天津工业大学MBA课程创业投资融资管理作业.docx

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天津工业大学MBA课程创业投资融资管理作业

天津工业大学工商管理硕士（MBA）

课程名称：

创业投资融资管理

姓名：

***

学号：

***

班级：

2017级全日制

请按照以下问题编写一篇研究报告，字数要求（3000-5000字）。

内容要求：

结合本单位实际情况，要有数据分析，体现课堂讲授内容知识点。

题目自拟，不可以抄袭、不可雷同。

格式要求：

正文，宋体，小四；数字及英文，TimesNewRoman。

1-所在企业的业务背景（历史沿革、经营范围、经营特点）

2-本行业的创业氛围和机遇分析

3-本行业的投融资氛围和运作模式如何？

4-假设你是本企业的投资部经理，你会怎样制定对某一个创业企业的投资计划？

（如何选择商业模式？

投资资金方案？

股权比例？

或本企业曾经的成功案例等）

一、所在企业的业务背景（历史沿革、经营范围、经营特点）

碧桂园控股有限公司总部位于广东顺德，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。

采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。

碧桂园于2007年4月20日在联交所主板上市。

上市不但为集团长远健康发展提供了资金，也迈出了进入国际资本市场的成功一步。

碧桂园在上市后备受市场认同——于2007年9月1日成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成份股、于2007年9月10日晋身成为恒生综合指数、恒生中国内地综合指数及恒生中国内地流通指数成份股（现为恒生中国内地100）。

加入成份股标志着资本市场对碧桂园作为香港股票市场重要部分的肯定，并强化了碧桂园在国际资本市场的地位。

碧桂园自创立以来，一直受惠于中国日趋兴旺的经济发展，并逐步走出广东省，拓展至全国其他经济高增长地区。

截至2015年12月31日，除广东省外，碧桂园已于25个省/直辖市/自治区的多个策略性挑选地区拥有物业开发项目。

自2011年12月，碧桂园成功进军海外市场，在马来西亚及澳大利亚拥有开发项目。

策略性的拓展不仅进一步巩固了碧桂园于广东省的市场领导地位，而且发展了其他区域的业务，加强了品牌影响力，并充份体现了碧桂园的项目执行能力及开发模式的可复制性。

碧桂园将围绕地产业务核心，通过金融化手段强化或整合地产产业链上的各项社区相关业务，完善覆盖社区资源整合平台，打造全生命周期产业链，充分释放集团内资产价值。

继续巩固并加强在行业中的地位。

二、本行业的创业氛围和机遇分析

房地产市场步入以变革和创新为引领的“新常态”发展阶段。

这个阶段的一个重要特点，是中国楼市调控将从行政化转向市场化，房地产企业将从“数量扩张、价格竞争”转向“质量型、差异化”的竞争模式。

过去20年，中国房地产企业大多采用以资产重型化为特征的经营模式，即：

房地产开发总揽全包，囤地增值、低成本信贷，获得超高利润。

随着房地产市场告别过去高速增长的“黄金期”，传统重资产盈利模式面临挑战，“重运营、轻资产”正在成为万科、万达等品牌大开发商们的共识。

可以看出，随着房地产企业的转型，不管是住宅项目还是商业项目、养老项目、产业项目，运营能力越来越重要。

但除了少数的房地产大品牌企业，90%的房地产企业在运营方面缺少足够的专业能力和底气，这就为大量的、以前处于边缘地位的运营商提供了渗透进开发市场的机会。

智能小区待普及：

移动互联网出现后，物业突然变成热门行业。

据《商业价值》记者了解到的消息，许多物业小区每天都要接待大量的交流工作，万科物业各地公司还特意成立了一个部门，叫“合作与服务发展部”。

这两年，万科、花样年、龙湖等房企，甚至小米这样的外行也开始布局社区O2O。

比如阿里云和万科，在打造物联网+远程监控管理+社区社交的未来型智能小区的雏形。

在这样的智能小区，无人抄表、智能监控、社区互动、物业监督等都会轻松实现。

供电、供水、消防、电梯、空调等设备，运行数据和状态远程监控的可视化管理，都融入物业管理功能，实现集中运营和集约化管理。

事实上，小区的数量随着城镇化的进展，还在不断增加，巨大的市场空间足以吸引各路的创业大军。

抢占互联网：

家装行业问题千疮百孔，几乎每个装修过的人都揣着一肚子苦水——用户体验没有舒适感可言。

痛点就是机会，如今，被称为“互联网最后一块没有触及的领域”的家装行业，如今正被群狼环饲。

多年来，家装属于典型的大行业、小公司竞争格局，没有标杆性龙头，处于小规模区域性游击状态。

在互联网大大潮中，装修是未来家居产业链前端入口，也是最下游接近消费者需求的环节。

此时，巨大的市场份额和发展空间，再加上极低的行业集中度，让家装行业未来发展拥有无限广阔的空间。

首先，是材料购买的去中介化。

其次，能够建立家装公司、设计师、工长、工人的信用评价体系。

第三，还能为线下带来客流、建立节省成本的管理工具和方式，迅速能够反馈意见以提升服务。

新的蓝海吸引了许多公司进入，目前进入互联网装修领域的，就包括小米、万科、金螳螂、淘宝、360装房网等各行各业的公司。

它们以多种形式介入互联网家装，通过相对标准化的服务，改善消费者体验并实现规模经济效应。

三、本行业的投融资氛围和运作模式如何？

1、银行贷款

现阶段我国开发商的融资模式主要是银行贷款。

银行贷款是房地产最原始的融资模式，同时也是我国房地产融资的主要渠道，更是中小开发企业乃以生存的命门所在。

据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。

但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。

房地产业对银行贷款过依赖，房地产业融资渠道过分单一。

2、房地产业第二种融资模式：

房地产信托资金

据有关研究机构发布的2004年全国房地产投资信托市场分析，2004年全年全国房地产信托发行额为111.74亿元，与2003年的发行额相比，翻了将近一倍。

2005年前4月，我国15家信托公司发行的29个信托计划中，房地产信托有10个，发行数量高居榜首。

信托资金已经成为开发商寻求银行外融资渠道的第一落脚点。

信托公司垂青和热衷房地产信托的原因有二：

一是有房子和地做担保风险更小；二是房地产项目周期短，在目前信托财产的流动性问题还不能很好解决之时，房地产项目的资金运用周期更容易被委托人所接受。

我国资本市场不发达，房地产行业融资渠道相对单一，60%以上的资金来源于银行，迫使各个开发企业拓宽融资渠道，寻找新的资金来源,在银行贷款途径外寻求“补血”。

而在国外，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资。

通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。

3、融资模式三：

房地产基金

房地产基金从上市和非上市的区分来讲可以分为公开和私募，所谓公开是去股市上发行股票或者到交易所发行债券。

私募有各种方式，其中一种就是与股东合作开发，另外一种方法是股本的投资和债务的投资，即股本基金与债务基金。

业界对房产基金的看法是，由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。

目前，国内的雏形基金主要是两类，第一类是中城联盟。

该联盟由万科、建业、万通、南都等国内影响力比较大的房地产企业组成，目前成员已达近40家，相互之间进行信息共享、共同培训、联合采购。

值得一提的是，成员共同拿出一部分资金组成基金，联合开发一个项目，目前其以“联盟新城”统一命名的楼盘已经在不少城市扎根发芽，比如郑州郑东新区的联盟新城。

另一类是由信托公司操作的。

例如，被誉为我国首只准房地产信托投资基金的是福建联华信托推出的“联信•宝利”项目。

由于不事先指定用途并且打算以“公募”的方式征集，该基金被看作国内第一个与国际流行的“房地产信托基金”接轨的房地产信托产品。

上海五家信托公司已经开始研究房地产信托和证券投资类信托的规范操作及其标准化设计方法。

杭州工商信托同上海中诚联盟签署协议，计划合资成立房地产投资管理公司，在地产基金上进行尝试。

4、融资模式四：

海外基金

近年来，海外基金大举进入中国，例如：

新加坡政府投资公司（GICRealEstate）成为首创置业第二大股东；摩根斯坦利（MorganStanley）房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。

2005年8月26日，软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团与顺驰（中国）不动产网络集团签订了战略投资协议，软银亚洲和凯雷分别投资了3500万美元和1000万美元，分别占有顺驰（中国）不动产网络集团15%和7.5%的股份。

业界专家分析，2006年金融要全面开放，外资银行、外来资金必将成为中国房地产新的力量，而中国本土的REITS在2007、2008年也会出现。

目前国内房地产项目拿到海外基金的房地产公司已经有七八家，形式有很多种，一为股权投入，即与内地房地产企业进行项目开发合作；二是以境外代理公司的形式，用基金包销楼盘；三是由国外基金出钱，在国内寻找操盘手。

四、假设你是本企业的投资部经理，你会怎样制定对某一个创业企业的投资计划？

（如何选择商业模式？

投资资金方案？

股权比例？

或本企业曾经的成功案例等）

************大厦

投资计划书

一、项目建设说明

**********大厦是**********置业有限公司投资筹建的，倾力打造的淮阳市区内首座以“金融行业发展”为主体的商业住宅项目。

“金融先行、商贸为主、地标品质”这三位一体的项目开发理念将随着项目的建设鲜明的呈现在广大市民面前,单层100余米、三层跨度近400米的商业铺位，势必成为该区域的地标建筑与经济源动力。

二、项目选择地理位置概况

该项目位于淮阳县商业中心区域，项目距东侧龙湖国家湿地公园仅1.5公里，东临淮阳主干道龙都大道，西近106国道，距淮阳县汽车站仅1公里，项目周边比邻祥瑞花园、西城阳光花园等高档小区，距淮阳县人民医院约1公里，教育资源丰富，小博士双语幼儿园、淮阳县第二实验小学、淮阳县双语实验学校、淮阳县实验中学一路通达，是淮阳县文化、教育、购物、休闲娱乐、交通等配套设施齐全的重点核心区。

三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位

1、市场需求状况

淮阳县人口为135万，城区人口20万，根据淮阳县2007年编制的《淮阳县城总体规划》，对县城2006---2020年期间城市发展总规划进行了明确的判定，城市主体将以上述三大趋势发展，并形成“一中、两副、两轴、三区”的城镇化发展空间形态。

同时积极融入“周淮一体化”，加强与项城之间的经济联系，充分利用空间上靠近周口的优势，加快县城向西发展，壮大城市规模，增强其旅游服务、商贸职能，加快工业发展，积极与周口产业进行协调、对接，积极融入“周淮一体化”。

通过城市基础设施建设和城市化进程的推进，农民进城是必然的趋势，目前淮阳县住宅类的开发供给量约为75万㎡，市场去化率为70万㎡，市场供需基本持平，购买力且逐年递增，淮阳土地供给量在不断减少，因此市场供需状况处于平稳发展趋势。

2、开发策略定位

（1）、小区占地约5600㎡，总规