酒店行业分析报告Word格式.docx

1、随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模。因此，我国在35年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为产权式酒店创造出旺盛的需求。产权式酒店提供给业主每年的免费自住房额，一般情况下业主都不能用完，那么在不同地区的产权式酒店的业主就可以将自己的免费自住房额拿出来与别人交换，以达成度假交换的目的。第三可投资领域少，可利用资金相对充足。由于在工业技术方面与发达国家存在较大的差距，加上面临加入世界贸易组织后开放市场的威胁，在工业领域的投资需求不旺。以家庭经营为基础的农业领域内虽存在较大的资

2、金需求，但由于经营单位分散，无法吸纳大额资金。资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产业也不多。所以，在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需求却严重不足。当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为，产权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎以下 两个原因其一，委托经营，省去麻烦。产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。其二，提供

3、包租，收益稳定。不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。业界普遍认为，产权式酒店的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外，很多产权式酒店的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，1030天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。五、产权式酒店定价依据及成本分析1、定价依据：以40平方米的户型（其中包括公摊面积20平方米左右）为例，采取反推法定价，根据市场情况，按照三星级标准预计房价和开房率，算出平均一间客房的年毛收入计算公式为：一间客房的年毛收入=房价开房率每年天数（365）

4、，管理公司毛收益和业主回报按照7：3分摊（参照产权式酒店行业规律得出的结论）计算公式为：管理公司毛收益=一间客房的年收益，业主回报金额=一间客房的年收益，业主回报部分按照投资总额的8%的回报率，推算出销售价格计算公式为：单位销售价格=每年可回报业主金额40）。例如：假设房间折后价为180元/天，住房率为60%；则平均每一间40的客房年收入为180365=39420元；按照7：3分摊，酒店管理公司毛收益为：39420=27594元，可回报给业主的金额为39420=11826元；按照投资总额固定回报率8%计算，则该客房的销售总额为：11826=147825元单位销售价格为：14782540=369

5、6元。酒店经营状况与定价分析表建筑面积收 益收益分摊可销售价格计算方式（经营状况）房间牌价折扣（折后价）住房率毛收益管理公司毛收益（占70%）回报业主（占30%）总额单位售价40（按50%分摊计算）基本状态250（200）65%47450332151423550%365002555010950136875中间（180）60%394202759411826147825369652%102401280003200保守（160）350402452810512131400328535%14533622877850上述六种状态的平均单位销售价格为：3333元/；按160元/天、开房率60%计算，则平均销

6、售单价为：3285元/；按180元/天，开房率52%计算，则平均销售单价为：3200元/。根据周边市场价格以及本项目实际情况，保守估计销售均价可定位在3100元/，即28403340元/之间（6层起价2840元/，每高一层加20元/，包括装修费用）。我们选择参照160元/天、开房率60%、售价3100元/、回报金额10540元/年（即回报率为%）为基准计算（以下所有的计算亦同）。这样对目标客户有相当大的吸引力（具体分析见投资收益例表）。2、成本与收益分析： 1）面积：每层800，630层共计20000 2）成本预计：建安成本：1500元/；精 装 修：300元/；广告推广成本：50元/（总计5

7、00万元10万）；管理成本：100元/；税 收：155元/（销售单价5%，即31005%=155）；不可预见费用： 以上共计为：2205元/。3）预计利润为：（销售单价成本单价）总建筑面积（31002205）五、销售方式（经营模式分析）（结合本项目模拟分析）目前产权式酒店的经营模式主要有：1、省心回报型（类似于超市的“整租零售”）：业主将所购客房与酒店管理公司签订委托经营协议，将所购客房20年以上经营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的%的固定金额每年支付业主投资回报。经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额（设定在投资

8、总额的4%左右）的住房卡。住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。例：本项目的操作方式：（见投资收益例表）投资收益例表面 积楼 层单价总房价年收入实际收入固定回报率实际回报率固定回报住房卡4020310012400010540496015500%12296011840010064473614800注：因银行按揭利率未定，分析表未计算按揭贷款模式。2、利润共享型：获得年度客房利润分红。业主可以随时使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。即：业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益该套型当日全部待租客房数业主客房全年收

9、益=业主所购客房每日收益之总和业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的30%。经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。业主可以随时使用自己的客房，但必须承担管理等相应的基本费用x元/天，其中包含易耗品等x元/日.套（分户型、面积收取）。3、完全自用型目标客户：企业（中、小型为主）酒店将按其它客房一样提供各类星级服务，另行签订物业管理协议。业主须按月交纳物业管理费。物来管理费按 5元/月计收（水、电耗费按量计收）。附2011年度金陵连锁酒店客房经营和分销渠道数据统计酒店客房数平均房价（ADR）平均出租率（OP）平均每间客房收益（RevPAR）名称星级城市层级湖滨金陵 5二线A类 3

10、716511晶元金陵 4无锡金陵 5096扬州金陵 二线B类 6099驿都金陵 7257华芳金陵 三线 4906金陵能达 2450金陵丹阳 3216金陵金马 11263金陵水城 2935南湖宾馆 2790紫金山庄 3345金陵花园 5130260方源金陵 3993金陵江滨 4154金陵观园 2426金陵皖西 4737388248国睿金陵 3126394金陵溧阳 5871366金陵口子 5057金陵山水 2867金陵润扬 2560金陵金源 3132353泓瑞金陵 7027金陵天铭 4647175金陵华侨 2970盐城迎宾馆 4038金陵大厦 32566常熟国际 3735339金陵黟县 1287合

11、计125681六、国内发展情况国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，在1995年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。没想到这一不小心就撞上了房产投资新潮的“腰”，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。可以说20002001年是第一轮产权度假酒店开发热潮，以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩而结。然而，从2003年开始的第二轮产权式酒店热并没因此而受影响，产权式酒店继续开工、开盘、开业。2005年春节黄金周期间，一股产权式酒店的狂

12、风再次席卷海南房地产市场。作为中国新兴的房地产业热点地区，海南的房地产以其独特的自然环境优势赢得了国内消费者的青睐，而产权式酒店又是其中备受关注的“明珠”。如今在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。据不完全统计，目前我国的产权式酒店项目已经发展到200多个，遍布全国25个省、自治区和直辖市。4月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休闲度假村、宁波南苑、杭州凯利悦等产权式大酒店已形成决策，并付诸实施。6月初，产权式酒店落户大理。由杭州千岛湖凤凰实业有限公司投资开发的四星级产权式酒店“大理凤凰温泉度假村

13、”在大理市下关西郊塘子铺温泉村（下关温泉）开工建设。大理凤凰温泉度假村是全产权分时度假酒店，其具体操作方式是按单元分别对投资者进行出售，由投资者拥有该单元全部产权，投资者再将所拥有单元委托丽江官房大酒店经营管理，从受益中减去管理费用的赢余获取投资利益，另外可以获得每年四周免费休息度假时间。七、产权式酒店的类型1、养老型酒店 养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。2、有限自用投资型酒店 有限自用投资型酒店是指将

14、酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。八、我的观点我觉得在将来养老型酒店会有很大的发展空间，不管是站在投资的角度，还是在养老的角度。不仅可以分享到酒店利润分红，而且拥有酒店房产价值的提升带来的收益，还可以享受每年一定期限的免费住宿旅游。养老型产权式酒店的选址定是在一个风景秀丽空气清新的地方，无疑是自己养老的好去处。很适合以后的年轻一代人的生活观念。据我了解有很多酒店其实并不怎么赚钱，但为什么有很多人热衷于投资于酒店行业呢！那就在于酒店房产的升值，而且空间很大。特别是政府想开发郊区旅游资源时，投资者以很低的价格买入地皮，在投资建设期间

15、，政府的相应的配套设施例如道路、旅游景点的开发和相应的规划都会上马。当酒店建设完成时，那些基础设施也差不多完成了，而酒店周边也将成为新热点，其价值自然大大上升。有时只要酒店运营不亏损，投资者也是赚钱的。2012年2月1日起，海口市正式实施产权式酒店管理暂行办法（下称办法）。这是国内第一个有关产权酒店的地方条例。据介绍，办法出炉前，产权式酒店在中国各地长期处于野蛮生长状态，关于产权式酒店本身的界定，以及用地性质、能否分割销售等，一直备受争议。另一位业内人士则直言，海口推出办法的目的，就是为了海口住宅销售市场转型。事实是一种变相救市政策，虽然这一政策只对海滨度假胜地和旅游热点景区周围有明显的作用，

16、但是这对房地产行业来说无疑有着风向标的指引性作用。综上所述，产权式酒店在未来的发展空间还是很大的，它还处在朝阳产业阶段。随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多需求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质。旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，这就给产权式酒店的发展带来了更好的契机。九、上市公司财务报表分析（以东方宾馆和金陵饭店为例）一、东方宾馆资产负债表水平分析 资产负债表 单位：元日期2010-12-312009-12-31报表来源年报变动额变动率资产流动资产货币资金交易性金融资产9736201182760-209140其他货币资金坏账准备应收账款净额220

17、3859其他应收款净额15935903049011-1455421预付账款59234125633-66399应收补贴款存货跌价准备存货（净额）486152837083321153196待摊费用工程施工其他流动资产671036900610-229574流动资产合计长期投资可供出售金融资产股权分置流通权持有至到期投资投资性房地产长期应收款201706-201706长期投资减值准备长期股权投资净额5229585-5229585其他长期投资净额固定资产固定资产减值准备固定资产净额工程物资在建工程530767-530767固定资产清理待处理固定资产净损失固定资产合计无形资产及其他资产无形资产-21754

18、25开发支出商誉开办费递延资产长期待摊费用其他长期资产无形资产及其他资产合计递延税项递延所得税资产-3119928其他非流动资产影响非流动资产其他科目非流动资产合计资产总计负债及股东权益流动负债短期借款交易性金融负债应付票据应付账款-4103784预收账款99237034860832代销商品款应付职工薪酬3869786应付福利费应付股利应交税费25099962020780489216应付利息待扣税金其他应交款内部应付款其他应付款-3220545应付短期债券预提费用工程结算预计负债流动负债合计长期负债长期借款应付债券长期应付款其他长期负债递延所得税负债-5855305其他非流动负影响非流动负债其他科目非流动负债合计负债合计股东权益少数股东权益实收资本（或股本）减：已归还投资资本公积金盈余公积库存股集体福利基金未确认的投资损失未分配利润6773465-外币报表折算差额影响所有者权益其他科目归属于母公司所有者权益合计-8345407股东权益合计负债和股东权益总计垂直分析结构变动情况期末期初差额