详解租赁合同各条款注意事项33Word文档格式.docx

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1.主体资格及客体权属保证

在与出租方的谈判过程中，承租方可根据实际情况填写下表，并根据表格内容形成条款文字，列于租赁合同之中。

表格内容的详尽，有利于承租方核实出租方是否具备合法有效的对外租赁主体资格，辨别作为租赁关系客体的房产权属是否合法无争议，并确保承租方能够获得该房产的对外排他性合法使用权，避免因出租方主体资格不合格或房产客体状况不合法、不明确而导致租赁合同无效或房产不能被正常使用的悲惨性结局，进而造成承租方的重大损失。

对此，出租方须保证其“合法拥有房产的所有权及其土地使用权（或房产的转租权、使用权及经营管理权），保证房产不是违法建筑、无查封，其完全符合消防、环保、卫生等要求及标准，并已通过相关报批、施工及验收，手续齐备”，并确保“如租赁房产不符合上述保证内容，出租方应及时整改，包括但不限于取得相关许可证照、进行报批、组织验收，并赔偿由此所致的承租方全部损失”。

2.维修保养保证

虽然出租方对租赁房产及其附属设施提供维修保养服务是其法定义务，但在合同里进行明确的、详细的约定，有利于确认出租方对租赁房产及其附属设施进行维修保养的具体责任内容，明确各方执行维修保养工作的流程，避免约定不清而发生维修保养范围争议，进而导致维修延误、损失扩大，也可防止出租方以维修保养为名，经常干扰或妨碍承租方对房产的正常使用。

3.技术条件保证

实践中，常常出现出租方降低技术指标、推诿技术条件维护职责等情形，更有甚者竟发展到直接断水断电以此威胁承租方（俗话说，水是生命的源泉，切断“源泉”即可将承租方“毙命”，这般行之有效的方法，出租方怎会轻易放弃，可惜出租方却忘了抽刀断水水更流的道理啊）。

为防止出现此类严重影响承租方正常使用租赁房产的极端行为，以及日后矛盾的无限激化，在合同中对水、电、空调等技术条件进行详细约定，以有效明确出租方应提供的、应负责的、应确保的技术条件的范围、标准及要求，确认出租方对于正常供应与持续维继合格技术条件的责任，并可设定紧急自救措施及预救方案，以及出租方违约时的责任承担（包括但不限于租金减免、违约金支付等）。

同时建议特别约定，“无论出租方与承租方就何种费用及其支付发生争议，或因合同项下其他事项产生纠纷，双方均应协商解决，出租方不得以任何理由断电、断水，否则由此给承租方造成的损失均由出租方赔偿”。

当然现实中也不乏很多粗鄙的出租方，无论合同条款如何约定，依然我行我素，一旦不能与承租方“英雄所见略同”，就采取停水停电的野蛮手段以及“株连式”与“突击式”并进的方法，公然叫嚣，视双方的约定于不顾。

针对此类“智商无极限”的出租方，建议承租方不要“针尖对麦芒”，而是借鉴毛爷爷的“敌进我退，敌驻我扰，敌疲我打，敌退我追”的十六字战略，一方面稳住出租方竭斯底里的情绪，以尽快恢复水电供应为首要目标，以避免我方损失扩大，另一方面尽快固定证据、保留证据，核算已发生的损失，甄别并衡量主张损失赔偿的基础成本（当然可考虑鼓动其他租户一起行动，俗话说“人多力量大，蚁多咬死象”）、是继续在此租赁还是尽快搬迁以及获得赔偿的可能性与赔偿数额，并决策是对出租方采取法律行动，还是以此为由换来续租谈判的优惠条件（极端顽固的出租方不适用此项），或是退后一步海阔天空。

当然，无论承租方如何决策，都别忘了关键，借用施乐公司首席执行官Anne的话就是“及时胜过完美”。

4.房产使用协助保证。

对于租赁房产后将用于商业经营一类的承租方，建议提前了解当地政府对从事该类商业经营而使用房产时所要求办理的申报手续，以确定是否需在合同中增加要求出租方特别协助和配合的内容，包括但不限于提供房产平面图、经出租方签字的证明文件等，以明确出租方负有协助承租方办理某类商业经营相关报批手续的义务并明确包括哪些义务，同时强调出租方对该等协助工作不得另收费，以避免在报批过程中出租方不配合或懈怠协助导致承租方无法正常使用房产进行商业经营，以及防止届时出租方以此为由收取合同约定以外的费用。

5.装修、改扩建通知及排除妨碍的保证。

对于房产使用过程中，出租方对租赁房产所在物业进行装修或改扩建工程时，常常使承租方爱恨交错，进退维谷。

因为物业施工或多或少会影响对房产的正常使用，如果暂停使用，对商业经营类的承租方而言实在是心如刀割（餐饮类、美发类尤甚），而如果继续使用，在客流无法匹配经营条件或整体商圈受到严重扭曲的情况下，惨淡经营将成为挥之不去的梦魇。

因此，结合租赁房产所在的地理位置、建筑物状况、承租方将租赁房产用于商业经营的利润预估等因素，笔者建议在合同中约定出租方应保证承租方的正常使用权以及房产暂不能使用时的后续处理，以最大限度避免装修及改扩建施工导致人流减少、建筑物外观或结构变化产生对租赁房产正常使用的不利影响，进而妨碍承租方的商业经营。

如下约定可供众读者参考：

“出租方对租赁房产所在物业进行装修及改扩建施工的，出租方应提前【】个月书面告知承租方（包括但不限于施工方案、施工时间等），并确保施工不得影响承租方对租赁房产的正常使用，若出租方或其委托的施工方造成承租方财产受损，出租方同意按承租方的要求全额赔偿。

若施工导致承租方不能使用租赁房产或对承租方使用房产造成不便时，承租方有权自行选择：

（1）暂停使用租赁房产。

暂停期间租金全部免除，租期相应顺延。

承租方暂停使用租赁房产而产生的损失，包括但不限于营业利润等，均由出租方承担。

（2）继续使用租赁房产。

若施工期间承租方的此处营业额比去年同期减少【】%以上时，出租方同意按【】标准减少该期间承租方的应付租金。

”

承租方的保证条款

出租方获得对价后让渡房产的使用权，当然会也必定会考虑到承租方在使用房产过程中的种种行为，预想到可能对其心爱房产的种种“摧残”。

这种首先把承租方列为“恶人”的心态可以理解，但是从这种心态由此衍生成严格限制及要求承租方的苛刻条款，对于承租方后期将房产用于相关商业经营时，承租方将不得不面对跋前疐后、左右为难的局面。

比如，“承租方保证合法经营，不因违法违规被政府部门查处，包括但不限于停业整顿、罚款、吊销营业执照等，不因违法违规或不道德的经营行为被新闻媒体负面报道，否则出租方有权解除本合同，承租方除应赔偿出租方因合同最终解除而遭受的损失，还应支付未履行租期内的全部租金”。

又如，“承租方保证，其所经营的行业、产品、商号、标识或提供的服务已需取得特殊行业或专项批准、代理权、海关以及政府批准手续、其他经营销售许可，以及相关所有权人（或使用权人）出具的授权、签订协议等，并确保该等手续、批准、许可、授权及协议在租赁期内保持合法有效，否则出租方有权立即解除本合同，且承租方应按上年度租金总额的三倍向出租方支付违约金”。

像这种为承租方经营量身而定的严苛条款，面对后期如出现第三方愿意支付高额租金而介入该房产租赁的诱惑，带有人类自身缺陷的出租方自然会选择华丽转身，以此充分的藉口来解约，不但不用承担违约责任，而且还能获得一笔不菲的违约补偿。

鉴于此类约定如定时炸弹，威力不小，建议承租方擦亮眼睛，谨慎分析其日后可能产生的冲击，充分设想这些冲击将带来的不利后果，以及己方能够应对并充分解决的可能性，经与出租方谈判后，可选择：

（1）以其他商业条件作为删除或调整该类条款的对价。

毕竟将房产租赁出去并从中获益是出租方的最终目的，紧扣该目的而抛出诱人的商业条件，在实践中还是有可能说服出租方作出相对妥协的。

（2）若不能删除或调整该等约定，可以为出租方设定同等内容或相似项目的条款，以对等限制出租方的自由。

采取该策略的前提是承租方享有一定的优势，比如是大型集团或企业，经济实力雄厚，拟承租期限较长，拟承租的区域较大等。

（3）若恰逢负隅顽抗或不可端倪的出租方，实在无计可施时，笔者建议另行选择他处房产，即使再迫切也不要存侥幸心理，与其终日战战兢兢，不如即刻勇敢放手，因为饮鸩止渴只会带来更大的损失。

优先续约/承租条款

鉴于承租方与出租方在权利实现过程中容易出现失衡状态，再加上人类理性的有限性，致使承租方较于出租方的天然弱势愈加明显。

本着减少冲突、促进社会稳定的宗旨，在法律尚无明文规定的情况下，依据法学原理与立法精神，通过当事人合意赋予承租方优先续租的权利，并不违反公平合理的基本原则，而且在现实中该做法业已被广大人民群众所认同和接受。

优先续租权（或优先续约权、优先承租权），就是租期届满后，若租赁房产继续对外出租，同等条件下，原承租方享有优先于其他承租方的承租权利。

1.适用条件

首先从优先续租权的一般适用条件入手，只有明白在何种条件下可以行使该权利，才能在合同中约定对承租方行之有效的优先续租条款。

（1）基础因素——当事人之间签订合法有效的房屋租赁合同。

若该合同被确认无效或被撤销，根据“皮之不存，毛将焉附”的质朴原理，优先续租当然无从谈起。

（2）前提因素——租期届满后，该房产继续对外出租。

若出租方收回房产自用或不再出租，承租方一般不得强行要求出租方必须继续租赁。

（3）限制因素——须在同等条件下行使（注意，不是“更优条件”）。

所谓“同等条件”，就是出租方欲与其他方建立房屋租赁关系时所达成的租赁条件（主要条件），包括但不限于租金价格、租赁期限、付款方式等，承租方亦应以此条件继续与出租方的房产租赁关系。

（4）主体因素——行使主体仅限于原承租方。

大家都明白，枝叶必须依托树干本身才得以存续，树干营养丰富则枝叶茂盛，树干枯竭而亡则枝叶不复存在。

同理，优先续租权附属于特定的基础法律关系，其产生与消灭皆从属于该基础法律关系，原承租方死亡后，基础法律关系归于消灭，则优先续租权亦随之消灭，而不能继承。

同时，优先续租权也不能单独转让，只能随承租权的变更而变更。

权利人与义务人之间的基础法律关系以及身份关系，仅应且只能维系在特定当事人之间，身份资格不具有独立转让性。

2.对“同等条件”的理解

鉴于出租方对其房产享有当然的占有、使用、收益及处分的权利，而优先续租权在一定程度上干涉了出租方的意思自治，限制了出租方的处分自由，但若以“同等条件”继续租赁，对出租方的权益并不会造成实质性的影响。

因为无论出租对象系何人，在以经济利益为基础的房产利用关系中，只要能够满足出租方的心理经济预期，对出租方而言有何不公？

同时，这也并未剥夺其他方欲承租的机会，因为其他方仍然可以参与租赁询价与谈判，如果原承租方不能提供或满足同等条件时，则根据价高者或条件优厚者得市场的原则，出租方可以决定与其他方建立租赁关系。

故设定“同等条件”完全符合公平合理的原则，能够充分发挥租赁房产使用价值，平衡出租方和承租方的合法权益。

看到这里，各读者不禁要问，此处“同等”该如何理解与判断？

（1）若采用“绝对相同”的标准，即各项交易条件必须一毫不差，虽操作起来便捷，敢问这种“版版六十四”的绝对标准，如何应对这千娇百媚的世间万象？

（2）若采用“相对同等”的标准，即条件大致相等即可，试问这种伸缩自如的弹簧标准，在实践操作中如何准确化解矛盾，对原承租方而言难道不是“雾里看花，水中望月，你能分辨这变幻莫测的世界吗”？

（3）若采用仅指“价格同一”即可的标准，未免太过单薄，如同一件的确良衬衣如何耐过漫漫严冬，根本不符合租赁经营行为的基本现状，也背离了设计该权的初衷。

鉴于制度价值具有多元性，其所追求的社会效果或欲达到的社会功能决定了多元性的内容。

因此，结合我国目前司法实践，笔者认为，在法律法规无另行规定并尊重多元性的情况下，“同等”的标准可关注以下内容：

（1）首先体现在租金价格上。

承租方行使优先续租权而不损害出租方装钱的口袋和对金钱渴望的心灵，最直接有效的方法就是保持价格条款的同等，用数字来说话具有说服力。

（2）不可忽视支付方式。

金额的“同等”要最终落到实处，当然需要支付方式来体现。

比如，其他方愿意一次性付清整年租金而原承租方仅同意季付的方式，虽不能评以“美女与野兽”的区别，但“租金就在那里，不增不减”，如何更快地将租金放进口袋以达到出租方的心理经济预期，我想各位读者早已心知肚明。

（3）其他交易条件的同等。

房产租赁关系中，交易条件当然不仅仅只是租金价格和支付方式这般简单，还应包括其他对出租方而言具有实质意义的因素，比如商业经营类房产租赁中所涉及的租期长短、楼板加固费用的承担、电增容的办理及费用支付、楼体广告位等。

因其他交易条件所涵盖的内容较为广泛，需结合当事人的具体情况以及房产现状来评议和处理，在此也就不一一赘述了。

3.条款设计构想

结合以上分析，对于优先续约条款的设计，建议承租方务必从交易条件入手，就租期届满后，承租方与出租方就房产租赁关系的继续发展，所达成共识的实质性交易条件有哪些均应明确约定：

（1）费用方面。

每年租金价格是多少？

该价格能否调整？

每年能够调整的次数与幅度多大？

调整基数及参考标准是什么？

（物业费、推广费等租赁合同项下的费用亦可采用相同方法进行约定）

（2）期限方面。

每次可续多久？

一共可延长几次？

（3）程序方面。

是书面告知续约意向后双方另签协议加以确认？

还是只要一方书面通知后即可续约？

须提前多久告知对方拟续约的意向？

告知方式有哪些？

办理手续包括什么？

（4）其他方面。

这类要求一般是仁者见仁智者见智，结合具体情形加以考量为宜。

笔者并不建议采用轻描淡写或不痛不痒地方式对优先续约事宜进行约定，比如，“协议期满后，除出租方将租赁房产收回自用外，承租方享有在同等条件下优先续约的权利”，仅寥寥数字，实际上已将日后具有续约意向的天真的承租方提前掩埋在险恶的房产租赁市场中。

因为现实中不乏有此现象，即出租方可能先作出不再继续出租房产的意思表示，而是将房产收回自用，待一段时间风平浪静后再将房产出租给他人，从而明目张胆地剥夺承租方的优先续约权。

虽说“世间烦恼是浮云”，明知这是出租方的规避行为，但鉴于条款未做严格限制，此时承租方能奈何？

“自是人间长恨，水东流”啊。

与其后悔不已，不如做到自己的权利要争取，对优先续约的条款内容约定全面、详尽、合理。

提供如下一例，供各读者参考：

本合同租赁期限届满前或各次续约期限届满前，承租方有权于任何时候（此处也可调整为“于租期或各次续约期限届满前提前60日”）书面通知出租方是否延长租赁期限，出租方不得以任何理由拒绝；

该书面通知送达出租方之日起，双方同意此续约合意即生效。

续约次数不限，每次延长的期限为【】年，延长后的累计租赁期限不得超过20年；

每次续约所对应的该次续约期间的租金上浮标准为上年度租金总额的【】%”。

当然，有些读者会认为用此类条款打倒出租方是不可能的，出租方当然会为其权益而拼死力争。

笔者虽为法律人士，并非纯正的商业人士，但结合以往参与的商业谈判，笔者打心里认为：

一旦各方坐到谈判桌前，谈判即成为彼此的尊重，各方的智勇较量是在此基础上进行的。

谈判的最终目的不是谁压倒谁，也不是想法设法置对方于死地，而是一幕幕精心策划的戏剧，融合着不断地调整和妥协，以最终获得与满足己方要求并达到双方一致的结果。

建议承租方本着尊重、相容、理解、明确和连续的心态，去对待同出租方的每一次谈判，包括此类优先续约条款的争取。

结语

笔者从承租方的立场出发，在《租赁合同起草中需注意的问题系列》上中下三篇文章中，客观地向读者描绘了一张房产租赁条款风险图，承载并传递了笔者处理相关案件的真实感受和经验教训。

从哲学角度而言，这也是我们认识客观规律，能动利用客观规律并改造社会的必然结果。

当然，仅通过文章的寥寥数笔就熟练掌握驾驭之术是具有较大难度的，但相信睿智的承租方会善于从他人的实践中总结并汲取经验教训，分析成败得失以及成败得失背后的原因，从而避免自己重蹈他人覆辙。