房地产与旅游业盈利模式.docx

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房地产与旅游业盈利模式

房地产与旅游业的盈利模式

一、旅游城市经营与旅游房地产开发

二、旅游小镇——近期旅游房地产的主流方向

三、商业休闲步行街区开发

四、水休闲旅游房地产开发

五、山野旅游房地产的开发

六、田园旅游房地产的开发

旅游城市经营与旅游房地产开发

政府使用多种手段进行旅游城市经营，这是旅游目的地运营的一种重要手段，其市场运作的关键，是旅游房地产开发。

其中，特色商业休闲街区等旅游商业房地产的开发，具有凝聚人气和提升地价的带动作用；而旅游度假房地产的开发，可以有效地推动旅游目的地品牌营销。

一、城市经营及其手段

城市经营，就是地方政府以城市土地为基础，采取直接或间接手段，改变城市投资环境和生活条件，吸引社会资金投资开发城市。

我国地方政府的城市经营模式，主要的推动手段大体上分为4方面：

1、财政手段运用

财政来源于税费收入、政府借贷、上级专项资金和一般转移支付。

改革开放以来，地方政府运用财政资金开展经济建设的条件发生了变化，拥有了多种促进经济的财政手段：

一是减免税费，包括后来的财政补偿（贴）；二是直接投资——形成投资环境与条件；三是资金扶持——给予一定的无偿或有偿支持；四是剥离消化负债与人员——为企业减负。

一般的财政手段，表现为地方政府制定的招商引资优惠政策上。

2、公共工程建设

公共工程是对区域整体发展有益，而又无法实现直接盈利的建设项目。

公共工程对于区域经济中的收益个体，完全是不平衡的，这就为一部分企业创造了巨大的商机。

道路建设是最大的公共工程投资项目。

特别是非收费性的城市公路，对于土地价值的提升，具备了特别重要的作用。

城市公共配套设施包括供水、供气、供热、排污、医院、学校、商业等，是社区发展的核心要素。

政府在城市扩展中的规划及配套工程的建设速度，直接影响房地产商的投资收益率及回收时间。

3、土地运营

土地一级市场利润丰厚，公共工程带动效应显著，形成了良性滚动结构，增长空间大。

因此，新区开发、旧城改造等都形成了巨大的商业机会。

4、国有资产运营

国有存量资产是政府可以运营的一张重要的牌。

随着国退民进战略的实施，国资退出竞争性领域，为政府运营经济提供了政策空间。

宾馆、餐厅、景区民营化已经成为主流运营方式，社会投资介入后，效益明显改善。

资源开发包括矿产资源（温泉等）、风景名胜资源、文物文化资源等等，都是政府控制的可运作资产。

二、旅游城市经营

获评全国优秀旅游城市，可以说已经跨入了旅游城市的门槛。

但实际上，旅游产业形成一定规模，成为全国性观光旅游目的地或区域休闲会展旅游目的地，才能够称为真正意义上的旅游城市。

或者说，以旅游为主导产业的城市，是旅游城市。

第一类是因旅游而形成和发展起来的城市，比如桂林、张家界、丽江、三亚等，第二类是旅游产业发达，但其他产业也很不错的综合性城市，比如青岛、大连、杭州、昆明等。

旅游城市应该进行旅游产业导向的城市经营，应该把旅游产业与城市发展结合起来规划和运作。

第一，在满足本地居民生活和经济产业的同时，必须发展旅游交通、集散、接待服务、游憩、旅游购物、夜间娱乐等旅游目的地综合配套功能。

第二，旅游城市的风貌，应该追求独特性艺术景观风貌，比如形成民俗、民族特色，形成本地化的、情趣化的、游乐化的、特色化的景观环境。

第三，旅游城市的旅游产业经营，应该追求城市旅游本身吸引力的建设，发展综合性旅游产业构架。

政府旅游城市经营，应该运用多种手段，通过规划、投资、扶持社会投资，引导旅游城市向旅游目的地集散中心发展，使区域旅游获得最大支持的同时，城市旅游形成综合吸引能力，逐步由观光旅游目的地向休闲度假会展康体旅游目的地全面过渡，成为具备抗风险能力的旅游经济城市。

三、旅游商业地产

旅游与商业结合，形成了“旅游商业地产”的概念。

这实际上非常普遍。

比如，商业步行街区（北京王府井、上海豫园、南京夫子庙、成都春熙路等），开放式风景休闲区（杭州西湖、北京什刹海、昆明翠湖）、古城古镇古街区（丽江、大理、凤凰、平遥、周庄、上海新天地、成都锦里等）：

民俗民族风情街区（阳朔西街、昆明回族餐饮街等）。

城市休闲中的核心项目——城市中央游憩区和城市商业休闲区，已经成为大型城市的必需功能结构。

而旅游城市的特色商业休闲街区，已经成为所有旅游集散城市必需发展的项目。

可以说，特色商业休闲街区，是旅游城市经营的灵魂——夜间娱乐游乐的中心、旅游购物的基础、城市人气的象征、挽留游客的关键。

旅游城市经营，应该对旅游商业房地产，给予最大程度的政策支持。

开发的具体模式有很多，其中古街区、民俗民族风情街区、特色商品街区、特色服务街区、综合商业休闲园区、特色餐饮街区等模式，有很多可以借鉴的经验。

比如成都的锦里是一条人工打造的仿古商业休闲街区、重庆的泉水鸡一条街、北京三里屯的酒吧街、阳朔西街都是成功的休闲商业街模式。

大力推广政府经营城市中开发休闲商业街区，一个非常重要的因素就是休闲商业街区最终是一个房地产项目，可以有房地产商通过成熟的商业铺面销售与转让升值模式进行开发运作，商业模式非常清楚，容易操作，有广泛的成功经验。

四、旅游度假地产

旅游度假地产包括度假者因消费而购买的地产和投资者以升值为目标购买的地产。

对于今天的中国经济水平，度假消费地产的规模还相对较小，法律环境较差，减低了交易水平。

我国目前的度假地产，形成了滨海度假别墅、温泉度假别墅公寓、高尔夫别墅、景区避暑别墅、城郊景观别墅五类。

国际化销售的包括滨海度假别墅、高尔夫别墅两大类；量最大的是城郊景观别墅，特别是北京、上海、广州、深圳等城市，郊区别墅发展非常火爆。

温泉别墅是近几年发展最快的类型，南北各地，凡有温泉的地方，都发展起温泉别墅和公寓，其中投资型购买较多。

景区别墅差异较大，发展很不平衡，以避暑需求较大的长江流域大城市需求最旺。

产权酒店发展很快，但法律问题较多，很不规范。

分时度假基本上没有发展起来，还需要法律体系的完善。

旅游度假地产，是旅游小城镇发展的最佳手段，是旅游城市经营中可以面向全国乃至世界市场进行推广的重要产品。

拥有休闲度假型旅游资源的城市，比如滨海城市、湖滨城市、避暑山区等地区，应该把旅游地产的发展放在一个战略性的位置，通过引进房地产资金，通过依托旅游小城镇，可以形成区域性的整体开发局面。

而旅游地产的营销，将把区域的休闲度假资源包装之后，推向全国。

这样的推广，是促进旅游产业转型的极好的办法——由观光向休闲、会展、度假过渡。

旅游小镇

——近期旅游房地产的主流方向

一、云南旅游第二次创业的“重头戏”

云南省委、省政府提出“云南旅游第二次创业”的号召，在全国旅游界引起了广泛的关注。

云南旅游面对四川旅游的崛起，感到压力很大。

因此，老旅游大省提出新目标，是深刻反省的结果。

四川旅游的崛起，模式非常简单：

旅游是四川的“一把手政治”！

四川以党政主导，强力推进，坚持不懈，轮流发展的方式，以一把手抓旅游为要务，形成了“旅游大会”模式，成效显著，成为“党政主导旅游发展”的经典。

云南如何面对竞争，创新模式发展呢？

我们可以从云南很抓“旅游小镇”中，找到新的政府运营理念――以城市经营的成功经验为借鉴的理念――以土地开发带动旅游产业发展的理念。

据有关报道，云南近期旅游业的“重头戏”，是建设旅游小镇。

为此，云南省将给予资金、土地和户籍三大扶持，并专门成立旅游小镇建设协调领导小组，全面推进该项建设。

首先，从今年起，从全省项目贴息资金、城镇规划资金和旅游市场开拓资金中安排一定额度，专门用于旅游小镇建设项目贴息、规划补助和市场营销。

其次，旅游小镇发展用地将突破目前土地供应瓶颈，而在州（市）、甚至省内进行土地的占补平衡；并通过迁村并点，土地整理，开发利用荒地和废弃地等挖潜措施，盘活土地存量。

第三，放开农民进镇的户口限制，逐步实施城乡统一的居民户籍管理制度，分步取消旅游小镇农业户、非农业户及其他类型户的划分和各种涉及户籍变更的收费，降低农民到小镇落户的门槛；凡是愿意进镇落户的农民，征得管理部门同意后，可根据本人意愿登记为“居民户”，并在子女入学、参军、就业福利补贴、社会保障等方面与城镇居民享受同等待遇。

到２００７年，云南将对全省旅游小镇建设进行评比，对成绩突出的小镇将颁发“云南旅游名镇”牌匾，给予重奖。

二、“旅游小镇”的商机何在？

旅游地产的兴起，是旅游小城镇特别是旅游城市开发的一个主动力。

将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。

旅游小镇开发，实际上，就是以旅游产业为主导产业的小城镇建设。

小城镇建设是中国城市化进程中非常重要的一个部分，是大多数农民转化为城镇居民的基本模式。

因此，国家给予小城镇建设大量的资金、土地等等政策支持。

特别重要的是，小城镇的土地，不仅仅为国有土地开发，还为集体土地流转开了口子，是一个地产领域的缺口。

但是，小镇开发中，房地产价格非常低，本地居民购买力不强，商业性房地产企业不太有兴趣。

只有旅游房地产，对于拥有旅游资源的小镇建设而言，意味着巨大的商机――因为旅游房地产的卖家，不是本地居民，而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人。

以地价获取的小镇土地为依托，面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业，利差极大，一旦销售成功，获利丰厚。

这就是旅游小镇提供的商机！

将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，在大理、丽江、昆明等地，已经得到实践，并走在了云南旅游地产的前列。

高尔夫地产成为最经典的样板，激励着房地产商的极大热情。

云南省建设厅总规划师韩先成先生指出，以保护不可再生资源为前提，通过商业化理念运作，云南的旅游地产一定会迎来一个高速发展期。

这就是云南旅游第二次创业的钥匙之一――以地产撬动旅游产业的运作模式――城市经营与旅游结合的主要节点。

三、旅游小镇的分类

旅游小镇，就是以旅游产业为主导的小镇。

我们将其细分为资源主导型、旅游接待型和生态观光型三类。

１、资源主导型旅游小镇

即自身拥有旅游资源成为旅游目的地的小城镇。

这类小镇为特色镇，主要为古镇，特别是国家历史文化名镇，具有非常好的古镇风貌，形成了旅游吸引力，古镇本身就是旅游吸引物。

古镇的特色建筑、风水情调、民俗文化等，都吸引着观光和休闲游客。

而依托古镇开发的仿古旅游房地产项目，在丽江、大理都非常成功。

温泉镇是资源旅游小镇中一个特殊种类，全国有几十个温泉镇，都是依托于温泉资源，形成的休闲镇，其中有一部分是古镇。

比如昆明的安宁温泉镇，拥有“天下第一汤”，已经开发了别墅楼盘卖得不错；安徽乌江的香泉镇，借香泉温泉把房子卖给了南京人；北京的小汤山，成为会议休闲集散地。

２、旅游接待型旅游小镇

著名自然风景景区，一般都在远离城市的地方。

在这些旅游目的地的周边，形成的人口聚居地，就是旅游小镇。

这一类小镇，本身不是景区，但是自然生态环境都很好，最重要的在于，这里是旅游集散地，是接待建设的重点区域，这就是接待型旅游小镇。

这类小城镇通常为远离旅游中心城市的著名风景区重要门户和游客主通道，具有独特的区位优势，小城镇依托地理优势，开展旅游接待工作。

接待型旅游小镇，是旅游房地产开发的最佳区域，既可以开发旅游商业房地产，又可以开发旅游度假房地产。

３、生态人居型旅游小镇

最为大量的旅游小镇，是生态环境非常好，以生态人居为特色发展的小镇。

这类小镇一般处于中大型城市周边，距离城区较近，一般为近中郊区。

对于北京、上海这样的超大城市，距离在１００公里以内；对于成都、西安这样的城市，距离在６０公里以内；对于烟台、石家庄这样的城市，距离在３０公里以内；对于许昌、绵阳这样的城市，距离在１５公里以内；这一区域内的生态小镇，是旅游房地产发展的极佳目标，是旅游休闲小镇最广泛的目标。

此类小城镇以接待城市休闲居民，开展农业观光等乡村为主，进一步发展为生态休闲小城镇。

四、规划“旅游小镇”的要领

以城镇规划规范和旅游产业规划规范的双重要求为前提，以旅游产业主导城镇发展，以城镇建设配合旅游功能，实现产业发展与城镇建设的系统整合。

１、规划的要求

１）旅游产业