房地产金融练习题和答案.docx
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房地产金融练习题和答案
房地产金融练习题+答案
第一部分.练习题
第一章绪论
一、单项选择题（每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
）
1.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有（
）。
A.回收期长B.风险性C.运行的地域性D.保值增值性
2.土地的需求不断上升，而供给却有刚性，这一特点决定房地产资金的
（C）。
A.回收期长B.运行的地域性C.保值增值性D.风险性
3.房地产金融市场的主体构成要素包括居民、企业、金融机构和（
A.中介公司B.政府C.监管机构D.行业协会
B）。
4.我国目前已形成以（D）为主的房地产金融体系。
A•投资公司B•证券公司
C.政府主管部门
D.各商业银行房地产信贷部
5.（B）是房地产金融的主要内容。
A.房地产销售贷款B.房地产抵押贷款
C.房地产租售贷款
D•房地产租赁贷款
6.由于房屋附着于土地上不能移动，比如上海的房地产需求就不能用武汉的项目去满足，因而房地产项目具有（
A）。
A.地域性B.非竞争性C.非流动性D.盈利性
7.某一房地产价格水平的高低，主要取决于（
A.本地区房地产的供求状况B.全国房地产的供求状况
C）。
C.本地区本类房地产的供求状况
8.房地产的（B
A.单件性
D.本类房地产的供求状况
），决定了所形成的产品只能就地出售和经营，因而具有明显的地域性。
B.不可移动性
D.资金占用量大
C.使用的长期性
9.一般情况下所有的人都需要房地产金融提供服务。
这表现为房地产金融的（
D）。
A.安全性B.长期性C.政策性D.广泛性
10.房地产金融市场中货币市场的融资工具是（B）。
A.长期贷款B.短期贷款C.股票D.长期债券
11.房地产金融市场的客体要素为（C）。
A.中介公司B.政府C.资金D.房地产企业
二、多项选择题（每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选
项得0.5分。
）
1.房地产的形态有（ABC）:
A、土地B建筑物C房地合一D附着物E定着物
2.开发性房地产金融服务，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，其服务对象是房地产的（
AB）。
A、经营者B建设者C、所有者D、购买者E抵押人
3.消费性房地产金融服务，是指为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动，其服务对象主要是（
CD）等。
A、经营者B建设者C、消费者D、购买者E抵押人
4.房地产业是由房地产的（ABCD
A开发B经营C销售D服务
）等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济中的重要行业。
E居住
5.房地产业是综合性非常突出的产业群,
A房地产业投资大、借款多、周期长
其主要特点包括（
ABCD）:
B房地产受区域因素影响较大
C房地产具有投资和消费的双重性
D房地产受国家政策与城市规划影响欢迎下载
E房地产投资收益性率高
6.根据我国房地产资金的来源和金融机构的作用，可以将我国的房地产金融发展分成（BCD）等特征非常鲜明的阶段
A房地产金融萌芽阶段B住房建设资金管理阶段C房改金融阶段D房地产金融阶段E房地产调控阶段
7.—般认为，成熟的房地产金融市场应该具有（ABDE）特征：
A完善的法律体系B完善的市场结构C较低的贷款利率D丰富的市场产品和大规模的交易
E高效的市场效率和严格的风险管
8.目前我国的房地产金融市场极为不规范、不成熟，存在许多急需改进的地方。
概括来讲有（ABCD）:
A资金来源单一B贷款品种可选择性差C法律体系不完善D市场发育滞后E人民银行经营机制有待转变
9.房地产金融是指为房地产生产、流通、消费而筹集、融通、清算资金的所有金融行为的总称，其主要特征包括
A.宏观性B.多样性C.长期性D.安全性E.风险性
10.下列属于房地产金融的业务种类的是（ACDE）。
B•房地产股票C.住房储蓄业务
A.房地产信托
D•房地产抵押贷款E.房地产开发与经营贷款
11.从经济适用住房的经济属性看，经济适用住房是一种（BCE）。
A.福利房B.商品房C.微利房D.集资建房
巳面向中低收人家庭出售的住房
12.金融机构应当成为房地产业的（
A.决策中心B.信贷中心C.结算中心
D.信息中心E.研究发展中心填空题（每空0.5分）
1.房地产是指土地、建筑物及固着在其上不可分离的部分及其附带的各种权益。
2.房地产由于其特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
3.金融是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。
（BCD）。
4.消费性房地产金融服务，最基本的产品就是按揭和保险。
_
5.市场化房地产金融服务，是指围绕着房地产市场，为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动，其服务对象是形形色色的市场参与者。
6.目前，我国调控房地产业的措施以行政命令为主，并辅以一定的法规和经济措施。
7.在西方国家，主要是通过金融、税收等政策措施间接调控房地产市场。
8.住宅合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。
9.2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。
2004年3月，“831”大限提高拿地“门槛”，房地产调控开始。
10.2010年4月份，在国内各大城市房价狂飙的情形下，在一季度GDP增长超过11%的前提下，中央终于下定决心，对房地产市
场进行史上最严厉的宏观调控，出台《国十条》,提出限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施。
四、名词解释（每个3分）
房地产、金融、资金清算、房地产金融、开发性房地产金融服务、消费性房地产金融服务、市场化房地产金融服务、
房地产业、房地
产市场的区域性、住宅合作社、公积金制度
五、简答题（每题5分）
1.简述房地产业的特点及其重要性。
2.简述房地产金融的作用。
3.简述房地产业同金融业的关系。
4.简述国外房地产金融发展的三种主要形式。
5.简述我国房地产金融发展历程。
6.简述成熟的房地产金融市场的标志。
六、论述题（每题10-15分）
7.分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。
第二章房地产金融基本知识
、单项选择题
1.土地及房产价格长期上升的趋势以及房地产适于充当抵押品的特性，决定了房地产抵押贷款的
A.安全性B.流动性C.长期性D.多样性
欢迎下载
2.我国房地产金融机构的主体是（B）
A.
住房储蓄银行B.商业银行房地产信贷部
3.
下列机构属于银行型房地产金融机构有（D）
B.住房信贷保险机构
1.以房地产作为抵押物进行贷款时，在（BC）的情况下，贷款人可对借款人追究违约责任。
A.借款人按期归还借款本息
B.借款人擅自改变贷款用途而挪用贷款
C.借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产出售
8对房地产金融机构而言，信贷资金的来源主要由（ACE）组成。
A.主动负债B.基本建设拨款C.借入资金
D•国家贷款E.同业往来资金
A质权人对质押财产享有占有权
B质押是抵押的一种特殊形式
C质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利
D质权人享有妥善保管质押财产的义务
E权人对质押物所生孳息享有收益权
16.质押与抵押的共同点包括（BCDE）。
A质押品和抵押品都可以拍卖
B二者都是以取得所押（抵押或质押）财产的价值为目的
C质权和抵押权都因债权的存在而存在，与债权不可分离
D都以所押财产的价值优先受偿
E两者都属于物权的担保方式
ABCE）。
17.关于质押与抵押的区别正确的是（
A质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给质权人时生效；抵押不需转移抵押物，抵押自登记之日起生效。
B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。
C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。
D质押物必须是质押人所有物，抵押物可以是第三方的财物
E质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。
抵押人不占有抵押物，也没有保管义务。
18.质权人具有的权利有（ABCE）。
A质权人享有占有质物的权利
B债务人不履行债务，质权人未受清偿时可以与出质人协商，决定变卖质物的方式并优先受偿
C在质物有损坏或价值明显减少时，如果有侵害质权人权利时，质权人可以要求出质人提供相应的担保D质权人可以在任何情况下变卖质物清偿
E质权人有权收取质物所生的孳息
19•根据《担保法》规定，可以质押的权利包括（ABCD）。
A汇票、支票、本票、债券B依法可以转让的股份、股票
C依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权
D依法可以质押的其他权利E存款单、仓单、提单、罚单
20.保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此以下正确的的是（ABCE）。
A保证人负无限责任B保证易于设定和执行C保证没有特定的财产D保证就是确保无风险E保证执行可能很容易也可能非常困
难
21.保证的性质包括（ABCDE）。
A人身性B从属性C代偿性D转移性E独立性
22•保证合同的主要内容应包括（
A被保证的主债权种类、数额
E保证期限及双方认可的其他事项
1.
三、填空题
债务是资本使用者给中介服务机构或直接给资本供应者在一定时期按一定方式偿还债务的承诺。
10.为弥补收益（货币）购买力的降低，利率应高于无风险利率一定比例（通胀指数）以克服通胀对收益购买力的影响，使购买力保持不变，这就是通胀溢价。
11.期限溢价是为弥补资金长期被银行占用而引起的风险和不确定性的溢价。
12.实际利率是票面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，它是借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀后的利息率。
13•贷款期限不同，利率不同，这种因期限差异造成的利率差异可以称为期限结构溢价
14•利率集有四个组成部分：
无风险短期实际利率、通胀溢价、期限溢价以及差价。
_
15•差价是弥补各种风险、转手费用等的费用。
16.将未来的收益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其计算参数是贴现率。
17.资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。
18•权益收益率是股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人（抵押人）所拥有的自有资金（权益）的收益率,
其数值为税前收益同自有自金的比值。
19.有效收益率是指能使房屋的未来收益与其终值之和的贴现值等于现值的贴现率。
20.“信贷”即信用贷款，是指以借款人的信誉发放勺贷款，借款人不需要提供担保。
_
21.借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为抵押贷
22.共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。
23.按份共有的房地产设定抵押时，抵押价值以抵押人本人所有的份额为限；共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。
24.已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效。
25.房屋的抵押期限应与借款期限一致。
抵押物的权益期限不能低于抵押期
26.贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。
27.保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为履行或承担责任的一种担保制度。
28•同抵押、质押相比，保证是以保证人的全部资产提供的担保，而前二者则为物的担
四、名词解释
房地产周期、汇率、利息、利率、名义利率（票面利率）、贴现率、利率集、实际利率、期限结构溢价、未来值、净现值、资产收益
率、权益收益率、有效（内部）收益率、信贷、担保贷款、保证贷款、质押贷款、抵押贷款
五、简答题
1.简述影响房地产金融市场的社会经济因素。
2.说明利率、贴现率、现值、未来值的概念及其计算方法。
5.简述信贷与抵押贷款的关系？
6.
设定抵押的条件是如何规定的?
第三章抵押贷款的运作
、单项选择题
1.房地产抵押贷款中最常用的抵押贷款付款方式是（D）。
A•固定利率抵押贷款B•可变利率抵押贷款
2.
我国专业银行房地产信贷部信贷资金的主要来源是（C）。
同业往来资金
1268B.1293C.1332D.1423
50%B.60%C.70%D.80%
5.
（B）是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构。
A•贷款机构B•中介服务机构
6.以房地产作为抵押物进行贷款时，必须签订抵押合同，抵押合同应采用
A•书面或口头形式B•书面形式
C.双方确定的任何形式D.由房地产管理部门指定的形式
二、多项选择题
1.下列（ABDE）属于房地产抵押贷款市场的参与者。
A•保险公司B•商业银行C.信托公司
D.律师事务所E.政府有关机构
2.抵押人进行二次抵押的原因为（ACDE）:
A取得低利率贷款B增强盈利能力C改善贷款状况
3.在抵押贷款中，抵押房屋仍由借款人占有、使用和管理，但借款人应遵守以下约定（ACDE）:
A保证所占管房屋的安全性、完整性B保证所占管房屋由自己使用C随时接受抵押权人检查D不得有损害所占管房屋的功能或
降低其价值的行为E借款人向贷款人认可的保险机构投保，贷款人为保险事故赔偿的第一受益人
4.在以下（ABCE）情况发生时，贷款人为了自身资金的安全，有权要求对抵押房屋进行处理。
A贷款合同到期（含展期），借款人未依约偿还贷款本息
B借款人在贷款合同终止前已宣告解散或破产
C借款人未按土地出让合同规定完成有关建设项目
D借款人自行决定将抵押房屋出租
E借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件，可能影响贷款人（抵押权人）利益
三、填空题
抵押人将已抵押房屋（抵押期尚未完结）再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。
一般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押
7.为了减少各种罚费，抵押一般首先向原银行申请再抵押。
&期前还款（也称提前还款）就是借款人基于自己的利益在贷款未到期前丕履行合同，提前还贷的行为，属于违约。
四、名词解释
杠杆原理、月还款额、本息均还法、先息后本法、本金、分摊系数、有效利率、贷款比率、还贷常数、再抵押、等额还款、期前还款
五、简答题
1.简述杠杆作用的形式。
2.简述本息均还法和先息后本法的差别。
3.简述抵押贷款中参与人间的关系。
4.请用图示简要说明抵押贷款的运作过程。
5.简述抵押房屋的使用管理。
6.简述违约后抵押房屋如何处理?
7.利率调整后月还款数额的计算方法。
8.简述四种类型的抵押贷款。
六、计算题
1、某借款人申请了40万元个人住房贷款，贷款年利率6%,贷款期限为20年，若在整个贷款期内，利率不变，月等
额本息还款方式下该借款人第一月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？
等额本金还款方式下，第一个月末和最后一期期末还款额分别是多少？
解：
⑴月等额本息还款方式
贷款月利率i=6%/12=5%0M=40X10元20X12=240月根据公式月还款额=M/叩中订则月还款额
R1=空邑73°=2865.72元
（1町一1
（1十5%0240—1
月偿还利息金额I1=i*M=5%X40X104=2000元月偿还本金额Q1=R—11=2865.72—2000=865.72月末贷款余额
M2=M—Q=40X104—865.72=399134.28元
等额本金还款方式
每期所还本金额Qn
n
=40!
0=1666.67元
240
根据公式In=iX
h-（n-1>I1=i*M=5%oX40X104=2000元
R1=Q1+I1=1666.67+2000=3666.67
第1个月应付利息
则第1月末还款额最后一期应付利息
I240=5%X[40X104—（240-1）X1666.67]=8.33最后一期期末还款额
Rmo=Q4（+I240=1666.67+8.33=1675元
-n
A=M*i/[1-（1+i）]
=196000*0.5%/[1-（1+0.5%）-18i
=1653.96元或用A=Mi（1+i）n/[（1+i）n-1]结果相同
（2）实际每月的还款额为：
M*k=196000*0.65%=1274元
借款人每月欠还的本金为：
1653.96-1274=379.96元
抵押贷款到期后，该家庭应偿还的剩余本金为：
F=A*[（1+i）n-1]/i
=379.96*[（1+0.5%）
=110499.30元
*注：
等额分付终值公式推导：
F=A+A*（1+i）+…+A*（1+i）n-1=A*（1+（1+i）+…+（1+i）n-1）式1
F*（1+i）=A*（（1+i）+…+（1+i）n）式2
式2-式1：
F*i=A*（（1+i）n-1）
推出F=A*（（1+i）n-1）/i
【式1两边同乘（1+i）可得式2]
180-1]/0.5%
4、某借款人向某商业银行申请个人住房贷款10万元，期限24个月,
借款人第一个月末应偿还本金额、
额分别是多少？
解：
设月实际利率为i
12
1+5%=（1+i）,i=4.074
（1）、每月还款额R=i*M*（1+i）第1个月末应还利息额为
I1=100000X4.074%=407.4元
第1个月末偿还贷款本金Q=4382.16-407.4=3974.76元
第1个月末贷款本金余额为
M=100000-3974.76=96025.24元
（2）、每月还款额R=M/N=1000000-24=4166.67元第1个月期末应还利息为
I1=[100000-（1-1）X4166.67]X4.074%=407.4元
第1个月期末还款额：
R=4166.67+407.4=4574.07元
最后一期应还利息：
124=[100000-（24-1）X4166.67]X4.074%=16.97元
甩=4166.67+16.97=4183.64元
七、论述题
1.试分析利率变化对不同抵押贷款类型抵押权人利益的影响。
利息金额和贷款余额分别是多少?
%。
（即计算等效利率）
7[（1+i）n-1]=4382.16元
第四章个人住房贷款
贷款年利率为6%按月等额本息方式还款方式下等额本金方式下，第一个月和最后一期期末还款
一、单项选择题
1.个人住房贷款期限在一年以上，贷款期间遇法定利率调整，贷款利率
A.自法定利率调整的次月起调整B.自法定利率调整的当月起调整
2.尽管债务人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生
A次级B可疑C关注D损失
3.债务人无法足额偿还债务，即使执行担保，也肯定造成较大损失，
A次级B可疑C关注D损失
4.债务人的还款能力明显出现问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还债务，即使执行担保，也风险程度是（A）
C）。
（
C.从次年起按新的利率调整D.未归还部分按利率调整
不利影响的因素，这种贷款的风险程度是（C）
这种贷款的风险程度是（
可能会造成损失，这种贷款的
A次级B可疑C关注
D损失
二、多项选择题
1.
与银行其他信贷品种不同,
A是银行主要消费信贷品种
C基础是抵押权D不可以实行证券化
E业务具政策性且成本较高、效益较好
2.目前，个人住房贷款归纳起来主要有以下类型（ABC）:
A政策性个人住房抵押贷款B自营性个人住房抵押贷款
C个人住房组合贷款D住房装修贷款E个人住房改造贷款
3.当前，我国个人住房贷款业务发展环境（ACDE）
A住宅业是我国新的经济增长点B城市化加速推升房价C住房制度改革有利于住房信贷发展D住房需求增长需要信贷支持E金融
开放需要业务创新
三、填空题
第五章房地产开发贷款
1.以下属于房地产开发贷款的操作流程的是（ABDE）。
A递交申请、受理审查B项目评估、评级授信
C抵押登记、债务清偿D核查审批、借款发放
E贷后管理、收贷撤保
2.
借款人申请房地产开发贷款的资格审查要求证照齐全、资信条件好，其中的证照主要有（
A建设用地规划许可证B建设工程规划许可证C国有土地使用权证D房屋租赁许可证
3.房产开发贷款其特点是（ABCD）。
A单项贷款规模大B受市场因素影响大C贷款对象较少
D风险性较高E贷款收益率最高
4.房产开发贷款具体的调查包括（欢迎下载
ABCE）。
A对借款人资格的核查B调查核实项目情况C核实确定担保方式D调查抵押物状况E借款人资金实际到位情况
5.房产开发贷款审查的主要内容包括（
A调查部门提供的数据、资料是否完整
B贷款投向是否符合规定
C项目的评估情况
D贷款是否合法、合理，贷款人是否可靠
E贷款期限及担保的合法性、合规性、可靠性
ABCE）。
6.评估报告是评估工作的最终成果，应以“实事求是、客观公正”为原则，报告要求（A有事实、有数据B有问题、有证据C有分析、有结论D结构合理、重点突出
ACDE）o
E简明扼要、条理清楚
7.项目的开发成本构成包括（ABCE）o
A土地费用B前期工程费C房屋开发费D人工费用E不可预见费和税费及其他
8借款人非财务评价就是对借款人的基本情况进行必要的客观评价，主要包括借款人的（
A主管部门、组织形式B历史沿革C产权构成
BCDE）o
D职工人数及构成E主要开发项目及业绩
三、填空题
1.房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。
2.趋势分析法是将企业连续几年的会计报表的有关项目进行比较,发展趋势。
以观察企业财务状况、经营情况的变化，分析其变化原因并预测其
3.流动比率是企业流动资产与流动负债的比值，它可以说明企业短期债务的偿债能力。
4.速动比率是速动资产与流动负债之比。
所谓速动资产是指扣除存货后的各项流动资产。
5.盈利能力比率指标反映获取利润的能力，它是用来衡量企业的能力和投资效益的指标，主要包括销售利润率、投资利润率等指标。
在股份制企业，还应考核每股获利额、市盈率等指标。
6.财务内部收益率要大于基准内部收益率，在基准内部收益率下，财务净现值要大于零。
7贷款可以展期一次，展期期限不得超过原贷款期限的一半。
四、名词解释
房产开发贷款、贷款程序、项目评估、贷后管理
五、简答题
1.简述房地产开发贷款的程序和流程。
2.房地产开发贷
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