酒店行业分析报告Word格式.docx
《酒店行业分析报告Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《酒店行业分析报告Word格式.docx（101页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模。
因此，我国在3～5年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。
这一市场的形成和扩大，将为产权式酒店创造出旺盛的需求。
产权式酒店提供给业主每年的免费自住房额，一般情况下业主都不能用完，那么在不同地区的产权式酒店的业主就可以将自己的免费自住房额拿出来与别人交换，以达成度假交换的目的。
第三
可投资领域少，可利用资金相对充足。
由于在工业技术方面与发达国家存在较大的差距，加上面临加入世界贸易组织后开放市场的威胁，在工业领域的投资需求不旺。
以家庭经营为基础的农业领域内虽存在较大的资金需求，但由于经营单位分散，无法吸纳大额资金。
资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产业也不多。
所以，在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需求却严重不足。
当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。
北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为，产权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎以下
两个原因
其一，委托经营，省去麻烦。
产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。
这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。
其二，提供包租，收益稳定。
不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。
业界普遍认为，产权式酒店的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。
另外，很多产权式酒店的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10～30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。
五、产权式酒店定价依据及成本分析
1、定价依据：
以40平方米的户型（其中包括公摊面积20平方米左右）为例，采取反推法定价，根据市场情况，按照三星级标准预计房价和开房率，算出平均一间客房的年毛收入[计算公式为：
一间客房的年毛收入=房价×
开房率×
每年天数（365）]，管理公司毛收益和业主回报按照7：
3分摊（参照产权式酒店行业规律得出的结论）[计算公式为：
管理公司毛收益=一间客房的年收益×
，业主回报金额=一间客房的年收益×
]，业主回报部分按照投资总额的8%的回报率，推算出销售价格[计算公式为：
单位销售价格=每年可回报业主金额÷
×
40）]。
例如：
假设房间折后价为180元/天，住房率为60%；
则平均每一间40㎡的客房年收入为180×
365=39420元；
按照7：
3分摊，酒店管理公司毛收益为：
39420×
=27594元，可回报给业主的金额为39420×
=11826元；
按照投资总额固定回报率8%计算，则该客房的销售总额为：
11826÷
=147825元
单位销售价格为：
147825÷
40=3696元。
酒店经营状况与定价分析表
建筑
面积
收益
收益分摊
可销售价格
计算
方式
（经营状况）
房间
牌价
折扣
（折后价）
住房率
毛收益
管理公司毛收益
（占70%）
回报
业主
（占30%）
总额
单位售价
40㎡（按50%分摊计算）
基本
状态
250
（200）
65%
47450
33215
14235
50%
36500
25550
10950
136875
中间
（180）
60%
39420
27594
11826
147825
3696
52%
10240
128000
3200
保守
（160）
35040
24528
10512
131400
3285
35%
14533
6228
77850
上述六种状态的平均单位销售价格为：
3333元/㎡；
按160元/天、开房率60%计算，则平均销售单价为：
3285元/㎡；
按180元/天，开房率52%计算，则平均销售单价为：
3200元/㎡。
根据周边市场价格以及本项目实际情况，保守估计销售均价可定位在3100元/㎡，即2840~3340元/㎡之间（6层起价2840元/㎡，每高一层加20元/㎡，包括装修费用）。
我们选择参照160元/天、开房率60%、售价3100元/㎡、回报金额10540元/年（即回报率为%）为基准计算（以下所有的计算亦同）。
这样对目标客户有相当大的吸引力（具体分析见投资收益例表）。
2、成本与收益分析：
1）面积：
每层800㎡，6~30层共计20000㎡
2）成本预计：
①建安成本：
1500元/㎡；
②精装修：
300元/㎡；
③广告推广成本：
50元/㎡（总计500万元÷
10万㎡）；
④管理成本：
100元/㎡；
⑤税收：
155元/㎡（销售单价×
5%，即3100×
5%=155）；
⑥不可预见费用：
以上共计为：
2205元/㎡。
3）预计利润为：
（销售单价－成本单价）×
总建筑面积
（3100－2205）×
五、销售方式（经营模式分析）（结合本项目模拟分析）
目前产权式酒店的经营模式主要有：
1、省心回报型（类似于超市的“整租零售”）：
☆业主将所购客房与酒店管理公司签订《委托经营协议》，将所购客房20年以上经营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的%的固定金额每年支付业主投资回报。
☆经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。
☆业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额（设定在投资总额的4%左右）的住房卡。
住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。
例：
本项目的操作方式：
（见投资收益例表）
投资收益例表
面积
楼层
单价
总房价
年收入
实际收入
固定回报率
实际回报率
固定回报
住房卡
40㎡
20
3100
124000
10540
4960
15500
%
12
2960
118400
10064
4736
14800
注：
因银行按揭利率未定，分析表未计算按揭贷款模式。
2、利润共享型：
☆获得年度客房利润分红。
☆业主可以随时使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。
即：
业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益÷
该套型当日全部待租客房数
业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和
业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的30%。
☆经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。
☆业主可以随时使用自己的客房，但必须承担管理等相应的基本费用x元/天，其中包含易耗品等x元/日.套（分户型、面积收取）。
3、完全自用型
目标客户：
企业（中、小型为主）
酒店将按其它客房一样提供各类星级服务，另行签订物业管理协议。
业主须按月交纳物业管理费。
物来管理费按5元/㎡·
月计收（水、电耗费按量计收）。
附2011年度金陵连锁酒店客房经营和分销渠道数据统计
酒店
客房数
平均房价（ADR）
平均出租率（OP）
平均每间客房收益（RevPAR）
名称
星级
城市层级
湖滨金陵
5
二线A类
3716
511
晶元金陵
4
无锡金陵
5096
扬州金陵
二线B类
6099
驿都金陵
7257
华芳金陵
三线
4906
金陵能达
2450
金陵丹阳
3216
金陵金马
11263
金陵水城
2935
南湖宾馆
2790
紫金山庄
3345
金陵花园
5130
260
方源金陵
3993
金陵江滨
4154
金陵观园
2426
金陵皖西
4737
388
248
国睿金陵
3126
394
金陵溧阳
5871
366
金陵口子
5057
金陵山水
2867
金陵润扬
2560
金陵金源
3132
353
泓瑞金陵
7027
金陵天铭
4647
175
金陵华侨
2970
盐城迎宾馆
4038
金陵大厦
3
2566
常熟国际
3735
339
金陵黟县
1287
合计
125681
六、国内发展情况
国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，在1995年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。
没想到这一不小心就撞上了房产投资新潮的“腰”，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。
北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。
可以说2000——2001年是第一轮产权度假酒店开发热潮，以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩而结。
然而，从2003年开始的第二轮产权式酒店热并没因此而受影响，产权式酒店继续开工、开盘、开业。
2005年春节黄金周期间，一股产权式酒店的狂风再次席卷海南房地产市场。
作为中国新兴的房地产业热点地区，海南的房地产以其独特的自然环境优势赢得了国内消费者的青睐，而产权式酒店又是其中备受关注的“明珠”。
如今在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。
据不完全统计，目前我国的产权式酒店项目已经发展到200多个，遍布全国25个省、自治区和直辖市。
4月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。
浙江省的莫干山休闲度假村、宁波南苑、杭州凯利悦等产权式大酒店已形成决策，并付诸实施。
6月初，产权式酒店落户大理。
由杭州千岛湖凤凰实业有限公司投资开发的四星级产权式酒店“大理凤凰温泉度假村”在大理市下关西郊塘子铺温泉村（下关温泉）开工建设。
大理凤凰温泉度假村是全产权分时度假酒店，其具体操作方式是按单元分别对投资者进行出售，由投资者拥有该单元全部产权，投资者再将所拥有单元委托丽江官房大酒店经营管理，从受益中减去管理费用的赢余获取投资利益，另外可以获得每年四周免费休息度假时间。
七、产权式酒店的类型
1、养老型酒店
养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。
委托管理期间，将获取一定的投资回报。
一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。
2、有限自用投资型酒店
有限自用投资型酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。
八、我的观点
我觉得在将来养老型酒店会有很大的发展空间，不管是站在投资的角度，还是在养老的角度。
不仅可以分享到酒店利润分红，而且拥有酒店房产价值的提升带来的收益，还可以享受每年一定期限的免费住宿旅游。
养老型产权式酒店的选址定是在一个风景秀丽空气清新的地方，无疑是自己养老的好去处。
很适合以后的年轻一代人的生活观念。
据我了解有很多酒店其实并不怎么赚钱，但为什么有很多人热衷于投资于酒店行业呢！
那就在于酒店房产的升值，而且空间很大。
特别是政府想开发郊区旅游资源时，投资者以很低的价格买入地皮，在投资建设期间，政府的相应的配套设施例如道路、旅游景点的开发和相应的规划都会上马。
当酒店建设完成时，那些基础设施也差不多完成了，而酒店周边也将成为新热点，其价值自然大大上升。
有时只要酒店运营不亏损，投资者也是赚钱的。
2012年2月1日起，海口市正式实施《产权式酒店管理暂行办法》（下称《办法》）。
这是国内第一个有关产权酒店的地方条例。
据介绍，《办法》出炉前，产权式酒店在中国各地长期处于野蛮生长状态，关于产权式酒店本身的界定，以及用地性质、能否分割销售等，一直备受争议。
另一位业内人士则直言，海口推出《办法》的目的，就是为了海口住宅销售市场转型。
事实是一种变相救市政策，虽然这一政策只对海滨度假胜地和旅游热点景区周围有明显的作用，但是这对房地产行业来说无疑有着风向标的指引性作用。
综上所述，产权式酒店在未来的发展空间还是很大的，它还处在朝阳产业阶段。
随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多需求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质。
旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，这就给产权式酒店的发展带来了更好的契机。
九、上市公司财务报表分析（以东方宾馆和金陵饭店为例）
一、东方宾馆资产负债表
水平分析
资产负债表单位：
元
日期
2010-12-31
2009-12-31
报表来源
年报
变动额
变动率
资产
流动资产
货币资金
交易性金融资产
973620
1182760
-209140
其他货币资金
坏账准备
应收账款净额
2203859
其他应收款净额
1593590
3049011
-1455421
预付账款
59234
125633
-66399
应收补贴款
存货跌价准备
存货（净额）
4861528
3708332
1153196
待摊费用
工程施工
其他流动资产
671036
900610
-229574
流动资产合计
长期投资
可供出售金融资产
股权分置流通权
持有至到期投资
投资性房地产
长期应收款
201706
-201706
长期投资减值准备
长期股权投资净额
5229585
-5229585
其他长期投资净额
固定资产
固定资产减值准备
固定资产净额
工程物资
在建工程
530767
-530767
固定资产清理
待处理固定资产净损失
固定资产合计
无形资产及其他资产
无形资产
-2175425
开发支出
商誉
开办费
递延资产
长期待摊费用
其他长期资产
无形资产及其他资产合计
递延税项
递延所得税资产
-3119928
其他非流动资产
影响非流动资产其他科目
非流动资产合计
资产总计
负债及股东权益
流动负债
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款
-4103784
预收账款
9923703
4860832
代销商品款
应付职工薪酬
3869786
应付福利费
应付股利
应交税费
2509996
2020780
489216
应付利息
待扣税金
其他应交款
内部应付款
其他应付款
-3220545
应付短期债券
预提费用
工程结算
预计负债
流动负债合计
长期负债
长期借款
应付债券
长期应付款
其他长期负债
递延所得税负债
-5855305
其他非流动负
影响非流动负债其他科目
非流动负债合计
负债合计
股东权益
少数股东权益
实收资本（或股本）
减：
已归还投资
资本公积金
盈余公积
库存股
集体福利基金
未确认的投资损失
未分配利润
6773465
-
外币报表折算差额
影响所有者权益其他科目
归属于母公司所有者权益合计
-8345407
股东权益合计
负债和股东权益总计
垂直分析
结构变动情况
期末
期初
差额
升级会员 