通沟小学地块棚户区改造国有土地上.docx
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通沟小学地块棚户区改造国有土地上
通沟小学地块棚户区改造国有土地上
房屋征收补偿方案
（征求意见稿）
为了公共利益的需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《集安市关于贯彻执行<国有土地上房屋征收与补偿条例>实施细则》、《集安市城市规划区范围内国有土地上房屋征收奖励办法》和《集安市房屋征收住房特困救助办法》及有关法律、法规之规定。
集安市人民政府组织相关部门研究论证后，决定对通沟小学地块范围内的房屋进行征收。
为维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，立足于本市实际情况，特制定如下征收补偿方案。
一、征收与补偿原则
房屋征收与补偿遵循决策民主、程序合法、公平补偿、结果公开的原则。
二、征收范围
东至：
集丹公路；西至：
平房；
南至：
洞沟古墓群；北至：
集丹公路。
具体征收范围按照集安市规划处出具的通沟小学地块征收范围图为准（见附图）。
三、征收主体：
集安市人民政府
四、征收部门：
集安市住房和城乡建设局
五、征收实施单位：
通胜街道办事处、集安市房屋征收经办中心。
六、征收实施时间：
自征收决定发布之日起实施。
七、征收补偿签约期限
按照征收决定规定的签约期限为准。
八、相关规定
（一）征收范围公告后，任何单位和个人对征收范围内的房屋和土地，不得进行下列活动：
1.新建、改建、扩建、装修房屋；
2.抢栽、抢种、抢养；
3.改变房屋和土地用途；
4.进行分户等不当增加补偿费用的其他行为。
（二）征收范围内未经登记的建筑，由集安市人民政府组织住建等相关部门进行调查，调查结束后，由住建局进行认定和处理，并出具认定的书面结论，根据认定结果，对认定为合法建筑的和未超过批准期限的临时建筑，给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
九、补偿方式
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
1.选择货币补偿的被征收人必须书面承诺自行解决居住问题。
2.被征收房屋是被征收人唯一住房的，原则上被征收人必须选择产权调换方式。
十、补偿标准
（一）货币补偿
被征收人选择货币补偿的，按选定的评估机构对被征收的有照房屋和附属物及地上附着物所作出的评估结果予以补偿。
（二）产权调换
1.住宅房屋
被征收人选择产权调换房屋在同一规划区范围内的，被征收房屋的建筑面积与产权调换房屋建筑面积相等部分不结算差价。
用于产权调换安置多层楼房最小户型房屋建筑面积不低于50平方米，用于产权调换安置高层楼房最小户型房屋建筑面积不低于55平方米。
被征收有照房屋是唯一合法住宅，建筑面积享受奖励后仍不足最小户型，被征收人选择多层楼房的，无偿补足到50平方米，选择高层楼房的，无偿补足到55平方米，补足部分不结算差价。
被征收有照房屋建筑面积享受面积奖励后仍小于自行选定的产权调换房屋建筑面积（产权调换房屋面积大于最小户型面积），被征收人可用所得签约奖和无违建奖励资金以本方案确定的优惠价格购买产权调换房屋，以优惠价格购买后仍小于自行选定的产权调换房屋建筑面积的，按照本方案确定的产权调换房屋市场价结算差价。
被征收人放弃或部分放弃产权调换面积奖励的，放弃的产权调换面积奖励部分不结算差价，所以被征收房屋建筑面积（大于最小户型且不包括奖励面积）大于选择的产权调换房屋建筑面积，按照被征收房屋的评估单价结算差价。
2.产权调换房屋优惠价格和市场价格
住宅房屋
楼层
优惠价格（元/㎡）
市场价格（元/㎡）
多层
1
3280
3790
2
3280
3790
3
3280
3790
4
3280
3790
5
3180
3690
6
2880（顶层）
3390
高层
1
3180
3690
2
3180
3690
3
3280
3790
4
3280
3790
5
3380
3890
6
3380
3890
7
3380
3890
8
3380
3890
9
3380
3890
10
3380
3890
11
3180（顶层）
3690
车库
门市房
6000
高层楼房顶层统一优惠价格为3180元/㎡、市场价格为3690元/㎡，多层楼房顶层统一优惠2880元/㎡，市场价格为3390元/㎡。
一、二层为门市房的按门市房价格为准结算差价。
3.安置地点：
水墨江南。
安置房屋户型面积、安置楼位置以现场公示的户型图、效果图为准。
（三）非住宅房屋
1.门市房选择货币补偿的，按照评估结果给予货币补偿；选择产权调换的，原面积部分不结算差价，被征收门市房建筑面积小于产权调换门市房面积，按照产权调换门市房市场价结算差价。
被征收门市房建筑面积大于产权调换门市房面积，按照被征收门市房评估单价结算差价。
2.企业、厂房、办公用房等非住宅房屋以评估价格给予货币补偿或在符合集安市城市总体规划的范围内进行产权置换。
（四）附属物
1.房屋附属物、室内装饰装修的补偿由房地产价格评估机构评估；
2.自建的水渠、烟囱、回填、道路、护坡等设施的补偿，由造价部门通过造价预算确定；
3.林木、果树、农特产、青苗、日光温室、大棚等地上附着物的补偿由评估机构评估评估确定。
4.手压井2000元/眼，电机井3000元/眼。
十一、征收签约和回迁流程
被征收人按照规定流程在规定的时间和地点抓阄确定选房顺序号并进行登记后，进行现场公示。
按所抽取的选房顺序号，领取房票并现场公示。
带选房顺序号和房票按规定的时间到签约处签约，未按规定时间签约的，选房顺序号和房票同时作废。
具体流程如下：
1
2
3
公证处
选房者须携带签订补偿协议需要的相关资料，在规定的时间和地点以抓阄的方式确定选房顺序号并进行登记，公证处监督抓阄过程和结果，并进行现场公示。
选房登记处
选房者填写选房顺序号，依次序进行选房。
超时选房，顺序号作废，未超时的，按选房顺序号填写房票。
签约处
选房者须携带签订补偿协议需要的相关资料、选房顺序号和房票，随同工作人员签署补偿合同。
未能签订补偿协议的，该次选房作废。
（房屋征收补偿协议效力待定）
4
5
6
棚改审核处
审核补偿协议，审核无误后，通知验房。
（房屋征收补偿协议效力待定）
房屋验收处
现场组对被征收人房屋腾空、附属物和大棚、看护房等地上附着物交付情况进行验收，合格的出具交房验收单。
（房屋征收补偿协议生效）
棚改结算处
被征收人携带交房验收单结算房款差价。
7
8
9
合同归档，
财务记清账目。
合同及差价款转交征收部门（建设单位）。
回迁
安置楼竣工验收后，征收部门组织回迁和差价结算。
10
产权登记
由不动产登记中心对被征收房屋进行灭籍，同时对回迁房办理不动产登记（房产证、土地使用证）。
十二、搬迁费
（一）征收住宅房屋，按照每户1200元的标准向被征收人发放搬迁费。
（二）征收非住宅房屋，设备拆装、运输费按实际发生额给予补偿。
十三、临时安置费和越冬补助费
（一）住宅房屋被征收人选择产权调换的，在过渡期限内，临时安置补偿费按被征收房屋所有权证标注建筑面积每月每平方米12元计算。
被征收房屋所有权证标注建筑面积不足50平方米，按50平方米计算临时安置补偿费。
（二）住宅房屋需要越冬的，每户每冬季按1500元标准发放越冬补助费。
（三）过渡期限：
实际过渡期限以产权调换房屋交付被征收人为准。
（四）临时安置补偿费按签订征收补偿协议日期结算，结算时间为18个月，超过18个月的剩余月份的临时安置补偿费，在办理产权调换房屋手续时结算。
不足1个月的，按1个月计算。
产权调换房屋交付后不再支付临时安置补偿费。
（五）房屋征收部门提供临时用房的，不向被征收人支付临时安置补偿费。
十四、停产停业损失补偿费
非住宅房屋选择产权调换的，停产停业损失在过渡期限内按下列规定给予补偿：
（一）被征收人能够提供税务部门出具应纳税后所得额凭证的，按照下列公式计算过渡费和停产停业损失：
过渡费=被征收房屋附近同类性质同类用途的房屋每月每平方米的租金额×被征收房屋建筑面积×过渡期限（月）
停产停业损失=上年度应纳税后所得额÷12（月）×3个月
被征收人不能提供税务部门出具的应纳税后所得额凭证，或者提供的应纳税后所得额凭证不能真实反映停产停业损失的，按照下列公式计算过渡费和停产停业损失：
过渡费=被征收房屋附近同类性质同类用途的房屋每月每平方米的租金额×被征收房屋建筑面积×过渡期限（月）
停产停业损失=被征收房屋附近同类性质同类用途的房屋每月每平方米的租金额×被征收房屋建筑面积×3个月
被征收的非住宅房屋出租经营的，停产停业损失补偿给承租人，过渡费支付给被征收人。
非住宅房屋征收时闲置的，只给予过渡费，不给予停产停业损失补偿。
（二）住宅房屋用于经营活动的，按照住宅房屋补偿；在房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续前已依法取得工商营业执照和纳税凭证的住宅（免税的应有免税凭证），对用于经营的建筑面积部分按照下列标准给予房屋所有权人一次性补助：
1.从事商业、服务业等经营活动的，按照该部分房屋评估金额的40%补助；
2.从事办公、生产等经营活动的，按照该部分房屋评估金额的20%补助；
3.从事仓储等其它经营活动的，按照该部分房屋评估金额的10%补助；
4.停产停业损失=房屋每月每平方米的租金额18元×被征收房屋建筑面积×3个月。
房屋用于出租经营的，停产停业损失补偿给承租人。
十五、奖励政策
（一）奖励
1.产权调换面积奖。
住宅房屋被征收人选择产权调换的，征收决定确定的签约期限开始之日起，在以下规定相应的签约奖励阶段内，签订补偿协议，并于签订协议后3日内完成搬迁腾空房屋，同时将房屋、附属物及地上附着物交付给房屋征收实施单位的，按照下列规定给予奖励，超过60日签订补偿协议的，一律不给予任何奖励。
奖励阶段
签约时间
奖励标准
一
第1—20日
按被征收房屋有照面积的50%给予面积奖励
二
第21—40日
按被征收房屋有照面积的40%给予面积奖励
三
第41—60日
按被征收房屋有照面积的30%给予面积奖励
被征收房屋有照面积加上奖励面积仍小于自行选定产权调换房屋面积的，超出面积部分按本征收补偿方案公布的产权调换房屋优惠价格和市场价格结算差价。
2.货币补偿奖。
住宅房屋被征收人选择货币补偿的，征收决定确定的签约期限开始之日起，在以下规定相应的签约奖励阶段内，签订补偿协议，并于签订协议后3日内完成搬迁腾空房屋，同时将房屋、附属物及地上附着物交付给房屋征收实施单位的，按照下列规定给予奖励，超过60日签订补偿协议的，一律不给予任何奖励。
奖励阶段
签约时间
奖励标准
一
第1—20日
按被征收房屋有照面积评估价值的30%给予货币奖励
二
第21—40日
按被征收房屋有照面积评估价值的25%给予货币奖励
三
第41—60日
按被征收房屋有照面积评估价值的20%给予货币奖励
3.签约奖。
被征收人选择产权调换或货币补偿的，自征收决定确定的签约期限开始之日起，在以下规定相应的签约奖励阶段内，签订补偿协议，并于签订协议后3日内完成搬迁腾空房屋，同时将房屋、附属物及地上附着物交付给房屋征收实施单位的，每户按下列标准予以奖励，被征收房屋交付后，兑付奖金。
超过60日签订补偿协议的，一律不给予任何奖励。
奖励阶段
签约时间
奖励标准
一
第1—20日
30000元
二
第21—40日
20000元
三
第41—60日
10000元
4.无违建奖。
经入户调查，被征收人在房屋征收范围内无任何违法建筑，并且没有任何抢栽、抢种、抢养等行为的或者将自建的违法建筑自行拆除的，征收决定确定的签约期限开始之日起，在以下规定相应的奖励阶段内签订补偿协议，并于签订协议后3日内完成搬迁腾空房屋，同时将房屋、附属物及地上附着物交付给房屋征收实施单位的，按下列公式计算给予被征收人无违建奖励，超过60日签订补偿协议的，一律不给予任何奖励。
奖励阶段
签约时间
奖励标准
一
第1—20日
（占地面积－有照基底建筑面积）×850元/㎡
二
第21—60日
（占地面积－有照基底建筑面积）×400元/㎡
上述所提的占地面积是指不超过《吉林省土地管理条例》（以下简称《条例》）第35条规定标准的实际面积。
占地面积超过《条例》第35条规定标准的，按《条例》第35条规定的标准和上述公式计算奖励金额（农户不超过270平方米，非农户不超过220平方米）。
5.征收决定确定的签约期限开始之日起60日后，签订补偿协议的，一律不给予任何奖励。
（二）有关规定
1.被征收人放弃或部分放弃奖励面积的，放弃的面积奖励部分不予折算现金，同时也不计入产权调换合同的安置房差价结算。
2.被征收人在各段奖励期限内有意签订协议的，但由于被征收房屋产权等相关问题有争议，有争议的各方配合征收，进行证据保全并在规定的期限内完成搬迁腾空房屋，同时将房屋、附属物及地上附着物交付给房屋征收实施单位的，视为享受该时间段的奖励。
争议解决后，签订征收补偿协议，按搬迁和拆除的时间享受奖励政策。
3.被征收人在协议约定期限内，有照房屋未按约定时间搬迁也未腾空房屋，包括承租人未搬离的，无照房屋、仓房、围墙等附属物，果树、苗木、大棚、看护房等地上附着物未及时交付给房屋征收实施单位的，不予出具交房验收单，具体奖励标准以交房验收单确定的时间为准。
4.本方案规定的各项奖励期限含当日（即当日24:
00之前）。
5.被征收人只可以用所得签约奖和无违建奖励资金按优惠价格购买回迁安置房，具体标准以本征收补偿方案确定的优惠价格为准。
6.本方案规定的奖励第1、第2、第3和第4项只适用于城市规划区范围内被征收的住宅房屋（商业用房、厂房、办公用房、车库、校舍等其它非住宅不享受此四项奖励）。
7.本方案规定的奖励只适用于合法产权人，不适用于房屋承租人。
8.对违法建筑物、构筑物均不予补偿，并将严格依法予以打击。
9.非住宅房屋因生产和经营的需要建设的无照房屋按评估结果予以补偿。
10.房屋征收补偿协议经房屋征收经办中心审核处审核通过，承租户搬离，被征收人将腾空房屋、附属物和大棚、看护房等地上附着物交付房屋征收实施单位并由房屋征收实施单位验收合格之日起生效。
十六、保障政策
征收个人住宅房屋符合住房保障条件的，按有关住房保障政策执行。
适用集安市房屋征收住房特困救助的可按照《集安市房屋征收住房特困救助办法》执行。
十七、达不成协议的处理方式
在征收决定确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由集安市人民政府按照本征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
十八、强制执行
被征收人在法定期限内不申请行政复议，也不提起行政诉讼，在补偿决定规定的签约期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的集安市人民政府依法申请人民法院强制执行。
十九、被征收人应注意事项
在征收工作中，被征收人应提高警惕，确保安全，防止盗窃、煤气、水、电、火灾等事故发生。
应加强安全防范，切勿将身份证、房本、户口本、结婚证等重要证件交给他人或由他人代为办理，以免上当受骗或造成不必要的损失。
二十、本方案未尽事宜，采取一事一议的方式解决。
二十一、本方案由集安市房屋征收经办中心负责解释。
2017年3月21日
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