关于房价问题的分析----形势与政策论文.doc

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关于房价问题的分析

一、前言

2010年4月17日，新国十条出台；2011年1月，新国八条出台，房产税展开试点。

一年以来，房地产市场还经历了大范围的限购以及7次存款准备金率和4次存贷款利率的上调。

自2010年4月至今，短短一年的时间里，央行4次上调金融机构人民币存贷款基准利率。

中国国家发展和改革委员会、国家统计局不久前的调查结果表明，今年2月份中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅高达5.9%，特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%。

然而，在新政之下，中国大部分城市房价仍居高不下。

地方政府与房地产之间通过调整升降商品房的数量与价格的关系，造成均价下降的假像，欺瞒中央，居民的购房能力能显不足。

由此可见贯彻落实好中央关于当前经济工作和住房价格的调控措施，需要深入分析住房价格上涨的原因，并制定有效的政策和采取有效的手段来稳定房价，搞好民生问题。

　　二、近年房价过快上涨的重要原因

随着经济增长、收入增加、人口结构变化、城镇化快速发展，房价上涨是客观规律。

但是，近年我国房价出现过快上涨，除房改形成的高住房自有化率间接提高了居民支付能力外，体制性和政策性原因是导致房价过快上涨的重要原因。

（一）居民收入增加是房价上涨的首要原因。

改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。

在住房制度改革的推动下，住房的有效需求得以释放，家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。

这是房价保持上涨态势最显而易见的原因。

同时，在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，购置房产是较富裕居民的理性选择，住房投资需求逐渐启动，房价被进一步拉高。

当房价超出与居住需求相符的水平时，投机就会出现，进而导致空置率偏高、租售比倒挂、房价收入比超过国际警戒线等现象。

这样，房价就在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升，早买房、买大房的住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。

（二）宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑。

我国房地产开发企业自有资本比例低，对银行信贷高度依赖；而银行体系也很看重房地产开发贷款对调整资产结构的作用，并因手持土地抵押物而对房地产开发给予高杠杆支持。

同时，我国住房消费信贷政策非常宽松，银行大都按照央行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵押贷款。

可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推手。

而且，房价不倒、地价不垮的预期使手持抵押物的银行不仅没有动力落实央行的调控政策，而且会采取各种对策来消化“不利”的调控政策。

（三）国际资金的介入，造成的托市是房价上涨的原动力。

国际热钱进入中国市场后，首先要兑换成人民币，那么一下子哪有这么多人民币呢？

只有一个办法就是让印钞机没日没夜的工作，然后这笔钱用来托住已是烫手山芋的房地产市场，就是拼命的投资房地产业，当房地产价格因背离价值而向下波动时，通过托市再把它抬高，反复如此，给人的表象就是房产价格决没有偏离价值。

导致房价越涨越高。

　　（四）土地供应端的绝对垄断是推动房价上涨的体制性原因。

在土地财政巨额“快钱”的吸引下，作为房地产开发用地的唯一供给方的地方政府普遍采取“饥渴型供地”，加剧房价上涨预期，呈现地价房价轮番上涨的恶性循环。

房改以来，保障性住房建设滞后，绝大多数城镇居民只能通过住房市场解决住房问题，住房市场长期处于供不应求状态。

供不应求形势下，房价水平只能由高收入者来决定，不断加剧的收入差距，进一步提高了房价水平。

（五）宏观经济政策环境在一定程度上推动了房价超常上涨。

住房作为一种实物资产，受货币政策环境影响显著。

2005年以来持续的流动性过剩、2009年应对金融危机快速增发的货币量，不断推高通胀预期，也带动了大量以保值增值为目的的投资性购房。

应该说，居民的住房消费和投资行为、银行的信贷策略、地方对土地财政的依赖以至房地产开发商的逐利动机，从其各自的角度来看都是理性的，但从经济和民生的整体来看则产生很多矛盾，其重要根源就在于不合理的经济发展模式。

我国正处在工业化中期阶段，重化工业快速扩张，而且长期依靠外延型投资拉动经济增长。

这种经济结构和工业发展模式需要大量土地供给来支撑。

地方政府为招商引资，竞相对工业给予包括用地优惠在内的政策扶持，工业用地价格低廉甚至是无偿的。

这就需要用房地产建设用地的“招拍挂”收入来补贴工业发展，即所谓房地产业反哺工业。

这是不少地方房价高企的重要原因。

　　三、抑制高房价的有效途径

　　通胀背景下，针对房价较快上涨和房屋成交量大幅攀升等问题，政府及时出台短期政策抑制过热是正确的选择，但市场的稳定和可持续发展最终要建立在促进房地产市场健康发展的长效机制上。

（一）制定有效的住房政策体系。

我国房地产市场的主要问题表面上看是高房价问题，实际上是结构问题，科学有效的住房政策体系可以保证每个居民都有公平获得住房的机会，是应对高房价问题的有效途径。

一个有效的住宅供应体系应该包括市场内各种档次的住宅供应、准市场供应（有各种购房帮助的住宅供应）和市场外供应（廉租住房），使得不同收入群体都能找到有效解决自身住房问题的途径。

在清晰界定政府和市场的住房责任之后，各群体对如何解决自身的住房问题均有稳定的预期，房价水平将由市场决定，并伴随经济政策环境的变化呈现出周期性变化的特征。

此时的房价调控主要是防止过度投机和大起大落，保证经济稳定和金融安全。

（二）采取多元化手段，提高房地产市场供给能力。

未来较长时期，我国仍然处于住房需求旺盛阶段，增加房地产市场的有效供给应该是相当长时间内必须高度关注和解决的问题。

房地产市场的有效供给包括新建住房、二手住房和租赁住房，因此增加住房有效供给的手段包括：

可以制定住房发展规划用以指导住房建设，通过降低房屋租赁市场税费、调整房地产交易税收制度，从而促进二手住房市场和住房租赁市场的发展等等。

（三）严格控制汇率，制止外资托市。

政府会严把汇率关，我们可以预期的是，人民币兑美元的汇率决不会过快升值，但会小幅升值，就是要稳定对方的情绪，如果一点不升，对方会狗急跳墙，如果升的过快，是给自己掘墓，所以为什么中国汇率升幅总是犹抱琵琶半遮面，看看美国政府的态度跟一个绑匪是多么的贴切，我要一瓶果汁，为什么拿来半瓶水。

可又说不出什么来，毕竟还能暂时解渴。

（四）调整货币政策，限制资产流动性。

既然房地产能绑架中国经济，说明它举足轻重，限制房产的流通性，就可以限制资产的流动性，注意这里是两个概念，“资产流动性”和“房产流通性”。

两者完全不同，但又息息相关。

房产流通性减弱，资产流动性减弱，那么需要印刷的人民币就减少。

既然是不断的上涨价格，只能一步步地限制房产流通，只要房产流通性少一点，通胀就会显现一点，然后再通过上调准备金率和加息等柔性政策来调整一点。

（五）建议全面开征房产税。

我国土地财政助推地价、房价，房地产税费结构不合理，已经基本成为各方共识。

因此建议，要改革土地财政；整合房地产开发与交易环节税费，并在适当时机整合房地产契税和房地产印花税；要全面开征房产持有环节税收。