物业服务合同主体文档格式.docx
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其涉及到的范围比较广泛，产生的法律关系也较为复杂，不同于一般的民事合同。
正因为物业服务合同的客体是一种负责的综合性服务，不同于一般民事合同的客体，因此物业服务合同属于一种独立的合同类型，不属于合同法规定的任何一种合同。
（一）物业服务合同不同于委托合同
在我国很多学者都把物业服务合同看作是委托合同的一种，认为“物业服务合同从民事合同类型上来看属于委托合同”。
笔者认为物业服务合同与委托合同中的有偿委托合同虽然有很多相似之处，例如合同双方主体都在合同中约定一方为他方处理事务，他方负责提供费用或报酬，但这两种合同仍存在明显的区别。
第一，合同主体不同。
在委托合同中，合同的双方主体是委托方和受托方，属于一般民事主体，包括自然人和法人。
而在物业服务合同中，合同主体虽然是物业服务企业和业主委员会，
但如上所述，它还涉及到了第三方主体，即业主，所以物业合同的权利义务实际上涉及到的是物业服务企业、业主委员会、业主三方。
其中业主委员会不同于一般的民事主体，既不是自然人，也不具有法人资格，没有独立的财产权、组织机构，因此不能够独立承担民事责任，但具有自己的名称和场所。
业主委员会代表全体业主对外实施行为，其产生的后果由全体业主来承担。
但在客观上，它在参加民事活动中行使了一定的民事权利，例如，签订物业服务合同的权利、代表业主全体进行诉讼的权利等，因此业主委员会属于民事主体，但其行为具有一定的限制，因此属于不完全民事主体，不同于一般合同中的民事主体。
第二，合同的形式不同。
合同法中规定，委托合同可以采用口头形式、书面形式等，属于不要式合同，其合同的成立只要双方当事人意思表示一致就可以是基于委托人对受托人的信赖为前提的。
而对于物业服务合同来说，其必须采用书面形式，属于要式合同。
不仅如此，依据《物业管理条例》的规定，物业服务企业是按照法律规定的招标投标方式来决定的，因此在签署物业服务合同的同时，都采用一定的物业服务合同示范文本。
第三，合同事项转承不同。
在委托合同中，受托人必须亲自实施委托事项，除非经过委托人同意，或者有其他不可避免的事务，不能将委托事项转托给他人来进行处理，这是因为委托合同具有一定人身依附性，是基于委托人对受托人的信赖而订立的。
但在物业服务合同中，物业服务企业可以将物业服务合同中一些专项服务内容转托给专业服务公司进行，并不需要经过合同相对人——业主委员会的同意。
在物业服务合同中，只要物业服务企业不将服务内容整体转包，或是各项业务分别包给其他公司就可以。
第四，法律后果归属不同。
在委托合同中，代理人的行为产生的法律后果是由委托人来承担的，代理人在从事委托事务中取得的一切利益，都归属于委托人。
而在物业服务合同中，合同的权利、义务及其责任，都是按照合同的约定来进行的。
由合同双方当事人各自承担。
第五，合同解除权不同。
在委托合同中，合同双方当事人都可以随时解除合同。
但物业合同的解除，有其严格的法律规定。
根据《中华人民共和国物业管理条例》第十二条第三款规定，物业服务合同的解除需要过半数业主的同意，过半数指的是专有权面积占有总面积过半数的业主人数。
由此可见，物业服务合同的解除是相当严肃的，与委托合同的任意解除截然不同。
（二）物业服务合同不同于雇佣合同
对于雇佣合同，在我国合同法中并没有明确规定，但我国台湾地区民法第四百八十二条规定：
“称雇佣者，为当事人约定，一方于一定或不定之期限内为他方服劳务，而由他方给付报酬之契约”。
物业服务合同和雇佣合同也具有一定的相似性，二者都是一方向合同另一方提供劳务，但物业服务合同与雇佣合同还是具有较明显的区别。
第一，合同的主体不同。
在雇佣合同中，雇主属于一般民事主体，可以是自然人也可以是法人，但被雇佣人只能是自然人。
被雇佣人用其劳动技能或工作经验来满足雇主的需求。
而在物业服务合同中，被雇佣人是物业服务企业，而前面笔者已经介绍了物业服务企业只能是具有独立人格的法人，因此物业服务合同中的被雇佣人与雇佣合同中的被雇佣人是不一样的。
第二，处理事务的自主权不同。
在雇佣合同中，被雇佣人在实施劳务的过程中，必须完全按照雇佣人的指示进行，自己没有自主权，不能作出任何决定。
而在物业服务合同中，物业服务企业只要不违反法律、法规的规定以及合同的约定，其具有一定的行为自主权，可以以自己的意愿来为业主提供物业服务，其他人不能进行随意干涉。
第三，对劳务的关注不同。
雇佣合同属于一种纯粹的劳务性服务合同，合同双方主体一般只注重劳动本身，合同的最终目的就是劳务。
而在物业服务合同中，劳务仅仅是完成服务的一种手段，物业服务合同的最终目的是如何提供与服务费用相当的物业服务，因此二者的劳务关注不同。
（三）物业服务合同不同于承揽合同
对比物业合同与承揽合同，可以发现其中有许多共性。
二者都属于双务、有偿、诺成性合同。
但物业服务合同与承揽合同仍然存在着明显差别。
第一，合同的标的不同。
在承揽合同中，承揽人通过付出劳务为定做人提供相应的物品，因此其合同标的表现为有形的财产。
而物业合同的标的，是物业服务企业向业主提供的一种服务，即劳务。
这是对住宅小区的一种综合性管理服务。
其目的是维持小区建筑的使用能力，改善小区的居住环境和秩序。
由此可见，物业服务合同的目的是保持原有物品的状态，因此其标的是一种无形财产。
第二，合同的履行标准不同。
从理论上来将，加工承揽合同属于完成工作的合同，按照定做人的要求，承揽人完成一定的工作，向定做人交付工作的成果，工作即履行完毕，其目的是为了满足定做人的要求，因此合同双方当事人只关注合同最终承诺的实现，并不关注合同是如何履行的。
而在物业服务合同中，因其目的是为了保持原有物的良好状态，所以这种状态是一种事务性的，并不能表现为一种特定的产品。
因此对于物业服务企业履行合同的衡量标准在很大程度上取决于合同的约定和业主的满意程度，具有一定的主观因素。
（四）物业服务合同区别于混合合同
在学术界，有一些学者认为，物业服务合同不属于现行立法中规定的任意一种有名合同，又不是一般的无名合同。
因此应当是一种类型结合合同，属于混合合同的一种。
物业合同具有委托合同、加工承揽合同、劳务合同三种合同的特征。
业主将小区的综合事务管理交与物业服务企业处理，体现了委托合同的性质，而物业服务企业又可以将物业管理中的专业事务转包给专业服务公司来处理，体现了加工承揽合同的性质。
而物业服务合同的标的又是一种劳务，因此又具有了一般劳务合同的性质。
但是混合合同的一个本质特征是体现在合同中互不相同的数个履行行为之间，并且具有内在的联系，从物业服务合同中来看物业服务企业所实施的数个履行行为都是为了实现合同的目的而进行的，该行为具有综合性和连续性的特征，其中的任何一项单一的法律行为都不能构成整体的物业服务合同。
虽然混合性合同的观点具有一定的合理性，但该观点存在一个重要的问题，即所谓的混合合同也是一种无名合同，但是物业服务合同有其明确的法律原则，以合同法总则的适用为基础，以相应的行政法律规范为指导，依据民法的基本原则所产生的民事权利义务关系，因此物业服务合同并不是混合合同。
结论
通过对物业服务合同的性质的认定，笔者分析了物业服务合同与相关合同之间的区别。
物业服务合同是特定主体之间所签订的为业主和业主团体进行物业管理事务的处理的合同，该合同的内容具有综合性的特征。
物业服务合同的内容既有对全体业主的公共事务的专项业务管理，也包括物业管理的特色业务，还包括对物业管理事务的多种经营业务。
物业服务合同是产生于建筑物区分所有权制度的基础上的，融合了许多行政法要素的债券合同。
作为一种新型的服务合同，物业服务合同成为实践中使用较广泛的合同之一，随着房地产业的蓬勃发展，直接影响到居民的生活，但由于我国立法制度的空白和理论上的分歧，导致物业服务合同的法律性质很统一，因此而产生的法律纠纷也较繁多。
所以，要解决物业服务合同的法律适用问题，立法应当考虑将这种新型的独立性合同纳入法律规范内，修订合同法或制定民法典将其有名化，符合司法理性的需求，提高司法机关的办案效率和办案质量。
参考文献：
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2.曾祥生.物业服务合同性质辨析—兼谈无名合同有名化问题[j].南昌大学学报（人文社会科学版），207（4）
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4.李茂.物业服务合同法律问题研究.太原师范学院学报（社会科学版），207，6（6）
5.程磊.前期物业服务期满后续行为的法律性质.现代物业，2021（11）
6.胡红林.物业服务合同法律问题研究.法制与社会，2021（3）篇二：
物业服务合同纠纷的性质及处理
张红星
[案情]
207年5月29日，邱某（甲方）与某物业公司（乙方）签订了一份《物业管理服务合同》。
合同约定：
甲方将居住小区的公共物业管理事务委托给乙方，期限为50年，每月收取公共物业管理费25元;
小区内机动车及非机动车一律进库或在规定的地点停放，摩托车每辆每月交停车费15元。
免责条款规定：
第三人造成甲方人身、财产损害的乙方不承担责任。
207年8月，邱某购买迅龙牌125摩托车一辆，价款3280元。
2021年1月7日晚，邱某将摩托车停放在其居住的泉源小区c1栋楼下的楼梯间被盗。
邱某认为摩托车被盗与该物业公司未尽到安全管理义务有关，该公司应承担赔偿责任。
双方就赔偿事宜协商无果，遂于2021年3月1日诉至法院，要求某物业公司赔偿损失3280元。
法院审理还查明：
1、双方签订的服务合同中虽有某物业公司提供车位，停车人按月交纳停车费的内容，但因原告及泉源小区的其他业主无人申请此项停车服务，所以某物业公司未向小区业主收取停车费，也未提供统一的停车车位。
2、某物业公司在邱某居住的小区内设立了24小时门卫，在小区的主要道路安装了电子监控录像。
[审判]
法院审理认为，原、被告双方签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，是有效合同。
合同中约定，某物业公司承担的是公共物业管理义务，在安全上只对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务。
从庭审查明的事实来看，某物业公司在管理的小区内设立了24小时门卫，并在主要道路上安装了电子监控录像，其对小区物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供了必要的防范服务，且双方签订合同约定了免责条款，即某物业公司对邱某摩托车被盗不存在故意或重大过失，该免责条款有效。
综上，原告邱某不能提供有效的证据证明被告某物业公司未履行公共安全防范义务，其要求该公司承担摩托车被盗损失的诉讼请求不能成立。
法院作出判决，驳回原告邱某的诉讼请求。
判决后，原告没有上诉，判决发生法律效力。
[评析]
物业服务合同是业主与物业公司之间签订的，而不是业主委员会与物业公司签订的，一般情况下，一个小区有多少业主，就有多少份物业服务合同。
由于每个业主的情况不一样，物业服务合同的内容也可能不完全一样。
比如说，有的业主有车，有的没有车，你要所有的业主都交纳车辆管理费（或者说停车费），显然不合理。
对公共管理服务内容，物业公司与所有业主签订的合同是一样的。
如下列事项：
1、房屋的使有用管理及房屋公用部位的维修、养护。
2、道路、路灯、停车场（库）、供水、供电、排水、消防等小区的公用设施及其运行的维护和管理，保证小区公用设施设备正常运行。
3、小区容貌、绿化、环保、保安等管理、维护。
4、配合公安机关维护小区治安秩序。
物业公司履行上述义务，业主按约定交纳物业管理费。
对有私家车（包括摩托车）的业主，毫无疑问，业主不仅需要一个停车的车位，而且更需要有人来保障它的安全。
对业主来说，物业公司应当是一个最佳人选。
这样，有车的业主与物业公司就提供车位、保障车的完全、服务费用等事项，可另行签订一个合同或者在公共管理服务合同中列一个附加条款。
对附加的条款，物业管理公司称之为特约服务条款。
这样就解决了不同业主的不同需求。
业主与物业公司之间特约服务合同有的独立成为一个合同，有的与公共管理服务事项混合在一起，统称为“物业管理服务合同”。
本案就是公共事项管理服务与个人车辆保安责任混合在一起的合同关系。
本文以邱某诉某物业公司物业服务合同纠纷案为视觉，讨论以下几方面的问题。
本文所指的
物业服务合同中发生的纠纷，是业主或业主委员会以物业服务公司为被告，认为其在履行物业服务合同中有过错，或者未能履行物业服务合同的约定，造成业主的人身、财产受到损害要求赔偿损失、继续履行合同、承担违约责任、解除合同等而发生的纠纷。
至于物业公司以业主为被告，要求支付物业管理费等纠纷，不在本文讨论之列。
一、业主与物业公司因在履行物业管理服务合同中发生的纠纷，如何定性及应适用何种归责原则。
“物业管理服务合同”或者“物业服务合同”，是一方提供服务，另一方支付报酬，是一种典型的双务、有偿合同。
但仅此是不够的。
因为《合同法》规定的有偿地提供服务的合同有十几种之多，如保管合同、承揽合同、行纪合同、居间合同、委托合同等等。
所以用“服务合同”来定性是不准确的，必须作进一步的分析，才能准确地适用法律，合理地解决纠纷。
实践中，主要分歧意见主要集中在以下两面方面：
其一，业主按服务合同约定在小区统一车位停放车辆的行为与物业公司的法律关系。
一种观点认为双方成立保管合同关系，笔者不赞同此观点。
理由是，保管人的义务是妥善保管寄存人交付的保管物，并返还该物。
保管人履行保管义务应当是在自己能自由支配的地方，如超市、长途汽车站、火车站的行李寄存处，保管人保管他人交付的物品，就是在其控制的特定区域，该区域他人是不能随意活动的。
业主将车停放在小区自己的车位或车库，一是不需要将车交给物业管理公司;
二是将车开出也不需要经过物业公司的同意。
从某种意义上讲，如同将物品放在自己家里，自由取进取出，车位或车库完全是业主自由支配的领域。
这一点上，与保管合同关系的根本法律特征完全不符。
“物业公司不仅对车辆负有保安义务，对于所有业主的财产及人身均有保安义务”，体现在双方签订的物业管理服务合同中，是物业公司应承担公共服务事项之一。
但我们不能就此认为物业公司对业主住房及其他居家物负有保管义务，更不能说对业主的人身有保管义务。
所以，物业管理公司与业主之间的“物业管理服务合同”性质不能认为是保管合同，尤其是在小区内停放车辆，对于物业公司来说不能用保管合同关系来要求其承担保管责任。
因为保安义务不能等同于保管义务。
从另外一个角度讲，对车辆的保安义务并不是独立于整个物业管理服务事项之外的，业主们一般也认为其只是物业管理公司的服务事项之一，并不认为与物业管理公司还有一个车辆或其他财物保管合同。
还有一种观点认为双方形成的是车位租赁合同。
所谓车位租赁合同，是车位的所有人或使用权人将车位交给承租人使用，承租人支付租金的合同。
这也是物业公司经常用来抗辩业主的观点，认为其收取的是车位租赁费而不是车辆保管或服务费，双方合意指向的是车位而不是业主的车辆，自己的义务是提供的车位符合业主正常使用即可，对车辆的安全不负注意义务。
笔者认为这种观点是错误的。
理由是：
1、仅仅为了停车而获取一个车位不是业主的本意。
如果是这样，若大一个小区找一个停车的地方不是很容易的事吗?
业主更需要的规范停车，保证车辆出入方便，并保障车辆的安全。
这必须专门有人从事这项服务。
2、小区内用作公用的车位的所有人是全体业主而不是物业公司，业主在自己所有的车位停车还要向别人交纳费用，岂不是荒廖?
物业公司凭什么收取租金?
不符合租赁合同的基本法律特征。
所以，物业公司向业主收取的停车费只能解释为：
为规范停车、保障车辆安全付出相应的劳动而收取的服务费。
笔者认为，从总体上来讲物业服务合同是委托合同。
物权法实施后，大家对小区的财产有一个全新的认识，小区的公共财物产不是物业公司的，而是所有业主的。
物业公司只是代行管理之责。
业主将自己所有财产委托给物业公司管理，业主按约定支付报酬，对小区内公用设施、绿化、环境卫生、安全保卫等公共事项，业主是概括委托，对小区内有车辆的业主停放车辆，相对公共事项，是特别委托，所以从双方签订合同的内容、主体、权利义务上分析，符合《合同法》关于委托合同的规定。
物业公司所负的也就是受托人的义务。
综上分析，邱某与某物业公司之间合同性质应该是委托合同。
其二，应适用何种归责原则。
篇二：
项目物业服务合同
（试行）
合肥市房地产管理局编制
-1-
《项目物业服务合同》使用说明
1、本合同文本为示范文本（试行），适用于合肥市行政区域范围内业主或业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同时参考使用。
合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本（试行）的内容。
2、本示范文本（试行）所称物业服务，是指业主或业主大会通过选聘物业服务企业，由合同双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
3、本示范文本（试行）所称甲方为业主或业主大会（业主委员会），乙方为物业服务企业。
在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签约主体资格的证书、证明文件。
4、为体现合同双方的自愿原则，本示范文本（试行）中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。
双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。
5、本示范文本（试行）中所指物业类型分为：
住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。
6、本示范文本（试行）中下列词语的定义是：
（1）业主，是指房屋所有权人。
（2）物业使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。
（3）共有部分，包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。
全体业主共有部分，是指物业管理区域内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋、、、等。
相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、、等部位以及该幢建筑物的相关业主-2-
共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装臵、、、等设施设备。
（4）公共区域，是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、物业管理区域内，由全体业主、物业使用人共同使用的区域。
（5）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。
（6）预收的物业服务资金：
是由物业服务支出和乙方的酬金构成。
（7）物业服务费用：
是包括物业服务成本、法定税率和利润。
7、本示范文本（试行）条款由合肥市房地产管理局负责解释。
-3-
物业服务合同
委托方（甲方）：
业主/业主委员会委托代理人：
联系电话：
通讯地址：
邮政编码：
物业服务企业（乙方）：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
资质等级：
法定代表人：
委托代理人：
通讯地址：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业名称）提供物业服务事宜,订立本合同。
第一条本合同所涉及的物业基本情况
物业名称：
；
物业类型：
（住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业）；
-4-
座落位臵：
合肥市区（县、市）街道（乡、镇）路（街、巷）号；
物业管理区域四至：
东至；
南至；
西至；
北至；
占地面积：
平方米；
总建筑面积：
其中住宅平方米，非住宅平方米；
物业构成明细见附件一，物业管理区域划分意见书见附件二。
第二条甲方应于（具体时间）向乙方提供物业服务用房。
物业服务用房建筑面积平方米，位于。
物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第三条物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。
经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。
第四条乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：
（一）物业共用部位及共用设施设备的管理和维护（物业共用部位明细详见附件三，物业共用设施设备明细详见附件四，物业共用部位及共用设施设备的管理和维护详见附件五）；
（二）公共绿化的维护（详见附件六）；
（三）公共区域的环境卫生维护（详见附件七）；
（四）物业管理区域内的安全防范和秩序维护（详见附件八）；
（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施（详见附件九）；
（六）综合服务（详见附件十）；
-5-
篇三：
物业服务合同要素
物业管理委托合同
第一章总则
第一条：
本合同当事人
委托人：
长城建设实业有限公司光谷天地
受托人：
根据有关法律法规、按照平等、自愿、协商一致的原则、乙方承接甲方湖
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