，地价必然很低；而如果一旦政府允许改变用途，地价则会成倍地上涨。

4.房地产价格政策

抽象看有两类：

一类是高价格政策。

指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些政策抬高房地产的价格。

一类是低价格政策。

指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。

高价格政策促使房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下滑。

但地价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下；同理，高价格政策也不意味着房地产价格的绝对水平高昂。

5.税收

直接或间接地对房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而造成房地产价格低落。

但是，不同的课税种类和税率，对房地产价格的影响也是不仅相同的。

如，契税是以取得房地产的人为对象，故会对房地产需求产生作用；增值税是以转让房地产的人为对象，故影响供给；而土地税、房屋税以房地产所有人为对象，故对供求都有影响。

6.交通管制

交通管制主要有严禁某类车辆通行，实行单行道等。

交通管制对房地产价格的影响主要看管制内容和该房地产的使用性质。

对某些房地产来讲，实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格，但对另一些房地产来讲又可能会提高该房地产的价格。

如，在住宅区内的道路禁止机动车辆通行，可以减少噪声和行人的不安全感，因此会提高房地产的价格；但同时它会造成出行不便，从而降低房地产价格。

7.行政隶属变更

行政区升格或将原来属于某一落后地区的地方划归为另一发达地区管辖，会促进这一地区的房地产价格上涨；反之，则会下落。

8.特殊政策

对于某些地区实行开放、优惠政策，往往会提高该地区的房地产价格。

深圳市变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开放上海浦东，都使这些地区的房地产价格上涨。

影响房地产价格的区域因素

（一）影响居住房地产的区域因素

1、日照、温度、湿度、风向等气候条件；

2、当地居民的职业、教育水平、社会阶层等居住环境的状况；

3、街道的宽度、构造等状况；

4、离市中心的距离及交通设施状况；

5、商业街的配置状况；

6、上下水、煤气等供给处理设施状况；

7、学校、公园、医院、邮电局、影剧院等配置状况；

8、危险设施（变电所）、污染（水、空气、噪音）状况；

9、洪水、干旱及地震等灾害发生频度、程度；

10、各宗地面积、配置及利用状况；

11、景观、绿地等自然环境状况；

12、土地利用的管理制度。

（二）影响商业房地产的区域因素

1、腹地的大小及顾客的质与量；

2、顾客的交通手段与交通状况；

3、营业类别与竞争状况；

4、该地区经营者的创造力与资信状况；

5、繁荣程度与衰老状况；

6、土地利用的管理制度。

（三）影响工业房地产的区域因素

1、与产品市场、原材料采购市场位置的关系；

2、道路、港口、铁路等运输设施建成状况；

3、动力资源及排水费用；

4、劳动力市场供求状况；

5、与相关产业位置关系；

6、水质污浊、空气污染等公害发生的严重性；

7、行政上的辅导与管理制度。

影响房地产价格的个别因素

（一）土地的个别因素

•1.位置

•2.地址、地势与地形

•3.土地面积

•4.土地形状、宽度、深度

•5.日照、风力风向

•6.天然周期性灾害

•7.临街状况

•8.与公共、商服设施阶级程度

•9.与危险设施接近程度

（二）建筑物的个别因素

•1.面积

•2.设施、材料、施工质量

•3.建筑物外观

•4.建筑物朝向

房地产需求与供求弹性

（一）房地产的需求弹性

指房地产需求量对于某种因素变动反映的敏感程度。

房地产需求的价格弹性

房地产需求的收入弹性

房地产需求的人口弹性

（二）房地产的供给弹性

亦称价格弹性，指供给量对价格变动反映的敏感程度。

（三）弹性系数类型

理论上有：

富于弹性、单一弹性、缺乏弹性、完全无弹性和完全有弹性。

其中：

E为需求价格弹性系数；Q为需求量；△Q为需求量的相对变动量；P为营销价格；△P为营销价格的相对变动量。