禹州市房地产市场调研报告.docx

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禹州市房地产市场调研报告

一、 禹州市总体概况

禹州市位于河南省中部，颍河上游，地处郑州、洛阳、平顶山三市中心地带，禹州市东接许昌、长葛，北靠新郑、密县，西北邻登封,西及南部连汝州、郑县、襄县。

禹州交通方便，郑（州）南（阳）公路和许（昌）洛（阳）公路贯穿全境，并通过公路与京（北京）深（深圳）、陇海铁路相接，沿郑南公路北到省会郑州80公里。

下辖26个乡镇办，其中4个街道办事处，10个镇，11个乡，1个回族乡，另有禹州市城市新区管委会和被列为河南省民营科技园区的禹州市产业集聚区（经济技术开发区）管委会。

城市建成区面积由2002年的18平方公里扩大到现在的40平方公里，总人口为121.36万人，其中城镇人口39.4万人，农业人口81.96万人，位列河南省县级城市第一位，城镇人口占总人口的36.9%,农村人口占总人口的63.1%O

二、 禹州市经济环境

1、综合实力

2010年，禹州市地区生产总值达到332.2亿元，是2005年的2.3倍，年均增长15.6%,圆满完成翻一番、破300亿大关目标；人均生产总值28177元，突破4000美元，年均增长14.6%,超额完成人均24162元目标；财政一般预算收入达到16.5亿元，是2005年的3.3倍，年均增长27%,提前三年实现翻一番、破十亿目标；全社会固定资产投资完成211亿元，是2005年的3.9倍，年均增长31.2%,提前两年实现突破110亿元目标，五年累计完成投资657亿元，是“十五”时期的4.2倍。

全市经济综合实力年年都有新提升，经济社会发展步入一个崭新的时期。

2007年首次跻身全国县域经济基本竞争力百强行列，居71位，2010年跃居64位；2010年在全国中小城市科学发展百强中居74位，比2005年提升21位。

2、产业结构

2010年，第一产业增加值达到26.6亿元，年均增长4.7%；第二产业增加值达到240.8亿元，年均增长17.8%；第三产业增加值达到64.8亿元，年均增长13.7%；三次产业比例为8:

72.5:

19.5,二三产业增加值占GDP比重达到92%,比2005年提高4个百分点。

粮食连续四年保持增产，达到52.2万吨，中药材、畜牧、三粉等特色农业快速发展，农业产业化水平明显提高，农业产业结构不断优化，进入全国产粮大县和粮食主产区核心县行列。

狠抓产业集聚区载体建设，主营业务收入达到220亿元。

加快推进传统产业改造升级，原煤产能达到2200万吨，是2005年的2倍；建成投运禹州电厂二期工程，发电装机容量达到202万千瓦，是2005年的2.6倍;水泥产能达到1200万吨，是2005年的4倍；陶瓷产业销售收入达到50亿元，是2005年的3倍。

积极培育壮大新型产业，大力发展机械加工制造产业，着手谋划风电、光电等战略性新兴产业，机械加工制造产业销售收入达到90亿元，是2005年的2倍。

紧抓钧瓷文化旅游试验区建设机遇，加快发展文化旅游产业，全年接待游客368万人次，实现旅游综合收入3.2亿元；大力实施“万村千乡”市场工程，规划建设华中药业物流、万家中药材物流等一批物流业重大项目，商贸流通业快速发展。

3、城乡建设

启动建设城东、城北新区，加快产业集聚区建设步伐，初步形成自西向东的带状城市框架，城市建成区面积达到40平方公里，市区人口40万，城镇化率达到36.9%,较2005年提高近10个百分点。

交通网络日益发达，禹神快速通道、南环、北环等一批道路建成通车,全市公路通车总里程2380公里，其中高速公路74.3公里，行政村公路通达率达到100%。

市政设施日益完善，垃圾处理场、污水处理厂二期等项目建成投运，城市污水日处理能力8万吨，集中处理率达到80%,城市垃圾无害化处理率达到95%；供排水、供热、供气等管网设施快速延伸，新铺设雨污排水管网近50公里，市区日供水能力5.5万吨，供热管网里程26公里，日供热能力80吨，供气管网总里程158公里，天然气普及率达到30%。

农村水利建设不断加强，完成10座中小水库除险加固工程，实施了22个乡镇148个行政村的安全饮水和人饮解困工程，解决了17.5万人的饮水问题。

人居环境显著改善，大力实施城市绿化、亮化、美化工程，完成颍河景观带建设、“两沟一河”治理等重点工程。

城市形象明显提升，继续保持省级园林城、卫生城、中国优秀旅游城三项桂冠，成功创建省级文明城市，被省政府列入全省区域副中心城市发展行列。

4、居民收入水平、消费结构及消费水平

禹州市用于改善民生的财政支出累计达到45.8亿元，年均增长

38. 7%,占财政一般预算支出的47%O居民收入快速增长。

城镇居民人均可支配收入达到15238元，是2005年的2.4倍，年均增长19.1%,提前两年实现破万元目标；农民人均纯收入达到7565元，是2005年的1.9倍，年均增长13.5%,提前两年实现5700元目标。

消费市场持续繁荣，社会消费品零售总额达到92.1亿元，是2005年的2.4倍,年均增长19.3%,提前两年实现64亿元目标。

居民储蓄大幅增加，城乡居民储蓄余额达到118亿元，人均突破10000元，均是2005年的2倍。

就业形势稳定，城镇登记失业率控制在4%以内，动态消除了零就业家庭，五年累计新增城镇就业69396人，转移农村劳动力

39. 6万人。

5、重点开发区域

禹州市2010召开市委^一届十二次全体（扩大）会议上确定了2010年城建重点项目：

以建设全省区域副中心城市和现代化中等城市为目标，坚持新区和老区建设并重，努力使城市的设施更完美，管理更规范、环境更宜居。

推进新区重点项目，开工建设财税收付中心、农信大厦和公安机关业务办公大楼，完成广电文化中心、体育中心和实验学校建设，禹王广场商铺按期竣工并交付使用，不断完善建成区服务功能；实施市委党校和市人民医院搬迁，搞好大禹赛车场、汽车城、老年公寓和华中药业物流等项目建设，加快颖河北岸开发进程。

完善新区基础设施,实施颍河北岸地段热力、雨污水、天然气等地下管网工程，确保项目进驻不影响；实施S103市区段改线工程，修通西南环，完成滨河大道南延伸段、阳翟大道东延伸段、颍北大道、植物园南路等8条道路建设配套工程，打通颍川大路、建设路、朱寨路、柏山路等4条断头路，构筑快捷畅通的内外交通网络。

推进城中村和老城改造。

坚持统一规划、连片开发、综合配套的原则，统筹安排村（居）民安置、产业开发、社区服务、公共设施等项目，努力把“城中村”改造成现代化城市新区。

在抓好4个城中村改造续建项目的基础上，启动寨子村四组、五组，十里村三组等11个城中村改造项目建设。

加快老城改造步伐，编制钧官窑路仿宋一条街规划，完成颍河大街、夏都路、健康路人行道升级改造，实施夏都路南侧非机动车道沥青罩面及夏都新区3条道路建设工程，不断改善老城居住环境。

提升城市品位。

以扮靓城市为目标，完成城区14条道路、2个环岛及北出入口、颍河景观带的亮化任务；以增加城市绿量为目标，重点实施颍河崔庄桥广场和颍河北关大桥广场绿化，及时做好城市道路游园绿化补植；以净化城市水系为目标，完成“两沟一河”治理，实施颍北大道、S103线、S237线排水二期工程；加强对已截流排污口的监管，确保橡胶坝饮用水源地水质达标；做好小泥河治理前期工作，争取开工建设，不断完善城市水体景观。

1、中心城区规划

禹州市的城市性质定为：

国家重要的重要材集散地，河南省历史文化名城，禹州市的政治、经济、文化中心，以发展能源、建材、医药为基础，以高新技术产业为主导的现代化工业城市。

禹州市区人口规模确定为：

近期2010年:

40万人，远期2020年:

50万人。

建设用地规模为:

近期2010年：

41.65平方公里；远期2020年：

52.26平方公里。

城市近期发展主要向东，远期城市将以向北发展为主，西部应以调整补充完善为主，并适度发展。

2、 总体布局

在《禹州市城市总体规划》中明确提出了城市总体规划布局：

“一心两轴五组团”即以老城新区组成中心区，以颍河绿色带和许洛公路为发展轴，城北部为居住组团，西部为工业组团，中部为商贸组团，东部为行政服务组团、东北部为生态组团。

3、 禹州市城镇体系规模等级和职能规划

①城镇体系规模等级

将市域村镇分为六个等级层次：

一级村镇1个，包括大城市即主城区一个；二级村镇7个，人口规模为2.0—5.0万人；三级村镇5个，人口规模1.0—2.0万人；四级村镇9个，人口规模小于1.0万人；五级村镇82个，人口规模大于1000人；六级村镇443个，人口规模600—1000人。

②城镇体系职能规划

市域村镇体系结构分为五级六类：

中心城市、中心镇、一般乡镇、中心村和基层村。

中心城市：

禹州主城区，是区域次中心城市和许昌市副中心城市。

中心镇：

神厘镇、顺店镇、古城镇和褚河镇。

一般乡镇：

包括九个建制镇和八个乡集镇，包括火龙、梁北、方山、鸿畅、无梁、文殊、张得、花石、鸠山、浅井、葛庄、磨街、朱阁、郭连、山货、范坡和小吕。

四，房地产市场总体调研

1、2011年禹州市重点楼盘信息

2、整体市场的运行特点及供求状况

禹州房地产市场楼盘销售速度很快，空房率低。

市中心偏东和东城区中心地带的房价多集中在3000元/n?

〜3500元/n?

偏离市中心和东城区中心地带的房价多集中在城2000元/n?

〜2500元/n?

。

大户型三室两厅两卫、四室两厅两卫较受欢迎，面积在140n?

以下，购买目的主要为自住。

楼盘多为高层住宅，东西走向，主要购房对象是公职人员。

小区配套底层临街商铺，广场、娱乐、健身、休闲设施。

物业管理仅作为小区的补充，无前期跟进，物业管理提供的服务少且单一。

楼盘基础设施配套天然气，暖气，部分楼盘为地暖。

现楼盘多集中在东城区和市中心偏东位置，禹王大道和滨河大道沿线。

3、 市场发展趋势

国家宏观调控政策的出台，使得一线城市的房市处于稍低迷的状态，促使开发商进攻二、三线城市，二、三线的城市房价开始逐渐上涨，成为中小开发商的投资佳选。

禹州市政府的老城区改建、新区建设规划，也为中小房地产开发商带来了机遇，且禹州市房地产行业处于快速上升阶段，发展空间大。

4、 房地产市场特质

禹州市的房地产市场近年来开始活跃。

目前市场在售的有骏景•中央公园、夏都•裕华园、坪山•永和苑、和谐佳苑、金名仕公馆、阳光国际、中央豪庭等，主要分布在东城区和老城区偏东位置，特别是禹王大道、滨河大道沿线。

项目规模大小不一，项目主要以高层住宅为主，有相当部分底商门面房和广场，如骏景•中央公园、夏都•裕华园、坪山•永和苑都有底层商铺，骏景•中央公园还有三面广场和喷泉。

目前，禹州市的住宅商品房均价东区和中心城区一般在

3000—3500元/平方米之间，偏离东城区和市中心的一般价位在2000元/平方米—2500元/平方米。

最贵的如中央豪庭，每平方米价格在3200元/平方米—3500元/平方米，便宜的如夏都•裕华园（多层、砖混）4楼仅售2000元/平方米。

开发商在制作价格策略时一般采用一户一价的方式，逐层递减，高层、小高层则逐层递增。

从户型上来看,以三房为主力，其次为四房，二房、一房供应很少。

从面积来看，三房面积范围以110-140平方米为主，四房面积超过140平方米，两房面积在80—120平方米。

户型略有创新，但多照搬模仿，骏景•中央公园的户型设计在空间的利用和住宅的私密性上更胜一筹。

总体来说，禹州市的建筑产品，现代城市人居的园林景观意识增强。

如骏景•中央公园设有八大景观水系，其余的楼盘都多少关注景观建设，绿化率在40%左右。

禹州市的房地产项目在形象包装、广告推广及销售现场的氛围营造等方面，有一定创新，相对也较专业。

售楼部现场整洁，售楼人员也较专业。