整理北京市住宅交房标准.docx
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整理北京市住宅交房标准
北京市建设工程质量监督总站
一九九七年九月二十五日
北京市住宅工程实行初装修质量核定规定（试行）
第一条 为了适应居民生活水平日益提高的需要，便于居民家庭室内装修、装饰，减少浪费，确保住宅工程质量，依据建设部和本市有关规定，制定本规定。
第二条 凡在本市行政区域内新建的实行初装修质量核定的住宅工程，均应执行本规定。
第三条 住宅工程实行初装修竣工质量核定，是指户门以内的项目，只完成到初步装修。
工程竣工核定合格后，住户可根据国家和本市有关规定，对房屋进行再装修。
第四条 实行初装修的工程项目，做法和技术质量要求，应在设计文件中予以确定，建设（开发）单位与施工单位在工程承包合同中予以确认。
第五条 初装修住宅工程竣工质量应具备下列条件：
一、 全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。
二、 公用部位、公共设施应按设计文件完成全部装修。
三、 各种管道（给、排、雨水、暖、热）全部完成，并进行通水、试压、通球、试验和暖气热工调试。
四、 电气设备（配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等）安装到位，按规定完成各种测试项目。
五、 屋面工程全部项目按设计完成，并进行蓄水、淋水试验。
第六条 住宅工程初装修的部位。
项目和质量要求：
一、 户门以内卧室、客厅、厨房、卫生问、封闭阳台及过道的墙达到表面平整、线角顺直。
（一） 墙体抹灰工程应做到表面压实，粘接牢固、无裂缝。
（二） 大开间的轻质隔墙如设计文件规定不做的，由用户装修时自行设计、施工。
（三） 卧室、厨房等内门、窗可以只留门、窗洞口，应设置安装门、窗的预埋件并标出位置。
（四） 开关、插座、灯具位置正确，安装平整、牢固。
（五） 各种管道、设备、卫生器具安装后距墙预留量应满足再装修的尺寸的要求。
二、 户门以内各种房间采取预制楼板中或现浇板的顶棚，应做到不抹灰，用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整，色泽基本均匀，线角顺直。
三、 户门以内地面工程。
（一） 各种房间基层地面混凝土，做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。
（二） 有防水要求房间的地面应完成防水层、保护层，并应进行两次蓄水试验做到无渗漏。
（三） 地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。
（四） 各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。
（五） 踢脚线高度不小于120MM。
采取水泥砂浆抹灰的，应与墙面基层抹灰平顺，强度、粘结应符合要求。
四、 户门以内的暖卫各种管道、设备安装到位，达到通水要求，各种截门、水嘴、面盆、家具盆安装齐全，满足使用功能。
五、 户门以内的电气管线安装到位，灯具应能满足照明要求，并进行照明全负荷试验。
第七条 实行初装修竣工的住宅工程，满足本规定第五、六两条要求的，建设（监理）单位可按规定组织三方验收，达到合格标准的向质量监督机构申报竣工工程质量核定。
第八条 工程质量监督机构按设计文件、施工合同规定和国家验评标准中有关项目质量标准，对实行初装修的工程进行竣工核定。
第九条 初装修竣工的住宅工程，建设单位应积极创造条件，提前征求用户对装饰、装修的要求，便于初装修项目的施工，确保再装修后工程的结构安全和使用功能。
第十条 房屋管理部门应加强对用户自行装修住宅的管理工作，住户自行家庭装修应按国家和本市有关规定执行。
第十一条 本规定由北京市建设工程质量监督总站负责解释。
第十二条 规定自颁发之日起执行。
商业裙房交房标准
一、裙房采用大柱网全现浇框架结构，商场楼面荷载设计为 3.5KN/M2 。
二、裙房外墙采用花岗岩、仿石面砖和外墙涂料相结合。
三、裙房层面为大空间布置，地面为防滑地砖，墙面，柱面为乳胶漆刷白，窗为大玻璃橱窗和铝合金窗。
四、楼梯为台阶地砖，圆管栏杆，墙面、顶面为乳胶漆。
五、卫生间按图纸施工，防滑地砖，墙砖贴至顶。
六、裙房配备三菱电梯，其中客梯壹台，自动扶梯二台，货梯壹台。
七、按消防规定配置消火栓系统、烟感报警系统、喷淋系统和防火门等设施。
八、水、电、煤气按设计图标准。
九、供电至分层配电房。
十、提供直线电话，光缆进线。
十一、设置移动通讯直放系统。
精装房交房标准
1、外墙：
德国“矿牌”外墙专用涂料。
2、内墙、顶棚：
ICI牌或矿牌内墙涂料。
3、地面：
客厅、餐厅、卧室铺设“SMI”牌或“福满地”牌实木复合地板。
4、门：
入户门为“美心”牌或“盼盼”牌防盗门；
户内门 为“福盈门”牌或“美森耐”牌白色模压门；
出阳台门为铝合金玻璃门。
5、窗：
铝合金窗。
6、厨房：
地面铺设“冠军”或“罗马”牌防滑地砖；
墙面贴“冠军”或“罗马”牌瓷砖；
配“大诚” 牌组合式橱柜；
配“华帝”牌燃气灶；
配“华帝”牌抽油烟机；
中外合资美国品牌 “摩恩”不锈钢水槽、龙头。
7、卫生间：
地面铺设“冠军” 或“罗马”牌防滑地砖；
墙面贴“冠军” 或“罗马”牌瓷砖；
天花板为“华狮龙”牌铝扣板吊顶；
洗脸盆、座便器或蹲便器为中外合资美国品牌“美标”牌；
主卫浴缸为中外合资 “美标” 牌；
公卫、单卫沐浴间为高级钢化玻璃隔断；
配中外合资 “摩恩” 牌单柄冷热水混合式龙头、花洒；
配浴室镜、不锈钢毛巾杆、不锈钢浴巾架、不锈钢手纸盒；
安装排气扇。
8、阳台：
ICI牌或矿牌涂料。
地面铺设“佳陶美”防滑地砖。
9、窗台板：
国产大理石。
10、天然气：
天然气供气点安装至厨房（住户需向燃气公司交纳相关费用后申请开潼）。
11、供水：
户内设IC卡水表，冷水管接通至厨卫、热水管预埋至厨卫。
12、供电：
接至户内插座及照明电源、开关位；
13、开关面板：
国产品牌开关面板。
14、空调系统：
主客厅赠送空调冷暖柜机，10平方米（含10平方米）以上的卧室赠送空调冷暖挂机。
15、弱电系统：
户内设置弱电过户箱，预留两路电话、一路主点、一路副点，共用一个号码；一路有线电视，一路宽带。
电话接至客厅、书房（如无书房，接至主卧），穿线到位并安装面板。
宽带接至书房（或多功能房），穿线到位并安装面板，如无书房，接至客厅。
16、智能化系统：
安装黑白可视对讲机；
主卧安装紧急求助报警按钮；
厨房安装燃气泄漏报警探头；
首层、二层、顶层的铝合金玻璃门窗安装窗磁或红外线探头。
17、电梯：
中外合资“奥的斯”牌电梯。
写字楼交房标准，可以分为标准写字楼装修和全装修两种。
主力分割面积在100-150平方米（纯办公性质）的项目一般采取写字楼标准装修，即吊顶、墙壁使用高档涂料以及智能化布线等，但地面或有使用地毯，或有水泥地标准交房。
主力分割面积在100平方米以下（公寓+办公）的项目一般采取全装修标准，即在标准装修之后外加卫生间装修。
一般在卫生间内采用较为高档的国内外知名品牌洁具，如TOTO、伊奈等，还有部分项目配置了淋浴房。
该类项目装修标准在800-1500元/平方米。
纯办公性质的项目基本都安装了中央空调，品牌集中在YORK、TRANE和三洋此类国内较为高档的品牌；公寓+办公型的项目则较少为业主安装好空调；电梯基本都配置了三菱、OTIS等进口品牌电梯，但是电梯基本上不分高、低区域设置。
金砂水岸”项目住宅交房标准
适用范围：
1号楼：
A、B、C、D、E、F； 2号楼：
A、B、C、D、E、F；
3号楼3-A、B、C、D。
一、结构：
全现浇框架-剪力墙结构。
六度抗震设防。
二、公用范围
外墙：
高级墙砖及墙漆，设置空调外机位。
单元入口：
首层电梯前室、大堂处、地面为高级地砖或花岗石贴面，墙面为高级面砖。
电梯：
选用品牌电梯。
信箱：
首层单元入口处，每户设专用信箱。
三、住宅内部
门：
进户门为高级子母防盗门，宅内只留门洞。
窗：
采用优质塑钢窗。
楼地面：
现浇钢筋砼楼面和砼地面收光或拉毛。
墙面：
水泥砂浆抹面。
天棚：
水泥砂浆抹面。
阳台：
生活阳台设铁花栏杆或钢栏杆，其余为钢扶手玻璃栏板或铁花栏杆。
厨房：
预留排烟及下水接口，地面作防水处理。
卫生间：
预留下水接口，作防水处理。
四、安防及智能化系统
1、室内设可视对讲、煤气泄漏、报警系统、紧急求助按钮、门磁防盗系统。
2、小区设闭路监控及周界防范系统。
3、小区部分设背景音乐系统。
金砂水岸”项目商铺交房标准
1、结构：
全现浇框架。
六度抗震设防。
2、外墙：
高级墙砖或部分墙漆，设置空调主机位。
3、内墙：
水泥砂浆抹面。
4、顶棚：
水泥砂浆抹面。
5、地面：
水泥砂浆瓜米石地面找平。
6、门：
全玻门或不锈钢条卷闸门，厕所仅留门洞。
7、卫生间：
预留下水接口，作防水处理。
8、水电：
接市政管网，安装入户。
泰丰丽苑交房标准
一、 建筑类型：
结构：
全框架结构，全现浇楼板，层高3米，按抗震七度设防。
二、装修标准：
外墙：
高级外墙砖；
窗：
铝合金窗、白玻；
门：
进户高级防盗门，户内只留门洞；
梯间：
水泥砂浆豆石地面；
内墙：
水泥砂浆抹平；
地面：
砂浆找平层；
厨房、卫生间：
给、排水上下水管到位，给水为日松牌PP-R管，无毒无锈、不腐蚀、使用寿命长。
下水位PVC塑料管。
三、 安装：
水、电、气三表分户计量，电表容量20KVA-（4KW）
电话线入户预留接口：
闭路电视线入户预留接口。
四、 室外：
楼面庭园式绿化，休闲设施配套。
美视别墅A区建设标准
一、 结构部分
结构体系：
按照中华人民共和国最新的国家标准进行结构设计，采用全现浇钢筋混凝土框架结构，外墙为实体填充墙，内墙为实体和轻质隔墙。
设计抗震设防烈度：
8.5度。
基础：
现浇钢筋混凝土独立基础和钢筋混凝土基础梁。
屋面：
现浇钢筋混凝土屋面，屋面上设有柔性防水层，水泥砂浆找平层，上铺引进世界先进技术的“英红”水泥彩瓦。
二、 建筑装饰部分
外墙面：
防水水泥砂浆抹面，外挂GRC建筑装饰线条，并采用美国原装进口、全球排名第一的“宣威”威廉斯涂料。
外墙门窗：
采用高级涂氟炭喷涂铝合金中空玻璃窗，落地门连窗。
入户门：
优质实木门。
车库门：
德国爱屋品牌铝合金罩壳自动卷帘门。
阳台：
铺贴高级仿古防滑地砖，铁艺栏杆。
三、 给水系统：
分自来水和温泉水两个系统，24小时向室内各用水点供水。
为保持温泉水的供水温度，系统内设有电热水器，随时可以加热温泉水。
四、 排水系统：
建筑物内污水和废水分别单独排放，空调冷凝水直接汇入雨水管网。
五、 供电系统：
供电方式：
三相五线入户，经过户用配电箱暗敷至各用电点。
电 表：
电表采用预付费IC卡智能表。
六、 空调系统：
海尔H-MRV家庭节能型户式中央空调。
七、 管道燃气系统：
采用市政天然气网供气，燃气管入户式厨房， 由海口民生燃气股份有限公司负责燃气工程设计及施工安装。
八、 智能化工程系统：
系统标准：
小区智能化配置符合国家建设部颁布的《全国住宅小区二星级智能化系统示范工程》规范要求，配备了周界防越报警系统，并在每户安装了：
1、户内安防系统：
每栋别墅所有门窗均设有以色列进口技术的户式安防系统；
2、可视对讲：
每户与管理中心设有彩色可视对讲系统；
3、应急系统：
主人房和客厅每层各设置一个紧急呼叫按扭；
4、视频及通讯系统：
户内设置智能多媒体箱，电线、电话、数据线经多媒体箱分配至各功能厅、卧室、书房、终端均设置插座。
5、 三表付费：
水、电、管道燃气均采取预付费智能控制系统。
大成名园交房标准
一、公共部分：
1、外墙：
优质墙砖及高级外墙涂料（或石头漆）。
2、楼梯：
花岗岩贴面，黑色石材踢角线，墙及顶部为双飞粉。
二、室内部分：
1、客厅、卧室、餐厅的墙面及顶面：
双飞粉；地面：
水泥石屑地坪。
2、厨房、卫生间墙面：
饰面砖；顶面：
扣板吊顶；地面：
地砖。
3、门：
分户门采用优质复合防盗门；窗：
白色塑钢（塑铝）窗。
4、水电：
水、电均为户外抄表；厨、卫配有相应开关及插座；厨、卫设冷、热水。
5、洗（晒）衣阳台设洗衣机专用水嘴及地漏。
6、给排水管道：
给水选用PPR热熔聚乙烯管，室内暗敷；排水选用UPVC管。
考试情况分析
三、配套设施：
1、公共卫生间：
配置洗脸盆、浴盆、座式大便器等淋浴设施。
1.规划环境影响评价的报审
2、电器配置：
照明开关板、插座板、电视接口、电话接口、户内开关箱全部安装到位，灯具为吊线白炽灯,楼梯间、厨房、卫生间、阳台、花园厅为扁圆吸顶灯。
3、电话：
平错户设有二个电话接口；错跃（或跃）设有三个电话接口。
4、有限电视：
平错户设有二个电话接口；错跃（或跃）设有三个电话接口。
发现规划环境影响报告书质量存在重大问题的，审查时应当提出对环境影响报告书进行修改并重新审查的意见。
5、太阳能：
采用太阳能供热系统。
（一）安全评价的内涵
6、单元可视对讲系统：
各户均设可视对讲系统。
7、煤气：
各户厨房设煤气管道，挂表安装到位,煤气计量采用IC卡。
（2）环境的非使用价值。
环境的非使用价值（NUV）又称内在价值，相当于生态学家所认为的某种物品的内在属性，它与人们是否使用它没有关系。
8、供水：
采用昆明市自来水管网，小区变频衡压提供水源。
9、高速宽带网系统：
各户均设高速宽带网系统。
2.环境影响报告表的内容
10、周界防卫系统：
小区周界设红外对射与中央闭路电视监控系统相结合的周界防卫系统，中心机房监控红外线探测器。
11、电子巡更系统：
小区内保安24小时电子巡更系统。
12、一卡通：
小区内部人员，车辆出入管理系统。
13、门禁系统：
小区设置主入口门禁系统。
（2）区域、流域、海域的建设、开发利用规划。
环境影响篇章或说明
14、单元防盗门：
各单元设置单元防盗门及可视对讲门铃系统。
二、安全预评价
15、区内其他设施：
小区内设有娱乐设施、休闲桌椅、绿化、小桥、流水、亭廊、喷泉、照明等。
大成名园装修标准：
1、卫生间及厨房：
地面贴300×300高级釉面砖，墙面贴高级釉面砖，墙砖分为上砖、腰线及下砖组成,上砖及下砖尺寸为330×250，腰线尺寸为330×80，卫生间顶部为300×300铝合金扣板吊顶，公共卫生间洁具采用深圳TAITAO洁具（以下均同），主卫生间预留给水及排水接口，洁具由业主个性化发挥。
2、 楼地面均为水泥石屑地坪。
墙面为双飞粉饰面。
3、 分户门为上海基田高级防盗门。
4、 空中私家花园设有防水层及排水口。
5、 洗晒阳台地面为300×300高级釉面砖。
6、
厨房及露台为广东新发白色光面喷涂铝合金（以下均同）推拉门。
卧室及厨房为铝合金平开窗（凸窗）,客厅为铝合金落地大玻平开窗，卫生间为铝合金平开高窗。
7、
商铺地面为花岗岩贴面，黑色石材踢脚线及走边，墙面双飞粉，卫生间设蹲式大便器及立柱面盆。
商铺采用大白玻及玻璃地弹门，设有不锈钢电动防盗栏栅。
8、 楼梯间为花岗岩贴面，黑色石材踢脚线及走边。
楼梯间扶手为实木扶手。
9、室外装修：
外墙采用高级涂料与墙砖相结合，建筑水平线条、竖向线条、空中私家花园、洗晒阳台及女儿墙线条均采用白色涂料，竖向隔板均为蓝色涂料，底层部分采用黄色高级拉花涂料。
商铺外立面为花岗岩贴面。
10、地上私家独立车库设有施普雷特高级彩板遥控车库防盗门，地面为水泥石屑地坪，墙面为双飞粉。
2.环境影响评价工作等级的划分依据
（五）建设项目环境影响评价文件的审批《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条明确规定：
“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：
（一）取得建筑工程竣工验收备案表；
（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件。
房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。
交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
”
交楼的第一个标准：
房地产商取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制性要求，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。
因此，不管购房人和房地产商在买房合同中是否约定将房地产商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，房地产商交房时都应提供。
交楼的第二个标准：
房地产商取得商品房面积实测技术报告书，按北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售有关问题的通知要求：
2003年2月1日起新申领商品房预售许可证的项目、尚未开始销售的商品房现房项目，房地产商在“商品房交付时，应向每个购房人提供《商品房面积测绘技术报告书》”。
根据北京市国土资源和房屋管理局关于《北京市城市房地产转让管理办法》实施意见：
2003年12月1日前已经取得商品房预售许可证的、未进行预售面积测绘的，竣工后的实测应提供商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。
属于商品住宅的，说明文件的内容应当与房地产开发企业在预售商品住宅之前公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：
（一）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；
（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；（三）不分摊的共用部位的内容一致；书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准变更建设工程规划许可证内容，致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的，还应当提供相应的批准规划变更的文件。
未公示商品房预售面积测绘技术报告书和分摊情况的，在12月1日起应当予以公示，公示的内容应当与已预售的商品房预测和分摊情况相一致。
交楼的第三个标准则要看购房合同中房地产商对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺。
房地产商交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，一般问题不大，这一点建设部在2001年６月１日开始实施的《商品房销售管理办法》 中已有要求，现在交房的房地产商都应提供
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