买房人无理由解除合同能否支持Word下载.docx

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户口纠纷很头疼。

“本来遇到合适的房源挺高兴的，房子品质不错，价格也算适中，于是就签了买卖合同，可当我第二天到派出所查了以后，才知道原来这套房屋里的户口不是卖家的，而是原房主的，且是其因赌博而抵押的房产。

”汤先生后来才得知，该房产系卖房人5月份才购入的。

　　“房子位于汉中门附近，总价约64万元，我先交纳了万元的首付款，买卖双方在合同中约定，交纳中款39万元后，会将我和家人的户口迁入该房产，尾款结清后，才算完成交易。

”汤先生向记者讲述了大致情况。

他说，签合同之前自己轻信了卖主承诺的“是我的户口，一定在7月10日前迁走”，而且中介公司也说是卖主的户口，所以他才付了万元的首笔款。

　　牵扯到的第三方户口问题让汤先生很头疼，他认为卖房人故意隐瞒了户口问题而误导他签订合同，且到合同规定的“7月10日迁出户口”期限后，户口问题依然没有解决，汤先生想与卖方中止合同但被拒。

　　中介方：

中介也是受害者关于中介费，汤先生给该中介公司打了6800元的欠条，但由于他想中止与卖方的交易合同，于是就拒付中介费，中介公司对此表示很无奈。

　　记者连线了该中介公司高层管理人员，他认为，签订合同之前，卖方坚持承诺“户口是自己的，而且在7月10日前迁出”，中介也是被欺瞒的一方，也是受害者。

关于中介费问题，行业内认为，只要买卖双方签订交易合同，中介就有权拿到佣金，汤先生一直拖欠6800元的中介费是不应该的。

　　而汤先生则认为，中介与卖方一起认定户口是卖房人的，且能在约定期限内迁出，他才签订了合同，中介对此事负有连带责任。

为此，记者采访了南京陶然居房地产经纪有限公司崔荣丽董事长，她认为，“中介公司一般会在买卖双方签合同之前告诉户口问题，但如果卖方故意欺诈骗取合同，那么中介和买房人都是受害者。

中介公司是没有权利去派出所查卖房人的户口的，只有本人拿着产权证和身份证才能查到房子的户口。

”律师：

有权追究卖房人责任据了解，6月19日，汤先生在交4000元押金时签订了三方合同，约定违约方须赔偿损失1万元；

6月24日，交万元首付款时签订了买卖合同，没有约定违约责任。

　　汤先生能否中止合同并讨回自己的万元呢，记者采访了南京道多律师事务所耿晓蓉律师。

律师表示，买房人将自己的户口迁入所购房屋，是与买房人今后能够有效使用房屋有密切联系的问题之一。

因此，一般情况下，房屋买卖双方都会在房屋买卖合同中对买房人何时能够将自己的户口迁入所购房屋进行约定。

　　即使没有约定，房屋的产权交易与被交易房屋内户口问题之间的关系依法也应该是这样的：

1、房屋产权交易是一种合同行为。

2、买房人将自己的户口迁入自己购买的房屋，是买房人附随合同自然应当获得的权益；

是房屋出卖方附随合同自然应该承担的义务。

所以，房屋出卖方不能及时保证买房人将户口迁入所购买房屋，是要承担法律责任的。

　　现在，房屋出卖方不能保证汤先生的户口正常迁入该房屋，是房屋出卖方没有完全履行房屋出卖义务的具体表现，是房屋中介方没有完全履行中介服务内容的具体行为。

汤先生有权追究房屋出卖方相关的法律责任，有权拒付中介服务费用。

汤先生追究房屋出卖方相关法律责任的权利主张，应该这样来依法选择自己行使权利的方式：

1、要求房屋出卖方全面履行房屋出卖合同，承担不能全面履行房屋出卖合同的违约责任或赔偿责任；

2、在有证据能够证明房屋出卖方是恶意将存在不能解决户口纠纷的房屋，基于转嫁风险而将房屋出卖给自己的情况下，汤先生有权要求解除该房屋买卖合同，讨回自己的万元并追究房屋出卖方相应的赔偿责任。

　　原产权人出售房屋，不迁户口的情况一旦发生则较难处理。

我国现行法律规定户籍归公安部门管辖，所以目前法院在审理房屋纠纷中，对户口问题一般不作判决，仅就户口问题起诉的一般也不予受理。

为避免出现上述问题，购房者在购买二手房时应加强自我保护，签订有关户口迁移的条款，不仅要明确约定售房者及其家属户口迁出的时间，还应明确

　　不及时迁移的法律后果。

如规定每逾期一天，按房款总额的百分之几赔偿损失等。

一旦出现售房者延期履行或不履行的情况，购房者便可以根据合同约定，要求赔偿损失。

　　篇二：

三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱

　　三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱

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法律百宝箱导读：

三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱北京青年报当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同，退房退款。

-一是开发商违反提前约定时在签订购房合同时，您可在合同中与开发商约定某些解除

　　三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱北京青年报当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同，退房退款。

-一是开发商违反提前约定时在签订购房合同时，您可在合同中与开发商约定某些解除购房合同的条件（如绿化、保安、购物、医疗、学校等住房配套设施应达到

　　北京青年报

　　当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同，退房退款。

-一是开发商违反提前约定时

　　在签订购房合同时，您可在合同中与开发商约定某些解除购房合同的条件（如绿化、保安、购物、医疗、学校等住房配套设施应达到什么程度），当交房时这些条件达不到时，您可要求解除合同，退房退款。

我国《合同法》第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。

”可见，当商品房买卖合同中约定的解除条件出现时，买房人有权根据合同法的有关规定行使解除合同的权利。

同时，《合同法》第九十七条还规定：

“合同解除后，尚未履行的，终止履行；

已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

”

　　由此可见，当开发商违约导致合同解除时应承担由此给买家造成的损失。

最高人民法院于XX年5月7日公布、6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，进一步明确规定，房屋质量不合格及不能如期取得房产证时，可退房和要求赔偿。

-二是开发商不具备法定的销售条件时

　　如果贷款买房后发现开发商不具备法定的销售条件，销售行为违法等违约性情况导致合同解除时，您可要求退房退款。

因为开发商与您签订的购房合同及买方与按揭银行签订的借款合同是属无效，按照《合同法》关于无效合同的处理原则，您有权要求开发商返还房价款，并有权要求开发商赔偿该部分的银行利息损失。

对于银行贷款部分，您可要求开发商将银行贷款本金返还或由开发商偿还给银行，而对于您已支付的贷款利息，应由开发商予以赔偿。

-三是当开发商交房延误时

　　当开发商交房延误时您可向开发商发出解约通知，解除购房合同，要求退房退款。

开发商应返还您先行支付的购房款本金。

对于银行贷款部分，要求开发商做相应赔偿。

　　值得注意的是，解除与开发商的住房买卖合同并不同时、也不必然导致与银行的住房借款合同的解除，如因此停止向银行付款明显是违反借款合同义务的，会导致因购房人违反借款合同而造成购房者要承担违约责任。

因此，您应在与开发商就解除合同达成一致后再到银行办理解除借款合同的手续。

-文迟智广-陷阱一：

“定金”写“订金”

　　王先生看中了某小区的一套房子，与开发商签订了认购书，交了1万元定金，但在认购书和收据中均写的是订金。

事后，开发商因经费等原因导致工程停工。

张先生要求开发商双倍返还，开发商只同意单倍返还。

　　点评

　　定金与订金只有一字之差，但二者的法律意义大不相同。

定金是一个专门的法律概念，其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；

接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

”而订金不是一个法律概念，不能对合同起到担保作用。

出现违约时，也不能适用定金规则进行处理，一般只能按照预付款进行处理，即接受预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。

因此，本案中，王某只

　　能要求开发商单倍返还及赔偿其因此受到的损失。

　　提醒

　　购房人在签订认购书和拿到收款收据时，应注意审查其中的用词，不要把“定金”写成“订金”。

-陷阱二：

认购书中有陷阱条款

　　张某在与开发商签订的认购书中规定：

“买方应在签订认购协议之日起15日内前来签订正式合同，否则，所收定金不予退还。

”后张某在规定期限内去与开发商商谈合同事宜，但由于在某些条款上存在分歧而没有达成协议。

张某要求返还定金，遭到拒绝，开发商的理由是张某在规定期限内未与其签订正式合同。

点评

　　该条款是一个陷阱条款，开发商通常坚持认为，无论何种原因导致没有签订正式合同，都属于购房者违约，不退所收定金。

并往往以此要挟买方接受一些不公平的条款或拒不接受买方提出的合理要求。

提醒

　　房屋买卖非常复杂，一个小的分歧就可能导致无法签订正式的合同。

因此，购房人在签订认购书时，可将该条款改为“买方应在签订认购协议之日起15日内前来与卖方商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收定金应予退还。

”-陷阱三：

商谈合同没有证据

　　刘某在与开发商签订的认购书中规定“买方应在签订认购协议之日起15日内前来与卖方商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收定金应予退还。

”在15日内，刘某依约前往，但因对房屋交付时间上存在分歧而未能签署合同。

15日后，刘某前去索要定金，开发商以刘某在规定期限内没有与其商谈合同为由拒退定金。

　　本案中，有关条款非常完备，但刘某是否一定能要回定金呢？

通常情况下，答案是否定的，因为其一般无法拿出其曾经前来与开发商商谈合同的证据，所以只能吃哑巴亏。

　　购房人前往与开发商商谈合同时，应注意保留证据。

如签订会谈记录，或让开发商签署购房人前来商谈合同的确认书等。

-陷阱四：

无书面认购协议

　　方某看中了一套房屋，交了定金，但没有与开发商签订认购书，只有口头协议，定金收据上也没写所定房号。

后开发商又将该房卖于他人。

方某要求购买该房，遭到拒绝。

　　口头协议很难保护当事人的合法权益，而一张连房号也没写的收据对开发商没有任何约束力。

方某遭拒也就见怪不怪了。

　　购房人交定金前应与开发商签订书面认购协议，协议中应当包含合同的主要条款，如房号、价格、面积等。

否则，该认购书只是一种意向，对开发商没有约束力。

　　篇三：

按揭买房贷款没有贷下来可以和开发商解除合同吗

　　请问开发商可以跟我解除合同吗律法[]友“难得糊涂”问：

我以贷款形式向开发商购买了一套商品房，现在因为我的原因，贷款办不下来，请问开发商可以跟我解除合同吗？

　　李华阳律师：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。