中大汽修汽配市场可行性研究报告.docx

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中大汽修汽配市场可行性研究报告

第一章总论

一、项目基本情况

项目名称：

XX中大汽修汽配市场建设项目

项目建设单位：

XX中大汽修汽配市场项目组、乌鲁木齐中大威尔实业XX

项目建设时间：

2014年4月-2015年10月

项目建设地点：

乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）北站西路1470号、百户路147号、百户路西巷21号。

二、项目建设背景

乌鲁木齐中大威尔实业XX，注册成立于2001年。

主营生产销售各类玻璃制品。

2010年头屯河区人民政府70次常务会议及随后的财经领导小组会议纪要，为支持中大威尔实业公司做大做强的企业发展需要，明确将百户路147号原属于头区经计委的23.5亩工业用地、厂房等附属设施，以及中大威尔公司南、北二侧即北站西路1470号（原北站公路7号车辆段劳服司），百户路西巷21号（原东升路21号）地块，一并出让给乌鲁木齐中大威尔实业XX。

中大威尔公司分别于2011年通过乌市国土局土地利用处，挂牌取得百户路147号工业用地23.5亩，土地证使用时间50年。

2012年通过乌市国土局土地市场处，挂牌取得中大威尔公司北侧北站西路1470号地块21亩，中大威尔公司南侧土地12.5亩。

二处土地证为商业用地性质，出让年限为40年。

该三处地块联为一体，南北长近400米，东西宽103米-105米，实际土地面积为40000余平方米。

中大威尔公司宗地北临主干北站公路，南临交通要道东升路，东临百户路，西临西站铁路住宅小区。

交通地理位置十分优越。

鉴于中大威尔公司玻璃制品生产经营项目，由于环保条件限制原因，已不适于在该地块X围内继续展开做大。

2014年，中大威尔公司向经开区（头区）经发委提出终止玻璃制品工业生产项目，开发XX中大汽修汽配市场建设项目。

该项目已得到经开区（头区）经发委正式立项备案登记批复。

拟新增建设面积25000㎡，投资2000万元。

建设可以容纳400家汽修汽配商户，把中大威尔公司打造成具有中等规模，具备现代化管理体制的新型汽修汽配市场公司。

三、项目依据

中大威尔公司宗地实际面积62.5亩。

处于北站正在筹划建设中的国际铁路物流园内，紧临北站货运商圈，西站为乌铁客运始发站，南临高铁片区。

直线5公里X围内，还有地窝堡国际机场，新东方汽配机电市场，全疆最大的北方钢材物流交易市场，轮胎市场、化工市场、正在建设的汽车交易市场等。

宗地东侧500米有乌奎高速公路通过，拟议建设中的北疆高铁线路也在北站公路对面。

中大威尔公司地处经开区（头区）物流商圈的核心黄金地段，交通发达，是建设汽修汽配市场的最佳和理想之地。

乌鲁木齐地区各类汽车保有量突破60万辆大关。

其中每年汽修行业产值约在300亿元左右，汽修行业从业人员数万。

无序发展的汽修厂铺遍地开花，给乌市的环保、安全等工作带来相当大的压力。

内地大中城市很多都建有成规模的汽修专业市场。

乌市政府久有集中整治分散的汽修厂铺集中经营的政策设想，迄今尚未正式实施。

乌鲁木齐地区汽车销售专业市场、汽配销售专业市场，已经营业和正在建设的有七、八处之多，主要集中在经开区（头区）、高新区（新市区）、米东区。

专业汽修市场尚属空白。

汽修行业矛盾问题很多，分散经营使得汽修商户与修车客户之间的对接产生距离，其它诸如修车技工难找，服务价高不规X等。

政府和汽修行业都希望有现代化的汽修专业市场，整合交警运政、车管保险、工商安监各部门资源，建设具备符合行业规X、技术条件的专业汽修市场。

未来乌鲁木齐地区的专业汽车修理市场各区县都会建设。

中大威尔公司抢得商机，领先一步，将为乌鲁木齐汽修行业的规X化、规模化经营，打造一个良好的服务平台。

中大威尔公司现有厂房及生活服务类设施建筑面积6000平方米。

稍加建设改造，即可作为汽修汽配商铺使用。

2014年上半年，中大威尔公司已完成汽修汽配市场一期工程建设，建有汽修汽配商铺4栋，面积5000㎡，商铺高度在6米左右。

第二章项目建设内容

项目建设分三期进行。

2014年，项目一期建设竣工，已可投入使用。

一、二、三、四栋商铺合计建筑面积5000㎡。

其中一号商铺计划三层，现在只完成地面一层。

2015年还需要建设二层、三层，增加面积2000㎡。

项目二期建设场地在中大威尔公司23.5亩工业地块内进行。

计划建设五号、六号、七号、八号、九号商铺。

新建一层商铺面积3560㎡。

改建一层商铺面积3500㎡。

新建和改建二层商铺面积6000㎡。

主要内容如下：

五号商铺为中大威尔公司三层办公楼。

在其后侧建设二层商铺，960㎡。

新建二层商铺与原有三层办公楼联为一体。

五号商铺一、二、三层共计2800㎡。

六号、七号商铺东西长65米，宽20米，拟建二层。

共计5200㎡。

八号商铺为中大威尔公司原1号生产车间。

宽12米，长65米，高8米。

一号车间北面新建二层商铺，长65米，宽8米，新建的二层商铺与一号车间联为一体，合计面积2600㎡。

九号商铺为中大威尔公司原二号、四号车间，总长120米，宽12米，高8米。

改造成二层商铺，合计2880㎡。

新建中大汽修汽配市场三期建设项目为十号、十一号、十二号商铺。

其中十号商铺为二层，长65米，宽20米，二层高7米。

均为新建，合计面积2600㎡。

十一号商铺临中大威尔公司南侧东升路，与中大威尔公司原1号、2号宿舍楼改造建设联为一体。

XX中大汽修汽配市场十一号商铺的功能，与一号商铺的功能相近，都是紧邻主干道路边，拟建三层，加上原有的2栋二层宿舍楼，长70米，宽24米，高10,5米。

合计建筑面积5040㎡。

其中1000㎡为原有宿舍楼已建面积。

十二号商铺为中大威尔公司原三号车间加以新建改造。

拟建二层，长100米，宽12米，合计建筑面积2400㎡。

XX中大汽修汽配商城二期、三期建设项目同期开工，共计新建面积15000㎡，改造面积3800㎡。

2015年4月中旬开工建设，工期半年，2015年10月1日前竣工投入使用。

第三章项目建设条件

一、自然地理条件

XX中大汽修汽配市场位于乌鲁木齐地区西北部，风沙小，雾霾少，气候条件适宜。

中大汽修汽配市场周边性质相近的各类市场很多。

市场四周道路纵横，交通十分便利。

二、安全环保

中大汽修汽配市场周边的主要城市功能，是北站的物流基地和西站的人流聚散地。

市场南部是新开发的高铁片区，西部为头屯河区工业园区。

常住人口主要为铁路职工和其他汉族人口，社会治安环境良好。

中大汽修汽配市场开设大门四处。

东向百户路二处。

北向北站公路和南向东升路各一处。

四处大门均配有保安警卫人员。

市场在建设和运营过程中，消防设施、人员、制度都须落到实处。

中大汽修汽配市场的最初商务设想，是建设包装物流市场。

因此做了相应的环境评价报告，并获得了经开区（头区）环境保护局的批复。

中大汽修汽配市场业务功能属商服性质，污染内容和污染物都显著轻微，符合国家相关产业的环保政策，容易取得政府职能部门的环境许可。

汽修汽配市场的噪音污染来自人流和车流，废弃物来自废机油和汽车配件。

应责成各商户自行回收利用。

噪音应由市场管理人员巡查控制。

一般生产、生活服务废水可直接排入城市地下管网。

三、水、电、暖配套设施

XX中大汽修汽配市场建设项目得到经开区（头区）政府经发委，投促局的认可和支持，经开区（头区）政府产业政策希望将本区打造成XX最大的物流产业基地，欢迎和支持各类交易服务市场的建设。

中大汽修汽配市场的前身，是中大玻璃厂。

经过十多年的生产经营建设，水、电、暖等各项基础配套设施十分完善。

乌铁局水电段和经开区（头区）水务局的上水主管线都位于市场南侧，并已接入市场建设区。

市场建设区内和市场建设区周围，都有铺设好并正在使用的污水城市排放管网，使用非常方便。

拟建中的12处商铺，上水、下水管网已经规划好并留有接口。

市场建设区东大门处配置有地方电业公司500千伏安变压器。

市场建设区中部西侧是乌铁局地下高压输电线路。

原中大威尔实业公司在此处建有250千伏安变压器和配电室。

中大汽修汽配市场根据测算，用电峰值为400千瓦，谷值为100千瓦。

现有的500千伏安变压器即可满足市场用电需求。

250千伏安的变压器和配电室，可做为备用电源。

中大汽修汽配市场项目区，在中大威尔实业XX经营期间，已建有暖气锅炉房，汽修汽配市场可继续正常使用。

另外，市场区西边一墙之隔，为乌铁局沟东供热站。

同时，市场建设区北侧地块，尚有乌市燃气热力公司埋设的地下高压和中压天然气管线。

中压天然气管线还留有接口井，随时可以启用，用作生活和供暖。

第四章项目市场分析

一、汽修汽配行业分析

由于居民汽车保有量快速上升，汽修汽配市场的规模容量也愈来愈大。

乌鲁木齐汽修行业发展的无序性，也造成了汽修行业的分散性。

政府已经认识到汽修行业分散性造成的各种矛盾和问题。

最突出的问题还是汽修行业的分散性，导致市政市容、安全环保、运政车管，无法对汽修行业进行有效监管。

汽修商铺与附近居民的一般生活功能，矛盾突出。

市委市政府委托市政协对汽修行业现状做出专题调研，因为维稳工作而耽搁。

针对汽修扰民这一长期存在的问题，乌市政府近年当有新政出台。

内地大中城市成功的汽修市场，容纳了汽修汽配和配套的车管运政、交警保险等相关功能，市场与行政有机结合，是成功的X例。

乌鲁木齐地区的汽修行业，必然要向内地规X的汽修行业学习。

汽修行业和汽配行业联为一体。

乌鲁木齐地区汽配市场发育完善，汽修行业问题依然层出不穷。

比如汽车4S店汽修价格居高不下，修车技工十分难找。

车主修车，因为修车商铺比较分散，找到合适的修车商铺还是比较困难，议价空间和质量保证受到诸多限制。

另外分散的汽修商铺，技工人力资源和客户资源因为不能共享，发展也受到诸多限制。

这正是XX中大汽修汽配市场，整合各类汽修资源，规模化集聚经营的优势前提条件。

二、汽修汽配市场经营分析

汽修汽配行业的集聚经营是汽修行业发展的必然趋势，也是政府倡导的政策指向。

由于汽修行业分散的现状惯性，集聚汽修商户经营，依然要做好很多工作。

第一是要为汽修商户提供良好的经营条件和经营环境。

第二是要处理好汽修经营商户与车主客商、政府各职能部门良好的交易服务关系，让汽修商户、车主、管理部门、服务行业便利通达，都能从中受益。

XX中大汽修汽配市场的地理交通位置十分重要，关系到市场项目招商、经营、发展的成败。

良好实用的招商、经营、发展策略，精干的招商管理、经营团队都是汽修汽配市场项目成功的硬件保证。

市场人流、物流、通道，以及停车位、修车商铺空间的合理布局，需要市场建设项目组认真研究和规划。

市场建设项目组的工作方向，是要为汽修汽配商户打造一个现代化的经营发展平台。

未来乌鲁木齐各区县，都会建设发展自己区域属下的汽修汽配市场，XX中大汽修汽配市场领风气之先，要树立起属于自己的良好的品牌形象。

三、市场功能分析

乌鲁木齐地区汽修汽配商铺，大多数功能并不齐全。

或缺水或少电，暖气配套者，不足一半。

中大汽修汽配市场建设，水电暖配套必须一步到位。

一期建设的汽修商铺，标准面积为5米宽×10米进深，高度在4.5米～6.0米之间，主要是考虑到汽车本身的长宽高。

门面进口宽2.8米×高2.9米，亦是考虑到车辆进出的实际需要。

一期汽修商铺建有87间。

一期一号商铺要加盖的二层，主要满足汽配商户。

三层为职能服务部门配套。

中大汽修汽配市场一层商铺占项目实际用地面积的30%，即15000㎡。

其余空地均留做人流、物流通道，和停车场用地。

一层主要为修理商铺，拟建高度均大于或等于4.5米。

修理商铺面积不小于50㎡。

二楼主要用于汽配商户，总面积12000㎡。

三楼主要用于职能管理和服务部门使用，总面积2800㎡。

市场商铺一层理论上计算为280家，实际上商户租用常需要2-3间商铺联为一体，按比例算修车商户为150家左右。

二层汽配商铺理论计算为220家，实际也应为150家左右。

另外，保险公司办事处、车管交警运政办事处，应予以积极引进入住。

第五章项目建设优势分析和社会评价

XX中大汽修汽配市场建设项目的用地，因为自然地理位置和交通位置十分良好，这是该项目操作运营成功的关键优势。

不是何种用地都可以用来建设汽修汽配市场的。

如主城区内用地