中山市横栏镇盛雅苑项目营销策划方案Word格式.docx
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全年房地产投资额占全社会投资的比重为33.46，比上年提高2.36个百分点，房地产开发呈现出加速上升的走势。
1项目设计单位○2项目施工单位○3项目1.1.6项目合作的有关单位：
○
4项目物业管理单位监理单位○
1.1.7项目建设的自然条件：
能充分满足项目建设的要求
1.1.8市政基础设施条件：
供水、排水、弱电、煤气、通信、道路等市政基础设施能满足项目建设的要求。
1类似项目营销策划实例○2国家及南宁1.1.9项目营销策划的依据：
3房地产市场信息○4南宁市投资环市对房地产开发项目取费的规定○
5潜在消费者调查资料○6南宁市规划局批准的用地规划红线境资料○
7项目可行性研究报告○8有关法规、规范和标准。
图及规划设计要点○
1.2市场调查
1.2.1项目所在区域楼盘状况及竞争性物业发展情况
（1）供需情况分析
西乡塘区住宅供应量在南宁市排第二位，可见市场还是比较活跃的，与需求量相似，西乡塘区去年的销售业绩也是排在第二位，不同的是销售所占的总体比例较供应占的总体比例高，说明西乡塘区的销售情况比较好。
（2）西大板块住宅开发与供应情况
本项目地处西大板块东部，近年来房地产活动比较活跃，西乡塘区房地产本身有很大的市场需求，但受征用地限制，其开发一直缓慢。
随着人口的增多，房地产需求也日益加大，西乡塘区尤其是高新区本身的软硬环境有了进一步的改善，加上规划中的心好江公园和建设中的相思湖新区以及两个板块本身具备的高校、科研、高新企业作依托，这些都是促使房地产开发增大增强的因素。
（3）西大板块房地产销售情况分析
投资型物业在该区域不但销售情况好，而且速度也比较快，附近未来景观有良好的预期，地段升值潜力大，即使在开发之初周边配套不太完善，交通也不便捷，仍然可以获得客户青睐，西大板块主要在售楼盘价格变化趋势是：
早期楼盘价格低、涨幅大、涨幅快。
投资型在售楼盘价格已每平方米4700元，主要居住楼盘价格增涨速度快。
（4）区域商业物业市场分析
该区域商业未成规模，整体氛围尚待改善，商业业态丰富但比较零散，没有主题，自发形成为主、中、低档次，项目周边人口主要由教师、单位职工、村民以及学生组成，流动人口众多，居住人口比较混杂，其中教师、单位职工收入水平高，消费能力强；
村民收入水平低，消费档次要求不高；
学生群体人数众多，消费欲望强烈。
（5）项目地段分析结论
本项目周边板块中，现有居住项目建设时间较长，新开发项目很少，商业类型物业呈现由西向东发展成熟度和规模逐渐增强的特点，该区域己经形成了一个完善的商业圈，是涵盖多种商业类的综合性商业配套区域，本项目定位为居住商业类型物业，市场竞争很小，从宏观地段分析的角度具有基本的可行性，区域客户素质很高，很多为各大学的教工和一些向往学院氛围的置业者，对本区域居住认可度很高，其购买力很强，为本项目提供稳定的客户群基础，
1.3
1.4产品定位
1.4.1产品定位的原则
1引导社会消费潮流；
○2具有创新和专业性；
○3人性化服务○
1.4.2项目定位
本项目毗邻文化教育氛围浓郁的高校区，高文化素质的人群云集，具有打造艺术地产的天时、地利、人和的优越条件，将原创、个性、艺术的产品奉献给市场，以获得鹤立鸡群的地位。
本项目可采取两种表达形式：
一种是艺术植入建筑，将艺术融入项目的规划设计中，创造出多种高艺术水平的建筑空间：
另一种作为营销的方式出现，在营销过程中融入高品味的艺术形式开展丰富的文化艺术活动，赋予产品艺术的色彩。
1.4.3项目功能定位
本项目的产品定位于分住宅、公寓、商业三种产品，集居住、商业、文化、娱乐、投资于一体，强大的商业购物功能与休憩娱乐功能合理有效的结合，使得整个区域形成整体优势，满足人们居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、投资、学习等多种需要，使本区域的活动和消费者之间产生互动效果。
1.4.4项目形象定位
本项目的形象定位于南宁城市的一个标志性的现代化综合园区，作为南宁的新视角、新亮点，成为南宁对外的又一个代表性窗口。
本项目从文化、建筑、风格、功能、景观、配套等多视角，全方位地来
篇二：
某房地产项目营销策划方案书（doc44页）
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a房地产项目营销策划方案
内容摘要：
近年来，我国房地产业高速发展，成为了国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、快速的发展。
同时房地产业又是一种投资大、风险高、回报显著的行业，房地产营销策划对房地产项目的开发成功与否至关重要，但是，也存在着不少房地产开发商对房地产营销策划的重要性还缺乏认识，结果造成大量房屋闲置和资金积压，使房地产开发项目没有达到所期望的效益。
本文应用市场营销理论与方法，分析“a”房地产项目的市场环境，在特定的竞争环境下和区位环境下，制定出该项目有效的市场定位和营销策略。
本文共分五部分：
第一部分为项目概况。
第二部分为市场分析，包括宏观经济、政策环境、大连房地产市场概况及预测、区域环境介绍、竞争项目分析以及项目SwoT分析。
第三部分为定位分析，该部分主要从市场定位、目标客户群体和产品定位等方面阐述。
第四部分为营销策略，该部分基于市场定位，制定出项目产品开发策略、生产组织策略、价格策略、渠道策略、推广策略以及销售管理策略。
第五部分为项目风险回避与控制。
关键词：
房地产市场a项目营销策划
ThemarketingPlanningofThe“a”RealEstateitem
3项目概况1
SuiFeng
abstract:
Realestatehasexperiencedhigh－speeddevelopmentandhasbeenthepillarindustryofournationaleconomyintherecentyear．ithasalsogivenimpetustoournationaleconomyandresultedinthecontinuousandhighspeeddevelopment．Realestateischaracterizedbycapitalintensity，highriskandhighreturn．Realestatemarketingplanninghavecriticimpactonthesuccessofrealestateprojectdevelopment．ofcourse，therearesomerealestateagentswholacktheknowledgeofmarketingplanninginhousingdevelopment．Thishasledtoalargenumberofidlehousesandidle－lyingfundsandfinally,realestateinvestmentcan’tbringexpectedprofits．
Thethesisapplythetheoryofthemarketing,analyzingthemarketingcircumstancesoftherealestate,workingouttheeffectivemarketingorientationandmarketingstrategy.Thethesisisdividedintofiveparts:
First,theintroductionof“a”item.Second,theanalysesofmarketingcircumstances.inthispart,itexpoundsthroughthemacroeconomicsandpolicycircumstance,thesummariesandforecastingoftheestatemarketingindalian,themarketingcircumstancesresearchof“a”,therepresentativecasesinthedistrictandtheanalysisofSwoTitem.Thirdly,positionanalysis,itmainlyanalyzesandexpoundsthroughthemarketingorientation,targetcustomer’sclusterandproductorientation.Fourthly,thestrategyofmarketing,itworksoutthe
development,production,price,channel,promotionandexecutionstrategyoftheitembasedonthemarketingorientation.Fifthly,thecontrolandpreventionoftherisk.
Keywords:
Realestatemarket,“a”item,marketingPlanning
3项目概况11项目概况1
1.1项目地块和项目规划介绍1
1.2开发商介绍22市场分析4
2.1a项目开发宏观环境4
2.2a项目开发微观环境83市场定位15
3.1a项目的市场定位15
3.2项目目标客户群体及特征分析16
3.3a项目的产品定位174营销策略21
4.1a项目产品开发策略21
4.2a项目产品生产组织策略22
4.3a项目产品价格策略23
4.4a项目的营销渠道策略27
4.5a项目市场推广策略27
4.6a项目销售管理策略345项目风险回避与控制37参考文献39后记401项目概况
1.1项目地块和项目规划介绍
本项目地块位于大连市中山区民主电车站北，东至大连东站，西至希尔顿酒店旁的电信营业厅，与希尔顿酒店高层建筑毗邻，见图1.1。
图1.1a项目地理位置
项目地距人民路商务区和天津街商业区直线距离不足500米，距其两端港湾桥和友好广场的距离不超过1000米。
项目地区域属市区一级地一类区，目前为居民生活区，产权分属国产、军产、路产，需动迁。
项目地块地势平坦，基本无高差。
项目地周边有城市公共交通线路6条，交通极为方便，起始点或终点辐射市内四区。
交通要道为沿长江路一线，修竹街与文林街与项目北部通道无公共交通线路。
项目地及周边为中山区民主街道辖区，覆盖东平、修竹、七一居委会共4000户居民，人口数15000人。
地上地下建筑物均退后长江路和民主广场道路红线10米以上，后退其他道路红线5米以上建设，后退规划用地红线5米以上建设。
a项目以经典品牌为指导方向，以城市中心地段为核心动力，为白领阶层精心雕琢的“大连休闲文化夜生活区”和”大连阳光海景板式小户型住宅区”。
是符合商务白领精神特质的复合型地产项目。
项目规划总用地面积约35900平方米，分a、B两个区域。
a区位于中山区
篇三：
某房地产项目营销策划方案
一、概述
1、优势
a、地理位置优越，交通便利；
b、区域市场成熟，知名度高；
c、整体规划出色，品质较高；
d、开发商实力雄厚，目标明确。
2、机会
a、区域交通体系将进一步完善，向阳路北延工程；
b、周边商业配套将进一步丰富，京海世贸广场开盘；
c、区域内多数项目将结案入住，竞争对手将逐渐减少；
3、威胁
康泰大厦、GoGo购物广场、京海世贸广场正处于强销期，势必疯狂争夺客户资源。
二、市场定位
要点阐述
在已经认识和把握本案各项产品特点的基础上，全面确立本案在市场中的“定位”。
“定位”的目的，就是要充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差异”，鲜明地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。
“定位”就是要给那些购买我们产品而不选择其它的人们一个完美而充分的理由。
产品定位
1、本案是高开区cBd“最高品质”的项目。
2、本案导入“生态办公”的概念。
这一概念的核心是“环境”、“建筑”与“人”三者之间的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式办公环境为外观形式的生态办公模式。
“生态办公”的概念非常丰富，诠释的空间很大，而且比较新颖，市场差异性明显。
同时强调高品质的“服务式”物业管理服务，提出“特色管理、品质服务”的口号，将人文生态的务虚变为务实，发挥我们自身已经完全具备的物业管理优势，不仅在人文生态上得到充分表现，而且通过服务进一步提高本案产品品质。
“生态智力办公区”的概念，可以为本案”高品质楼盘”的定位提供有力支持，同时也要补充一些时尚的要素，如“智能化”设计，丰富高档的“商业化”配套等，全方位塑造高品质形象。
客户定位
通过调查与分析研究，本案目标客户有如下特征：
1、企业状况：
本地注册资金在20万元以上的企业和外地驻保的企业。
2、购买动机：
首次置业自用为主，改善办公条件提高自身形象；
二次置业投资，希望获取租金回报及升值回报。
3、心理特征：
有进取与自我奋斗的价值观，生活高节奏，追求自我利益、自我个性、生活品位的实现和满足，认同文化附加值，渴望在忙碌工作后享受生活，具有感性消费心理，理性消费行为的交叉状态。
4、地域分布：
以市区为主要中心，外围辐射保定各市县。
就是这些人会买我们的产品，只有他们需要这样的产品，而我们会竭尽全力地告诉他们，只有我们的产品才会满足他们的需要，他们会由于了解我们的产品有多么的不同、有多么的合适而放弃选择别的产品。
三、本案包装策划
在保定房地产市场，项目形象包装显得尤为重要。
前几年主要以概念炒作为主。
近几年已有部分开发商注重产品质量，正逐步由“炒作时代”向“产品时代”过渡。
在本案地区，本案产品设计及产品质量当属上乘，但由于市场竞争激烈，因此本案产品的推广必须有别于其它项目的推盘手法。
项目形象包装是抛开质量之后的又一主要影响销售的因素，只有将产品的优异性与差异性通过形象包装推广才能真正有效地把握住客户与市场。
包装
产品市场（客户）购买
推广（使之感兴趣）
询问访问认可
1、本案案名设计
案名设计相当重要，它反映了一个项目或产品的或文化的精髓，是高度提炼之后告知市场的产物。
一般是具有以下几个特点：
一是能反映产品的差异性；
二是能反映项目未来的生活品质；
三是通俗易懂，朗朗上口。
2、销售场所包装策划
售楼处是销售活动的中心。
未来销售的谈判、签约等一系列活动都集中在此处完成。
随着房地产市场的发展，越来越多的开发商已认识到售楼处的重要：
人性化的现场布置设计影响着消费者对开发商的信心，同时促成销售成交。
这里的人性化设计与普通产品设计不同：
一是指对消费者服务上的人性化安排。
主要是指功能性安排，如洽谈室、签约室、客服部、银行按揭等一站式服务，合理的人性化设计会有效地促进客户愉快顺利地完成交易活动。
售楼处除了服务功能的人性化设计之外，还有促成成交的其它作用。
目前一些精明的开发商已开始如此操作，不再将售楼处作为一个简简单单的办公场所来安排，好的售楼处设计会放松客户心情，增加消费者对开发商的信任度，增加客户对项目的认同感，以及强化客户未来办公环境的提高。
功能区进行路线次序排列：
沙盘陈列区洽谈区签约区律师或公积金办理区
休息室银行按揭区
四、差异性策划思路
根据本案的产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排，制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化本案，将独特的USP安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案。
通过前面的论述，我们发现本案的市场已经细分，并已选择了目标市场。
下一步我们应该针对目标市场进行有效的策略实施，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。
1、产品预热期
为求迅速地进行市场告知，为本案积累有效客户，唤醒潜在客户，应最大化地向市场告知本案的信息。
建议举办产品推介会，集聚河北省主流媒体（河北日报、河北工人报、河北经济日报、燕赵都市报、保定日报、保定晚报、莲池周刊、河北电视台、保定电视台等），全方位的宣传推广在1-2周内全在爆发出来。
过程安排：
将以上各媒体代表全部安排至一家宾馆（如国际俱乐部），负责他们全部的休闲娱乐，傍晚在会议大厅举行产品推介会，每人一份产品说明书，并现场进
行PoP讲解，当然各位媒体需每人一个红包。
配合安排：
在推介会之后的1-2周内，通过全新有力的广告发布在各个媒体，使本案影响井喷状的传播开来。
以达到最大化的市场告知预热。
2、产品开盘期及强销期
通过前期的预热，本案已积累了部分客户，且已有一定市场认知。
此时，我们趁热打铁，进入产品的开盘期。
“好的开始是成功的一半”，此时我们不给市场以任何喘息之机，紧锣密鼓地开盘，依旧通过公关活动与媒体推广为主。
在保定制造一个又一个的新闻点，让保定百姓应接不暇。
形式：
（1）新闻发布会（通过之前的媒体关系，再一次轰炸全市）
（2）与中冀、轩宇等汽车公司合作，进行一次新产品的市场公关。
（1）新闻发布会：
邀请政府官员、设计大师，进行产品宣传，开发商进行大会讲话，同时制作本地块及本项目介绍Vcd发放各位嘉宾，之后进行交流酒会，安排文艺演出，并进行准客户现场认购，同时进行认购抽奖，当日开盘。
（2）新楼新车闪亮登场：
时间为开盘后一周，选择适合本案目标群的汽车新品一同亮相共同展示，通过此活动，再一次全方位的扫描本案适合客户。
3、产品持续期
策略安排：
制作客户通讯进行市场再控掘和资源二次开发，定期发放，加大密度，以完善的服务体系打动客户，让第一批客户成为本案的免费宣传员，制造集约效应。
配合策略：
期间安排一些独特的USP销售策略，如“1+1”行动，即已购房客户再带一名客户购买，享受XX优惠或赠送活动。
广告跟踪发布会，在人们心中营造一种“买了本案产品就是买了一种精彩生活”的感觉。
4、产品扫尾期：
（1）客户答谢会+“珍藏”产品抽奖配送活动。
（2）配合物业进行园内绿地认养或小树认养活动。
方案说明：
（1）“客户答谢会”答谢不是目的，目的是让客户不知不觉中帮我们清盘。
（2）“认养活动”是为了配合入住，解决未来物业的难题，树立开发商形象，为下一期项目作准备。
以上方案，公关活动一个接着一个，让公众逐步养成“猜出下一次是什么活动”的想法，与众不同的推广策略必然带来项目的巨大成功。
五、销售方案
1、本案销售方式
本案进入实质销售阶段，自然要明确销售目标，制订销售计划，组建销售团队，培训销售人员。
在计划的销售周期中，对销售体实施有效的管理，随时监控销售的过程，及时发现问题并重新调整销售计划，最终完成既定的销售任务。
2、本案销售策略
项目现场销售模式
本案属市区项目，所处位置交通便利，周边楼案众多，客户流量丰富，可以采用现场售楼处的销售模式，不必考虑在其它地点设置第二售楼处。
现场销售，便于客户直观了解项目位置、项目进展、施工情况和工程进度，便于集中投放户外类
广告进行项目形象宣传，同时也便于销售人员现场销讲、引导客户参观考察。
现场销售模式，在确定售楼处选址后，还要做一系列的形象展示，主要分为户内和户外两大部分。
户外部分不仅包括售楼处的外观设计、广告牌，还包括在主要客流道路两侧设立路牌、道旗等引导性展示物，同时施工工地现场也要做形象包装，如工程围板、楼体广告等，共同营造良好的销售氛围，体现项目品质和形象。
户内部分应注重功能分区和细节表现。
接待大厅是客户来访的第一个区域，集展示和洽谈功能为一体，是售楼处重要的组成部分。
其设计风格应符合目标客户群的身份和习惯，应在豪华中不失人性化细节，在实用中不失独到的品位风格，大型沙盘模型、展板、资料台、舒适的沙发、便于交流的会谈桌椅、精妙小品、绿色植物花卉、轻柔的灯光和背景音乐，都是接待大厅必备的设施，整体环境氛围的亲和力，将使客户感到亲切、舒适、温馨，心情放松而舒畅，将客户的戒备心理和抵触情绪降到最低限度，有利于洽谈沟通和促进成交。
签约区是售楼处另一重要区域，主要功能是办理销售手续的最后流程。
设计风格应尽量简洁，避免过多的装饰元素分散客户的注意力，同时应避免过于奢华和舒适，尽量控制和缩短谈判的时间，整体氛围轻松中不失严肃，给客户以安全稳重的感觉。
签约、付款、银行按揭、登记缴税等各项程序集中办公，一站式服务，减少客户流动，高效率地为客户提供全面服务。
办公区是售楼处必备的区域，仅供销售人员、办公人员和管理人员使用，通常谢绝客户参观，所以简单实用、能满足办公需要即可。
销售价格策略
1、价格走势
价格永远是任何销售中的最关键的因素。
本案最终能够实现什么样的销售价位，不仅和项目自身品质有关，也和直接的市场竞争、宣传推广投入比例有密切关系。
设计的项目包装策划方案，一直强调高品质，实际就是提高性价比优势。
我们的主体思路就是将本案直接包装成元的高档楼盘，而实际销售价位锁定在元左右，让客户产生心理上的价位顺差，觉得物超所值。
这样，我们就能够跳开高价陷阱，消除客户对价位的不满情绪。
由于本案产品与直接竞争项目——“康泰大厦”过于相同，高价销售策略具有不可避免的难度，任何一个项目的开盘价一旦确定就将很难下调，激烈的价格大战是任何一个开发商都不愿意看到的结果。
所以，我们选择了极具差异化的项目定位理念，力求压过对手，攻其不备。
但我们不会打无准备之仗，也不会走机会主义、冒险主义的路线。
我们希望稳扎稳打，尽量避免项目的运作风险，一步一步蚕食对手的市场，争取使本案在尽可能短的时间内销售完毕，迅速回款而使发展商利润达到最大化，最终取得我们预期的胜利。
所以，我们建议本案整体价格走势为低开高走，低价入市，试探市场后，伺机逐步上扬，最终实现目标价位。
具体价位走势为：
a座、B座：
元入市元持续元尾盘
c座、d座：
房地产市场瞬息万变，俗话说：
“卖得贵不如卖得快。
”在房地产开发中，时间就是利润。
当然，我们都希望能够卖得又贵又快才更好。
这也是我们要努力实现的目标。
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