海口新外滩复兴城项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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公司于2002年斥资4000余万元承建海口市滨海东路的道路改造工程，于2002年10月16日破土动工，已于2003年5月实现局部通车，目前道路改造的配套项目（路灯、园林、交通设施）正处于紧张施工中。

四.项目概况

本项目位于海口市世纪广场与万绿园之间，世纪大桥西侧，西北面向大海，地理位置十分优越。

本项目占地面积52492m2（约78.7亩），本项目总建筑面积72041m2，其中地上建筑面积64041m2、地下室建筑面积8000m2。

本项目建筑群总体平面布置，按其功能布局，划分为A、B、C、D、E五个功能区。

A区位于建筑群的北部，有2家品牌餐饮、茶房、豪华会所和办公区；

B区和C区位于建筑群的东部，B区处于复兴小街，是各类风味餐饮美食街；

C区处于复兴正街，是纯粹的商业区；

D区位于建筑群西部，主要是濒海西式餐饮、酒吧、各类文化设施和精品购物区；

E区位于建筑群的南部，是国际影院和娱乐中心。

本项目分两期建设，一期工程包括A、B、C、D功能区及广场建设，建筑面积64867m2；

二期工程包括E功能区，即国际影院和娱乐中心，建筑面积7174m2。

项目一期工程总投资8501万元。

其中自筹资金3261万元，申请银行固定资产贷款3500万元，其他方式融资1740万元。

项目二期工程总投资4236万元，业主自筹1736万元，拟向银行申请中长期借款2500万元。

第二节研究依据与范围

五.研究依据

1.海南省咨询投资公司与海南复兴房地产开发有限公司签定的“编制项目可行性研究报告合同书”。

2.建设单位提供的项目有关资料。

3.现行建筑设计规范。

4.现行建筑结构规范大全。

5.现行建筑设备规范大全。

6.投资项目可行性研究指南（试用版）。

7.民用建筑设计通则。

8.项目规划初步方案。

六.研究范围

可行性研究报告的范围是：

项目建设背景及必要性、市场分析与预测、建设地点与建设条件、建设内容及建设规模、建设方案、环境保护与节能、项目组织机构与劳动定员、投资估算与资金筹措、项目进度安排、财务分析与评价等。

第三节技术经济指标

七.海口新外滩、复兴城一期工程（商业步行街）主要技术经济指标

主要技术经济指标表

1、项目一期总建筑面积

64867m2

2、总投资

8501万元

3、申请固定资产贷款

3500万元

4、全部投资税后内部收益率

51.84%

5、全部投资静态回收期（税后）

12.95个月

6、全部投资财务净现值（税后，Ic=10%）

2608万元

7、投资利润率

34.75%

8、投资利税率

48.88%

八.海口新外滩、复兴城二期工程（国际步行街）主要技术经济指标

1、项目二期总建筑面积

7174m2

4236万元

其中：

固定资产

4074万元

建设期利息

70万元

流动资金

92万元

2500万元

20.57%

5.10年

1871万元

19.57%

20.95%

第四节研究结论

复兴城项目是海南复兴房地产开发有限公司与海南佳贸实业有限公司共同筹资兴建的独具行业特色、具有一流服务水平的、集餐饮购物、健身娱乐、文化休闲、旅游观光、商务服务、会议中心等为一体的多功能综合性大型滨海商业服务建筑群。

项目的建设为海南省乃至海口市打造驰名旅游城市增添了新亮点，同时将成为海口市世纪大桥和万绿园一带又一道亮丽的风景。

项目的建设符合海南省投资发展方向，符合行业发展趋势和旅游产品的需求，符合海口市城市发展规划的要求。

项目对海南省特别是海口市第三产业及旅游业的进一步发展将起到积极的促进作用，为海南经济发展做出贡献。

项目具有可观的经济和社会效益，项目的建设是必要的。

经测算，项目一期工程总投资8501万元，全部投资财务内部收益率为51.84%（税后），静态投资回收期12.95个月，投资利润率34.76%，投资利税率48.88%。

项目二期工程总投资4236万元，项目建成投入使用后，全部投资财务内部收益率为20.57%（税后），静态投资回收期5.10年，投资利润率19.57%，投资利税率20.95%。

综上所述，海口新外滩·

复兴城项目建成后将具有较好的经济效益和良好的社会效益，是一个十分可行的项目。

第二章项目建设的背景及必要性

第一节项目建设的背景

自十三届四中全会以来，中国国民经济持续平均以8%的速度递增，预计今明两年仍将保持7.5%的速度。

十六大和十届人大之后，根据党中央和国务院提出的建设全面小康社会的发展目标，海南省面临着难得的历史发展机遇。

继海南省政府提出“一省两地”经济社会发展战略之后，最近在我省召开的农村工作会议上省委提出：

“要把海南建成中华民族的四季花园和全国人民的度假村”的发展目标。

旅游业以及与此有关的商业服务业的定位越来明确。

大力发展旅游业以及与旅游相关的其它产业，乃是海南省产业结构调整中的重中之重。

海口市是海南省会城市，也是海南省政治、经济、文化中心。

要大力发展旅游业，海口市首当其冲，理应率先垂范，把自身建设成为海南省旅游业中心、旅游大市，带动全省旅游业的发展，乃至带动全省经济的发展。

但就海口市目前的现状，相对于成为一个旅游经济名城尚存大的距离。

据统计资料显示：

2000年至2003年三年间，全省全年接待旅游人数平均以9.4%的速度递增，2002年接待旅游人数达到1254.96万人次。

但全省旅游消费呈现“一头热”（三亚）的不均衡态势。

海口的旅游业“旺丁不旺财”，众多游客只把海口当作中转站，而非旅游目的地。

据2001年统计，平均每位游客在海口停留的时间仅为1.24天，每人每天消费（含住宿）仅为605元。

主要原因是海口市景点少，休闲场所和配套服务设施匮乏。

文化、商业旅游也无特色、无大的旅游逗留价值。

究其深层次的原因，在于海口市城市规划和经营显得平庸而缺乏特色。

论城市面貌，地处南方城市却无南国韵味；

论商业文化品味，比之北京王府井、上海南京路又逊色甚远；

论椰风海韵，又远不及三亚。

无怪乎众多游客游完三亚就登上返程。

城市经营与产业支持间的定位错失，使海口市只能如是而已。

从商业的角度看，存在的问题也不少。

诸如：

9.商业网点建设缺乏统筹规划。

海口市商业网点的规划工作滞后，城市商业网点建设布局不甚合理。

一些新区和城乡结合部商业网点发展不够，群众购物不方便；

而一些热点地段网点过于集中，彼此竞争激烈，不利于商业总体健康发展。

10.商业企业核心竞争力不强。

海口市的许多商业企业规模普遍偏小，实力弱，管理手段、管理技术、管理水平落后，经济效益低。

而且绝大多数企业市场定位不准，经营方式类同，不适应市场经济发展的要求。

特别是入世以后，商业企业缺乏核心竞争力的问题愈显突出。

11.从总量来说，海口市商业企业偏饱和，处于一种无特色、无品味、同质化、低层面的竞争状态。

多属于社群商业，小而全、简而陋，经营成本高、业态规模小，又多集中在老商区，有几个象样的商家，诸如：

第一百货、嘉华城市花园和中央商城，虽在规模上说得过去，但多固守已经过时百货业经营模式，或者存在着位置缺陷，或者存在着不能较好的延留游客的社区性和周边环境上的弱点等等，以致经营业绩平平。

因此可以说，这种饱和是一种结构性饱和，低层面的饱和，也为海口市商业服务业提出了上层次、上水平，从经营理念到市场定位、到商业运作都需要提升的新课题。

旅游业是21世纪的朝阳产业，是海南省、海口市的支柱产业。

为了适应海南省经济社会的发展，适应大海口建设，海口市政府提出建造滨海世纪旅游观光带的新构想。

随之而来的必然要带动对海口市旅游业、商业服务业的新一轮改造和提升，在此观光带中，复兴房地产公司和佳贸实业公司以极富远见卓识的眼光，在世纪大桥西侧、万绿园以东、世纪广场以南、滨海大道以北的得天独厚的区域位置上，置地78亩，意欲打造海口市具有高规格、高品味、全新经营理念、纯南国风味的建筑风格，能融合现代人多种目标需求的经营设施。

环境化、艺术化的设计兼旅游休闲、购物、娱乐、餐饮、会议等多种功能于一体。

其出乎其类、拔乎其萃的品质，足以在大海口商圈中睥睨群雄。

第二节项目建设的必要性

目前在我国房地产业，正初步形成为一个开发、经营、管理、服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。

房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济中处于支柱产业的地位，是经济发展的“寒暑表”。

房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的发展。

根据有关部门统计，房屋建筑成本中，70%的是原材料的消耗，而这些原材料则需要众多行业来提供。

海南省、海口市的房地产业在经历了上世纪九十年代的经济泡沫后，经过十几年的休养生息，充实、调整多种政策手段，近些年出现房地产复苏的迹象，总体势头趋于看好。

特别是一些市场定位明确、经营理念新颖、地块优势明显、品牌内涵丰富的高水平、高内质的房地产，仍存在较大的发展空间。

市场前景仍然乐观。

本项目内容涵盖了房地产、旅游业、商业、餐饮业、娱乐和康体、文化等多种经营要素，这些要素通过市场对本项目产生了强大的支撑。

就旅游业来说，旅游业是第三产业的重要行业。

旅游业是包含“行、游、住、食、购、娱”六大要素的综合性产业。

海南省旅游业的发展空间是无与伦比的。

旅游业的发展刺激交通运输事业发展，推动商业、房地产业、餐饮业的繁荣。

本项目具有差异化经营的诸多优势。

而差异化经营是赢得市场成功的重要因素。

首先，本项目用地所处的区位优势无可比拟。

属于一级用地。

这种区位的固定性所造成的差异性，赋予了本项目先天的不可再得的品质。

其市场经营成功的概率相当大。

同时这种地域性使项目本身会产生永久不竭的魅力，将达成地块开发与市场经营的双赢。

其次，本项目内涵丰富，具有商品效用的多层次性，即同时具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的内容。

这一重要特征会给寻求差异性带来更大的经营空间。

同时它又将众多子市场整合成一个功能完善的大市场，子市场与大市场互动互补，相得益彰。

根据新的海口市城市发展规划，海口市在未来要建成全国重要的，并具有一定国际影响的旅游城市。

现在海口市旅游城市形象初步确立。

特别是在近几年通过西海岸旅游带的建设和城市环境美化工程，形成了具有热带特色的、现代化的海滨城市风貌，并凭借着优越的交通条件、优良的旅游度假设施和优美的城市环境，已成为海南重要的旅游接待基地。

海口扼守琼州海峡通道，是全省最大的交通枢纽，是来海南旅游的游客必经之地。

在新海口的城市规