龙岗天安数码新城.pptx

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龙岗天安数码新城考察分享,目录,PART1天安数码集团简介PART2龙岗天安数码新城考察情况PART3启示,PART1天安数码集团简介,一、天安数码城集团简介,天安数码城集团1990年在深圳成立，股东为香港天安中国（00028.HK）和深业泰然（集团）股份有限公司（双方各持50%股份）。

天安起步于深圳车公庙30万平方米工业区的开发建设，核心业务为城市产业综合体的开发和运营，主要服务对象为高速成长型企业。

经历近20多年的发展，天安集团现已成为中国产业地产的引领者。

福田天安数码城天安广州番禺节能科技园天安龙岗数码新城天安南海数码新城天安东莞数码科技名城天津天安数码城常州天安数码城重庆天安数码城,深圳,1990年,2001年,2005年,2006年,2006年,2006年,2007年,2007年,珠三角,全国,至2011年，天安数码城集团储备开发建筑面积逾1500万平米，业务覆盖全国，以珠三角、长三角、环渤海和成渝经济圈为重点，并积极拓展其他经济较为发达的大中型城市，先后在深圳、广州、佛山、东莞、常州、江阴、重庆、天津、青岛、杭州等13个城市开发运营14个项目，实际已投入运营或在建的项目10个，均是体量在50万100万平方米的产业综合体。

一、天安数码城集团简介,天安数码城经历了传统工业园和工贸园、科技园和商务园、产业综合体三个阶段的发展，在物业构成、企业构成、软硬设施等方面不断实现成功升级转型。

一、天安数码城集团简介,天安数码城将重点发展集产业、商务、交流和生活于一体的产业综合体，用多元复合功能构筑产业园区特有的企业圈和社会圈，以此实现产业升级和可持续发展，推动区域城市化进程。

天安数码城产品体系分为城市型产业综合体、生态型产业综合体以及创意型产业综合体。

城市型产业综合体,代表作品：

福田天安数码城,项目占地30万平米，建筑面积90万平米，是天安集团的首个项目，园内包括天安数码时代广场、珑园等知名楼盘。

已形成电子信息、软件、文化创意和金融服务四大主导产业，截至2010年，入驻企业达1600家，上市企业23家，各类银行17家，产值超过400亿元。

地处车公庙，属于深圳中心区西拓范围，与高尔夫球场为邻。

未来持续进行城市更新改造，对现有厂房进行旧该，树立区域中心形象。

科技园区里的高尔夫景观住宅“珑园”。

天安数码时代广场，开启深圳工业用地可分割销售的成功案例。

一、天安数码城集团简介,生态型产业综合体,代表作品：

广州天安番禺节能科技园,园区占地50万平米，规划建筑面积80万平米，是一座生态、创意、科技相融合的生态型科技园。

园区分为总部发展中心、创业中心、研发中心、培训中心、服务中心、白领公寓等功能组团。

目前园区正在开发第六期项目，前四期已全部销售完毕，非企业自用部分的租赁情况良好，已成为番禺区自主创新和民营科技企业发展的窗口,一、天安数码城集团简介,创意型产业综合体,代表作品：

江阴天安数码城（在建中）,项目占地面积32万平米，规划建筑面积64万平米。

项目以“科技、人文、创业、生态”为主题进行建设和运营。

一、天安数码城集团简介,天安数码城以发展产业为主导、以地产开发为载体、以复合功能为体系的“天安模式”得到了国家及各地政府的高度认可，各级领导视察考察络绎不绝，这也成为天安数码集团对外提高企业形象、与各城市政府谈判的最大砝码，而且几乎都“稳操胜券”，各地政府也将政绩诉求寄托于天安数码城。

2011年8月14日，胡锦涛总书记视察广州番禺天安园区，希望园区进一步搞好服务，推动更多创新型企业特别是中小企业走上发展的“快车道”。

该事件的宣传效应极大，一举塑造起了天安的品牌和社会形象。

原国务院总理朱镕基考察天安数码城,原原国务院总理李鹏视察天安数码城,原全国人大委员长乔石、时任广东省委书记李长春考察天安数码城,深圳市委书记王荣考察天安数码城,PART2龙岗天安数码新城考察情况,二、龙岗天安数码新城地理位置,龙岗天安数码新城是天安数码集团在深圳的第二个项目，属于城市型产业综合体，从2005年启动至今，历经8年时间，现已成为龙岗大运新城总部经济的核心区域。

项目紧邻大运中心“水晶石”体育场，主干道黄阁路与清林路的交界处，从水官高速龙岗出口行车约10分钟可到达该项目；黄阁路沿线多为商品住宅项目，包括天绿景大公馆、奥林华府、天健现代城、万科金色沁园、龙光君悦龙庭、招商依山郡等；现阶段大运新城区域内人气不足，商业氛围尚不够浓厚。

二、龙岗天安数码新城项目整体情况,龙岗天安数码新城占地12万平方米，总建筑面积50万平方米，规划有6栋产业大厦、1栋200米甲级写字楼、1座五星级商务酒店、一座Shoppingmall以及LOFT办公和科展长廊等建筑群。

园区分四期建设，目前一、二期已投入运营，三期已开始预售，四期完成规划设计。

200米地标写字楼,产业大厦,商务酒店,LOFT办公,Shoppingmall,一期,二期,三期,四期,二、龙岗天安数码新城已售项目情况（一二期）,一期（1号楼）和二期（2号和3号楼）分别于2008年和2011年投入运营，总建筑面积约11万平方米，已全部销售完毕。

这一阶段是龙岗天安数码城的启动培育期，耗时6年才建立起产业和商业基础。

1号楼,2号楼,3号楼,地下车库，与下沉广场连接,园区环境,园区环境,二、龙岗天安数码新城已售项目情况（一二期）,截止到2011年。

龙岗天安数码新城高新技术产值达70亿元，入园企业近200家，包括2家上市企业、8家拟上市企业，初步形成龙岗新兴产业聚集区和中小企业总部基地。

龙岗天安数码城一二期主要入驻企业,注：

1、数据来源于第三方调研；2、投资客与自用企业比例在一期时为48%和52%，二期自用客明显增加，成为主力客户。

客群分析,二、龙岗天安数码新城已售项目情况（一二期）,在户型设计上，针对主力客群是中小企业和投资者的使用特性，产业大厦以中小面积的户型为主，强调适用性和实用性，因而产品总价区间不会太高，符合中小企业和投资者的价格预期。

龙岗天安数码二期2号、3号楼标准层面积积分别为3527m2和3531m2，分割为八个单元：

四个334-378m2的单元，四个510-532m2的单元。

如果按照二期均价1.1万元/m2计算，每单元总价区间在于367万-585万，如果按租金50元/m2月来计算，每月租金总价区间为1.6万元/月-2.6万元/月。

龙岗天安数码二期2号、3号面积分割示意图,二、龙岗天安数码新城已售项目情况（一二期）,龙岗天安数码新城还重点引进满足园区内企业日常所需的商业配套，体现出龙岗天安数码城“配套优先”的运营思路，将科技与商业相融合，营造工作生活氛围。

天安对商业部分采取“只租不售、统一招商、统一管理”的模式，对业态和商家进行把控，实现“以商促销”，提升写字楼部分的销售价值。

主要引进品牌,形成餐饮休闲、金融服务、汽车展厅、通信服务四大商业配套体系,二、龙岗天安数码新城在售项目情况（三期）,龙岗天安数码新城三期于2012年6月26日取得预售许可证，批售楼栋为4号楼和总部楼。

目前4号楼均价16000元/m2，总部楼不低于30000元/m2。

目前该项目尚无详细的成交数据，据媒体报道，7月份已成交20多套。

4号楼正在安装玻璃幕墙，部分楼层脚手架已拆除,总部楼和BLOX商业独栋已出外立面,预售许可证有出售条件限制：

只允许销售80%的面积，且物业销售对象、入驻企业由龙岗区科信部门审核，审核通过后才予以办理产权等级手续,5号楼楼体宣传，沿主干道的展示性和指引性较强,二、龙岗天安数码新城在售项目情况（三期）,4号楼1-2F专门针对商业业态进行设计，满足以后商业运营的需要,4号楼标准层平面图，户型方正实用，方便企业办公布局,4号楼标准层毛坯交楼,二、龙岗天安数码新城在售项目情况（三期）,样板间简洁现代的风格，尺度空间合适,样板房看楼通道,样板房指引,注重自然采光性,前台,公共部分装修,墙体宣传,二、龙岗天安数码新城未来规划项目（四期）,龙岗天安数码新城四期总建筑面积27万平方米，包括超高层地标写字楼（200米）、五星标准商务酒店、Shoppingmall（约7万平方米）等复合业态，成为产业综合体的压轴之作，预计2014年开工建设。

Shoppingmall商业街区,四期整体效果图,200米地标写字楼，工业用地性质，可分割销售，实现价值最大化,创意办公楼，注重空间上的衔接,PART3启示,三、启示,1、产业综合体是未来产业地产的主流发展模式,对企业而言产业综合体能够提供工作、生活、学习、娱乐等一体化的功能体系，改变了过去产业园区功能单一、业态低端、环境恶劣的发展模式，使企业经营环境改善明显，满足员工多样化的需求，避免了在城市中心与工作地点之间钟摆式的生活，有效降低了工作和生活成本。

龙岗天安数码新城的企业基本就在园区内解决了所有需求问题（住宅依托周边的商品房），所以能够吸引市中心的企业迁移至此，降低了整体经营成本。

对开发商而言产业地产前期投入大，市场培育期和投资回报期都比较长，对于开发商而言经营风险和压力都比较大。

而在产业综合体模式下，一方面产业楼宇部分（写字楼、研发楼、厂房）可以争取政策实现销售，另一方面以产业配套的名义开发住宅、商业等业态，通过销售盈利来实现资金回款和滚动开发，降低产业楼宇的经营风险。

龙岗天安数码新城不仅实现了工业物业80%的销售，而且拿地成本极低，实现了价值最大化。

而天安在其它城市的项目，住宅占了30-40%的比例，利润空间可观。

与通常的城市综合体（以商业或住宅为核心）相比，产业综合体是以产业为核心，为产业发展提供空间载体（包括写字楼、研发楼、厂房等），再以产业需求为基础延伸至房地产的其它价值链，如商业、住宅、酒店等，从而营造完整的产业生态环境。

两者业态相似，但发展理念有所不同，从工业用地的性质也决定了产业综合体需考虑产业发展优先。

对政府而言政府支持产业综合体发展的最大动力来自于对政绩的强烈诉求，在一片新兴地区或者旧改区域实现实体经济的发展和城市形态的塑造，解决产值、税收、就业、城市化等方面的问题。

为此，政府可以向开发商提供政策层面的支持，包括拿地政策、分割销售、资金补贴等等。

因而，开发商开发产业地产必须与政府深度捆绑，在发展产业方面要做到实处而不仅仅只是房地产行为，从而“为政府争面子，为自己争里子”，各取所需。

龙岗天安的成功更多来自于政府层面的支持和政策的突破，并被塑造成为龙岗总部园区的典范，目前龙岗区政府又在华为科技城引进了规模过百万平方米的“天安云谷”项目。

三、启示,2、产业综合体的盈利模式,产业楼宇租售,配套房地产租售,政策奖励,股权投资,产业综合体中一般工业用地性质的楼宇占总体量的60%以上。

根据深圳市工业楼宇转让暂行办法规定，这一部分有50%的比例可以分割销售，但也有实现政策突破的特例，如龙岗天安这一比例为80%，泰然金谷系列为100%。

剩余租赁部分作为稳定现金流收入，或在园区运营成熟后整体打包出售给REITS（如新加坡腾飞）等机构，实现整体溢价，顺利退出。

主要指以产业配套名义所获取的住宅、商业、酒店等用地性质的物业，一般占总体量的40%左右。

这一部分土地获取成本低，是实现快速回款、创造利润的主要来源，同时也能够完善产业综合体的城市功能，提升工业楼宇的商业价值。

视各地政府制定政策的情况而定。

就深圳而言，有两种形式进行政策奖励：

一方面针对开发运营主体的，如坪山新区出台的产业转型升级“1+6文件”，规定业主引进经政府认定的企业类型，将获每家50万以内的奖励；另一方面针对入住企业的，给予企业资金补助或税收奖励，如龙岗关于加快发展总部经济的实施意见，也直接促进了园区的招商工作，提高了物业的商业价值。

在园区发展到一定阶段，拥有一定的企业资源后，业主可以对高速成长的企业进行筛选，并以股权的形式进行投资，从而扶持企业上市后退出获利。

目前，上海张江科技园已按照此模式运作并成为主要盈利点，而天安数码城集团通过成立创新基金开始进入该领域。

三、启示,3、工业用地的获取方式,

（1）目前深圳工业用地的获取方式主要有三种方式，其中二和三项更适