物业管理调研报告文档格式.docx

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2.6、管理服务项目类型和总数

2.7、获得的各种荣誉等

3、针对本项目的管理服务分析

3.1、收费标准、收费时间

3.2、针对本项目所制定的制度名称

3.3、管理服务内容及实施部门

3.4、管理服务内容落实情况

3.5、管理服务效果评价和建议

配：

到项目现场拍摄的项目各公共部位、共用设施设备现状图

4、调研分析体会

4.1、张银平的调研体会

4.2、唐统全的调研体会

4.3、赵标的调研体会

1.1、项目坐落区域和地段：

金色交响家园属昆明市盘龙区青云办事处管辖,位于世博板块，世博吉鑫园

后沿东三环前行约3公里虹桥立交西北方向，位于东三环与人民路延长线交汇处，项目总投资为139000万元。

1.2.1、项目占地:

本项目占地530余亩。

1.2.2、建筑面积:

609039平方米。

1.2.3、项目总幢数:

分五个组团，共98幢，分别为：

春莺组团共22幢，夏意组团共27幢，花语组团共15幢，水韵组团共18幢，秋恋组团共16幢。

1.2.4、总单元数：

724单元；

1.2.5、项目总户数：

4303户；

1.2.6、居住户数：

3522户。

1.3.1、项目类型：

普通住宅,商铺,多层,花园洋房。

1.3.2、户型分类：

项目建设98栋住宅楼，分为D1标、D1底、D1顶、D2标、D2底、D2顶、D3标、D3跃、D4标、D4底、D4顶11种户型。

沿东三环的10栋独立商铺均为二至三层。

另外还有1栋综合楼。

1.3.3、主力户型：

已知的主力户型为102平米的3室两厅一厨2卫和133平米4室两厅一厨2卫。

1.4.1、容积率：

1.59。

1.4.2、绿化率：

44.20%。

1.4.3、建筑限高：

24米（该小区处于巫家坝机场航空限高区）。

1.5、建筑风格和色彩：

建筑风格是西班牙风格，色彩各个组团部同，分别为：

春莺，棕黄色；

夏意，棕色；

花语，棕灰色；

水韵，棕红色；

秋恋，青灰色。

1.6、项目调查时点交易挂牌总价和单价

1.6.1、总价:

7470元/平米。

1.6.2、单价:

62万（夏意组团，2房，坡地住宅）。

1.7、项目建设、设计、施工单位

1.7.1、建设单位：

云南金沙房地产开发有限公司。

1.7.2、设计单位：

云南怡成建筑设计。

1.7.3、施工单位：

此项目面大量广，由很多施工单位分标段建设，具体为：

昆明市晋宁建筑工程公司负责：

“金色交响家园”二期配套校区工程一标段；

云南万利金属结构工程有限公司负责：

金色交响家园二期配套工程室内网球场；

云南恒上钢结构有限公司负责：

“金色交响家园”二期配套校区工程二标段；

云南建工集团第七建筑工程有限公司负责：

金色交响社区垃圾中转站、金色交响家园（一期）工程九标段、金色交响家园

（一）期工程七标段；

瑞丽市宏程建筑工程有限公司负责：

金色交响家园

（一）期工程六标段、金色交响家园

（一）期工程十标段、金色交响家园工程（四标段）；

云南宏仁建筑工程有限公司负责：

金色交响家园

（一）期工程五标段、金色交响家园（一期）十一标段；

云南思茅昌霖建设工程有限公司：

金色交响家园工程（三标段）；

1.8、项目建设开工、竣工、开盘、入住时间

1.8.1、开工时间：

项目分两期建设，一期项目于2007年2月25日开工建设，，二期项目于2007年8月8日开工建设。

1.8.2、竣工时间：

一期项目于2008年5月20日完工，二期项目于2009年2月15日完工。

1.8.3、开盘时间:

一期项目于2007年6月30日开盘，二期项目于2008年1月27日开盘。

1.8.4、入住时间:

2008年5月春莺组团交房，9月份夏意1栋至20栋交

房,09年水映和夏意21栋-27栋交房。

1.9、项目配套：

项目的社区配套包括金色步行街、八景商业走廊、16000平米社区商业区、20亩的大型农贸市场等商业配套；

以及老年活动中心及儿童游乐中心，42班小学、12班幼儿园，加上社区公交车场、羽毛球场、网球场等。

1.10、业主大会及业主委员会情况：

已成立业主要委员会（该项目在入住两年多后于2011年3月筹备组建业主委员会）。

项目区域位置图：

项目平面效果图：

主力户型图：

项目大门（或大堂入口）图：

项目现状图等：

2.1、公司名称：

昆明乙阳物业管理有限公司。

2.2、组织机构：

总经理下设保安部、保洁部、绿化部、维修维护部、人事部、办公室、财务部、档案室。

2.3、性质：

私企。

2.4、成立时间：

2008年2月。

2.5、资质等级：

三级。

2.6、管理服务项目类型和总数：

乙阳物业管理公司是针对金色交响家园小

区成立的一家物业公司，所以公司目前的业务只限于金色交响家园小区。

2.7、获得的各种荣誉等：

公司只是针对该项目设立，管理服务不到位，所以未取得任何荣誉。

3.1、收费标准、收费时间：

3.1.1、收费时间：

甲方交纳物业服务费的时间为每月10日以前，乙方将业主发生的以上费用以结算单通知甲方，甲方到乙方物业服务中心交纳。

3.1.2、收费标准：

住宅物业服务费按建筑面积为：

0.85元/平方米/月；

商铺物业服务费按建筑面积为：

1.2元/平方米/月；

车库物业服务费按建筑面积为:

0.85元/平方米/月；

生活垃圾处置费：

8元/月/户、商业物业普通经营：

0.5元/平方米/月、商业物业餐饮经营：

1元/平方米/月。

水池清洗费：

2.5元/月/户；

3.2、针对本项目所制定的制度名称：

临时管理规约；

3.3、管理服务内容及实施部门：

3.3.1、在物业服务区内，乙方提供的物业服务主要包括：

物业共用部位的日常维修、养护和服务；

（保洁部、维修维护部）

物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和服务；

（维修维护部）

物业共用部位和相关场地的日常清洁卫生；

（保洁部）

公共绿化的日常养护和服务；

（绿化部）

交通秩序服务；

（保安部）

商铺秩序维护和管理；

公共秩序维护；

物业档案资料管理；

（档案室）

3.3.2、此外，乙方还提供以下服务事项：

业主室内自用部位、自用设施设备的有偿维修服务；

（维修维护部、办公室）

公共社区文化服务；

（办公室）

有偿便民服务和特殊服务；

其它代收代缴服务。

（财务部）

物业共用部位的日常维修、养护和服务的话事情简单做得还可以，就是小区治安不好，经常有小偷光顾，小区出入也不受限，经常没水，规定动作做得不好，自选动作也不尽人意，加上物业接收工作没做好，后续工作很难做。

该小区的物管和业主可谓水火不容，经常有保安打业主，业主告物管的事情发生，物业管理公司真的是把自己当成管理者而不是服务者，这必然会引发一系列的问题和矛盾。

弄得两方都不愉快，近段时间好很多，物业管理公司也在从最初的一无所知而引发的一系列纠纷和问题中学到了积累了很多经验。

调查后才发觉该小区的业主和物业公司根本找不到自己的定位，法律意识淡薄，所以建议业主和物业服务公司多学法、懂法，清楚的知道自己应承担义务和享有的权力，依法办事，按章程办事，同时放下偏见，扮演好自己的角色。

到项目现场拍摄的项目各公共部位：

共用设施设备现状图：

4.1、调研体会（张银平）：

金色交响家园小区的物业管理可以说是我国物业管理行业成长过程的一个浓缩版本，该物业管理公司是在没有任何相关经验的情况下组建的（据说还是开发商老板的亲戚云云），该收什么费不知道、该提供什么服务不知道，稀里糊涂的就开始工作了，结果可想而知，被外界很看好的花园洋房硬是被物业公司做成了人人喊打、臭名昭著的过街老鼠。

该小区业主是这样形容小区的：

“房子一排排的像廉租房（更遭的是一条路走到尽头还找不到单元入口），路面脏乱、稀缺的景观绿地（根本谈不上绿化）、

乱停乱放的满地车辆进出都受阻感觉就像城中村”。

也有的说小区是开放的公园，保安系统行同虚设，小区业主的财务经常被盗，更有甚者保安还几次打伤业主。

闹得大的时候更有几千户业主一起起诉物业管理公司事情发生。

业主和物业公司的矛盾持续化、公开化、扩大化。

结果是不仅业主自己骂声一片，随着该小区的事情在媒体上不断曝光，物业公司在社会各界的压力下也是被弄得焦头烂额。

两边都觉得自己是受害方，这就是我国目前的行业状况，双方根本不知道自己该扮演什么样的角色、法律素质低，所以本来应该是双赢的局面结果却是两败俱伤。

在调查过程中有件事情真是让人意想不到，金色交响家园小区在入住了两年多时间里一直没成立业主委员会（很多人压根及不知道什么是业主委员会），直到2011年3月在不得不成立时才把此事提上日程，然而让人不解的是金色交响家园小区想要成立业主委员会竟然要想物业公司申请，申请书上豁然写着“尊敬的乙阳物业公司领导”的字样，全文就像找政府办事一样，然后“领导”竟然还振振有词给出了以下理由“据业主反映，你们筹备成立业委会的目的不是为了更好的管理小区，更好的服务小区，而仅仅是为了网球场租金和小区停车费等经济利益，不符合成立业主委员会的宗旨，也不符合广大业主的共同利益；

所提交的书面申请内容与你们聚会商议的意见不一致，无法确认申请内容的真实性；

你们商议抄掉物业公司，自己管理小区的想法没有具体可行的方案，也未征求大多数业主的意见，属于不负责任行为。

”然后竟然真的没批准，最后是在外界及相关政府部门的压力下才于今年成立了业主大会。

我国物业管理条例明文规定，成立业主委员会甚至于解聘物业管理公司都是业主自己的权力，我不知道这家物业公司有多大的政府背景，但也从一个侧面反映出来我国物业管理行业的乱象，许多物业公司按正常的渠道根本不可能进入市场，然而我国的物业管理行业却充斥着这样的问题企业；

另一方面，业主连起码的法律意识都没有，很容易就被物业公司给糊弄。

我国从98年取消福利分房开始算是有了真正的房地产市场，14年的时间我国房地产高速发展，给我国经济做出巨大贡献的同时也极大的改善了居民的住房水平，房子越建越好、越建越有档次，然而正应了那句古话“攻城容易、守城难”，

建了那么多的漂亮的房子却管理不好，长此以往，今天的“漂亮新娘”明天就变成“黄脸婆了”。

目前为止很多人根本没有认识到物业服务管理的重要性，很多认为物业服务不就是保安加清洁工嘛，人人都可以做。

其实物业服务也是一个要求很高的的行业，很多人只看到了表面，物业服务部是人人都能做的，做得好的不但能带来良好的收益，也能带来很好的名声，然而做不好就不是损失甚至破产那么简单了，很可能官司不断，弄得鸡犬不宁。

我认为物业管理服务必然是房地产市场的下一个热点，很多有远见的开发商已经涉足物业服务行业，比起开发项目物业服务更能考验一个公司的能力，当然也能给公司带来长久的收益；

住房问题是一项重要的民生工程，有房住了，下一步的问题就是住得好，特别是在我国这样的人口大国一个小区少则上千动辄上万，物业管理做不好很容易引发社会矛盾；

物业管理行业是人力资源需求很大的行业，随着我国物业管理行业的发展，物业管理行业能提供极大的就业机会；

我自认为物业服务行业是一国家的一张脸，物业服务不是一种简简单单的服务行业，它更是一个国家文明、素质的体现。

随着国家和相关部门以及行业协会不断出台相关法律、法规、制度、规章、行业标准，以及广大业主及政府部门对物业管理服务行业的不断重视，随着我国城市人口的不断增加，人口素质的不断提升，相信未来我们也可以有第一太平戴维斯、高力国际这样放心的管家，到时我们的小区将不再是冰冷的建筑，更是一个家，一个让你有安全感的地方。

4.2、调研体会（唐统全）：

经过此次物业管理调研，使我对调研工作有了全新和深入的了解，也使我深刻体会到调研是一项复杂系统的工作。

这不仅需要要具备一定的能力（如：

语言表达能力、沟通能力、随机应变能力），而且还必须对房地产专业知识有很深刻的了解。

本次调研过程十分艰苦，亲自到项目（金色交响家园）所在地、物业公司所在地、进行实地考察和访问，对项目的基本情况（交通、周围配置、户型、楼盘销售管理等）有了一定的了解，对物业管理公司的管理过程和方式（安全、

绿化、维修）也有了充分的认识。

调查途中遇到了一些问题，如：

专业知识不够或者不能联合实际、语言能力存在问题，在和该项目的一些负责人或管理人员进行咨询时，遇到阻碍。

这也坚定我的观点，在学习房地产专业知识的同时，注重理论结合实践，也要丰富其他领域的能力，以便在以后进入社会能更好的从事房地产领域工作。

另外，在调研过程中，也看到了管理人员和工作人员的尽职尽责，如：

在进入小区时，就遭到了保安人员的仔细询问和盘查，这就是为了保证小区住户的人身安全。

作为即将进入社会的我们，认识到了“实践是检验真理的唯一标准，社会实践是一笔巨大的财富”、“纸上得来终觉浅，投身实践觅真知”。

4.2、调研体会（赵标）：

在三月分老师就开始布置了这个作业，截止日期一直延续到6月份，一开始的时候我和很多同学一样，都不以为然，觉得这次的实地调查是一件很容易的事情，所以知道五一假日的时候，我们小组的另外两位成员才一起第一次出去调查，我们第一次去的地方是世纪城，但是没有想到的是第一次就碰壁了，到了小区的大门口处跟那个保安人员解释一下我们的目的和我们是学生的身份，可人家根本就不给进，我们接着从不同的另几道门试图进到小区里面，但都没有成功，感觉挺灰心的，这一次我们才真正的开始担忧了起来，要是我们以后想办法还是碰到同样的结果，那我们要何时才能完成作业呢？

所以接下来我们开始忙了起来，在第三次的时候我们到了金色交响家园，进去进行了实地调查和访问。

但是当我们友好的访问里面的住户的时候，还是有一些客户对我们冷眼旁观，这次的调查给了我很多感受。

首先我切身体会到的是，做任何事情只有自己亲自去做才能真正感觉到其中的不容易，我们大学里的学生大多数时间都是呆在学校里面，很少出去做什么兼职或者参加什么比较能锻炼人的活动。

书本上的东西和现实有着很大的差异，现实是不断变化的，我们只有不断的磨练和实践才能学得到以后对我们更有用的东西。

其次，这是我通过这次的物业管理的调查对昆明的物业管理的体会，我觉得

昆明的物业管理还是很不成熟的，只有少数的比较有名气的小区的物业管理相对来说较好，比如有的地方，本来应是有很多草可以供人们休憩的。

但是里面的草都基本枯萎了，小区里面很多的有水的地方都是污水诸如此类的等等。

而且，我们访问了一下识到了很多在社会中很现实的一面和知道想办好小区里的人员，惊奇的发现，我们访问的人中半数左右的人并不是怎么在意物业管理的重要性，交了物业管理费却不怎么在意物业管理公司的成效，这也应该是导致他们所居住的环境有的地方不尽人意的原因之一吧。

最后，通过这一件事情有多不容易。

这次的调查我觉得昆明的物业管理还有很大的发展空间，随着市区的不断发展和人们生活水平的不断提高，居民对自身居住的环境的要求也会不但提高，而物业管理是一个在中国起步较晚的行业，这对我们以后到社会发展会提供好的机遇。

也很感谢老师给我们提供这么一次机会使我更多的了解到办成一件事情的不容易。