淮北市桓谭路以南项目地块可行性研究报告.docx

1、淮北市桓谭路以南项目地块可行性研究报告淮北市桓谭路以南项目地块可行性研究报告2007-6-12第一章 房地产投资宏观环境一、 淮北概况（一）人文、地理及交通条件1、区域位置与交通状况淮北市位于安徽省北部，东经116度23分117度02分，北纬33度16分34度14分之间。地处华东地区腹地，苏、鲁、豫、皖四省之交，北接萧县，南临蒙城，东与宿州比邻，西连涡阳和河南永城。南北长108公里，东西宽60公里，总面积2741平方公里。淮北市地势由西北向东南倾斜，地貌以平原为主，平原面积占土地总面积的95.3%，低山残丘面积仅占4.7%。本市河流有十多条，总长378公里，主要河流有濉河、南沱河、闸河、龙岱河

2、、岱河、龙河、湘西河、洪碱河、巴河、王引河、新北沱河、包河、浍河、懈河、北淝河等自然和人工河流，面积约18万平方米。素有“百里煤城”美誉，大小煤矿星罗棋布。全市因采煤塌陷土地已达15000公顷，形成永久性水面4000公顷，季节性水面5000公顷。春秋季明显短于冬夏季，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，年平均气温为14.8摄氏度。全年主导风向夏季多为东南风，冬季主导风向为东北风。2、行政划分及隶属关系淮北市位于安徽省北部，苏、豫、皖三省交界处。市辖一县三区：包括濉溪县（10镇1乡，413村，24居）、相山区（1镇7办，40村56居）、杜集区（3镇2办，92村，20居）、烈山区（3镇5办，84村,43居

3、）。3、人口状况2006年，年末全市户籍人口212.2万人，比上年末增加1.7万人，其中非农业人口89.9万人。常住人口204万人，与上年持平。2006年人口数及其构成指 标年末数（万人）比重（%）全市户籍人口212.2- 其中：非农业人口89.942.4 农业人口122.357.6 其中：男性108.751.2 女性103.548.8 其中：0-18岁51.724.4 18-60岁135.763.9 60岁及以上24.811.74、城市发展的优势与制约因素（1）自身优势：煤炭资源优势。淮北已探明储量84亿余吨，且煤种齐全。随着国家新能源战略的实施，淮北市煤炭资源的品种优势将进一步突出，是全国

4、少有的具备发展煤化工条件的煤产区之一。区位优势将逐步显现。淮北是安徽距离淮海经济区中心城市徐州最近的城市，是安徽离出海口最近的城市之一，也是距离未来中俄联合建设欧亚大陆桥最近的城市。京福高速、连霍高速的贯通，京沪高速铁路的修建，进一步改善了淮北市的交通条件，淮北市东西互补、南北交融的区位优势逐步提升。劳动力资源优势。经过多年的发展，形成了一大批高素质工程技术人员和技术熟练的产业工人，劳动力成本远远低于长三角地区，比较优势明显。综合经济实力日益增强。“十五”以来淮北市经济呈加速增长态势，地区生产总值及财政收入等增长速度指标一直位居皖北地区前列。推动经济加速增长的重大项目布局初步形成。煤炭、电力、

5、煤化盐化一体化、煤化工等一大批重点项目已经实施，新经济增长点开始全面孕育，推动经济加速增长的重大项目储备充裕。六是社会精神文明优势。经过多年的文明城市创建工作，市民文明素质和城市文明程度得到了极大提高。（2）面临的挑战和制约因素：从外部制约因素来看，我市经济发展高度依赖煤电产业，煤电产业增加值占整个工业增加值的80%以上，产业结构过于单一，抵御宏观经济波动风险的能力弱，易受国际、国内能源价格波动等不确定性因素的冲击。从内部制约因素来看，一是资源及环境要素的制约。我市水资源匮乏，人均水资源占用量仅为全省平均水平的2/5，且地表水污染严重，造成功能性缺水。工业“三废”、采煤塌陷速度仍在加快，对维护

6、淮北的生态环境构成了严峻的挑战。二是资金的制约。企业的融资能力偏弱，融资以贷款为主，融资方式和渠道单一，投融资机制不活，制约了企业的成长和经济的发展。三是人才制约。在采煤、选煤方面人才济济，但其他方面的人才就明显不足，特别是煤化工、管理、开放型等专业人才有限，人才的后备资源不足。四是城乡经济发展不平衡，二元结构矛盾突出。农业人口较多，农村经济发展相对滞后，产业化水平偏低，县域经济发展缓慢。中心城区规模小，聚集功能不强，辐射能力弱，对农村经济的带动力不足。五是开放型经济、非公有制经济等发展不足。经济发展对资源依赖性较强，企业的自主创新动力不足；经济外向度较低；非公有制经济总量小，远低于全国和全省

7、平均水平；开发区和工业园区发展慢、总量小，对全市经济增长贡献率低。（二）历史沿革与文化属性相传公元前21世纪，商王朝的创立者商汤的十一世祖相土向东部开拓疆土，建城于相山南麓，相山、相城由此得名。春秋（公元前588-576年）宋国共公为避水患，经睢阳迁都于相。中华民国元年（1912年）市境分属安徽省宿县和江苏省萧县。1948年11月，市境解放。1949年6月，市境分属华东局皖北行政公署宿县专区之宿县和萧县。1960年4月，建立濉溪市。1971年4月，更为淮北市。淮北著名的风景名胜有相山森林公园、显通寺、饮马池、钓鱼台、叠翠峰、奇峰、摩崖石刻、万丈碑、牛鼻洞、秘霞洞、雪泉、战捷山、天藏寺、龙脊山自

8、然风景区、南湖公园、乾隆湖旅游风景区、世纪广场。淮北的闻人名士有：春秋时期政治家、秦相蹇叔；三国时期的扬州刺史刘馥、魏国大司农桓范、三国魏著名文学家、哲学家、音乐家“竹林七贤”之一的嵇康、刘伶；东晋军事家、音乐大师桓伊、东晋绘画和佛像雕刻大师戴逵；明代开国元勋傅友德；我国当代杰出的人民艺术家、雕塑艺术大师、著名的美术教育家、中国美术馆事业的开创者刘开渠等等。淮北市酒文化悠久，著名的口子酒就是产于此地。临涣包瓜、临涣棒棒茶、黄里石榴、黄里笆斗杏、土型西瓜、大庄葡萄、宿半夏都是淮北的久负盛名的特产。（三）城市发展与城市规划建设2006年荣获“国家园林城市”称号。年末城市人均道路面积9.7平方米，城

9、市供水普及率88.5%，建成区绿化覆盖率39.3%，人均公共绿地面积11.4平方米，燃气普及率75.4%，城市公交客运人次5410万人次，比上年增长8.9%。交通运输能力不断提高。全年公路运输完成货运量3626万吨，比上年增长15.9%；货物运输周转量112622万吨公里，增长24%。完成客运量3408万人，增长16.4%，旅客运输周转量199722万人公里，增长22.6%。国务院办公厅关于批准淮北市城市总体规划的通知中明确规定：淮北市在城市发展过程中要以主城区湖泊为中心，相山、龙脊山为背景，构建“双山伴湖”的山水城市框架。依托城市丰富的水系和周边山体，大力开展城市绿化建设，形成多种形式的公共

10、绿地系统，突出山、水、城、林交融一体的城市特色。在城市功能定位方面，坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，统筹做好淮北市城市规划、建设和管理的各项工作。大力推进经济增长方式的根本转变，调整产业结构和布局，依托淮北市丰富的矿产资源和能源工业优势，发展高新技术产业和第三产业。不断完善城市功能，逐步把淮北市建设成为经济繁荣、社会文明、生态良好，具有地方特色的现代化城市。努力建成安徽省东北部地区的中心城市，国家重要的能源城市。根据规划要求，未来15年淮北市城市发展的总体目标是：有序推进城市化进程，形成完美的城镇体系结构，拥有先进的公共服务设施和完善的城市基础设施，生态环境建设成效显著

11、，城市管理规范有序。通过20年左右的时间，把淮北建设成为布局合理、功能完善、环境优美的资源型生态山水园林城市。到2020年，淮北主城区实际居住人口控制在94万人以内，建设用地控制在96.2平方公里以内。二、 经济运行及人民生活（一）经济运行1、国民生产总值全年生产总值（GDP）224.7亿元，按可比价格计算，比上年增长10.1%。2、人均GDP按常住人口计算，人均生产总值11015元，比上年增加763元。3、产业结构2006年，第一产业增加值25.6亿元，增长11.4%；第二产业增加值120.2亿元，增长8.3%；第三产业增加值78.9亿元，增长12.6%。三次产业结构为11.4：53.5：3

12、5.1。4、固定资产投资全年累计完成固定资产投资110.亿元，比上年增长42.7%，其中城镇投资95.3亿元，房地产开发投资12.5亿元，分别增长43.9%和41.7%。分行业看，工业投资75亿元，增长34.5%，其中采矿业投资49.3亿元，制造业投资21.9亿元，分别增长29.8%和99%。分区县看，濉溪县完成投资16.5亿元，杜集区完成投资7.2亿元，相山区完成投资8.2亿元，烈山区完成投资4.9亿元，分别增长95.4%、71.5%、41.4%和54.4%。（二）人民生活1、城市居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入达到9807元，比上年增长14%，人均消费性支出7559元，增长12%。

13、2、恩格尔系数恩格尔系数40.6%，下降2.8个百分点。3、消费品零售总额2007年实现社会消费品零售总额61.9亿元，比上年增长13.9%，增幅为近10年来最高水平。4、居民人均储蓄存款余额居民储蓄存款余额160.8亿元，较年初增加19.9亿元，增长14.2%。5、人均居住面积城镇居民人均住宅使用面积18.9平方米，农村居民人均住房面积38平方米。第二章 淮北房地产市场发展概况一、淮北房地产发展的轨迹：2001年黎苑新村成为淮北市最大最大的住宅小区。房地产市场平稳。2002年淮北市房地产开发投资额为1。37亿元。2003年淮北市房地产投资金额达6.1亿元，同比增长了74%，完成开发建设面积1

14、50.52万平方米。2004年，房地产开发经营商品房施工面积225.4万平方米;竣工面积90.85万平方米;商品房销售面积60.53万平方米;商品房销售额8.79亿元。2005年房地产投资8.8亿元。2006年仅相山区内房地产投资就达到10亿元。从2001-2005年底相山区五年累计完成开发面积400万平方米。2002年以来,淮北市商品房销售价格的不断上涨也反映了商品房市场的供求状况。在淮北,商品房价格平均价格2002年为1202元/平方米,2005年5月末为1519元/平方米,上涨了26.4%。但是市区的商品房价格明显的高于统计价格。目前市区新建住宅和二手住宅的最低价格分别为1950元/平方

15、米、1500元/平方米;最高价格分别为3100元/平方米、2900元/平方米,比2002年几乎增加了一倍,居安徽全省的第二位。二、 现状：淮北市房地产起步较晚，虽然历经这几年的高速增长，发育还是不太完善，表现在房地产价格不太稳定，开发项目信息不能共享，已售房和未售房信息不公开，期房交易、炒房等投机行为严重，造成了多数市民对是否买房把握不准，对房价更是如雾里看花般迷惑，是持币待购还是马上入市，专家的争论，政府的缺位，使百姓无所适从。目前淮北市新楼盘房价保持在1600-2500元/平米之间，最高3200元/平米。从2002年到现在，淮北市房地产项目开工和竣工面积成倍增长，房产交易空前活跃，同时房地产价格不断增长，很多市民已经感觉到房价到了无法承受的地步，最近的一项调查显示多达90%的人表示买不到房子，一时间，房价成了人们街头巷尾议论最多的话题：今年房价还会不会继续上涨；价格会不会往下跌，会出现在什么时候！三、 分析现在房地产市场上无外乎两种声音：1、 房地产价格继续上涨，因为真实地消费需求决定着现在房地产市场还是买方市场，房屋还属于紧俏商品，供不应求，价格自然会上涨，加上土地成本、建筑材料成本不断增加造成房地产价格不断走高。2、 房地产价格将在2007年夏秋间出现下降的拐点，这是因为房地产市场经过几