物业管理深圳某小区物业管理方案Word文件下载.docx
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设备工作手册，工程规章制度手册；
消防工作手册；
各类质量记录和表格。
4
B、物业管理服务内容
物业的接管和验收
入伙
保安服务
大堂
道口
停车库
巡逻
监控、消防中心
维修服务
住宅部分
公共部分
日常房屋管理服务
装修
搬运物品
来访
投诉
清洁绿化服务
清洁
绿化
社区文化活动
5
四、管理服务分项标准和内容、措施
序号
项目
国家及深圳市指标
承诺指标
内容及措施
房屋完好率
98%
99%
房屋外观无破损，无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用。
房屋零修及时率、合格率
100%
接到维修单在承诺时间内到达现场，零修及时完成，急修不过夜。
维修质量合格率
分项检查，结合部位严格把关，按照工序壹步到位，杜绝返工。
管理费收缴率
按规定标准收取，在入住同时办理银行托收。
不擅自提高收费标准，不乱收费。
绿化完好率
95%
区内绿化地布局合理优美，花草树木和建筑小品配置得当，专业人员管理。
6
清洁、保洁率
区内实行卫生责任包干，全天12小时保洁制，楼梯周清扫擦拭二次，清洗壹次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。
7
道路完好率及使用率
90%
96%
道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道，无改变使用功能。
8
化粪池、雨水井、污水井完好率
定期疏通、清理，井盖齐全完好，保证排放通畅、无阻。
9
排水管、明暗沟完好率
排水畅通无堵、无积水、无塌陷、无残缺。
10
路灯完好率
路灯完好无损，晚间正常使用，定期检查、维护保养，保持洁净。
11
公共文化娱乐、休闲及小区雕塑完好率
确保娱乐设施使用功能，定期正常使用，定期检查、维修保养，保持洁净。
12
生活用水用电供应率及水电费收缴率
定期对供水设备进行检查、保养，保证其完好，按规定标准收费，不擅自加价。
13
住房维修回访率
30%
30%之上
接听住户报修电话铃声不超过3响，到达维修现场不超过双方约定时间，指定专人回访，健全回访记录。
14
小区治安案件发生率
0．2%
0．2%以下
24小时巡逻，力保居民无被盗事件，年度无重大刑事案件发生。
15
防火设备完好率，消防供水率
定期检查维护，确保消防系统设备完好无损。
16
火灾发生率
0．1%
0．1%以下
加强消防宣传，增强居民防火意识，建立义务消防队，定期演练，勤检查，及时消除火灾隐患。
17
违章发生率
1%
加强宣传和巡视，跟踪
管理，及时发现及时处理，及回访记录。
违章处理率
18
住户有效投诉率
0．8%
0．5%
按政策规定搞好各项工作，提高管理人员素质，定期征求居民意见，主动改进工作，建立回访制度。
住户投诉处理率
19
管理人员专业培训合格率
及时组织无证人员参加取证培训。
20
居民对物业管理满意率
教育员工视业主为衣食父母，全心全意为居民服务，尽全力为居民排忧解难。
21
档案建立和完好率
加强硬件投入，指定专人全部实行电脑化管理，确保档案齐全，管理完善。
五、管理处物资装备配备方案
根据规模、人员配备、管理服务具体情况，经测算，其开办费（预算）如下：
A、行政办公设备和办公用品137840元；
B、保安装备、用品103800元；
C、清洁、绿化工具用品77340元；
D、维修工具用品66665元；
E、员工食堂设备用品110860元；
F、员工宿舍用品104980元。
之上费用合计524145元。
管理处办公室设备、用品装备购置计划
（预算）表1
设备名称
单位
数量
单价（元）
金额（元）
备注
办公桌
张
650
9100
办公室11张（把），财务室3张（把）。
办公椅
把
400
5600
会议桌
3000
开会、接待俩用
会议椅
50
200
10000
电话
部
1000
4000
电脑
台
8500
34000
电脑台椅
套
打印机
12000
复印机
20000
传真机
3600
饮水机
2400
计算器
160
640
办公室、财务室各2部。
保险柜
2000
照相机
2500
过胶机
800
自行车
500
1500
文件柜
个
3200
宣传柜
7000
14000
不锈钢
小区平面图
日常办公品
批
5000
分体式空调
4500
9000
暂未编入计划总额内
合计金额
137840
保安装备购置计划
（预算）表2
装备名称
夏装
96
80
17640
每人俩套
冬装
150
14400
迷彩服
48
100
4800
贝雷帽
顶
35
1680
武装袋
条
25
1200
军大衣
件
120
5760
军胶鞋
双
720
警棍
根
对讲机
2700
48600
打卡机
13500
至少俩部
训练器材
103800
清洁、绿化装备购置计划
（预算）表3
垃圾推车
300
剪草机
8600
抛光机
15000
吸水机
6000
洗池机
不锈钢烟筒
果皮箱
380
5700
垃圾桶
9600
锄头
40
喷散头
130
剪枝刀
胶水管
米
1800
工作服（冬）
44
5270
每人2套
工作服（夏）
4400
地刷
30
450
可分俩次购
毛巾
可分多次购
稀盐酸
桶
45
去污粉
箱
1600
清洁精
可分2次购
地拖
地拖桶
600
黑色垃圾袋
0．45
收垃圾用，可分2次购
白色垃圾袋
25000
0．15
3750
分发用户，可分多次购
77340
维修工具、用品装备购置计划
（预算）表4
铝梯
架
5步梯
7步梯
铝锑
12步梯
万用表
块
260
520
数字式
北欧表
钳形电流表
俩用扳手
850
套筒扳手
内六角扳手
活扳手
钢丝钳
65
910
剥线钳
75
825
尖嘴钳
管钳子
电工刀
440
螺丝刀
玻璃刀
试电笔
支
220
手电钻
680
进口冲击钻
8000
管道疏通机
台钻
工作台
2800
台钳
砂轮切割机
砂轮机
云石切割机
潜水泵
电焊机
手机锯
1250
值班桌
值班椅
240
工作服
28
11200
各二套
高空作业专用工具
含高压泵
摇表
高压试电笔
维修材料
66665
员工食堂用品装备购置计划
（预算）表5
金额
煤气灶
1、含安装费用2、由环保局验收通过3、如没有开通煤气管道，应另行考虑燃料费用
排油烟机
45000
化油污系统
排风机
炒锅
140
汤锅
煤气饭锅
冷柜
3500
蒸笼
3900
900
碗柜
木柜
菜板台
和面机
烤箱
压面机
绞肉机
长条饭桌
250-300
7500-9000
圆凳
110
洗碗槽
开水器
1400
110860
员工宿舍用品装备购置计划
（预算）表6
单人床
102
15300
床垫
4080
单人衣柜
250
25500
折叠椅
单人写字台
暖水瓶
电淋浴器
洗衣机
电视机
6400
会议室29英寸
正副主任21英寸
助理主任14英寸
音响、功放VCD
其它用品
104980
六、物业管理用房设想
物业管理用房是做好物业管理工作的必备物质条件，根据深圳市物业管理法规要求，结合实际，现就物业管理用房做如下设想：
〈壹〉管理处办公室（应选在较为明显、方便业主的位置，具有办公室和财务室相隔离措施）
〈二〉员工会议室（带卫生间功能）
〈三〉员工娱乐室（带卫生间功能）
〈四〉员工食堂（厨房餐厅分离，带炊事员宿舍）
〈五〉员工宿舍
A、助理主任之上为单间，带卫生间功能，面积在15平方米之上；
B、助理员、财务：
分男女员工，2-4人壹间，带卫生间功能；
C、保安、维修班，按人均6平方米安排；
D、清洁工：
男女员工，按人均6平方米安排；
E、电工值班室壹间；
F、维修操作间壹间；
G、消防24小时值班室壹间；
H、总物资仓库壹间，面积在40平方米之上。
七、物业管理员工薪金分配方案（参考意见）
物业是津房物业发展有限X公司在深圳向现代化物业管理领域进军的第壹个物业，是津房物业发展有限X公司不断发展壮大以及培训、储备物业管理人才的基地，对于探索、探讨物业管理发展方向有壹定的积极作用。
基于之上因素，特编制以下方案：
标准
职别
标准工资
月/年
奖金
年加班费
年度福利费
年度过节费
年度探亲费
年度办证费
年度伙食费
年度制装费
年度合计
主任
1980/
23760
2376/
28512
4248
2640
2300
3840
68600
副主任
1560/
18720
1872/
22464
3656
56920
助理主任
1210
/14520
1452/
17424
2330
1300
45154
助理员
880/
10560
1056/
12670
1922
1100
35382
水电技工
680/
8160
816/
9792
1632
384
26624
保安员
560/
6720
672/
8064
1344
23168
清洁工
350/
4200
420/
5040
840
17020
炊事员
合计
7900/
94800
9480/
113760
17604
17760
7200
30720
9700
299492
八、社区文化活动
（壹）社区文化活动安排
A、年初根据实际编制《年度社区文化工作规划》，明确当年社区文化活动的时间、场地、内容、人员、经费等事项。
B、每年共开二次业主代表座谈会，向业主发放壹次社区文化活动征询意见表，加强和业主的沟通，以便广泛地听取业主对社区文化的要求，组织好社区文化活动。
C、广泛发动小区内各层次人员，为搞好社区文化活动献计献策，提高社区文化活动质量，对积极参和社区文化活动且做出突出成绩者给予壹定的奖励。
D、年终搞好社区文化工作总结，使之不断发展、提高。
（二）社区文化活动
A、充分利用现有的文化设施，因地制宜开展诸如健美、棋艺、歌咏、老年交际舞等健康、丰富的文化、娱乐、活动。
B、充分利用小区内的露天空间、网球场、游泳池等场地，开辟跑道、露天舞场、网球比赛、游泳比赛等项目。
（三）年度社区文化活动固定规划
月份
活动内容
参加人员
常年
设电脑学习室、儿童活动中心、少年学习室、老年活动场、健身室、舞蹈室、桌球室、四季游泳池、网球场及露天舞场等。
全体业主、住户
壹季度
举办元旦棋类、球类等活动，举办春节联欢晚会活动，开展学雷锋、义务服务日活动
管理处员工、全体业主及住户
派发奖品，为业主送温暖
二季度
召开业主代表座谈会，听取业主多方面的意见和建议，改进工作，组织五壹文体活动，举办以家庭为单位的卡拉OK比赛。
同上
派发奖品
三季度
举办书法、绘画等比赛活动，展览优秀作品，提高文化品位
分少儿组、成年组
四季度
组织国庆文体活动，参加X公司举办的文体活动，发放业主意见征询书，召开业主代表座谈会，举办圣诞游园活动。
全体业主
临时性活动
根据全国或全市重大事件、重大节日、重大活动内容，适时配合开展内容相壹致的文体活动。
（四）社区文化活动要求和效果
1、健康向上，寓教于乐，品位较高，形式多样，井然
有序；
2、贵在参和，奖品精美节俭，重在陶冶情操，推动精神文明建设；
3、气氛欢快轻松，居民喜闻乐见，吸引力强，照顾到各层次的需求。
4、通过社区文化活动，达到小区居民间、业主和管理处之间的沟通和团结。
九、便民服务
便民服务活动是管理处体现业主至上、为业主服务的宗旨的重要壹环，对此，按无偿和有偿划分服务内容。
（壹）无偿服务
A、通过和有关部门联系，力争常年为业主、住户无偿代办电话、煤气开户、有线电视，代订报刊杂志、代发邮件、代请家教保姆等，责任部门为管理处办公室。
B、义务活动
每半年组织义务清洗汽车（壹天，限本小区业主、住户车辆），责任部门为清洁班。
半年进行壹次物业管理法规宣传咨询活动（壹天），责任部门为管理处办公室。
每年1-2次家用小电器义务维修（壹天），责任部门为管理处维修班。
C、开展多种形式的文体活动，见年度社区文化活动规划。
（二）有偿服务
便民有偿服务项目价目表
服务项目
收费标准（元）
壹
安装类
空调（窗式）
50.00-80.00
有预留孔
80.00-120.00
无预留孔，不含支架
空调（分体）
150.00-250.00
不含支架、配件
空调支架
副
铝合金
10.00-20.00
含调试
抽油烟机
根据工作难易程度及工时确定
排风扇
20.00-30.00
热水器（电）
80.00-100.00
热水器（气）
100.00-150.00
玻璃
平方米
80.00-100.0
升级会员 