宁波广博国贸中心写字楼项目销讲Word下载.docx
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15、个案定位：
按甲级写字楼标准建造。
16、立面风格：
简洁、规则、俊朗。
17、个案内部配套：
5部日本原装三菱电梯、电信、网通宽带、城市双回路供电、全自动变频供水、品牌VRV分户计量中央空调、商务中心、活动室、员工餐厅等。
18、土地性质及年限：
本案属商业用地、共40年，土地使用年限
二、生活机能图
略
三、总平图
四、鸟瞰图
五、立面图
六、外部商务配套：
商务接待类：
附近有五星级南苑饭店、万达国际酒店、开元名都酒店，实现超白金商务。
交通类：
本案近临甬台温高速、杭甬州、台州、金华，甚至上海、福建、江西等地。
交通辐射面大，通达率高。
休闲餐饮类：
万达广场近在咫尺，相当于宁波的天一广场，所有的休闲、娱乐、购物，餐饮皆能解决。
金融类：
保健类：
政府配套机构:
步行1分钟到商会大厦，与业界同人会谈。
步行1分钟到鄞州区政府，协作合作事宜。
步行2分钟到鄞州国税，办理交税。
步行2分钟到鄞州行政服政中心，解决人事、劳动问题。
公交线路：
七、付款方式
一次性付款：
买受人于签定合同之日起一周内付清首付，一个月内付清所有余款。
本付款方式可享受总房款9.5折。
按揭贷款：
个人购房：
买受人首付总房款20%，余款在交房时付清并办妥银行贷款手续。
本付款方式不享受任何折扣。
分期购房：
买受人于签定购房合同之日，首付总房款40%，签约起3个月内支付30%，签约起6个月内支付20%，余款10%在大楼交付时支付。
本付款方式可享受总房款9.8折。
备注：
（1）签约当天需支付定金5万。
（2）单位购房不能采用按揭贷款付款方式。
（3）如推迟或延期付款，则取消所购房源优惠额度。
八、答客问
地段篇
产品篇
建材篇
物业管理篇
付款方式篇
价格篇
技巧篇
其他答客问
✧楼盘的具体位置在哪里？
答：
本案位于天童北路和鄞县大道交界处，东临商会大厦，南接规划路，西靠天童北路，北靠鄞县大道。
✧这儿到飞机场有多远?
到栎社机场车程8分钟
✧这儿离高速有多远？
上杭甬高速、甬台温高速车程约5分钟。
✧这儿离北仑港有多远？
只有35公里，通过同三高速至北仑港只需约15分钟，方便快捷。
☆这儿到市中心有多远？
到市区车程约5分。
✧本案的周边有何建筑物？
北边是五星级南苑国际酒店，而东面是鄞州区政府的各种职能机关。
商务的配套优越显而易见。
✧这个楼盘一共有多少层，采用什么建筑结构？
本案的裙楼有3层，主楼一共有26层，整个建筑是采用框架剪力墙结构。
✧这个楼盘绿化率有多少，分别有那些景观？
此标准一般的办公楼是用绿化率来衡量，而我们是用绿地来说明其的生态环境：
35%。
✧容积率是多少？
本大楼的建筑面积为40088平方米（容积率不包括地下建筑面积），用地面积14182.4平方米，我们的容积率为2.83。
✧商务楼带不带装修？
是什么装修标准？
办公楼室内不带装修，但公共部位都是有高品位装修。
✧是否设有大堂，挑高多少，面积如何？
我们的大堂挑高9.9米，面积多M2，另配置了100多M2的大堂水景，这在整个宁波市的写字楼中也是比较少见的。
✧商务办公房每一层的面积有多大，共有几户？
本案共有间，面积从30M2左右到1000多M2不等，满足客户的不同需要，4层以上标准层一层一般是9间，其中21－24层是4间，25和26层各是2间，具体见平面图。
✧商务办公房最小的面积有多大，以及主力面积是怎样？
最小40M2左右，主力面积为80M2左右。
✧这个楼盘有几个车位，有产权的是多少，其余是什么形式？
本案车位共411个，地下停车位374个,地上有37个。
是否有产权未定
✧车位怎么卖，什么时候卖？
未定。
✧房子什么时候可以交付？
我们的房子到2007年9月30日就可以交付使用了。
✧每户宽带是电信还是网通？
宽带光缆入户，交房后根据实际情况您可以自由选择电信或网通。
✧有线电视是否安装到户？
安装到位。
✧整个大楼是否支持无线上网？
目前不支持无线上网，但交付后您可以申请在特定区域内无线上网。
✧过道和电梯厅分别有多宽?
过道宽达2.4米，电梯厅宽3.6米，皆符合甚至超越国际标准，完全满足您的办公需求。
✧电话有几门？
如果不够另外可不可以再申请几门？
每户至少二门（根据户型大小，2—8门），如果您觉得数量不够，也可以向电信部门提出申请扩容（扩容数量接近无限）。
✧如果买大面积，中间的墙体可不可以去掉？
中间的墙体凡不是剪力墙的，原则上经交付验收后可去掉。
但部份墙体内有管线的，必须经设计修改方可。
✧建筑物抗震级别?
抗震设防烈度为6度，抗震等级为三级。
✧电梯是否通到地下停车场？
所有的电梯是全部通到地下停车场的。
✧每户是否都装有紧急按钮？
有的、楼宇本身安装有紧急呼叫报警系统。
✧这个大楼层高有多高？
裙楼一层层高5.6米,二层4.3米，三层4.2米，主楼一层层高6.3米，二至二十六层高3.6米。
✧本大楼公摊面积主要包含了哪些地方？
主要是大堂、电梯井、走廊、大楼设备用房、地下室、电梯机房等部分。
✧非机动车停放在哪里？
地下停车场有专门停放非机动车的地方，由物业统一管理。
✧大楼是不是采用双回路供电？
是的，我们采用城市双回路供电。
✧大楼是不是采用变频供水？
是的，采用全自动变频供水系统。
✧本案采取何种建筑立面风格，为什么？
我们的外立面主楼是采用双层钢化中空玻璃幕墙，配局部装饰铝板、石材。
裙楼采用干挂花岗岩饰面与玻璃幕墙。
立面郊果简洁、俊朗、规划，并能保持立面经久弥新，不会因为岁月的过去而沉寂。
✧大楼内有没有商务会所、会议室等？
在几楼？
二楼设有会议室和商务会所，三楼设有员工餐厅。
☆大楼是否设有运动体闲场所？
在二楼设立了运动休闲场所。
✧本案的公摊面积多少?
我们的得房率在，具体不等。
因为我们大楼为了考虑办公的自然采光和通风设计，因此户型多考虑进深短、户型方正，如果进深过长，中间区域很容易形成死角。
✧这个楼盘定位如何？
算不算甲级写字楼？
答：
我们是按甲级写字楼的标准建造的。
✧如果买一层，这个层面所有消防通道的墙体可以去掉吗？
房屋具备交付的条件之一就是消防验收合格，消防通道的墙体内有消防设备，所以在交房前消防通道的墙体原则上是不可以去掉的。
✧如果买一层，为了安全，消防楼梯的门可以自行锁起来吗？
消防楼梯的门是不能锁起来的，这是符合消防要求的，否则在万一电梯不能使用的情况下如何下去呢？
建材篇
✧大堂装修标准如何？
答:
大堂是按照高档写字楼的设计标准建造的，层高6.3米，局部挑高9.9米，面积220多M2，同时配以100多M2的大堂水景。
地面、池底采用高级石材铺设，墙面采用不规则凹缝条形石材拼贴，局部玻璃，顶面条木。
整个空间形体上通过线、面的穿插，材质上通过虚实的对此，形式上通过凝固与流动的互补，使得整个空间的组织十分有机，并体现了其特有的品质。
☆会议室的装修标准如何？
大会议室地面采用高级地毯，主席台木材，主立面墙采用灰色不规则凹缝石材饰面，顶面条木，侧面打孔木材饰面板加石材饰面。
在大面积采用木材作法前期下，竖一堵灰色石材面主题墙，丰富了整个空简的构成感，使室内显得十分简维，又落落大方。
✧除了大堂以外，公共部位装修标准如何？
本案公共部位采用星级标准装修：
（1）楼层电梯厅地面：
采用黑色抛光砖,墙面：
具有艺术品位的立面设计,配置高档装饰材料,天花：
木制与石膏板艺术吊顶.
（2）公共走廊：
地面采用高级灰色抛光砖,墙面：
石材、木条加夹丝玻璃,平顶：
条木、玻璃。
（3）公共卫生间：
天然花岗石，毛面石材，天然木材。
（4）楼梯间：
地面、台阶采用防滑地面材料，墙面采用环保型内墙涂料，顶棚设置照明灯具及照明系统。
✧这里有没有中央空调，是什么品牌？
本案采用采用XXX品牌VRV分户计量中央空调系统，并带新风系统，品牌未定。
✧中央空调每户有几个出风口？
每户一个出风口。
✧中央空调外机每层有几个,空调费怎么收?
每层的东边都有3个空调机位，空调费是采用分区域计量方式收费的。
✧电梯配置如何，是什么品牌、速度如何、技术指标及相关功能？
电梯是五部日本原装三菱电梯，速度为2.5M/S，并带冷风系统。
速度2.5米/秒。
✧这个楼盘的智能化配备有哪些？
是否具备5A智能系统？
智能化配置高档，达到5A标准：
综合布线系统
免接触智能停车库管理系统
背景音乐系统
公共设备实时监控系统
安全防范系统：
24小时闭路电视监控系统、电子巡更系统、电梯轿厢摄像监控系统
多媒体触摸屏系统、公共信息发布系统
消防控制系统：
设置烟感报警、排风、自动喷淋、消火栓、安全出口指示
✧整栋大楼分别有哪些环保节能措施？
✧外立面及门窗采用什么材料？
外立面：
裙楼采用高档的干挂花岗岩和中空玻璃幕墙，主楼是高级铝塑板幕墙加双层中空玻璃，这样的外立面不仅提升了楼盘的档次，而且现代感更强，并且有防漏防渗等功效；
门：
商铺采用无框玻璃门并设置卷帘门槽道，用户可自行安装，主楼8楼以上采用无框玻璃门；
窗：
裙楼、主楼都是铝合金幕墙窗。
✧电梯轿厢和公共部位有没有冷气设置？
电梯轿厢带有冷风装置，公共部位无空调装置。
✧物业公司是哪一家？
是宁波市亚太酒店物业管理公司，其前身是宁波市海房物业管理公司，后改名为宁波市亚太酒店物业管理公司，是海曙区房管所下属的一家具有国家一级资质的物管公司。
✧周边的环境不怎么好，物业公司有没有相关的物业服务标准？
有的，交付前业主与物业公司之间签署业主临时公约与物业服务协议（一式两份）。
物业服务内容根据甲级写字楼的物业服务标准制定的，如24小时全程监控服务、24小时安全保障服务、滚动式卫生保洁等内容。
✧物业费是多少？
本案物业费暂定是4元/M2/月。
✧商务楼和商铺的水电费怎么收，单价分别是多少？
商铺与办公物业费包含了公共部位水，电费，比如公共卫生间水费，大厅，消防楼梯等公共部位电费以及水泵耗电，不包含电梯费，空调费。
电费单价未定，要看具体的电表设置方案。
✧电梯费用和维修基金怎么收？
楼层不管高低，通常办公电梯的电费均为公摊。
电梯维修基金是开发商交纳给海曙区物业办，如果费用不足由所有相关业主分摊，公共部位和公用设备日常维修费是2元/M2/年。
✧楼层高或低、电梯费有区别吗？
楼层不管高低，电梯费没有区别。
✧买了车位以后,是否还要交日常的管理费?
费用是多少?
需交纳一定的管理费用，自然车位根据现相关文件日常管理费为50元/月/个左右。
机械车位管理费根据相关资料可参考天一豪景的80元/月左右，地上无产权临时车位为120/月左右。
✧付款方式是怎样的,车位是否能按揭？
车位不提供按揭，车位的付款方式只采用一次性付款和分期付款方式。
✧购置商务楼可否用公积金贷款，按揭年限最长几年？
不能用公积金贷款,商业按揭最长10年。
✧按揭银行是哪一家，商业按揭利率是多少？
按揭银行未定。
1年利率是5.115‰,2-3年是5.28‰,4-5年是5.3625‰,6-10年5.61‰
✧这个楼盘的价格是多少，大概再什么范围？
办公大概多到多元/平方。
✧相临两层的差价大概是多少？
层差大概
✧除了房价外是否还有其他费用？
另外还有契税，印花税等
✧起步价是多少?
多/元平方。
✧房价是否有优惠？
本大楼办公共有户，全部是按实价销售，除了付款方式优惠外不二价，公司保证了个案的品质和档次，大厦的配置已达到了同行业先进水平，也是您身份的象征，公司对大厦所有业主都是一视同仁的。
✧单价是如何计算出来的？
加上的系数是多少？
本案的房价由楼层系数，朝向系数，景观系数等组成。
具体系数根据
不同的楼层不同。
✧如果是投资,则价位已经很高了,将来的升值空间不大?
虽然鄞州区也有比较多量的写字楼推出来，但已推出来的大都品质一般，比如麒麟大厦、奥丽赛·
前城和名汇国际等，而本案以112米的建筑总高度屹立中心区，多数配置均为国内外著名厂商品牌，且本身配套齐全，定位为鄞州区的商贸中心前沿，性价比很高，升值空间肯定超越其他楼盘。
✧付了定金后房子可不可以退?
会扣违约金吗?
我们是直接签约的，这对买卖都有约束，可以按照购房合同相关条款执行。
✧为什么得房率这么低？
那实际使用面积的单价岂不是很高？
本大楼大堂的办公房户型设计方正，进深浅，从而使得房率降低。
但这样做的目的是让室内的采光变得充足，内部空间可以充分合理的利用，能够更加方便您的办公生活。
✧买这个楼盘的都是哪些人？
本案的套型面积差异不大，基本一间以100多平方为主，很小的公司不可能购买我们这里的办公房。
从目前我们的成交客户来看多数是外贸型公司，咨询公司，会计师事务所，律师事务所，海外回国创业者等。
✧房子很满意，但是还要和家人商量一下，是否可以暂时保留两天？
本案的所有房子都是根据市场通用模式以付款为准的，对任何客户都是不做保留或其他形式的保留。
✧如果买了办公房没有使用，是否也要付物业费？
根据物业管理条例，在办公房交付使用后就要开始交纳物业费。
✧房产公司是否能帮业主代租办公楼?
这么好的地段与产品，我们希望我们的客户都是自己办公，如果您真想投资，交付后也可以与物业协商相关事宜。
✧想购买本案，，但广博原以做文具成名，现开发楼盘，对开发商开发经？
资金实力和技术实力是决定一个项目的基础与成功，但
✧我一个朋友在你们广博买了一套房子，面积跟我一样，朝向也与我一样，怎么价格与我相差那么多？
我想您朋友的房子在总体布局上位置，层次都与您的房子有所不同，再说您和他所订购的时间也不一样。
✧你们怎么好的房子都没有了，是不是你们房产公司不卖好房子而先卖差房子？
原则上我们的房子没有好与坏之分，房子总是先到先选。
现在已经都是网上备案销售了，况且您所说的好房子，相比较下来价格也不同，我想这也是很公平的。
✧我看这套房子实在很喜欢，但是不知我妻子之意，我回去跟她商量一下听听
她的意见。
当然可以，我觉得买房子是个大事情，也希望你们全家人（公司股东）
都赞成您的决定，最好你和你爱人（公司股东）一起过来看,我想他们会喜欢
的。
✧我钱也已经付了，今天签合同了，怎么加一句话也不行呢？
说明你们自己对
自己都没有信心，这怎么能让我们相信你们呢?
首先合同是国家规定的，为了防止双方的纠葛,规定所有的合同必须统一规范，我们之前所有签订合同都是统一格式的，您完全可以放心。
另外我们对我们的产品非常自信，如果没有信心，我们怎么能造这种高质量，高档次的工程。
✧你们业务员刚刚上午打电话过来，叫我来订这套房子，怎么又让人家给订了，你说怎么处理？
（电话不能保留房子销售人员对于此类事情应予以重视）
现在我们都是网上备案销售。
也有另一种情况出现，就是我们内部职工购买，而没有在网上及时备案，请您原谅，您看要不我给您介绍一套更好的？
……
✧我想买这个套型，你说只剩下12楼了，我不信，你们一定把好的保留了，请拿销控表来给我看，让我自己来挑？
如果有这个套型我们一定会卖给你的，这个是最起码的信任度，本身我
们房子不多，也没必要保留房源，另外，现在我们都是网上备案制度，公开销售的，您可以浏览宁波房地产网页，查看房源。
☆我很喜欢本案，可现资金不足，怎么办？
首先，我建议您喜欢的东西不要放弃，另外可以采用按揭贷款的方式购买。
☆我很喜欢本案，但现在好楼盘多，想比较后再决定。
先生，现在好的楼盘是比较多，我也建议您多多比较（给客户看个案
比较表），但是好房子不等人，请您尽快订购。
✧我很喜欢本案，可我夫人不喜欢，怎么办？
先生我想知道贵夫人哪方面对我们不满意，如果不介意的话可以请您夫人过来，我们一起交流与沟通，其实购房也要看缘分的，最后成不成交无所谓，我们还可以做朋友。
☆我很想购买本案，可目前资金周转不灵，可否帮我保留到出差回来？
本案是直接签约,不作任何保留,（除非有特殊情况,因予以特殊对待）
✧我很喜欢本案，但具体情况跟你们领导谈？
先生，我不知道我哪里做得不对，请您指出，您有哪些要求我可以为
您帮忙。
✧关于付款方式，客户要求根据他的具体情况待定。
客户要求的付款方式与我们规定的方式是否差距较大（这个要区别对
待的，第一，他买的金额是否高，第二，他房型是否差）
✧因客户原因，银行不同意原定按揭额度与年限，客户要求退房，怎么办？
按照合同规定来处理。
✧交付完工后有工程质量问题要求退房，怎么处理？
应由政府相关部门认证，并且根据合同所签订的内容来处理。
✧因房屋结构变动，客户要求退房，怎么办？
根据合同条款以及政府相关规定执行。
✧对只看不购客户，如何接待？
所有客户一视同仁，首先要热情对待，并且把一些海报资料派发给他们，以便为我们做宣传。
✧网上备案后，客户要求换户，所发生费用如何向客户解释？
原则上不可以换房，特殊情况予以特殊对待。
✧网上发现没备案，客户一定要购买销控的房子，怎么办？
这是团购客户正在洽谈的房子，请您谅解。
✧客户无意中发现其他客户折扣比他低，客户要求同样的折扣，怎么办？
（在销售接待时要隔离好客户，严防这类事情发生）若真的出现该案例，可解释说我们有促销活动，促销期内规定前十个客户购买有折扣，您看到的客户应该是在促销期时购买的，或者可例举其他说辞。
✧我很喜欢本案，也想定下来，等我找开发商领导批好优惠后，再来定。
谢谢您对我们楼盘的认可，目前这个楼盘的价格本身就是开发商董事会制定的，而且要统一报备，价格不能随意更改。
如果您的确喜欢本套，那么我建议您先定下来，然后再找熟人，好房子不等人。
✧现在市场上哪个楼盘不打折，不批优惠，我不信。
您说的也是事实，打折，送中央空调本身是一种促销方式，可能以前
价格过高而卖的不好，也可能是公司为了尽快回笼资金，但有一点我要强
调真正有实力的公司才能打造出好的产品，而好的产品是不会随便打折
☆境外公司和人士可不可以买，需办那些手续？
只要办好外销证，就可购买。
手续与一般客户差不多，就是要到安全局登记备案审批，但只能是一次性付款或者分期，不能按揭。
✧商铺和商务办公房的契税是多少？
商铺和办公房都是3%
✧交付后若干年房屋质量出现问题，房产商是否负责维修？
关于这条在合同里已有相关约定：
我们在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，将履行保修义务；
因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
✧如果买了以后再转卖给其他几个人,产权是否可以分割?
按照国家建设部规定，整体房屋不能拆零分隔销售及作产权
✧作为办公鄞州区是否太偏？
相对来说，前几年的鄞州区发展是偏慢，可现在的变化和前景，相信你也看的到，万达广场、五星级酒店的落户，各个品质住宅楼的即将交付，南部商务中心的成立等等，这些都已表明，鄞州区已形成自已的区域氛围，再加上交通的宽敞和便捷（离市中心约5分钟车程），这样的位置你还会觉的偏吗？
✧个案的使用年限是多久?
如果到期了该怎么做?
使用年限是指土地的使用年限，本案为40年，开发商已经一次性交纳了40年的土地使用费，至于到期怎么做，目前未定，但这也不是你一个人的问题，包括你住的房子，也存在这样的问题，国家会有相应的政策出来，一般是再交纳一笔土地转让费。
九、户型分析
广博商贸中心的户型总体来说比较方正，对于办公来讲，方正的户型能够被很合理的利用，
十、产品优劣势及卖点
（一）、产品优劣势
优势：
1、本案层高3.6米,客户装修后一般能有约2.7米的净高，达到国际标准。
3、电梯采用原装三菱高速电梯，速度2.5米/秒，并带冷风系统。
4、大堂6.3米,局部挑高9.9米，面积约多M2,且另外配置大堂水景。
公共部位按星级标准装修。
5、本案办公总容量为M2，电梯配备5部高速三菱电梯，平均每部为M2左右，完全超越国内标准（5000M2）/部，电梯配置率很高，基本能做到电梯等人，而不是人等电梯。
6、本案中央空调为知名品牌VRV分户计量中央空调，并带新风系统，采用分区域分户计量，可满足不同业主24小时的办公需要，既经济又合理。
7、本案大多数商务办公房的套型，结构方正，户内面积利用率较高。
8、本案单间面积基本在100多平方，相对客户群较纯粹。
在20层以上以大面积布局为主，以整层或半层销售，满足不同的客户的需求。
9、本案外墙采用高级铝塑加双层中空玻璃，裙楼是干挂花岗岩及玻璃幕墙，外立面建材十分高档，简洁俊朗。
10、本案公共部位采用星级装修，档次高，艺术、时尚而又不缺豪华。
11、本案内部配套相当齐全，有配休闲吧，在三层设置了活动室（台球、健身器等）和会议室（液晶电视、投影仪）、员工餐厅等。
12、过道宽达2.4米，尽显大气。
13、停车位配比高，接近2：
1的配比，（411个车位）
14、男女洗手间分开设置，布局合理人性化。
15、智能化配置高档，达到5A标准。
劣势：
1、直线条型立面，太过紧密，视眼受阻，不够开阔。
2、由于公共部位的宽敞，导致得房率不是很高。
3、环保节能材料应用不够。
十一、利多利空
（一）利多
1、一些行政性的因素，也是写字楼市场面临良好的发展机遇如今后在住宅内办公将不被允许，原先驻扎在住宅楼内的公司也被迫要搬进写字楼。
2、周边商铺去化率以及租售情况均非常良好，基本无空置房源，此对本案商场的顺利去化有着非常好的市场基础。
3、本案地理位置优越，交通方便，各路公交线路通达省内外及市区各个方向。
4、双景观写字楼，体现生态性经济，北紧靠护城河之称的北斗河以及近在咫尺的美丽月湖
5、周边配套齐全，与本案相关的银行、酒店、海关、商检、高速、飞机场等配套齐全，充分满足业主办公、娱乐、休闲需要。
6、个案外立面采用铝塑板和镀膜双层中空玻璃，纯OFFIC
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