度上海及周边房地产市场汇总.docx
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度上海及周边房地产市场汇总
2012年协合紫薇园年度市场汇总
一、政策汇总
上海叫停放宽二套房限购令
——2012.2.28
28日晚，上海市住房保障和房屋管理局官方网站，挂出了上海市政府下发的《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》，明确提出：
“严格执行住房限售政策。
明确本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭。
”这意味着否定了上海市房管局此前关于“外地户籍居民持长期居住证满3年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，可以购买第二套房”的新解释，正式叫停了“外地户籍居民持长期居住证满3年可买第二套房”的政策。
上海市政府下发的《通知》还明确提出：
“上海贯彻执行国家房地产市场调控的各项政策措施，体制投资投机性购房、促进房价合理回归的态度是坚决的，执行住房现售政策不变，力度不放松，在当前房地产市场调控正处于关键时期，本市住房限售政策只会从严执行。
”
温家宝两会记者会：
房价远未回归合理
——2012.3.15
《人民日报》：
住房价格回落到什么程度才算是达到了调控目标？
另外，面对经济增速放缓和地方财政压力，楼市调控会不会半途而废？
温家宝：
首先是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了抑制投机和投资性需求这个要害问题，采取了有针对性的政策措施。
关于房地产市场发展，我有几个观点：
第一，要保持房地产业长期平稳健康发展。
第二，什么叫房价合理回归？
我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。
一些地方房价还远远没有回到合理价位。
因此，调控不能放松。
如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。
第三，房地产市场的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。
但是政府这只手也不可缺少，因为它能保证稳定和促进公平。
政策小结：
1、政策持续打压、调控房价方向比较明确，短期内不可能有缓和迹象。
2、在温总理两会讲话后，市场预期和消费者购房欲望明显下降，长三角地区前阶段有回暖迹象的城市有市场回落趋向。
二、上海土地市场概述
2012年土地出让明细
地块名称
土地用途
出让面积
（平米）
容积率
建筑面积
（平米）
楼板价
（元/平米）
溢价率
金泽镇练西路南侧
住宅
71742.5
1
71742.5
3000
0
松江国际生态商务区9号地块
商办
92683.2
2.5
231708
2680
0
马桥镇元江路南、曙光路东06B
商办
95785.6
0.5
47892.8
7973
0
临港泥城社区DE03-J地块
其他商服用地
10891
1.4
15247.54
2482
0
四平路街道265街坊7/1丘
办公楼
2635.9
3
7907.7
16566
137%
临港新城一环带WSW-A1街坊
商住
147914.8
2-2.5
351297.65
1878.69
0
真如城市副中心A1、A2地块
商办
69332.2
1.92-4
205223.31
8283.66
0
莘庄商务区19A-04A、19A-05A地块
商办
24040
3.7-3.8
90148.88
6433
0
七宝生态商务区19-02地块
商办
23224.9
3
69674.7
6860
0
七宝生态商务区17-02地块
商办
23608.8
3.8
89713.44
6521
0
汇总小结：
1、2012年在楼市调控不动摇背景之下，土地市场必然会为楼市调整付出相应代价，住宅用地全部以底价成交或者流拍；
2、政府大力开展保障房建设，土地成交以动迁安置房成交为主;
3、在地方政府土地出让收入减少的转折期，商用土地势必挑起大梁，充当重要角色。
三、上海整体市场概述
Ø从2012年1季度走势来看，总体公寓成交量走势除了1月份春节放假因素，2月和3月成交量逐步上升。
Ø同比2011年，1季度成交价格有所上升，而成交面积有所下降。
Ø2012年第一季度公寓成交主要集中在外郊环，郊环外在全市成交比例有所下降，内中环比例有所上升。
Ø在调控政策下，内中环均价有小幅下降。
Ø2012年第一季度市场购买力主要集中在均价10000-20000元之间；
Ø受政策影响，刚性需求占市场主导地位。
Ø从2012年第一季度走势来看，成交量同2011年同期相比，明显下降。
Ø从2012年第一季度来看，成交价格保持平稳，均价42000元/平米左右。
Ø从2012年第一季度走势来看，总体住宅成交量走势逐步上升，3月份上升幅度较大（3月成交主要集中《海珀府邸》新开房源）；
Ø2012年2月份价格有所回落跌破60000元/平米，3月份价格又上升到61915元/平米。
Ø3月份成交量上升主要是由于压抑几个月的市场需求有所释放，以及部分开发商以价换量的促销手段。
个案情况
1、中海瀛台
Ø2011年下半年以来，只有2月成交1套，均价为33826元/㎡。
2、百汇园
Ø2011年下半年以来，项目无成交情况。
3、徐汇苑
Ø2012年来，项目每月都有成交，成交均价稳定在64000元/平米左右。
4、尚海湾豪庭
Ø项目成交量与成交均价起伏巨大，项目从2012年2月开始价格大幅下跌，3月份跌至45239元/平米，同比2011年12月份下降32%。
5、海珀府邸
项目概况
地址：
徐汇区东安路800号
在售户型：
256-377平米的四房，60-90平米的酒店式公寓（办公）
售价：
大平层精装修报价80000元/平米（装修标准10000元/平米）
酒店式公寓60000元/平米（装修标准10000元平米）
优惠措施：
现购房85折优惠
Ø从2011年10月开盘至2012年2月份成交比较平淡。
Ø2012年2月份推出限购房85折优惠，3月份成交大幅度增长，共成交17148平米，位列上海市当月成交冠军。
汇总小结：
1、徐汇第一季度成交有所增长，但成交量主要集中在《海珀府邸》，8万报价以促销价6万成交是热销的原因。
2、近期本案竞争项目的成交变动较小，《尚海湾》降价促销后有一定效果（购房8折优惠），成交明显改善。
3、价格是目前市场最核心的问题，改善型需求在目前银根略有松动的情况下，如果总价能符合其需求就能促成成交。
四、2012年上海春季房展会
3月18日下午4时左右，为期四天的2012上海之春房展会正式落下帷幕，据主办方统计，“11万人次到场观展，现场成交金额2.5亿。
市区内成交比例占此次房展会国内楼盘的50%，外环的房源如闵行、嘉定、松江、青浦、奉贤、等地段，尽管也推出了不少优惠政策，但整体的成交量一般。
标杆房企集体缺席
房企的参展热情不高，原本一直是房企竞相争夺的展会广场位置，仅搭建了一个展台，显得颇为冷清。
而在展会中央大厅，从参展的房企来看，可以分辨的房企仅有象屿、旭辉、三湘、上置、远洋等，而万科、金地、保利、招商等标杆企业集体缺席。
一成首付首现房展会
一些本土企业却利用此次展会，开始了促销大战。
“首付9万元，展会特价7588元/平方米”。
一直主打低价房的旭辉集团在本次展会上率先出击。
销售人员介绍，该项目位于青浦朱家角板块，“9万元首付”就是首付一成，剩余的首付款可以在签订合同后延后几个月再付。
除了旭辉推出首付一成的活动外，上置集团也推出了全场77折的优惠，“美兰湖精装抄底价33万元”“8套展会特价房”……据展会销售人员介绍，这些特价房基本都是8折左右的房源。
只有在展会期间购买，才能够享受这个折扣。
开发商“避峰推盘”
本届展会的促销力度比往届要大一些，比如一些特价房源。
但总体来看，中环甚至内环的房源，打折意愿并不强烈，原因是近年来，中环附近已经没有大型住宅地块推出，中端房源逐渐成为稀缺品，因此开发商一般不会选择对这些项目进行促销。
现在企业大多还处于观望期，不可能选择同一时机推盘促销，这会造成价格战，加深购房者的观望情绪。
而且，经过前几轮的调控，开发商更为谨慎理智，倾向于根据企业情况来制定推盘节奏和促销模式，而不会根据所谓传统的小阳春或其他旺季，来进行集中的促销推盘。
海外置业展出面积翻番
与本地房产展馆大幅缩水相比，今年海外置业展会占据了整个西一馆二楼，展出面积是去年的一倍，吸引了来自15个国家近60家展商携百余楼盘参与。
前来推销的项目大多以公寓住宅、度假别墅及大型海外投资项目为主。
传统的海外置业热门国家——澳大利亚、新加坡、加拿大、美国、英国再度亮相本届上海之春房展会。
英、美、加等“留学大国”更是把目光瞄准了“留学置业”。
房展会小结：
1、本次房展会仍然是观望气氛浓重，成交情况并不多；
2、受国内调控政策影响，本届房展会海外置业热度升高;
3、大型房企纷纷缺席，部分楼盘加大打折优惠，以价换量。
长三角地区近期市场表现
1、杭州市
（1）土地市场
Ø2012年1-2月杭州共出让23宗土地，出让总面积为44.43万平米，同比2011年1-2月份下降22%，商业用地一枝独秀，无一住宅用地出让，大多数都以底价成交；
Ø2012年1-2月杭州出让土地总收入为47.32亿元，同比2011年1-2月份下降了35%。
（2）成交信息
Ø2012年1-2月，杭州楼市商品房共成交2076套，同比去年同期下降52%。
；
Ø1月杭州楼市冰冻，预定成交量近5年同月相比皆倒数第一，进入2月份杭城许多楼盘加入价格战，实打实的降价优惠吸引了许多购房者，成交量有所回升。
2、南京市
（1）土地市场
Ø2012年1-2月份，南京市共成交了15幅纯住宅用地，出让面积为994047平米，基本都以底价成交，另外分别成交了一幅商住用地和商业用地;
Ø受楼市调控影响，去年土地市场持续低迷，导致许多地块底价成交甚至流标。
今年南京市国土部门也针对低迷的土地市场，拿出比较有吸引力的地块大刀阔斧的猛推来刺激开发商，以求地块的成功出让。
（2）成交信息
Ø年后南京楼市爆发了一股“刚需潮”，成交量也出现了回暖的趋势。
2月份南京住宅商品房共成交4007套。
环比上月新房成交量上涨了76%，楼市销量大幅上涨。
Ø2月楼市销量猛增，涨幅较高的仍以住宅为主。
Ø大多银行贷款利率都回到基准利率，甚至一些外资银行首套房利率还有折扣。
楼市将临
金三银四，不少楼盘仍然坚持“价格战”。
3、苏州市
（1）成交信息
Ø2012年2月商品住宅共成交7307套，环比上涨95.06%，同比上涨154.07%，成交面积为762423.77平米，环比上涨99.36%，同比增加118.41%，成交均价为11636元/㎡；
、
4、无锡市
（1）成交信息
Ø经历了2012年1月的寒潮，2月无锡楼市成交有了明显起色，2012年2月份无锡商品住宅成交面积达219927平方米，环比涨幅达8.61%，同比减少3.99%。
Ø商品住宅成交量在2月份上扬的同时成交均价方面则继续走低，2月商品住宅成交均价7598元/平，环比降幅达到了15%。
Ø目前购房的人群很多都是年前已经开始了解的，经过一段时间的考虑需求开始逐步释放，而从成交均价来看，刚需楼盘依旧是大家关注的热点
长三角市场表现小结：
1、2012年国家重申调控房产政策不变，长三角各地开发商拿地都比较谨慎，土地成交基本都有底价成交；
2、年后长三角地区各城市经历过1月的寒潮，2月各地楼市成交都有了回暖趋向，但是同比去年同期有所减少；
3、长三角地区各城市普遍库存量过高，市场明显供大于求，并且，政府加大保障房的建设使楼市雪上加霜；
4、各家开发商在楼市寒冬下纷纷降价销售，希望以价换量，但效果并不显著；
5、温总理两会讲话后，市场预期和消费者购房欲望明显下降，如果政策没有明显松动，购房者对待楼市的观望态度将持续。
六、2012年未来市场研判
1）随着温总理二会重申作房地产调控将持续下去，这也明确了政府对房地产调控的决心，预示着下半年政策将不会有松动；
2）2012年未来受政策影响更多的房地产走势会继续低迷，房地产企业为了缓解资金压力，会采取降价策略，已经降价的房地产企业为了争夺市场份额，会加大折扣力度，成交价格和成交量同比去年都会有所下降；
3）2012年刚性需求还是市场购房主力，下半年刚性需求会逐步释放，开发商会加大推盘量，市场竞争会更加激烈，促销力度会比上半年有所加大。
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