杭州天钟风景区项目开发建议书Word格式文档下载.docx

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项目占地面积共约4650亩，其中征用土地650亩（包括田地250亩、山坡荒地250亩、月亮岛150亩），其余4000亩山林向所属村租用），总投资为1.5亿元。

项目分为山水佛境、绿野天钟、春江香谷三个区块，实行总体规划、分期实施、滚动开发。

建设周期约为5年，一期开发在2005年内完成。

二、项目背景

（一）旅游趋势分析

1、国际旅游趋势

近年来，世界旅游业发展迅猛。

从世界范围来看，旅游业是一个充满生机和活力的新兴产业。

据世界旅游组织预计，未来10年世界旅游将以8%—10%的速度持续增长，其中亚太地区将成为全球最大的旅游市场。

2、国内旅游趋势

随着中国人均可消费性支出的增长和消费意识形态的转变，国内旅游市场份额逐年上升。

尤其是中国加入WTO以后，旅游行业被有关专家认定为中国在入世以后最有发展潜力的行业。

杭州富阳地处长江三角洲南翼，将有很大部分客源流入本地区。

据统计，2001年杭州市接待海内外旅游人次为2592.04万人次，富阳为141.2万人次。

3、杭州周边旅游趋势

杭州作为南宋古都和东南名城，历史积淀深厚，旅游市场号召力巨大，节假日明显存在游客过载的情况。

近年来，杭州市政府提出了“构筑大都市，建设新天堂”的方针，以“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”为未来发展战略，给富阳等辖区城市带来诸多机遇。

（二）富阳旅游现状

1、富阳概述

富阳位于长江三角洲南翼、沪宁杭城市连绵带，紧邻富春江，属杭州市中部，距杭州市区38公里。

富阳市域总面积1830平方公里，人口62万，是全国卫生城市和全国园林绿化先进城市。

它是上海经济区和沿海经济开发区的组成部分，经济实力较强。

富阳古称富春。

秦始皇26年（公元前221年）置富春县。

东晋太元十九年（公元394年）避简文帝生母宣丈后讳，改称富阳。

富阳先后归属会稽县与吴郡，隋唐后属杭州。

以后名称与归属多有变动，建国后属杭州，1994年1月撤县设市。

2、富阳旅游环境

（1）自然环境

富阳地形多变，山水秀丽。

山区丘陵占总面积的76.3%，平原占18%，水域面积占5.7%。

富春江及其支流的河谷丘陵平原地带山水相成，是富阳风景旅游资源较集中的地方。

富春江横贯全市，全长54公里，主要支流有渌渚江、葛溪、壶源溪、剡溪等。

著名文人吴均在《与朱元思书》中用“风烟俱净，天山共色”描绘富春江的美景；

元代著名画家黄公望更是沉迷于富春山水中，以《富春山居图》长卷将秋初春江两岸数百里精粹聚于笔底。

（2）人文环境

富阳历史悠久，秦王嬴政二十六年（公元221年）置县，古称富春，东晋太元十九年改名富阳。

“天下佳山水，古今推富春”。

国家级风景名胜区——富春江横贯东西，它不仅景色秀丽，风光迷人，而且孕育了三国东吴大帝孙权、李白、白居易、罗隐、谢灵运、郁达夫等名人雅士，拥有深厚的文化底蕴和神奇迷人的典故、传说。

3、富阳旅游格局

富阳现有旅游资源主要划分为富春山水文化休闲区、龙门孙吴文化休闲区、碧湖双洞光休闲区、受降休闲度假区四大发展区块。

四个旅游区中，品牌重点区是两个：

一是“富春山水文化休闲区”，二是“龙门孙吴文化休闲区”，前者以自然观光和休闲为重点，后者以文化旅游与休闲为重点。

4、富阳旅游现状

富阳旅游顺应杭州“旅游西进”的大好形势，取得了较好的发展。

近年来更是开发出杭州野生动物世界、中国造纸印刷文化村等市场反应较好的项目。

但富阳旅游业市场总体份额低于杭州及邻近地区，客源基本局限于沪杭及邻近地区，旅游形式也以一日游为主，大大影响了旅游及相关产业的经济和社会效益。

三、项目市场分析

（一）竞争分析

项目组对以华东地区为主的旅游市场及江浙地区现有旅游项目进行了调查，详细分析其旅游资源及优劣势，为项目开发提供了借鉴（参见附表一）。

（二）自身资源

1、生态资源

天钟山濒临富春江，山色秀美，溪水潺潺，转马潭、织筐潭、龙潭飞瀑、高池天泉等自然景点缀其中。

富春江江面开阔，碧水与青山相得益彰。

江中月亮岛长约3公里，宽约300米，其形弯如新月，岛上杨柳成林。

2、人文历史资源

天钟山有秦始皇、明太祖、孙权等帝王将相和苏东坡、朱熹等文人雅士的历史典故和神奇生动的民间传说。

天钟禅院是素有“小天竺”之称的千年观音古刹，寺院古朴静穆，为杭州人民政府批准的开放宗教场所。

（三）SWOT分析

1、优势（strenghth）

（1）自然与人文景观有机整合

景区内天钟禅院、转马潭、织筐潭、神仙石屋、龙潭飞瀑、候军岭等处景色秀美且有深厚的历史渊源。

风景与典故相映生辉，与周边景点相比有较强的优势。

（2）有利的经济背景

华东一带是我国经济发达地区，随着生活水平的提高，人们更注重工作之外的生活质量。

据统计，旅游休闲在居民消费性支出中所占比例越来越大。

富阳周边地区经济发展水平也较高，居民消费性支出充沛。

（3）旅游业已有一定基础

富阳旅游业有一定的基础，部分景区，特别是富春江，已在沪杭等地具备一定知名度，结合现有项目整体连线开发，更有助于将富阳打造成“杭州西进生态游第一站”。

目前，已有沪杭甚至云南的十余家旅游公司开辟了天钟山风景区的旅游线路，累计接待游客已达5万人次。

2、劣势（weakness）

（1）自然资源有待整和

天钟山与富春江及月亮岛现各成一体，缺少联系，有待资源整和。

天钟山自然生态在周边类似景区中缺乏独特过人之处，水流系统不够丰富且流量随季节变更，植被少有高大乔木的配合并缺乏通透性。

（2）人文资源开发不足

现有历史人文景观基本属于简单利用，缺乏进一步的发掘和整体性协调。

3、机遇（opportunity）

（1）旅游市场增长

世界旅游整体上将取得较快增长，而我国又是日趋重要的旅游目的地国。

国内旅游业发展势头迅猛，而带有佛教特色的旅游近年来受到了越来越多人士的青睐。

（2）大杭州旅游格局

2006年，杭州将承办世界休闲博览会，杭州将进一步被打造为休闲之都。

杭州市政府提出了“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的未来发展战略，这无疑给富阳旅游业提供了良好的发展契机。

4、威胁（threat）

（1）周边临安浙西大峡谷、江苏同里、新昌大佛等周边类似项目从自然生态、江南特色及历史文化发掘上已臻成熟，市场细分更趋缜密，并在华东等地取得了较高的知名度。

富阳新近开发的中国杭州野生动物世界从开发项目设置上具有较大竞争力。

与周边景点竞争，需突出自己的特色，从市场定位与项目定位上胜人一筹，项目营销策划也要新颖独特。

四、项目定位

（一）总体定位

天钟风景区是自然生态、历史人文和佛教景观为开发契机，有机结合观光、休闲、娱乐、运动、冒险与度假等多种旅游项目为一体的复合型旅游项目。

通过合理规划，项目开发的目标定义为：

在华东地区具有较高知名度和市场占有率，并在全国乃至国外市场保持一定游客流量。

佛教旅游在华东的地位次于灵隐寺。

（二）地域市场定位

作为杭州旅游大市场的一个分支，开钟山的旅游开发无疑要和杭州以及富阳旅游市场总体规划相呼应。

2001年杭州市接待海外旅游人次为81.9万人（富阳为1193人次），外汇收入3073万美元；

国内旅游人次2510.14万人次，省内及周边市场占37.1%、上海、江苏次之，分别为24.3%和10.5%。

据杭州市假日旅游协调办公室统计：

今年“五一”旅游黄金周，西湖风景区7天共接待游客124.17万人次。

其中灵隐圭以32.37万人次居榜首。

2001年富阳市共接待国内外旅游者141.2万人次，旅游总收入达51873.67万元。

（三）项目目标市场

1、主攻市场

以杭州以及周边地区（含富阳）、上海市为主体，含摄江浙二省的华东市场。

达到较高的知名度和市场占有率。

2、辐射市场

全国市场乃至部分海外市场。

保持一定的游客流量。

（四）客源年龄定位

1、年轻人

以年轻职员、大学生为主。

包括中学生等其他人群。

这一群体是旅游消费者中的主体，据统计，每100个出游的人群中，就有72人是年轻人。

加上杭州市创建大学城的目标，大学生的人数在原有的基础上，会有大幅度的提升，这无疑会刺激杭州周边旅游景点的发展。

根据年轻人的心理特点，本项目主要设置休闲、运动、冒险、观光、极限类的景点活动。

2、老年人

随着生活水平的提高，中老年人出游的人数也在递增。

这部分人群由于心理趋于成熟、稳定，工作与生活的压力比较大，旅游的目的与年轻人有所不同，主要以宗教朝拜、自然观光、休闲为主。

（五）旅游形式定位

近年来，经过几次“黄金周”的磨炼，游客的出游心理已日趋理智成熟，短线旅游因其质优价廉、形式自由，正日益受到游客的欢迎。

而在杭州的多家旅行社，已开始调整思路，为适应市场需求，迎合“长线趋淡、短线升温”的发展趋势，在短线游产品上做起了文章。

各家旅行社根据游客需求，相继推出了一批游山玩水、休闲娱乐、探险观光和文化游览的特色项目，时间有一至二天、三至四天的。

这个新趋势刺激了杭州周边地区的旅游消费，也带动了富阳的旅游热潮。

富阳地区丰富的旅游资源完全可以让旅行社做足文章，通过一批有新意、有特色、精彩刺激的短线旅游项目吸引潜在游客。

游客对短线旅游的选择余地将会更大。

开发富阳的短线旅游，将以其颇具特色的主题、灵活方便的行程，吸引更多的游客。

1、周末游：

主要对应人群——杭州地区旅游者。

2、短期假日游：

主要对应人群——上海地区旅游者。

3、宗教朝拜游：

主要对应人群——江苏、浙江地区旅游者。

4、连线观光游：

主要对应人群——江苏地区乃至全国旅游者。

五、项目规划

（一）总体规划

天钟山不仅山景秀丽，传说故事和佛教文化兼具，“转马塘”、“积筐潭”等景点给景区内添加了神秘的气氛，被誉为“小天竺”的“天钟古刹”香火兴旺。

在开发结构上，主要以佛教文化为主，并开发休闲娱乐旅游项目增加景区内的系统化。

（二）功能布局

根据天钟山现有资源的性质、功能结构及赋予天钟风景区的主题文化，综合考虑未来旅游景区发展的趋势以及适应杭州旅游市场的空白，现将景区划分为四大功能区：

一、山水佛境区；

二、绿野天钟区；

三、春江香谷区。

1、山水佛缘区

（1）概述

近年来佛教旅游市场不断攀升，如今年杭州五一黄金周期间，灵隐寺的客流量为32.37万人次，比作为杭州旅游代表的三潭印月客流量（22.51万人次）多出近一半。

作为传统文化的重要组成，中国人心中都有着不同程度的佛教情节，正确地引导可以使人们在娱乐中净化身心、陶冶情操。

山水佛缘区是对天钟山原有佛教和自然人文景观的合理利用和深度开发，尤其是其作为整体项目的一期工程，必将以轻松而清静的深度开发，尤其是其作为整体项目的一期工程，必将以轻松而清静的佛教氛围和秀美而生动的景观这点打开局