上海农村集体经营性建设用地使用权文档格式.docx
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201817464484460296
，宗地总面积大写
贰万壹仟零贰拾贰点贰
平方米（小写
21022.2
平方米），其中出让宗地面积为大写
贰万零
壹佰陆拾陆点柒
20166.7
平方米）。
【松江区泗泾镇
2
SJSB0001
单元
07-09
号（集体土地试点入市）地块出让面积为
20166.7
平方米】
本合同项下的出让宗地坐落于松江区泗泾镇：
四至范围东至企
业，南至泗博路，西至泗联路，北至查袋泾
。
本合同项下出让宗地的地上平面界址点坐标及界址图见附件
1。
本合同项下出让宗地的地上竖向界限以
﹨
米高程平面为上界限，
以﹨米高程平面为下界限，高差为﹨米。
出让宗地竖向界限见附件
2。
本合同项下出让宗地的地下平面界址点坐标及界址图见附件
3。
本合同项下出让宗地的地下竖向界限以﹨米高程平面为上界限，
4。
第五条本合同项下出让宗地的用途为
租赁住房（R4）
第六条出让人同意在付清全部集体建设用地使用权出让价款之
日起7个工作日内将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土
地时该出让宗地应达到
净地
第七条本合同项下的集体建设用地使用权出让年限为租赁住
房:
70
年
，按交付土地之日（即交地确认书签订之日）起算。
第八条本合同项下出让宗地的集体建设用地使用权出让价款为
人民币大写（小写元）。
3
第九条本合同项下出让宗地的定金为集体建设用地使用权出让
价款的
20.00%，定金抵作集体建设用地使用权出让价款。
自本合
同签订之日起的
5
个工作日内，即年月日之前，受让人应
当向出让人制定账户（户名：
松江区财政局
，开户行：
中国农业
银行
，账户号：
038013
）支付保证本合同切实履行的定金。
第十条受让人同意按照本条第
（一）项的规定向出让人支付集
体建设用地使用权出让价款余额：
（一）本合同签订之日起
30
个工作日内，一次性付清集体建设用
地使用权出让价款余额，即年月日之前；
（二）按以下时间和金额分﹨期向出让人支付集体建设用地使用
权出让价款余额。
第一期为土地出让价款的﹨
%，付款时间：
签订出让合同之日
起﹨个工作日内，即﹨年﹨月﹨日之前。
第二期为土地出让价款的﹨
第
期
人民币大写﹨元（小写﹨元），付款时间：
﹨年﹨月﹨日
之前。
分期支付集体建设用地使用权出让价款的期限不得超过
90
个工
作日，其中第一期付款需在签订合同后的
10
个工作日内，按照不低
于土地出让总价款
50％的比例（含定金）缴交。
4
受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款余额时，应当按照
支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让
人支付利息。
受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款的计息期为第一期
支付土地出让价款限缴之日（含当日）即﹨年﹨月﹨日，至受让人在
支付第二期及以后各期土地出让价款余额之日（不含当日）。
第十一条受让人应在按本合同约定付清本出让宗地全部出让价
款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请集体建设
用地使用权登记。
第三章土地开发建设与利用
第十二条受让人在本合同项下出让宗地范围内新建建筑物、构
筑物及其附属设施的，应符合市、区政府规划管理部门确定的出让宗
地规划条件（见附件
5）。
其中：
（一）地上部分规划条件：
地上建设用地规划性质：
四类住宅用地
；
地上建筑容积率：
2.0
，计容面积
40333.4
平方米；
地上建筑面积
\
混合用地各用途建筑面积比例：
5
地上建筑限高
50
米；
地上建筑密度：
（二）地下部分规划条件：
地下建设用地规划性质：
起止深度：
地下总用地面积：
地下总建筑面积：
地下经营性建筑面积：
平方米，其中：
商业建筑面积：
平方米，
办公建筑面积：
单建停车库建筑面积：
平方米,
非住宅配套停车库建筑面积：
平方米。
工业建筑面积：
仓储建筑面积：
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让
人应在办理建设工程规划许可证之前，征得出让人和协调机构的同意，
并签订补充出让合同和更改监管协议，同时补缴土地出让金。
（三）公共服务设施、公共空间建设要求：
（四）其他规划条件：
第十三条
受让人应按本条第
（一）项规定进行后续开发建设：
6
（一）受让人须在已经批准的控制性详细规划或风貌区保护规划
或村庄规划（见附件
6）基础上进行方案设计，经规划管理部门批准
后进行地块的开发建设。
（二）本地块为附带建设方案（见附件
7）出让，受让人须以该
方案为基础实施深化，经规划管理部门批准后进行地块的开发建设。
（三）其他设计开发要求：
﹨
第十四条本合同项下出让宗地涉及租赁住房项目建设的，租赁
住房套数下限：
825。
受让人应按以下规定进行租赁住房部分的开
发建设：
（一）本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占
该出让宗地规划总住宅建筑面积的
%以上，计
平方米以上。
受
让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给\住房保障机构或
者公共租赁住房运营机构。
（二）全装修住宅建筑面积应占总租赁住房建筑面积的100.00
％以上（不包含保障性住房等），计40333.4平方米以上，保障性
住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的\％以上，
计
（三）套型要求：
本地块内套型面积＼平方米左右的租赁住房建
筑面积不小于＼平方米；
套型面积＼平方米左右的租赁住房建筑面积
不小于＼平方米；
套型面积＼平方米左右的租赁住房建筑面积不小于
7
＼平方米。
（四）其他租赁住房部分的开发建设要求：
第十五条本合同项下出让宗地涉及商业、办公用途的，受让人
应按以下规定进行开发建设：
（一）办公地块不得建设公寓式办公。
商业地块未经约定不得建
设公寓式酒店。
（二）商业、办公地块建筑外部空间需对外开放，合理布局室外
场地。
与周边地块对接，形成连续舒适的城市公共开放空间和慢行系
统。
第十六条
本合同项下出让宗地中需保护、保留建筑（包括文物保
护单位及优秀历史建筑）的位置：
（见附件\），占地面积：
平方米，建筑面积：
平方米，房屋用途：
，受让人应按以下
约定保护、利用和管理上述建筑：
本合同项下出让宗地中需现状保留建筑的位置﹨
（见附件），
占地面积：
，
受让人应按以下约定利用和管理上述建筑：
其他保护、利用和管理要求：
第十七条受让人同意本合同项下出让宗地建设项目在交付土地
后
个月内开工，在交付土地后
34
个月内竣工。
受让人不能按期开工，应提前
日向出让人和协调机构提出延
8
建申请，经出让人和协调机构同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，
但延建期限不得超过一年。
第十八条本合同项下出让宗地中的绿地率为
35%
，绿化面积
不小于
7058.35
平方米，集中绿地率:
10%
屋顶绿化实施面积
平方米，受让人应按以下约定建设及管理：
按照《上海市绿化条例》
的相关规定实施
第十九条受让人同意本合同项下出让宗地应当符合节能、节地
等资源能源节约的要求，具体按以下规定执行：
（一）本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标
准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：
100%，建筑单体预制
装配率:
建筑单体预制率不低于
40%或单体装配率不低于
60%
，应按
以下规定建设及管理：
按《上海市住房和城乡建设管理委员会关于
本市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则（试行）的通知》（沪
建建材（2016）601
号）实施
（二）本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：
根据《上海市绿色建筑“十三五”专项规划》（沪建建材[2016]776
号）要求，按照绿色建筑一星级及以上标准建设
（三）其他资源能源节约要求：
第二十条受让人在本合同项下出让宗地内进行建设时，有关用
水、用气、污水及其他设施与出让宗地外主管线、用电变电站接口和
9
引入工程，应按有关规定办理。
受让人同意政府为公用事业需要建设的地下铁道、隧道、综合管
廊、地下道路、民防工程、地下管道等与管线进出、通过、穿越受让
宗地，但由此影响受让宗地使用功能的，政府或公用事业营建主体应
当给予合理补偿。
第二十一条本合同项下出让宗地建设项目的功能管理要求如下：
（一）功能业态要求：
（二）引入行业要求：
（三）其他功能管理要求：
第二十二条本合同项下出让宗地建成物业的运营管理要求如下：
1、该租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出
租,不得出售。
受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续
出租运营。
2、由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁
管理，禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的
行为。
租约原则不超过6年。
受让人应参照政府相关规定，在具体
运营细则中明确相关管理要求。
3、房屋租金应在租赁管理要求中明确，并按照上海市租赁市场
10
管理有关规定实施，租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金
价格可根据市场租金水平情况适时调整。
配套设施的租金价格参照市
场执行。
租赁管理未明确部分,应按政府相关管理规定执行。
4、本地块租赁住房应以中小套型为主。
产业园区平台建设的人
才公寓等用途的租赁住房，中小套型住房比例可根据情况适当调整。
随着租赁住房市场健全完善，应进一步优化房型设计，鼓励采用符合
市场需求的住房套型。
第二十三条受让人应按照本条第
1、2
项规定自持物业。
1、受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自
持物业仅用于出租；
2、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、租赁住
房用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门
的物业外）；
3、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面
积不低于
%（计
平方米以上）的商业物业不少于
年；
4、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面
平方米以上）的办公物业不少于
5、受让人应当按出让年限整体持有公寓式酒店物业；
6、受让人应当按出让年限整体持有营利性教育、科研、医疗卫
生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地；
11
7、其他物业自持要求：
第二十四条受让人在开发建设本合同项下出让宗地期间，出让
宗地范围内渣土应按以下规定处置：
地下空间利用产生的渣土，鼓励综合利用，需要外运的，应当优
先运输到绿化和市容管理部门指定的滩涂造地、景观营造等区域；
区
县渣土管理部门无法指定区域的，应当运输到符合《上海市建筑垃圾
和工程渣土处置管理规定》（市政府令第
号）规定的消纳场所。
第二十五条受让人应履行地质灾害防治和地质资料汇交义务，
根据《地质灾害防治条例》、《地质资料管理条例》、《上海市地面
沉降防治管理条例》、《上海市地质资料管理办法》和《上海市地质
灾害危险性评估管理规定》，承担建设项目地质灾害防治和建设工程
岩土工程勘察报告的汇交义务，并对用地范围内布设的地面沉降监测
和防治设施，以及浅层地热能监测设施等进行保护。
第二十六条受让人应当做好本合同项下出让宗地建设项目竣工
档案资料的收集和整理，并按规定向市城建档案馆或区（县）城建档
案管理部门报送。
第二十七条受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利
用土地，不得擅自改变。
在出让年限内，经出让人和协调机构同意改
变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第
（一）
项规定办
理：
12
（一）由出让人有偿收回建设用地使用权；
（二）依法办理改变土地用途批准手续，签订集体建设用地使用
权出让合同变更协议或者重新签订集体建设用地使用权出让合同，由
受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与
原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴集体建设用地
使用权出让价款，办理土地登记。
监管协议亦应相应变更或重新签订。
第二十八条本合同项下出让宗地在出让年限内，政府保留对本
合同项下出让宗地的规划调整权，原规划如有修改，该出让宗地已有
的建筑物不受影响，但在出让年限内该出让宗地建筑物、构筑物及其
附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时
有效的规划执行。
第二十九条本合同项下出让宗地建设项目在按照合同约定竣工
后，受让人应向出让人申请规划土地综合验收。
出让人应委托协调机构依据本合同约定组织征询相关部门的验收
评定意见，作为合同履行情况的依据。
第三十条本合同项下出让宗地在综合验收阶段，实测计容建筑
面积超过合同约定总量的，但在规划许可允许误差控制范围内的，超
出面积部分以本合同约定的地价补缴集体建设用地使用权出让价款，
再予以验收。
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实测总建筑面积超出规划许可允许误差控制范围的，对超出建筑
面积部分依法处理后，再予以验收。
对于违法面积补缴集体建设用地
使用权出让价款的，应将全部超出面积（含规划允许误差范围超出面
积）按照届时补缴的时点进行地价市场评估，并在经出让人、协调机
构集体决策后，按市场评估价与本合同约定地价两者择高补缴。
第三十一条对受让人依法使用的集体建设用地使用权，在本合
同约定的出让年限届满前，出让人不得收回；
在特殊情况下，根据社
会公共利益需要提前收回集体建设用地使用权的：
（一）因国家公共利益的需要，需将本合同项下宗地征收为国有
并提前终止合同的，区（县）政府应按届时土地征收规定，给予农村
集体经济组织和集体建设用地使用权人相应补偿。
（二）因农村集体公共利益的需要，经集体决策通过，并向乡
（镇）以及区（县）政府报备同意，出让人可提前收回建设用地使用
权并终止合同。
出让人应按届时的相关规定，给予集体建设用地使用
权人相应补偿。
第四章集体建设用地使用权转让、出租、抵押
第三十二条受让人按照本合同约定支付全部集体建设用地使用
权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行集体建设用
地使用权转让、出租、抵押。
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第三十三条
受让人应按本合同第二十三条约定自持物业，不得整
体、分幢、分层、分套转让；
如遇破产、重组、撤销等特殊情形需整
体转让让约定自持部分的，按照本条第
（一）项规定执行：
（一）向出让人和协调机构提出申请，经出让人和协调机构同意
后执行；
（二）由
（出让人或其指定单位）优先收购。
第三十四条
本合同项下出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、
社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人
按本合同第二十三条约定自持。
确需整体转让的，按照本条第
项
规定执行：
（一）向出让人和协调机构提出申请，经同意后执行；
（二）由﹨（出让人或其指定单位）以
优先收购。
第三十五条本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本
合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办
理不动产权证。
第三十六条集体建设用地使用权的转让、出租及抵押合同的约
定，不得违背法律、法规以及国家有关集体经营性建设用地入市精神
和《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》的规定和
本合同约定。
第三十七条集体建设用地使用权全部或部分转让后，本合同、
监管协议和不动产权证中载明的权利、义务随之转移，集体建设用地
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使用权的转让年限为本合同约定的出让年限减去已经使用年限后的剩
余年限。
本合同项下的全部或部分集体建设用地使用权出租后，本合同、
监管协议和不动产权证中载明的权利、义务仍由受让人承担。
第三十八条集体建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双
方应持本合同、监管协议和相应的转让、抵押合同及不动产权证等，
按照《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记。
受让人在本合同第二十三条约定的物业持有期间内办理转移登记，
或变更不动产权证附记栏中注记的相关约定内容，需经出让人和协调
机构审核同意。
第三十九条办公、商业可售部分以层为单元进行销售。
本合同
项下出让宗地上的房屋或者特定空间应当符合基本单元的规定，其中
商业部分登记最小单位为：
，销售最小单位为：
办公部分
登记最小单位为：
部分登记最小单位
为：
其他登记和销售等要求：
第四十条本合同项下的集体建设用地土地使用权，受让人的出
资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。
受让人的出资比例、
股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人和协
调机构同意后方可实施。
第四十一条集体建设用地使用权抵押时所担保的主债权仅限于
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开发建设该出让地块的贷款，且不得超过合同约定的土地出让价款总
额。
以房屋在建工程、新建房屋连同土地抵押等情形，应当按照《上
海市松江区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试行管理办法》
的有关规定办理。
本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割
抵押。
抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
第五章
期限届满
第四十二条本合同约定的出让年限届满，土地使用者需要继续
使用本合同项下出让宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人和协调
机构提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下出让
宗地的，出让人和协调机构应同意。
住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。
根据履约及监管情况进行综合评定后，同意续期的，土地使用者
应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土
地有偿使用合同及监管协议，支付土地出让价款、租金等土地有偿使
用费并办理土地登记手续。
第四十三条土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会
公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回不动产权证，并依照
规定办理集体建设用地使用权注销登记，集体建设用地使用权由出让
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人无偿收回。
出让人和土地使用者同意本合同项下出让宗地上的建筑
物、构筑物及其附属设施，按本条第
项约定履行：
（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据
收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相
应补偿；
（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施；
（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，
恢复场地平整。
第四十四条土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，
土地使用者应当交回不动产权证，并依照规定办理集体建设用地使用
权注销登记，集体建设用地使用权由出让人无偿收回。
本合同项下出
让宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地
使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，
不得人为破坏。
地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能
的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附
属设施，恢复场地平整。
第六章
不可抗力
第四十五条合同双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的
18
本合同部分或全部不能履行，可以免除责任，但应在条件允许下采取
一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。
当事人迟延履行
期间发生的不可抗力，不具有免责效力。
第四十六条遇有不可抗力的一方，应在
7
日内将不可抗力情况
以信函、电报、传真等书面形式通知另一方和协调机构，并在不可抗
力发生后
15
日内，向另一方和协调机构提交本合同部分或全部不能
履行或需要延期履行的报告及证明。
第七章
违约责任
第四十七条受让人应当按照本合同约定，按时支付集体建设用
地使用权出让价款。
受让人不能按时支付集体建设用地使用权出让价
款的,自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1.00‰向出让人缴纳
违约金，延期付款超过
60
日，经出让人催交后仍不能支付集体建设
用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还
定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。
第四十八条受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人
和协调机构提出终止履行本合同并请求退还土地的，经出让人报经原
批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除本合
同约
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