禹州市房地产市场调研报告.docx

1、禹州市房地产市场调研报告一、禹州市总体概况禹州市位于河南省中部，颍河上游，地处郑州、洛阳、平顶山三 市中心地带，禹州市东接许昌、长葛，北靠新郑、密县，西北邻登封, 西及南部连汝州、郑县、襄县。禹州交通方便，郑（州）南（阳）公 路和许（昌）洛（阳）公路贯穿全境，并通过公路与京（北京）深（深 圳）、陇海铁路相接，沿郑南公路北到省会郑州80公里。下辖26个 乡镇办，其中4个街道办事处，10个镇，11个乡，1个回族乡， 另有禹州市城市新区管委会和被列为河南省民营科技园区的禹州 市产业集聚区（经济技术开发区）管委会。城市建成区面积由2002 年的18平方公里扩大到现在的40平方公里，总人口为121.36

2、 万人，其中城镇人口 39. 4万人，农业人口 81. 96万人，位列河南 省县级城市第一位，城镇人口占总人口的36.9%,农村人口占总 人口的 63. 1%O二、禹州市经济环境1、综合实力2010年，禹州市地区生产总值达到332. 2亿元，是2005年的2. 3 倍，年均增长15. 6%,圆满完成翻一番、破300亿大关目标；人均生 产总值28177元，突破4000美元，年均增长14. 6%,超额完成人均 24162元目标；财政一般预算收入达到16.5亿元，是2005年的3.3 倍，年均增长27%,提前三年实现翻一番、破十亿目标；全社会固定 资产投资完成211亿元，是2005年的3. 9倍，年

3、均增长31. 2%,提 前两年实现突破110亿元目标，五年累计完成投资657亿元，是“十 五”时期的4. 2倍。全市经济综合实力年年都有新提升，经济社会发 展步入一个崭新的时期。2007年首次跻身全国县域经济基本竞争力 百强行列，居71位，2010年跃居64位；2010年在全国中小城市科 学发展百强中居74位，比2005年提升21位。2、产业结构2010年，第一产业增加值达到26. 6亿元，年均增长4. 7%；第二 产业增加值达到240.8亿元，年均增长17. 8%；第三产业增加值达到 64.8亿元，年均增长13. 7%；三次产业比例为8:72. 5:19. 5,二三产 业增加值占GDP比重达

4、到92%,比2005年提高4个百分点。粮食连 续四年保持增产，达到52.2万吨，中药材、畜牧、三粉等特色农业 快速发展，农业产业化水平明显提高，农业产业结构不断优化，进入 全国产粮大县和粮食主产区核心县行列。狠抓产业集聚区载体建设， 主营业务收入达到220亿元。加快推进传统产业改造升级，原煤产能 达到2200万吨，是2005年的2倍；建成投运禹州电厂二期工程，发 电装机容量达到202万千瓦，是2005年的2.6倍;水泥产能达到1200 万吨，是2005年的4倍；陶瓷产业销售收入达到50亿元，是2005 年的3倍。积极培育壮大新型产业，大力发展机械加工制造产业，着 手谋划风电、光电等战略性新兴产

5、业，机械加工制造产业销售收入达 到90亿元，是2005年的2倍。紧抓钧瓷文化旅游试验区建设机遇， 加快发展文化旅游产业，全年接待游客368万人次，实现旅游综合收 入3. 2亿元；大力实施“万村千乡”市场工程，规划建设华中药业物 流、万家中药材物流等一批物流业重大项目，商贸流通业快速发展。3、城乡建设启动建设城东、城北新区，加快产业集聚区建设步伐，初步形成 自西向东的带状城市框架，城市建成区面积达到40平方公里，市区 人口 40万，城镇化率达到36. 9%,较2005年提高近10个百分点。 交通网络日益发达，禹神快速通道、南环、北环等一批道路建成通车, 全市公路通车总里程2380公里，其中高速公

6、路74.3公里，行政村公 路通达率达到100%。市政设施日益完善，垃圾处理场、污水处理厂 二期等项目建成投运，城市污水日处理能力8万吨，集中处理率达到 80%,城市垃圾无害化处理率达到95%；供排水、供热、供气等管网 设施快速延伸，新铺设雨污排水管网近50公里，市区日供水能力5.5 万吨，供热管网里程26公里，日供热能力80吨，供气管网总里程 158公里，天然气普及率达到30%。农村水利建设不断加强，完成10 座中小水库除险加固工程，实施了 22个乡镇148个行政村的安全饮 水和人饮解困工程，解决了 17. 5万人的饮水问题。人居环境显著改 善，大力实施城市绿化、亮化、美化工程，完成颍河景观带

7、建设、“两 沟一河”治理等重点工程。城市形象明显提升，继续保持省级园林城、 卫生城、中国优秀旅游城三项桂冠，成功创建省级文明城市，被省政 府列入全省区域副中心城市发展行列。4、居民收入水平、消费结构及消费水平禹州市用于改善民生的财政支出累计达到45. 8亿元，年均增长38.7%,占财政一般预算支出的47%O居民收入快速增长。城镇居民 人均可支配收入达到15238元，是2005年的2. 4倍，年均增长19. 1%, 提前两年实现破万元目标；农民人均纯收入达到7565元，是2005年 的1.9倍，年均增长13. 5%,提前两年实现5700元目标。消费市场 持续繁荣，社会消费品零售总额达到92. 1

8、亿元，是2005年的2.4倍, 年均增长19. 3%,提前两年实现64亿元目标。居民储蓄大幅增加， 城乡居民储蓄余额达到118亿元，人均突破10000元，均是2005年 的2倍。就业形势稳定，城镇登记失业率控制在4%以内，动态消除 了零就业家庭，五年累计新增城镇就业69396人，转移农村劳动力39.6万人。5、重点开发区域禹州市2010召开市委一届十二次全体（扩大）会议上确定了 2010年城建重点项目：以建设全省区域副中心城市和现代化中等城 市为目标，坚持新区和老区建设并重，努力使城市的设施更完美，管 理更规范、环境更宜居。推进新区重点项目，开工建设财税收付中心、农信大厦和公安机 关业务办公大

9、楼，完成广电文化中心、体育中心和实验学校建设，禹 王广场商铺按期竣工并交付使用，不断完善建成区服务功能；实施市 委党校和市人民医院搬迁，搞好大禹赛车场、汽车城、老年公寓和华 中药业物流等项目建设，加快颖河北岸开发进程。完善新区基础设施, 实施颍河北岸地段热力、雨污水、天然气等地下管网工程，确保项目 进驻不影响；实施S103市区段改线工程，修通西南环，完成滨河大 道南延伸段、阳翟大道东延伸段、颍北大道、植物园南路等8条道路 建设配套工程，打通颍川大路、建设路、朱寨路、柏山路等4条断头 路，构筑快捷畅通的内外交通网络。推进城中村和老城改造。坚持统一规划、连片开发、综合配套的 原则，统筹安排村（居）

10、民安置、产业开发、社区服务、公共设施等 项目，努力把“城中村”改造成现代化城市新区。在抓好4个城中村 改造续建项目的基础上，启动寨子村四组、五组，十里村三组等11 个城中村改造项目建设。加快老城改造步伐，编制钧官窑路仿宋一条 街规划，完成颍河大街、夏都路、健康路人行道升级改造，实施夏都 路南侧非机动车道沥青罩面及夏都新区3条道路建设工程，不断改善 老城居住环境。提升城市品位。以扮靓城市为目标，完成城区14条道路、2个 环岛及北出入口、颍河景观带的亮化任务；以增加城市绿量为目标， 重点实施颍河崔庄桥广场和颍河北关大桥广场绿化，及时做好城市道 路游园绿化补植；以净化城市水系为目标，完成“两沟一河”

11、治理， 实施颍北大道、S103线、S237线排水二期工程；加强对已截流排污 口的监管，确保橡胶坝饮用水源地水质达标；做好小泥河治理前期工 作，争取开工建设，不断完善城市水体景观。1、中心城区规划禹州市的城市性质定为：国家重要的重要材集散地，河南省历史 文化名城，禹州市的政治、经济、文化中心，以发展能源、建材、医 药为基础，以高新技术产业为主导的现代化工业城市。禹州市区人口规模确定为：近期2010年:40万人，远期2020年:50 万人。建设用地规模为:近期2010年：41.65平方公里；远期2020年：52.26 平方公里。城市近期发展主要向东，远期城市将以向北发展为主，西部应以调整 补充完善

12、为主，并适度发展。2、总体布局在禹州市城市总体规划中明确提出了城市总体规划布局：“一 心两轴五组团”即以老城新区组成中心区，以颍河绿色带和许洛公路 为发展轴，城北部为居住组团，西部为工业组团，中部为商贸组团， 东部为行政服务组团、东北部为生态组团。3、禹州市城镇体系规模等级和职能规划城镇体系规模等级将市域村镇分为六个等级层次：一级村镇1个，包括大城市即主 城区一个；二级村镇7个，人口规模为2. 05. 0万人；三级村镇5 个，人口规模1. 02. 0万人；四级村镇9个，人口规模小于1.0万 人；五级村镇82个，人口规模大于1000人；六级村镇443个，人口 规模6001000人。城镇体系职能规

13、划市域村镇体系结构分为五级六类：中心城市、中心镇、一般乡镇、 中心村和基层村。中心城市：禹州主城区，是区域次中心城市和许昌市副中心城市。中心镇：神厘镇、顺店镇、古城镇和褚河镇。一般乡镇：包括九个建制镇和八个乡集镇，包括火龙、梁北、方 山、鸿畅、无梁、文殊、张得、花石、鸠山、浅井、葛庄、磨街、朱 阁、郭连、山货、范坡和小吕。四，房地产市场总体调研1、2011年禹州市重点楼盘信息2、整体市场的运行特点及供求状况禹州房地产市场楼盘销售速度很快，空房率低。市中心偏东和东 城区中心地带的房价多集中在3000元/n?3500元/n?,偏离市中心和 东城区中心地带的房价多集中在城2000元/n?2500元/

14、n?。大户型三 室两厅两卫、四室两厅两卫较受欢迎，面积在140 n?以下，购买目 的主要为自住。楼盘多为高层住宅，东西走向，主要购房对象是公职 人员。小区配套底层临街商铺，广场、娱乐、健身、休闲设施。物业 管理仅作为小区的补充，无前期跟进，物业管理提供的服务少且单一。 楼盘基础设施配套天然气，暖气，部分楼盘为地暖。现楼盘多集中在 东城区和市中心偏东位置，禹王大道和滨河大道沿线。3、市场发展趋势国家宏观调控政策的出台，使得一线城市的房市处于稍低迷的状 态，促使开发商进攻二、三线城市，二、三线的城市房价开始逐渐上 涨，成为中小开发商的投资佳选。禹州市政府的老城区改建、新区建 设规划，也为中小房地产

15、开发商带来了机遇，且禹州市房地产行业处 于快速上升阶段，发展空间大。4、房地产市场特质禹州市的房地产市场近年来开始活跃。目前市场在售的有骏 景中央公园、夏都裕华园、坪山永和苑、和谐佳苑、金名仕公馆、 阳光国际、中央豪庭等，主要分布在东城区和老城区偏东位置，特别 是禹王大道、滨河大道沿线。项目规模大小不一，项目主要以高层住 宅为主，有相当部分底商门面房和广场，如骏景中央公园、夏都裕 华园、坪山永和苑都有底层商铺，骏景中央公园还有三面广场和 喷泉。目前，禹州市的住宅商品房均价东区和中心城区一般在30003500元/平方米之间，偏离东城区和市中心的一般价位在2000 元/平方米2500元/平方米。最

16、贵的如中央豪庭，每平方米价格在 3200元/平方米3500元/平方米，便宜的如夏都裕华园（多层、砖 混）4楼仅售2000元/平方米。开发商在制作价格策略时一般采用一 户一价的方式，逐层递减，高层、小高层则逐层递增。从户型上来看, 以三房为主力，其次为四房，二房、一房供应很少。从面积来看，三 房面积范围以110-140平方米为主，四房面积超过140平方米，两房 面积在80120平方米。户型略有创新，但多照搬模仿，骏景中央 公园的户型设计在空间的利用和住宅的私密性上更胜一筹。总体来说，禹州市的建筑产品，现代城市人居的园林景观意识增 强。如骏景中央公园设有八大景观水系，其余的楼盘都多少关注景 观建设，绿化率在40%左右。禹州市的房地产项目在形象包装、广告推广及销售现场的氛围营 造等方面，有一定创新，相对也较专业。售楼部现场整洁，售楼人员 也较专业。