中国老年社区市场的现状与对策分析.docx

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中国老年社区市场的现状与对策分析

中国老年社区市场的现状与对策分析

中国老年社区市场的现状与对策分析

人口老龄化问题是二十一世纪面临的重大社会问题，也是整个国际社会普遍关注的热点与难点问题。

中国作为一个人口占世界第一位的发展中国家，由于经济实力与社会机制的制约，养老已成为影响我国社会、经济和整体发展的带有全局性、战略性的重大问题。

作为满足老年人基本生活需要的衣、食、住、行中的居住问题，它不仅关系到老年人的居所，更关系到老年人生活的环境、健康、教育、配套、服务以及养老保障等各方面的社会问题，如何充分借鉴发达国家（如美国、日本等）成熟的老年社区发展经验，探索符合我国实际国情的老年社区发展模式，已开始日益受到各级政府、行业团体以及房地产企业的关注。

本文希望从我国老龄化进程的现状与趋势分析，重点解剖我国老年人在经济状况、居住条件、健康医疗、文化娱乐以及养老意愿与社会保障等方面的特点，同时通过相关案例，探讨加快上海发展老年社区的对策与建议。

第一章中国社会老龄化进程与养老现状分析

第一节中国社会老龄化进程分析

我国自1999年开始进入老龄社会后，现已是世界上老年人最多的国家，占全球老年人口总量的1/5，占全国总人口的10%以上。

近20多年来，我国老年人口平均每年增加超过300万，目前60岁以上老年人口数已经超过1.34亿，预计到2015年中国60岁以上的老年人将超过2亿，到21世纪中期，这个数据更是将突破4亿，占全国总人口的30%左右，到那时每十个人中就有三位是老年人。

二十一世纪是我国人口老龄化发展最快的阶段，其主要将经历三个重要的变化阶段。

（1）快速老龄化阶段（2007年～2020年）：

此阶段我国每年老年人将增加约300万，到2020年，老年人口将达到2.5亿左右。

（2）加速老龄化阶段（2021年～2050年）：

此阶段我国老年人口增长将进一步加快，每年增加约500万，总数有可能超过4亿。

（3）严重老龄化阶段（2051年～2100年）：

老年人口规模将逐步趋于稳定，总的规模将稳定在在3到4亿的水平。

我国已开始进入老年型国家，全国许多城市已逐步成为人口老年型地区，其中北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市已快速进入老年型城市。

根据相关机构的调查与统计显示，长三角地区是全国老龄化程度较高的地区，并具有老年人数扩张快、老年比重增幅大的特征，目前老年人数已超过1200万人，其中65岁及以上老年人口比重为9.12%，预计2030年达到最高峰时，老年人口比重将高达28.8%。

预计至2040年，这个地区的老年人数约3730万人，为目前规模的3倍。

我们同样看看上海市的情况，据《上海市2005年老年人口信息》（由上海市老龄科学研究中心与上海市公安局统计）报告显示，截至2005年底，上海市户籍总人口为1360.26万人，其中60岁及以上老年人口已达到266.37万，占总人口的19.58%，80岁及以上老年人口43.77万，占16.43%，人口老龄化程度已达到发达国家的平均水平。

而且随着“丁克”家庭的增多，本市人口老龄化的比例还在进一步扩大。

第二节中国社会养老现状分析

目前，中国社会的养老主要以家庭养老与社区养老为基础，其中尤以家庭养老为主，纯粹的商业养老（如老年公寓与老年社区）则尚处于起步发展阶段。

一、家庭养老

家庭养老主要是以血亲关系和社会道德为保障的一种养老方式，老年人对经济的来源、生活的照顾和精神的慰藉主要由家庭来提供。

这种养老方式在我国《婚姻法》、《中华人民共和国老年人权益保障法》以及1996年颁布的《老年法》中都作了明确的规定。

同时，作为一个具有悠久民族传统与伦理道德的大国，这种传统的养老方式具有良好的社会基础。

这种养老方式对于我们这样一个人口众多、经济尚不发达的发展中国家里，不管在过去、现在还是将来均将发挥巨大的作用，意义深远。

但是，中国这种传统的家庭养老模式也逐步开始暴露出一些问题，传统的家庭养老已经遇到了越来越多的挑战。

（1）随着时代与社会的变化，家庭养老的观念、养老意识开始淡化，传统伦理道德的束缚也不断被打破，老年人在家庭的地位发生了根本变化。

（2）我国毕竟是一个发展中国家，家庭的经济基础总体比较薄弱，社会的养老保障机制尚不完善，尤其是农村还没有完全建立，老年人及家庭面临的经济压力越来越大。

（3）国家长期实行计划生育政策后家庭规模日趋缩小，核心家庭、空巢家庭、老人家庭日益增多，这部分老年人群需要社会的支持。

基于以上事实，传统的家庭养老已逐渐不适应人口老龄化发展的需要。

为此，我国从80年代开始探索与发展“家庭养老与社会养老结合”的路子。

二十多年的实践证明，这条路是符合我国客国情的，也是解决中国养老问题的一条出路。

二、社会养老

社会养老主要是指集合政府、社区、家庭、个人以及社会投资者的力量，以社区为主要载体，为老年人营造一个良好的安老、养老场所与环境，并提供符合老年人生活特点与需要的设施与服务。

我国政府十分重视并积极推动社会养老与社区服务社会化发展，多年来我国大部分大中城市已初步形成了多层次、多形式、多服务的社会化养老体系。

（1）家庭养老的支持与服务系统：

主要为留在家中养老的老人提供良好的社区配套与社会服务，涵盖包括居住安排、护理照料、医疗保健、婚姻关怀、心理保健、文化娱乐、社会参与以及权益保护等内容。

（2）社区福利院与养老院：

主要针对社区内缺乏亲人照料又无足够经济能力的空巢家庭、老人家庭（包括独居家庭）等而设立，主要依靠政府与社会的力量，并配置专门场所、生活设施及服务人员。

（3）老年社区：

是一种市场化与商业化养老的产物，它通常可以根据对所处位置、规模与产品的不同要求，划分为两种不同的产品形式。

序号

项目

公寓型

社区型

一

服务

对象

家庭无法照料或自身意愿，同时具有一定支付能力的独居老人。

身体健康、喜欢独立生活且具有较强支付能力的老人家庭或合居家庭。

二

规模

一般较小

一般较大

三

位置

城市成熟生活区内

环境理想的城市郊区

四

设施

要求

1、内部配置公寓＋少量生活与服务设施；

2、对外部生活设施（包括商场、医院、电影院等）依赖程度高。

1、内部配置公寓＋完整配套设施，包括基本的购物、医疗、文化娱乐等；

2、对外部设施依赖较小。

总体上讲，中国的社会养老还处于比较低的水平，其主要体现在目前的社会养老还仅仅主要体现在政策支持、政府扶持与社会关怀上，社会化与市场化程度明显不足。

而且从目前全国范围看，各地之间的发展也很不平衡，甚至有许多地方的社会养老还没有真真起步。

很明显，目前这种状况与我国人口老龄化进程以及老年人迅速增长的需求是极不相适应的，也是需要加快改变的。

为此，积极探索我国养老机制的社会化、市场化与专业化发展已显得十分必要。

第二章中国老年社区的发展现状

全国社会保障基金理事会提供的数据显示全国有近2500万老年人已经生活在“空巢”（无子女陪伴）家庭中。

其中北京市“空巢”家庭的比例为34%，上海市为34.8%，广州市为30%，天津市为36.5%。

与此同时，我国老年人购买能力总和也相当可观。

根据中国老龄科学研究中心的一份调查，我国城市老人中有42.8%的人拥有存款。

目前每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助可达3000亿元至4000亿元，这将使老年市场成为未来国民经济各行业中有较大影响的消费市场之一。

此外，随着经济的发展，老年人的收入将呈不断增长之势。

有关专家预测，仅退休金一项到2010年就将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。

而以目前全国老年人的退休金、再就业（退休后被聘用）收入和赡养费大约有4000亿元计算，即使3％的老年人在社会设施中养老，全国也将要为420万老人修建老年公寓或老年住宅。

其中建造8万至10万所老年公寓及老年住宅，投资总额便是900亿元至1000亿元，加上其它设施设备等，就是1200亿元。

4.1.2 中国有“未富先老”的基本国情

我国已经进入老龄化社会，但我国和其他的老龄化国家相比有一个很大的不同，用一句话来概括就是“国外是先富后老，我国是未富先老”。

根据美国人口咨询局的资料，世界上已经有70个国家进入老龄化社会，而只有中国、格鲁吉亚、亚美尼亚和摩尔多瓦四个国家的人均国民产值不足1000美元。

根据世界银行年公布的材料，我国人均国民产值仅为美国的1/40，为高收入国家的1/30。

国外老年社区的购房者以老年人为主，而在国内，既有入住老年社区养老意愿，又有购房能力的老年人相比国外来说数量是很有限的。

零点调查提供的数据显示，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6％以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的老年公寓。

也就是说，在我国经济社会发展较快的地区，已经存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求。

而在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51％，打算租赁房屋使用权的占24％，希望购买产权式酒店的占16％，打算采取其他形式的占9％。

这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。

4.1.3 中国老年社区市场供给不足

而目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展。

大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。

同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。

从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。

但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。

所谓老年公寓是供老年人集中居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。

但在中国目前的这些老人服务机构中，好多名为老年公寓、养老院的场所，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的建筑设施和服务条件，不能够全方位地为老年人提供良好的服务。

有些更是只把老人当作病人看待，并不关心老人们情感或心理需要。

就中国而言，现有42000多所养老院，加上社会兴办的老年机构，现收养老人不足100万人，还不到目前中国1.3亿老年人的1％。

且不论条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实际需要。

从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。

另外，可供老年人室外活动的绿地较少。

4.1.4京沪等地老年社区市场需求加大

社会人口流动的加速使得更多的老人没有子女在身边照料。

在老龄化的发展中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。

在一些大城市里，多数父母与成年子女更愿意分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，也减少了长期共同相处容易产生的矛盾。

而普通住宅由于各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求，因此，能够住进一个设施完备、服务周全的老年城，倒成了很多中国城市老人向往的事。

零点调查公司对北京、上海两地3000名55岁至75岁市民就“老年人住宅消费问题”进行了随机访问，访问报告表明，目前我国老年住宅市场需求加大，一些大城市里，许多父母与成年子女更愿意分开居住。

这一方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多老年人已经从“家庭保姆”的身份中解放出来；另一方面社会的发展使老年人与其子女的世界观、价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾。

因此他们对于老年公寓的需求也日益增加。

零点的调查数据表明，京沪两地76.2%和66.7%的被调查者对现有居住环境中的医护急救条件、体育娱乐场所意见很大，半数以上对社区活动、空气、安全设施、环境安静度不满意，而居住高楼、周围老人少、和子女住以及居住面积的不满意程度相对较低。

这两个数据表明，城市化过程中的负面效应使许多城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。

恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。

2005年的另一项调查显示，在上海300万60岁以上的老人中，愿意选择大型现代化老年城（公寓）养老的占到30%，这样仅上海就有近90万老年人期盼住进老年公寓养老。

4.2中国老年社区政策支持力度不大

4.2.1出台了扶持福利性老年社区政策

2000年，国家税务局下发了《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》，“通知”对由民政部门审核批准，并核发《养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所）给予了一定的税收优惠。

“通知”的主要内容是对福利性、非盈利性老年服务机构暂免征收企业所得税，同时对其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税也实行免征。

对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。

4.2.2尚未出台扶持商业化老年社区的政策

虽然2000年国家税务局出台这一政策有助于我国老年公寓的发展，但“通知”明确指出适用于这一政策的老年服务机构为专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：

老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。

也就是说由房地产开发商投资开发的老年社区项目并不能享受这一优惠，国内目前已经开发的老年社区项目均面临了这方面的政策瓶颈。

4.3中国老年社区现有两种开发模式

4.3.1纯老年社区参考美国太阳城模式

目前，国内的部分老年社区是按这一模式开发的，如北京太阳城、东方太阳城。

北京太阳城占地623亩，建筑面积30万平方米，建筑类型包括三种类型的老年公寓和部分低密度的别墅。

其中三类老年公寓分别是：

适合单身或夫妇两人的老年人居住的宿舍式公寓、一家一户的居家式公寓或住宅式公寓、配备专门护理人员的护理式公寓，而别墅有250到300平方米、400到500平方米两种户型共70余套及4座400到500平方米的四合院，以满足老年人的不同需求。

社区内配备专供老年人使用的生活、休闲设施。

象北京太阳城这样的纯老年社区，虽然也允许老年人全家来此居住，但据说有关方面要求老年人的比例保持在80%以上。

一般说来，纯老年社区的价格会比较高。

4.3.2融入型社区参考美国无年龄限制社区

融入型老年社区的开发模式在国外较为普遍，而老年社区的这一开发模式从实践上看应该是更符合我国国情的。

以绿地21城?

孝贤坊属于这一开发模式的典型代表。

作为一个尊老社区，与其他的度假社区、国际社区、商务社区等，共同组成了绿地21城这个人文新镇。

选择此类社区的客户，可以是老人在此养老，享受较好的环境和精神文化生活，还有必要的医疗设施；也可以是老人住老年社区，后代住其他社区，两代人平日各取所需，周末相互照应。

我国融入型老年社区多选择在离北京、上海等经济发达城市不远的近郊和周边。

国内老年社区的主要消费群应该是一部分收入水平相对较高、对生活品质有一定要求的城市老年人，这些老人又多半不愿意到离常年生活的城市太远的地方养老。

4.3.3我国老年社区包括三种物业类型

借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的物业类型大体上可以划分为三种：

成套老年公寓住宅、合居老年公寓住宅和护理和医疗型老年住宅。

4.3.3.1成套老年公寓为居家式生活准备

成套老年公寓也被称作居家式或住宅式老年公寓，一家一户，可以是老年夫妇，也可以是夫妇两人及子女，还可以是老人、子女和孙辈三代人。

4.3.3.2合居老年公寓提供集体宿舍生活方式

合居老年公寓也称宿舍式公寓，就是老年人如同住集体宿舍一样，安排在社区相同的楼房中居住和生活。

该类适合单身或夫妇两人的老年人居住，宿舍开间较大，有电视、电话、卫生间、沙发、衣柜等各种设施，并提供水、电、暖、医疗监护等各种物业服务。

4.3.3.3护理和医疗型老年住宅提供护理服务

护理和医疗型老年住宅也称护理式公寓，就是把因身体有病、生活不能自理或行动不便的老年人集中安排在一些房间居住，并由医院或专门雇佣的护理人员进行护理。

4.4我国老年社区具备的四个特点

4.4.1客户为中高经济实力的老年人

在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式。

而老年社区能为这一群体提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。

4.4.2居家养老与社区服务相结合的模式

老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由企业投资并公司化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。

入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。

由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。

因此一般房地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务内容单一的“旅店式”运营模式不适合老年公寓的正常经营。

4.4.3具有“福利性事业、市场化经营”的特点

我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。

同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年社区，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。

由于以上原因，老年社区运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。

4.4.4投资额大、资金回收期长

老年社区项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有数据显示老年社区的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。

另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年社区的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。

4.5关于中国老年社区运营模式的三点建议

老年社区运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年公寓的经营成败，因此老年社区的运营模式要遵循二路出击的目标市场定位原则；三方并举的销售原则；四点标新的社区服务原则。

4.5.1二路出击的目标市场定位

老年社区的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。

其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，如旅游观光者、购物者、就医者等群体）。

老年社区项目具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。

低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平的社区服务存在矛盾，因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可以实现长期以低廉的价格向社区内的老年人提供高品质的服务，另一方面可以最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。

为有效达到这一目标，具体运作上应根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特色资源规划公建设施。

如在旅游区域内，就应该发挥旅游资源优势，在为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿、娱乐等服务，这样一方面减少老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另一方面可以增加社区的收入，维持其正常经营，从而为老年人提供更优质的养老生活环境。

4.5.2三方并举的销售方式

根据老年社区的市场定位采用三方并举的销售方式满足不同消费群体入住老年公寓的需求。

所谓三方并举的销售方式是指出售房屋（或房间）的产权、出租房屋使用权及产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）三种形式。

不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性。

老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。

如为老年人养老、为投资房地产及二者兼而有之的，灵活的销售方式可以满足不同人群的消费需求，同时有利于开发商的资金回笼。

三方并举的销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展的要求。

出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求；出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；产权酒店的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以快速回笼资金，另一方面可以使公司继续拥有老年公寓的经营权，从而有利于保持老年公寓的经营方向。

4.5.3四点标新的社区服务

社区服务的四点标新意味着社区服务方面的社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务达到标新立异的水平，它是形成老年公寓差异化经营的基础，是持续正常经营的保障。

老年社区为老年人提供高品质的养老生活，一方面它提供适合老年人居住的住宅环境，另一方面提供完善周到的人性化的社区服务，这是老年公寓差异化经营的必备条件。

老年公寓的社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是老年公寓达到为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是老年公寓为老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。

例如在社区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老年人特点的无障碍的购物场所及丰富的高品质的商品，满足他们安全、便利的购物需求。

完备层级要达到根据老年人购物特点，提供免费送货上门等人性化的规范的服务。

完善层级要达到根据每户老年人的消费习惯、购物频次，主动的提供个性化服务。

概括而言，四点标新的社区服务赋予了钢筋水泥灵性，提升了老年社区的附加值，奠定了老年公寓的差异化经营的基础。

总之，老年公寓开发为中高经济实力的老年人提供了高品质的养老方式，在我国属于新鲜事物，老年公寓的特点导致其运营模式具备创新性、复杂性，因此要结合我国老年人的需求特点和国外老年公寓的运营经验，从市场定位、销售方式、社区服务方面探索适合老年公寓“福利性事业、商业化”特点的运营模式。