合同纠纷的案件评析及对策_精品文档_精品文档优质PPT.ppt

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买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款5%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自主合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金，并于该商品房实际交付之日3日内向买受人支付违约金。

（3）除本条上述

（1）或

（2）中表述的违约金外，出卖人由于逾期交房事宜不向买受人承担任何其他赔偿责任。

根据上述约定，出卖人延期交房时，买受人有权依据合同约定要求出卖人支付违约金，直至要求解除合同，并支付违约金。

（二）相应案例简述：

（良友木业（私人）有限公司诉北京庄胜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案）原告良友木业（私人）有限公司诉称，年月日，我方与被告北京庄胜房地产开发有限公司（以下简称庄胜公司）签订了二份外销商品房预售契约。

我方依约向被告支付了购房定金新加坡元，交付了购房款新加坡元。

被告应于年月日之前交付房屋，但被告违约至今未交付房屋，要求解除合同，返还我方已支付的购房款赔偿利息损失，双倍返还定金并支付律师费用。

被告庄胜公司辩称，原告所述案件事实属实。

本案中我公司与原告既约定了违约金，又约定了定金，我公司认为，原告可以选择适用违约金或者定金条款。

原告要求我公司给付其律师费的请求，没有法律的依据，不同意给付。

法院审理查明，年月日，原告与被告签订了二份北京市外销商品房预售契约，主要内容为，被告将其所有的北京庄胜广场第二座第楼、室楼房二间，预售给原告。

每建筑平方米售价分别为和睦新加坡元，二间房屋建筑面积均为平方米，二间房屋的房价款分别为、新加坡元。

双方同时还约定，被告应于年月日前将房屋交付原告，逾期超过日未交付房屋的，原告有权终止本契约，被告除在契约终止后日内，向原告双倍返还定金外，并须将原告的房价款及利息全部退还原告，利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。

双方并在原北京市房屋土地管理局办理了预售登记备案手续。

契约签订后，原告依约向被告支付购房定金新加坡元，支付了购房款新加坡元。

现被告尚未将该房交付原告。

法院认为，合同履行过程中，原告依约支付了定金及购房款。

被告逾期日尚交付房屋，被告的行为已构成违约，故原告要求解除合同，赔偿利息损失及双倍返还定金的请求，理由正当，不违背当时的法律、法规的规定，应予支持。

被告关于本案定金及违约金只能选择其一适用的抗辩理由，依据不足。

原告要求被告赔偿其律师费的请求，于法无据，且双方对此无约定，本院不予支持。

综上所述，判决：

一、解除原告良友木业（私人）有限公司与被告北京庄胜房地产开发有限公司于年月日签订的北京市外销商品房预售契约。

二、本判决生效后日内，被告北京庄胜房地产开发有限公司返还原告良友木业（私人）有限公司购房款新加坡元。

利息的支付，折合人民币后，按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算，自年月日起，至付清时止。

三、本判决生效后日内，被告北京庄胜房地产开发有限公司双倍返还原告良友木业（私人）有限公司定金新加坡元。

四、驳回原告良友木业（私人）有限公司其他诉讼请求。

（三）案例评析与对策（三）案例评析与对策买卖双方签订商品房预售合同后，出卖人因规划手续不全、资金不到位、与建设单位纠纷等原因导致无法按期交房，买受人有权诉讼要求支付逾期交房违约金，或诉讼要求解除双方签署的买卖合同返还购房款，并支付违约金。

从上述案例中，我们可以看出，在出卖人逾期交房的情况下，买受人依据合同要求出卖人承担违约责任，一般可以够获得法院支持，出卖人一般需要承担违约责任。

因此我们建议：

1、出卖人尽可能的按时向买受人交付房屋，避免承担违约责任；

2、出卖人在合同履行过程中尽可能的保存与销售有关的文件，特别是关于买受人逾期付款的文件，以此追究买受人的违约责任，抵消买受人应承担的违约责任。

二、出卖人交付的房屋存在质量问题类什么是房屋质量问题？

主要是从房屋实体、功能、环境等方面的实际状况与国家相应标准或合同约定内容是否一致予以确定。

房屋实体是指房屋实际存在的有形组成部分，包括主体结构、围护结构、装饰装修等。

房屋功能是指房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、隔热、防水、采光、日照等方面的使用状态与指标。

房屋环境是指对房屋使用人及其活动造成影响的空气、水、声、光、辐射、景观等因素，可分为室内环境和室外环境。

因此房屋质量问题就是，房屋实体、功能、环境等方面的实际状况与国家相应标准或合同约定内容不一致的问题。

房屋质量问题是买受人最关心也是出卖人最关切的问题；

出卖人交付的房屋存在质量问题的案例比较复杂多样，只能具体问题具体分析。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条、第十三条规定：

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；

出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

商品房预售合同第十七条住宅保修责任：

（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。

住宅质量保证书承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。

该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；

没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。

非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。

上述条款是最直接的责任来源，与之相关的有建筑法等法律法规。

（二）相应案例简述

（二）相应案例简述1、2002年2月，鲁先生与北京某房地产开发公司签署商品房预售合同，购买商品房一套，总价款350万元。

房屋交付4个月后鲁先生发现承重墙墙体、顶板出现纵向贯穿裂缝，且房顶漏水。

因存在重大质量问题，鲁先生向开发商提出退房的要求，而开发商只同意维修，不同意退房。

在协商无果的情形下，鲁先生向法院起诉，要求开发商解除购房合同，返还购房款35万元及利息损失。

房地产开发公司辩称：

该房屋已经验收合格，房屋所出现的质量问题不是严重的质量问题，通过修复可以解决，不影响房屋的正常、安全使用。

发现房屋有质量问题后，我们也找施工单位去查看，答应给修复。

但鲁先生不同意，要求我们必须退房。

鲁先生要求退房没有事实和法律依据。

庭审中，法院委托房屋质量检测站对原告的房屋进行质量检测，检测结论为，原告的房屋顶板均有开裂现象，楼板裂缝主要表现为外墙中部的纵向裂缝，斜裂缝宽度为0.15-0.30之间不等，纵（横）向裂缝宽度在0.15-0.40之间不等。

究其原因，楼板裂缝主要是混凝土不符合国家标准、后期收缩不均匀引起；

墙体裂缝主要是地基相对不均匀变形引起。

质量检测部门作出了鉴定结论，“该楼主体结构安全存在隐患”，并建议进行加固修复。

法院经过审理后认为：

根据工程质量检测部门对房屋质量进行检测的结论表明，该房屋主体结构确实存在质量问题。

虽然现存质量问题通过有关专业部门进行维修是可以得到弥补的。

但此情况下，原告坚持要求退房，理由充足。

法院判决支持原告之诉讼请求。

2、2007年6月中旬，袁某与某房地产开发商签订了北京市商品房预售合同，购买商品房一套。

在合同约定：

房产商交付该房屋系取得竣工验收备案表，如该房屋的装修、设备标准达不到约定的标准，购房人要求房产商按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.5倍给予补偿。

若主体结构合格，购房人有权单方面解除本合同。

2008年6月29日，袁先生与房产商签订房屋交接书并接受了该房屋。

在7月13日，室内装饰质量监督检验站受袁某委托，出具检验报告一份，该报告称该房屋木地板分项不符合要求。

袁某起诉至法院称，房屋装修质量达不到约定标准，结论为质量不合格，房屋的主体结构应包含在房屋装修中，要求解除双方签订的北京市商品房预售合同，要求开发商返还购房款、支付利息、赔偿损失。

开发商辨称：

该房屋经竣工验收，房屋质量合格；

袁某在签署了房屋交接书后，只是称房屋地板有质量问题，开发商曾两次要求上门查看，但袁某拒绝。

开发商声明，如果地板存在质量问题，同意更换。

袁某不能以地板质量，来达到单方面解除合同退房目的。

法院审理查明，袁某所购房屋地板质量不符合国家质量标准，但房屋主体结构及其他部位，袁某没有证据证明其质量不合格，袁某亦不同意鉴定。

法院认为，双方所签订商品房预售合同属有效合同，袁某签署了该合同，就表明已接受该房屋总价款，接受该房屋装修标准价格。

从合同附件三约定的建筑结构标准，仅仅是装修房的标准，而不能扩大解释为装修部位，都是房屋主体结构，袁某以地板有质量问题要求退房，法院不予支持；

驳回了袁某的诉讼请求。

3、2003年10月2日，陈某购买了某房地产公司开发的位于一层的房屋，在交付全部购房款入住后，陈某发现房屋地下水泵噪声影响夜间入睡，在与开发商协商未果下，起诉到法院，要求消除噪音，赔偿其精神损失。

开发商辨称建造水泵经规划审批，并经过竣工验收合格，使用的产品为合格水泵。

不同意陈某的诉讼请求。

法院委托环境监测站对该房屋地下进行噪音测试。

该站出具测试报告，确定房屋主卧室夜间噪声值为44分贝，超出夜间时段二类区标准。

法院认为，住宅是人们日常生活、休息的主要生活环境地，国家为保护公民正常的生活环境，制定了环境噪声的最高限值，违反国家保护环境防止污染，造成他人损害的应当承担民事责任。

在2008年4月21日的环境监测报告中，开发商所建水泵运转产生的夜间噪声高于国家标准，侵权行为成立，开发商作为噪声污染的加害人应向陈某承担赔偿责任。

考虑到陈某受到噪声污染影响生活、休息，身体和精神上深受，噪音污染构成精神损害事实成立。

法院判决开发商在2个月内整改，使噪声降至符合国家二类区标准；

并支付精神损害赔偿金。

（三）案例评析与对策（三）案例评析与对策通过上述案例我们可以看出，从法律层面分析，房屋的质量问题分为三种：

第一，第一，房屋主体结构质量不合格。

房屋主体结构质量不合格。

所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。

其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。

如：

地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。

第二，严重影响正常居住使用的质量问题。

由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。

噪声、供水、供电等。

第