XXX新城地块市场调研与定位建议报告Word下载.docx
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这些数据资料的获得,将使我们目标客群定位精准、产品设计合理、总体定位超前又不曲高和寡。
第五,基于前述系统的基本调查与综合分析,审视项目本身的优劣势,机会点和潜在威胁,并进行项目总体定位的逻辑推演。
在总体定位的基础上,展开功能分区、开发分期、总平规划、产品设计、景观设计、投资测算等一系列具体研究工作。
基于以上思维路径,我们自介入项目以来,在公司核心层的带队下,已展开了一系列调查研究工作:
1、地块踏勘和城市基础调查。
进行仔细的地块四周踏勘,和城市四周及内部街区风貌、人文感受。
2、查阅了大量基础技术资料,包括宁国的历史人文、经济指标、城市规划、十一五发展规划、产业发展规划、周边县级城市经济指标对比等。
3、宁国相关政府部门走访。
包括招商局、国土局、建设局、规划局、房管局、旅游局等,在了解政府对宁国发展规划方向的同时,获取了产业发展政策、土地供应数据、房地产供求数据、城市规划、住宅发展规划等资料。
3、宁国城市发展全方位考察。
本着“横向到边,纵向到底”的原则,从城市布局、工业园区开发、城市建设、市政建设、社区生活、交通格局、基础设施建设、商业布局、属下乡镇建设、农村发展等各个领域进行了深入考察。
4、楼盘市调。
我们进入所发现的每一个楼盘的售楼部以及工地,了解楼盘开发量、户型、目标客群、销售价格、建设进度、分期方案、营销模式等要素。
5、目标人群访谈以及问卷调查。
我们通过各个路径走访了政府公务员、教师、个体工商户、私营企业主、乡镇干部、农民,与他们进行了深度交流,获取宁国最深层次的社会结构、各阶层生活现状以及由此反映出的各阶层的住房现状、潜在住房需求信息。
同时,我们通过街头拦截、重点单位走访等方式作了200份问卷调查并进行统计分析。
由于时间仓促,我们的调查工作还有一些不足,如仍有个别楼盘没有获得资料,部分政府部门的数据没有充分获得。
但从工作路径和方向上,我们已对宁国的政治、经济、社会、人文、城市规划、城市建设、房地产发展、房地产供需、目标客群划分、潜在购房需求等有了全局的把握,为项目定位获得了足够的证据支撑。
类似楼盘研究
房地产发展规律
经济指标比较
县级城市房地产发展研究
产品定位
目标客群定位
SWOT分析
项目总体定位
开发建议
趋势分析
未来研判
供需分析
聚焦宁国市场
房地产市场分析
城市规划与建设
宏观经济分析
第一章地块分析
一、项目概况
项目地块位于安徽省宁国市城北凤形新区内,项目总占地面积约为700余亩,其中的526亩为商住用地,于2006年11月通过挂牌获得,另外约200亩为滨河绿化和防洪工程用地,根据与宁国市政府的协议,由开发商负责建设,并可从中提取15%的土地面积进行综合开发。
地块呈扇型,北侧为青龙大道,东侧为仙霞北路,分别通过凤凰大桥、仙霞大桥(规划中,尚未建设)与主城区相接;
东部、南部与西津河相接。
地块西部、北部半公里至2公里范围内为牛首山,相对高差约50米,山体森林繁茂;
地块沿西津河一带为河滩湿地和元竹林,元竹林与原防洪堤融为一体,形成地块的一道天然绿色屏障,元竹林以外与西津河交接处为湿地、石滩,元竹林以内为冲积平原。
按中国传统居住选址原则,本地块北依牛首山,南临西津河,自然环境优美,是不可多得的风水宝地。
地块周边环境区位图
目前,地块内已基本完成农居点搬迁,并统一移至地块西侧的新农居点。
由于长期以来受西津河阻挡,地块对外交通依托通往港口镇的凤形大桥,交通极其不便,新建凤凰大桥将地块与宁国城市新区融为一体,三通一平条件基本具备,并将地块与市中心距离缩短不到2公里,交通条件大为改善。
从直线距离来看,地块距市中心的最短距离仅1公里,未来交通条件改善仍有潜力。
二、规划指标描述
根据政府的规划要求,地块的用地性质为居住和商业用地,其中的200亩则必须用于沿河绿化的公园用地。
可开发的地块的规划容积率为2.0。
建筑密度不大于25%,绿地率不小于35%,其中公共绿地不得小于每人一平方米。
多层住宅建筑日照间距不得小于1:
1.24,小高层和高层按照国家居住区规范的标准执行。
三、项目用地周边配套调查
项目所在城北区域是宁国的城北新区,是城市的行政中心,城市新规划的一个区域。
从现状来看,商业服务、医疗设施、环境卫生设施等公共配套明显不足。
教育设施:
地块北侧有一凤形小学,师生总数约300人,规模比较小,硬件设施比较差。
中学主要集中老城区、城南和城北区,本项目所处城北地区目前缺乏初、高中学教育设施。
商业贸易设施:
项目所在的城北区商业主要以社区商业为主,基本上每个住宅小区的周边都有服务的商业,没有的大的商业区。
大华市场是城北区一个集菜场、日用品批发等为一体的综合性市场,离地块有3公里左右的距离。
医疗及其他文化体育设施:
周边的医疗点和药店主要集中城市中心区和城南区,离项目所处区域有一定的距离。
随着城市中心区域的北移,城北区已经建成了几个比较的大的规模小区,未来将会带动周边相关配套设施的完善和集聚,改变城市北部各项设施特别是商业设施不足的局面。
四、地块交通条件调查
项目地块所处的地理位置,使得与市区周边的道路连接不顺畅。
周边没有完整的一条市政道路。
凤凰大桥建成后,地块与城北新区的连接近在咫尺,未来的城市规划中,小区的西侧将建设一条仙霞北路并穿过西津河,北侧的青龙路已经施工建设中,这2条道路的建设将大大改善项目的交通条件,与城市中心区域的连接更加便捷,再加上项目自身的自然环境优势,将大大提高提升项目的价值。
第二章区域背景分析
一、宁国概况
宁国市区位图
宁国市位于安徽省东南部,天目山北麓,东临苏杭,西靠黄山,连接皖浙两省七县市,属皖南山地丘陵区,市域面积2487平方公里,总人口38万,其中市区人口约14万,辖10镇6乡。
综合经济实力位居安徽县(市)首位,是中国最具经济活力的县(市)之一。
宁国自东汉208年置县,至今有近1800年历史,是江南著名古邑,千百年来,移民迁徙垦荒生息形成了宁国“土著少,客藉多,五方杂居,风俗不一”的市情和多元的移民文化底蕴,造就了宁国人豁达、包容的宽广胸襟和开拓、创新的进取思维。
宁国物华天宝、人杰地灵、农特名产荟萃,是驰名神州的“中国山核桃之乡”、“中国元竹之乡”。
较强的工业基础使宁国成为皖南最具影响的工业城市。
尤其是大自然赋予宁国的山清水秀、清新空气和宜人气候,造就了极佳的生态环境,成为宁国最重要的特色。
宁国民风淳朴,崇尚信义,交通便利,生活、生产基础设施日臻完善,具有良好的投资环境和巨大的发展潜力,业已成为皖南地区现阶段最具吸引力的投资热土和生活、兴业的理想乐园。
二、宁国的宏观经济现状
宁国在安徽工业基础好,现已形成了水泥、汽摩配件及密封件、耐磨材料、电子电容器及家用电器配件、化肥、农产品加工六大支柱产业。
2006年,全市生产总值达到68亿元,增长17.6%,人均生产总值达到1.78万元,居安徽省第一位。
财政收入8.9亿元,增长17.8%。
中等规模以上企业136家,实现工业增加值达21.8亿元,增长32.7%。
城镇居民可支配收入为1.25万元,全省排名第一。
农民人均纯收入4600元。
2006年进出口总额为1.3亿美元。
自2000年以来,连续6年综合经济实力位居安徽省县(市)首位。
宁国历年经济GDP指标对比
GDP
同比增长率
2003
46.54
18.1%
2004
55.96
15.3%
2005
56.69
14.2%
2006
67.5
18.4%
(以上数据摘自:
宁国市统计信息网)
从上述图标表们可以看出,宁国的国内生产总值近4年来一直保持着14%以上的高增值率,预示着宁国的经济发展已经进入了一个高速发展的时期。
经济的快速发展将进一步带动宁国房地产业的发展。
03-06宁国历年人均GDP比较
人均GDP
增长率
12266
18%
14809
21%
14920
19.5%
17800
19.3%
近几年来的宁国的人均GDP都保持着较高的增长率,连续六年位居安徽省县(市)人均GDP的首位。
但整体水平与周边相近的安吉、长兴相比还存很大的差距。
下表是2006年度宁国与周边的县级城市的比较。
06年宁国与周边县级城市(广德、郎溪、长兴、安吉)的对比
城市
人口
(万)
市域面积
(平方公里)
城市化率
GDP(亿元)
人均GDP(万元)
农民纯收入(元)
宁国
38
2487
38%
68
1.78
4600
广德
51
2165
33%
50.6
0.99
4350
朗溪
33.39
1104.8
32%
27
0.81
2553
长兴
61.64
1430
52%
162.6
2.63
8352
安吉
45.23
1886
50.4%
104.62
2.31
8031
(以上资料摘自:
湖州市统计网,宣称统计信息网)
三、宁国的经济发展机遇
随着“长三角经济圈”的形成,尤其是申苏浙皖高速公路的开通,宁国承接浙江经济辐射现象明显,已有大