权人房屋买卖合同效力_精品文档_精品文档文档格式.docx

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1、张某于2009年1月9日向肖某支付购房定金20000元；

2、张某于2009年3月16日前向肖某支付66000元；

3、……；

鉴于居间方促成了合约成立，居间方有权向买卖双方收取中介费用5000元，张某支付5000元，该笔中介费用须于三方签订合约时付清；

若肖某中途悔约，应书面通知张某，并自悔约之日起三日内退还张某所支付的购房款，同时向张某支付相当于双倍定金的违约金。

若张某中途悔约，肖某已收取的定金不予退还，肖某应退还张某所支付的购房款。

在此条件下，由违约方承担全额的中介费用；

买卖双方保证于2009年3月16日到土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约，若于2009年3月16日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任。

当日，张某支付肖某购房定金20000元。

张某依约支付给首佳公司中介费5000元。

　　肖某的房屋尚在银行按揭抵押中，2009年3月16日，讼争房屋抵押贷款的结清金额为15万余元。

2009年3月16日上午8时许，张某筹齐购房首付款66000元到首佳公司处，肖某于当天亦到该公司处，其所带现金很少，没有办理讼争房屋解除抵押手续。

二人协商后同意在次日到土房局的工作站同时办理首付款的交付和产权过户手续。

2009年3月17日上午，张某带足首付款到工作站，并打电话联系肖某，肖某未到上述地点办理交易登记手续。

张某以肖某违约为由诉至法院，请求判令：

1、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合约》；

2、被告双倍归还原告定金合计40000元及赔偿原告中介费用的损失5000元，共计45000元。

　　[分歧]

　　本案在审理过程中，存在二种意见。

　　第一种意见认为，《担保法》第四十九条第一款规定：

“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；

抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

”《物权法》第一百九十一条第二款规定：

“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

”本案中，肖某未将转让房屋行为通知享有抵押权的银行，更未取得其同意，根据上述规定，本案房屋买卖行为应属无效。

　　第二意见认为，原告与被告所签的《房产买卖合约》中关于房屋买卖的条款是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。

　　[评析]

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　1、根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；

《物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。

其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。

但《担保法司法解释》第六十七条和《物权法》第一百九十一条也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效，即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。

根据上述规定可看出，在抵押权存续期间，对出卖人未通知抵押权人出卖抵押房屋的行为，并不当然导致买卖合同无效。

上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。

本案原、被告在《房产买卖合约》中约定，原告于2009年3月16日前向被告支付66000元，双方于2009年3月16日前往土房局办理交易登记手续，表明被告应负担办理解除抵押的相关手续的义务，即将先行解除本案所涉房屋的抵押权负担的义务赋予了被告，被告有义务使讼争房屋在2009年3月16日处于能够办理过户登记状态，该约定既保障了抵押权人的利益，也不妨碍抵押人和受让房屋的第三人的利益，与《担保法》、《物权法》以及《担保法司法解释》保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖，不违反法律规定。

从合同法的角度看，转让方对转让标的负有权利瑕疵担保责任，被告主动告知转让房屋上的权利负担，并由其先行解除抵押，该承诺构成合同中的负担行为，即承担义务的行为，符合意思自治和合同自由原则，且确保了抵押权人的利益不受侵害，与《担保法》、《物权法》和《担保法司法解释》的立法本意和制度设计不相抵触。

因此，应当确认原、被告之间的房屋买卖合同有效，双方应按照合同诚信履行，被告未履行清偿银行债务，未解除该转让房屋的抵押权负担，其已构成违约，应承担违约责任。

　　2、根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；

未办理物权登记的，不影响合同效力。

该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。

物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。

双方签订的《房产买卖合约》作为讼争房屋所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋所有权转让的物权变动行为。

相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。

因为当事人可以在合同约定中完善物权转让的条件，使其转让行为符合法律规定。

本案即属此种情形。