淮北市桓谭路以南项目地块可行性研究报告.docx

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淮北市桓谭路以南项目地块可行性研究报告

淮北市桓谭路以南项目地块

可行性研究报告

2007-6-12

第一章房地产投资宏观环境

一、淮北概况

（一）人文、地理及交通条件

1、区域位置与交通状况

淮北市位于安徽省北部，东经116度23分——117度02分，北纬33度16分——34度14分之间。

地处华东地区腹地，苏、鲁、豫、皖四省之交，北接萧县，南临蒙城，东与宿州比邻，西连涡阳和河南永城。

南北长108公里，东西宽60公里，总面积2741平方公里。

淮北市地势由西北向东南倾斜，地貌以平原为主，平原面积占土地总面积的95.3%，低山残丘面积仅占4.7%。

本市河流有十多条，总长378公里，主要河流有濉河、南沱河、闸河、龙岱河、岱河、龙河、湘西河、洪碱河、巴河、王引河、新北沱河、包河、浍河、懈河、北淝河等自然和人工河流，面积约18万平方米。

素有“百里煤城”美誉，大小煤矿星罗棋布。

全市因采煤塌陷土地已达15000公顷，形成永久性水面4000公顷，季节性水面5000公顷。

春秋季明显短于冬夏季，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，年平均气温为14.8摄氏度。

全年主导风向夏季多为东南风，冬季主导风向为东北风。

2、行政划分及隶属关系

淮北市位于安徽省北部，苏、豫、皖三省交界处。

市辖一县三区：

包括濉溪县（10镇1乡，413村，24居）、相山区（1镇7办，40村56居）、杜集区（3镇2办，92村，20居）、烈山区（3镇5办，84村,  43居）。

3、人口状况

2006年，年末全市户籍人口212.2万人，比上年末增加1.7万人，其中非农业人口89.9万人。

常住人口204万人，与上年持平。

2006年人口数及其构成

指标

年末数（万人）

比重（%）

全市户籍人口

212.2

-

其中：

非农业人口

89.9

42.4

农业人口

122.3

57.6

其中：

男性

108.7

51.2

女性

103.5

48.8

其中：

0-18岁

51.7

24.4

18-60岁

135.7

63.9

60岁及以上

24.8

11.7

4、城市发展的优势与制约因素

（1）自身优势：

①煤炭资源优势。

淮北已探明储量84亿余吨，且煤种齐全。

随着国家新能源战略的实施，淮北市煤炭资源的品种优势将进一步突出，是全国少有的具备发展煤化工条件的煤产区之一。

②区位优势将逐步显现。

淮北是安徽距离淮海经济区中心城市徐州最近的城市，是安徽离出海口最近的城市之一，也是距离未来中俄联合建设欧亚大陆桥最近的城市。

京福高速、连霍高速的贯通，京沪高速铁路的修建，进一步改善了淮北市的交通条件，淮北市东西互补、南北交融的区位优势逐步提升。

③劳动力资源优势。

经过多年的发展，形成了一大批高素质工程技术人员和技术熟练的产业工人，劳动力成本远远低于长三角地区，比较优势明显。

④综合经济实力日益增强。

“十五”以来淮北市经济呈加速增长态势，地区生产总值及财政收入等增长速度指标一直位居皖北地区前列。

⑤推动经济加速增长的重大项目布局初步形成。

煤炭、电力、煤化—盐化一体化、煤化工等一大批重点项目已经实施，新经济增长点开始全面孕育，推动经济加速增长的重大项目储备充裕。

六是社会精神文明优势。

经过多年的文明城市创建工作，市民文明素质和城市文明程度得到了极大提高。

（2）面临的挑战和制约因素：

①从外部制约因素来看，我市经济发展高度依赖煤电产业，煤电产业增加值占整个工业增加值的80%以上，产业结构过于单一，抵御宏观经济波动风险的能力弱，易受国际、国内能源价格波动等不确定性因素的冲击。

②从内部制约因素来看，一是资源及环境要素的制约。

我市水资源匮乏，人均水资源占用量仅为全省平均水平的2/5，且地表水污染严重，造成功能性缺水。

工业“三废”、采煤塌陷速度仍在加快，对维护淮北的生态环境构成了严峻的挑战。

二是资金的制约。

企业的融资能力偏弱，融资以贷款为主，融资方式和渠道单一，投融资机制不活，制约了企业的成长和经济的发展。

三是人才制约。

在采煤、选煤方面人才济济，但其他方面的人才就明显不足，特别是煤化工、管理、开放型等专业人才有限，人才的后备资源不足。

四是城乡经济发展不平衡，二元结构矛盾突出。

农业人口较多，农村经济发展相对滞后，产业化水平偏低，县域经济发展缓慢。

中心城区规模小，聚集功能不强，辐射能力弱，对农村经济的带动力不足。

五是开放型经济、非公有制经济等发展不足。

经济发展对资源依赖性较强，企业的自主创新动力不足；经济外向度较低；非公有制经济总量小，远低于全国和全省平均水平；开发区和工业园区发展慢、总量小，对全市经济增长贡献率低。

（二）历史沿革与文化属性

相传公元前21世纪，商王朝的创立者商汤的十一世祖相土向东部开拓疆土，建城于相山南麓，相山、相城由此得名。

春秋（公元前588-576年）　宋国共公为避水患，经睢阳迁都于相。

中华民国元年（1912年）　市境分属安徽省宿县和江苏省萧县。

1948年11月，市境解放。

1949年6月，市境分属华东局皖北行政公署宿县专区之宿县和萧县。

1960年4月，建立濉溪市。

1971年4月，更为淮北市。

淮北著名的风景名胜有相山森林公园、显通寺、饮马池、钓鱼台、叠翠峰、奇峰、摩崖石刻、万丈碑、牛鼻洞、秘霞洞、雪泉、战捷山、天藏寺、龙脊山自然风景区、南湖公园、乾隆湖旅游风景区、世纪广场。

淮北的闻人名士有：

春秋时期政治家、秦相蹇叔；三国时期的扬州刺史刘馥、魏国大司农桓范、三国魏著名文学家、哲学家、音乐家“竹林七贤”之一的嵇康、刘伶；东晋军事家、音乐大师桓伊、东晋绘画和佛像雕刻大师戴逵；明代开国元勋傅友德；我国当代杰出的人民艺术家、雕塑艺术大师、著名的美术教育家、中国美术馆事业的开创者刘开渠等等。

淮北市酒文化悠久，著名的口子酒就是产于此地。

临涣包瓜、临涣棒棒茶、黄里石榴、黄里笆斗杏、土型西瓜、大庄葡萄、宿半夏都是淮北的久负盛名的特产。

（三）城市发展与城市规划建设

2006年荣获“国家园林城市”称号。

年末城市人均道路面积9.7平方米，城市供水普及率88.5%，建成区绿化覆盖率39.3%，人均公共绿地面积11.4平方米，燃气普及率75.4%，城市公交客运人次5410万人次，比上年增长8.9%。

交通运输能力不断提高。

全年公路运输完成货运量3626万吨，比上年增长15.9%；货物运输周转量112622万吨公里，增长24%。

完成客运量3408万人，增长16.4%，旅客运输周转量199722万人公里，增长22.6%。

《国务院办公厅关于批准淮北市城市总体规划的通知》中明确规定：

淮北市在城市发展过程中要以主城区湖泊为中心，相山、龙脊山为背景，构建“双山伴湖”的山水城市框架。

依托城市丰富的水系和周边山体，大力开展城市绿化建设，形成多种形式的公共绿地系统，突出山、水、城、林交融一体的城市特色。

在城市功能定位方面，坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，统筹做好淮北市城市规划、建设和管理的各项工作。

大力推进经济增长方式的根本转变，调整产业结构和布局，依托淮北市丰富的矿产资源和能源工业优势，发展高新技术产业和第三产业。

不断完善城市功能，逐步把淮北市建设成为经济繁荣、社会文明、生态良好，具有地方特色的现代化城市。

努力建成安徽省东北部地区的中心城市，国家重要的能源城市。

根据规划要求，未来15年淮北市城市发展的总体目标是：

有序推进城市化进程，形成完美的城镇体系结构，拥有先进的公共服务设施和完善的城市基础设施，生态环境建设成效显著，城市管理规范有序。

通过20年左右的时间，把淮北建设成为布局合理、功能完善、环境优美的资源型生态山水园林城市。

到2020年，淮北主城区实际居住人口控制在94万人以内，建设用地控制在96.2平方公里以内。

二、经济运行及人民生活

（一）经济运行

1、国民生产总值

全年生产总值（GDP）224.7亿元，按可比价格计算，比上年增长10.1%。

2、人均GDP

按常住人口计算，人均生产总值11015元，比上年增加763元。

3、产业结构

2006年，第一产业增加值25.6亿元，增长11.4%；第二产业增加值120.2亿元，增长8.3%；第三产业增加值78.9亿元，增长12.6%。

三次产业结构为11.4：

53.5：

35.1。

4、固定资产投资

全年累计完成固定资产投资110.３亿元，比上年增长42.7%，其中城镇投资95.3亿元，房地产开发投资12.5亿元，分别增长43.9%和41.7%。

分行业看，工业投资75亿元，增长34.5%，其中采矿业投资49.3亿元，制造业投资21.9亿元，分别增长29.8%和99%。

分区县看，濉溪县完成投资16.5亿元，杜集区完成投资7.2亿元，相山区完成投资8.2亿元，烈山区完成投资4.9亿元，分别增长95.4%、71.5%、41.4%和54.4%。

（二）人民生活

1、城市居民人均可支配收入

城镇居民人均可支配收入达到9807元，比上年增长14%，人均消费性支出7559元，增长12%。

2、恩格尔系数

恩格尔系数40.6%，下降2.8个百分点。

3、消费品零售总额

2007年实现社会消费品零售总额61.9亿元，比上年增长13.9%，增幅为近10年来最高水平。

4、居民人均储蓄存款余额

居民储蓄存款余额160.8亿元，较年初增加19.9亿元，增长14.2%。

5、人均居住面积

城镇居民人均住宅使用面积18.9平方米，农村居民人均住房面积38平方米。

第二章淮北房地产市场发展概况

一、淮北房地产发展的轨迹：

2001年黎苑新村成为淮北市最大最大的住宅小区。

房地产市场平稳。

2002年淮北市房地产开发投资额为1。

37亿元。

2003年淮北市房地产投资金额达6.1亿元，同比增长了74%，完成开发建设面积150.52万平方米。

2004年，房地产开发经营商品房施工面积225.4万平方米;竣工面积90.85万平方米;商品房销售面积60.53万平方米;商品房销售额8.79亿元。

2005年房地产投资8.8亿元。

2006年仅相山区内房地产投资就达到10亿元。

从2001-2005年底相山区五年累计完成开发面积400万平方米。

2002年以来,淮北市商品房销售价格的不断上涨也反映了商品房市场的供求状况。

在淮北,商品房价格平均价格2002年为1202元/平方米,2005年5月末为1519元/平方米,上涨了26.4%。

但是市区的商品房价格明显的高于统计价格。

目前市区新建住宅和二手住宅的最低价格分别为1950元/平方米、1500元/平方米;最高价格分别为3100元/平方米、2900元/平方米,比2002年几乎增加了一倍,居安徽全省的第二位。

二、现状：

淮北市房地产起步较晚，虽然历经这几年的高速增长，发育还是不太完善，表现在房地产价格不太稳定，开发项目信息不能共享，已售房和未售房信息不公开，期房交易、炒房等投机行为严重，造成了多数市民对是否买房把握不准，对房价更是如雾里看花般迷惑，是持币待购还是马上入市，专家的争论，政府的缺位，使百姓无所适从。

目前淮北市新楼盘房价保持在1600-2500元/平米之间，最高3200元/平米。

从2002年到现在，淮北市房地产项目开工和竣工面积成倍增长，房产交易空前活跃，同时房地产价格不断增长，很多市民已经感觉到房价到了无法承受的地步，最近的一项调查显示多达90%的人表示买不到房子，一时间，房价成了人们街头巷尾议论最多的话题：

今年房价还会不会继续上涨；价格会不会往下跌，会出现在什么时候！

三、分析

现在房地产市场上无外乎两种声音：

1、房地产价格继续上涨，因为真实地消费需求决定着现在房地产市场还是买方市场，房屋还属于紧俏商品，供不应求，价格自然会上涨，加上土地成本、建筑材料成本不断增加造成房地产价格不断走高。

2、房地产价格将在2007年夏秋间出现下降的拐点，这是因为房地产市场经过几