房地产金融练习题和答案.docx

1、房地产金融练习题和答案房地产金融练习题+答案第一部分.练习题第一章绪论一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有 1个最符合题意。）1.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有（）。A.回收期长B.风险性 C.运行的地域性 D.保值增值性2.土地的需求不断上升，而供给却有刚性，这一特点决定房地产资金的（C ）。A.回收期长 B.运行的地域性 C.保值增值性D.风险性3.房地产金融市场的主体构成要素包括居民、企业、金融机构和（A.中介公司 B.政府C.监管机构 D.行业协会B ）。4.我国目前已形成以（D ）为主的房地产金融体系。A 投资公司 B 证券

2、公司C.政府主管部门D.各商业银行房地产信贷部5.（ B ）是房地产金融的主要内容。A .房地产销售贷款 B .房地产抵押贷款C.房地产租售贷款D房地产租赁贷款6.由于房屋附着于土地上不能移动，比如上海的房地产需求就不能用武汉的项目去满足，因而房地产项目具有（A ）。A.地域性 B.非竞争性 C.非流动性 D.盈利性7.某一房地产价格水平的高低，主要取决于（A.本地区房地产的供求状况 B.全国房地产的供求状况C ）。C.本地区本类房地产的供求状况8.房地产的（BA.单件性D.本类房地产的供求状况），决定了所形成的产品只能就地出售和经营，因而具有明显的地域性。B.不可移动性D.资金占用量大C.使

3、用的长期性9.一般情况下所有的人都需要房地产金融提供服务。这表现为房地产金融的（D ）。A.安全性 B.长期性 C.政策性 D.广泛性10.房地产金融市场中货币市场的融资工具是 （B ）。A.长期贷款B.短期贷款 C.股票 D.长期债券11.房地产金融市场的客体要素为 （C ）。A.中介公司 B.政府 C.资金 D.房地产企业二、多项选择题（每题2分。每题的备选项中，有 2个或2个以上符合题意。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0. 5分。）1.房地产的形态有（ABC ）:A、土地 B建筑物C房地合一 D附着物E定着物2.开发性房地产金融服务，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等

4、服务的金融活动，其服务对象是房地产的（AB ）。A、经营者B建设者C、所有者D、购买者E抵押人3.消费性房地产金融服务，是指为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动，其服务对象主要是（CD）等。A、经营者 B建设者C、消费者 D、购买者 E抵押人4.房地产业是由房地产的（ABCDA开发 B经营 C销售 D服务）等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济中的重要行业。E居住5.房地产业是综合性非常突出的产业群,A房地产业投资大、借款多、周期长其主要特点包括（ABCD ）:B房地产受区域因素影响较大C房地产具有投资和消费的双重性D房地产受国家政策与城市规划影响 欢迎下载E房地产投资收益性率高6.根

5、据我国房地产资金的来源和金融机构的作用，可以将我国的房地产金融发展分成（ BCD ）等特征非常鲜明的阶段A房地产金融萌芽阶段 B住房建设资金管理阶段 C房改金融阶段 D房地产金融阶段 E房地产调控阶段7.般认为，成熟的房地产金融市场应该具有（ ABDE ）特征：A完善的法律体系 B完善的市场结构 C较低的贷款利率 D丰富的市场产品和大规模的交易E高效的市场效率和严格的风险管8.目前我国的房地产金融市场极为不规范、不成熟，存在许多急需改进的地方。概括来讲有（ ABCD ）:A资金来源单一 B贷款品种可选择性差 C法律体系不完善 D市场发育滞后 E人民银行经营机制有待转变9.房地产金融是指为房地产

6、生产、流通、消费而筹集、融通、清算资金的所有金融行为的总称，其主要特征包括A .宏观性 B .多样性 C.长期性 D .安全性E.风险性10. 下列属于房地产金融的业务种类的是 （ACDE ）。B 房地产股票 C.住房储蓄业务A .房地产信托D 房地产抵押贷款 E.房地产开发与经营贷款11. 从经济适用住房的经济属性看，经济适用住房是一种 （BCE ）。A .福利房 B .商品房 C .微利房 D.集资建房巳面向中低收人家庭出售的住房12. 金融机构应当成为房地产业的 （A.决策中心 B.信贷中心 C.结算中心D.信息中心 E.研究发展中心 填空题（每空 0.5分）1.房地产是指土地、建筑物及

7、固着在其上不可分离的部分及其附带的各种权益。2.房地产由于其特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 3.金融是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。(BCD )。4.消费性房地产金融服务，最基本的产品就是按揭和保险。_5.市场化房地产金融服务，是指围绕着房地产市场，为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动，其服务对象是形形色 色的市场参与者。6.目前，我国调控房地产业的措施以行政命令为主，并辅以一定的法规和经济措施。7.在西方国家，主要是通过金融、税收等政策措施间接调控房地产市场。8.住宅合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体

8、，属集体合作性质。9.2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。 2004年3月，“ 831”大限提高拿地“门槛”，房地产调控开始。10.2010年4月份，在国内各大城市房价狂飙的情形下，在一季度 GDP增长超过11%的前提下，中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控，出台国十条 ,提出限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施。四、名词解释（每个 3分）房地产、金融、资金清算、 房地产金融、开发性房地产金融服务、消费性房地产金融服务、市场化房地产金融服务、房地产业、房地产市场的区域性、住宅合作社、公积金制度五、简答题（每题5分）1.简述房地产业

9、的特点及其重要性。2.简述房地产金融的作用。3.简述房地产业同金融业的关系。4.简述国外房地产金融发展的三种主要形式。5.简述我国房地产金融发展历程。6.简述成熟的房地产金融市场的标志。六、论述题（每题 10-15分）7.分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。第二章房地产金融基本知识、单项选择题1.土地及房产价格长期上升的趋势以及房地产适于充当抵押品的特性，决定了房地产抵押贷款的A.安全性 B.流动性 C.长期性 D.多样性欢迎下载2.我国房地产金融机构的主体是 （B ）A.住房储蓄银行 B.商业银行房地产信贷部3.下列机构属于银行型房地产金融机构有 （D ）B.住房信贷保险机构

10、1.以房地产作为抵押物进行贷款时，在 （BC ）的情况下，贷款人可对借款人追究违约责任。A.借款人按期归还借款本息B.借款人擅自改变贷款用途而挪用贷款C.借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产出售8 对房地产金融机构而言，信贷资金的来源主要由 （ACE ）组成。A .主动负债 B.基本建设拨款 C .借入资金D 国家贷款 E.同业往来资金A质权人对质押财产享有占有权B质押是抵押的一种特殊形式C质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利D质权人享有妥善保管质押财产的义务E权人对质押物所生孳息享有收益权16.质押与抵押的共同点包括（BCDE）。A质押品和抵押品都可以拍卖B二者都是以取得所押（抵押或质押

11、）财产的价值为目的C质权和抵押权都因债权的存在而存在，与债权不可分离D都以所押财产的价值优先受偿E两者都属于物权的担保方式ABCE ）。17.关于质押与抵押的区别正确的是（A质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给质权人时生效；抵押不需转移抵押物，抵押自登记之日起生效。B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中，抵押权人享有请求 权，无权直接处置抵押物。D质押物必须是质押人所有物，抵押物可以是第三方的财物E质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。抵押人

12、不占有抵押物，也没有保管义务。18 .质权人具有的权利有（ABCE ）。A质权人享有占有质物的权利B债务人不履行债务，质权人未受清偿时可以与出质人协商，决定变卖质物的方式并优先受偿C在质物有损坏或价值明显减少时，如果有侵害质权人权利时，质权人可以要求出质人提供相应的担保 D质权人可以在任何情况下变卖质物清偿E质权人有权收取质物所生的孳息19 根据担保法规定，可以质押的权利包括（ ABCD ）。A汇票、支票、本票、债券 B依法可以转让的股份、股票C依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权D依法可以质押的其他权利 E存款单、仓单、提单、罚单20.保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此以

13、下正确的的是（ ABCE ）。A保证人负无限责任 B保证易于设定和执行 C保证没有特定的财产 D保证就是确保无风险 E保证执行可能很容易也可能非常困难21 .保证的性质包括（ABCDE ）。A人身性B从属性C代偿性 D转移性E独立性22保证合同的主要内容应包括（A被保证的主债权种类、数额E保证期限及双方认可的其他事项1.三、填空题债务是资本使用者给中介服务机构或直接给资本供应者在一定时期按一定方式偿还债务的承诺。10.为弥补收益（货币）购买力的降低，利率应高于无风险利率一定比例（通胀指数）以克服通胀对收益购买力的影响，使购买力保 持不变，这就是通胀溢价。11 .期限溢价是为弥补资金长期被银行占

14、用而引起的风险和不确定性的溢价。12.实际利率是票面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，它是借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀 后的利息率。13贷款期限不同，利率不同，这种因期限差异造成的利率差异可以称为期限结构溢价14利率集有四个组成部分：无风险短期实际利率、通胀溢价、期限溢价以及差价。_15差价是弥补各种风险、转手费用等的费用。16.将未来的收益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其计算参数是贴现率。 17.资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。18权益收益率是股东所占权益对应的收益水平， 在房地产中

15、是专指按揭贷款借款人 （抵押人）所拥有的自有资金（权益）的收益率,其数值为税前收益同自有自金的比值。19 .有效收益率是指能使房屋的未来收益与其终值之和的贴现值等于现值的贴现率。20.“信贷”即信用贷款，是指以借款人的信誉发放勺贷款，借款人不需要提供担保。_21 .借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为抵押贷 22.共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。23.按份共有的房地产设定抵押时，抵押价值以抵押人本人所有的份额为限；共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财 产，抵押物变卖时，其他共有人负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。24.已出

16、租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效。25.房屋的抵押期限应与借款期限一致。抵押物的权益期限不能低于抵押期 26.贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。27.保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为 履行或承担责任的一种担保制度。28同抵押、质押相比，保证是以保证人的全部资产提供的担保，而前二者则为物的担 四、 名词解释房地产周期、汇率、利息、利率、名义利率（票面利率）、 贴现率、利率集、实际利率、期限结构溢价、 未来值、净现值、资产收益率、权益

17、收益率、有效（内部）收益率、信贷、担保贷款、保证贷款、质押贷款、抵押贷款五、 简答题1.简述影响房地产金融市场的社会经济因素。2.说明利率、贴现率、现值、未来值的概念及其计算方法。5.简述信贷与抵押贷款的关系？6.设定抵押的条件是如何规定的?第三章抵押贷款的运作、单项选择题1.房地产抵押贷款中最常用的抵押贷款付款方式是 （D ）。A固定利率抵押贷款 B可变利率抵押贷款2.我国专业银行房地产信贷部信贷资金的主要来源是 （C ）。同业往来资金1268 B. 1293 C. 1332 D. 142350% B . 60% C. 70% D . 80%5.（B ）是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的

18、机构。A 贷款机构 B 中介服务机构6.以房地产作为抵押物进行贷款时，必须签订抵押合同，抵押合同应采用A 书面或口头形式 B 书面形式C.双方确定的任何形式 D.由房地产管理部门指定的形式二、多项选择题1.下列（ABDE ）属于房地产抵押贷款市场的参与者。A 保险公司 B 商业银行 C.信托公司D .律师事务所 E.政府有关机构2.抵押人进行二次抵押的原因为（ACDE ）:A取得低利率贷款 B增强盈利能力 C改善贷款状况3.在抵押贷款中，抵押房屋仍由借款人占有、使用和管理，但借款人应遵守以下约定（ ACDE ）:A保证所占管房屋的安全性、完整性 B保证所占管房屋由自己使用 C随时接受抵押权人检

19、查 D不得有损害所占管房屋的功能或降低其价值的行为 E借款人向贷款人认可的保险机构投保，贷款人为保险事故赔偿的第一受益人4.在以下（ABCE ）情况发生时，贷款人为了自身资金的安全，有权要求对抵押房屋进行处理。A贷款合同到期（含展期），借款人未依约偿还贷款本息B借款人在贷款合同终止前已宣告解散或破产C借款人未按土地出让合同规定完成有关建设项目D借款人自行决定将抵押房屋出租E借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件，可能影响贷款人（抵押权人）利益三、填空题抵押人将已抵押房屋（抵押期尚未完结）再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。一般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押7.为了减少各种罚费，

20、抵押一般首先向原银行申请再抵押。& 期前还款（也称提前还款）就是借款人基于自己的利益在贷款未到期前丕履行合同，提前还贷的行为，属于违约。 四、 名词解释杠杆原理、月还款额、本息均还法、先息后本法、本金、分摊系数、有效利率、 贷款比率、还贷常数、再抵押、等额还款、期前还款五、 简答题1.简述杠杆作用的形式。2.简述本息均还法和先息后本法的差别。3.简述抵押贷款中参与人间的关系。4.请用图示简要说明抵押贷款的运作过程。5.简述抵押房屋的使用管理。6.简述违约后抵押房屋如何处理?7.利率调整后月还款数额的计算方法。8.简述四种类型的抵押贷款。六、计算题1、某借款人申请了 40万元个人住房贷款，贷款年

21、利率 6%,贷款期限为20年，若在整个贷款期内，利率不变，月等额本息还款方式下该借款人第一月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？等额本金还款方式下，第一个 月末和最后一期期末还款额分别是多少？解：月等额本息还款方式贷款月利率 i=6 %/1 2=5%0 M=40X 10 元 20X 12=240 月 根据公式 月还款额=M /叩中订 则月还款额R1 =空邑73 = 2865.72 元（1 町 一1(1 十5%0 240 1月偿还利息金额I 1=i*M =5%X 40 X 10 4=2000元 月偿还本金额 Q1=R 11 =2865.72 2000=865.72 月末贷款余额M2=M

22、 Q=40X 104 865.72=399134.28 元等额本金还款方式每期所还本金额Qnn=40!0 =1666.67 元240根据公式 I n = i Xh -(n -1QI 1=i*M=5%oX 40 X 10 4=2000 元R1= Q1+ I 1=1666.67+2000=3666.67第1个月应付利息则第1月末还款额 最后一期应付利息I 240=5%X 40 X 10 4（ 240-1 ）X 1666.67=8.33 最后一期期末还款额Rmo=Q4（+I 240=1666.67+8.33=1675 元-nA=M*i/1-(1+i) =196000*0.5%/1-(1+0.5%)

23、- 18i=1653.96 元 或用 A=Mi(1+i) n/(1+i) n-1结果相同(2)实际每月的还款额为： M*k=196000*0.65%=1274元借款人每月欠还的本金为：1653.96-1274=379.96 元抵押贷款到期后，该家庭应偿还的剩余本金为：F=A*(1+i) n-1/i=379.96*(1+0.5%)=110499.30 元*注：等额分付终值公式推导：F=A+A*(1+i)+A*(1+i) n-1=A* (1+ (1+i) + +(1+i) n-1 )式 1F*(1+i)=A* (1+i ) + +(1+i) n) 式 2式 2-式 1： F*i=A* (1+i)

24、n-1 )推出 F=A* (1+i) n-1 ) /i【式1两边同乘(1+i )可得式2180-1/0.5%4、某借款人向某商业银行申请个人住房贷款 10万元，期限24个月,借款人第一个月末应偿还本金额、额分别是多少？ 解：设月实际利率为i121+5%= (1+i) , i=4.074(1)、每月还款额 R=i*M*(1+i) 第1个月末应还利息额为I 1=100000 X 4.074 % =407.4 元第1个月末偿还贷款本金 Q=4382.16-407.4=3974.76 元第1个月末贷款本金余额为M=100000-3974.76=96025.24 元(2)、每月还款额 R=M/N =10

25、00000-24=4166.67 元 第1个月期末应还利息为I 1=100000- (1-1 )X 4166.67 X 4.074 % =407.4 元第1个月期末还款额：R= 4166.67+407.4=4574.07 元最后一期应还利息：124=100000- (24-1 )X 4166.67 X 4.074 % =16.97 元甩=4166.67+16.97=4183.64 元七、论述题1.试分析利率变化对不同抵押贷款类型抵押权人利益的影响。利息金额和贷款余额分别是多少?%。(即计算等效利率)7(1+i) n-1=4382.16 元第四章个人住房贷款贷款年利率为6%按月等额本息方式还款方

26、式下 等额本金 方式下，第一个月和最后一期期末还款一、单项选择题1.个人住房贷款期限在一年以上，贷款期间遇法定利率调整，贷款利率A.自法定利率调整的次月起调整 B.自法定利率调整的当月起调整2. 尽管债务人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些 可能对偿还产生A次级 B可疑 C关注 D损失3. 债务人无法足额偿还债务，即使执行担保，也 肯定造成较大损失，A次级 B可疑 C关注 D损失4.债务人的还款能力明显出现问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还债务，即使执行担保，也 风险程度是(A )C )。(C .从次年起按新的利率调整 D .未归还部分按利率调整不利影响的因素，这种贷款的风险程度是( C

27、 )这种贷款的风险程度是(可能会造成损失，这种贷款的A次级 B可疑 C关注D损失二、多项选择题1.与银行其他信贷品种不同,A是银行主要消费信贷品种C基础是抵押权 D不可以实行证券化E业务具政策性且成本较高、效益较好2.目前，个人住房贷款归纳起来主要有以下类型（ ABC ）:A政策性个人住房抵押贷款 B自营性个人住房抵押贷款C个人住房组合贷款 D住房装修贷款 E个人住房改造贷款3.当前，我国个人住房贷款业务发展环境（ ACDE ）A住宅业是我国新的经济增长点 B城市化加速推升房价 C住房制度改革有利于住房信贷发展 D住房需求增长需要信贷支持 E金融开放需要业务创新三、填空题第五章房地产开发贷款1

28、.以下属于房地产开发贷款的操作流程的是（ ABDE ）。A递交申请、受理审查 B项目评估、评级授信C抵押登记、债务清偿 D核查审批、借款发放E贷后管理、收贷撤保2.借款人申请房地产开发贷款的资格审查要求证照齐全、资信条件好，其中的证照主要有（A建设用地规划许可证 B建设工程规划许可证 C国有土地使用权证 D房屋租赁许可证3.房产开发贷款其特点是（ABCD ）。A单项贷款规模大 B受市场因素影响大 C贷款对象较少D风险性较高 E贷款收益率最高4.房产开发贷款具体的调查包括（ 欢迎下载ABCE ）。A对借款人资格的核查 B调查核实项目情况 C核实确定担保方式 D调查抵押物状况 E借款人资金实际到位

29、情况5.房产开发贷款审查的主要内容包括（A调查部门提供的数据、资料是否完整B贷款投向是否符合规定C项目的评估情况D贷款是否合法、合理， 贷款人是否可靠E贷款期限及担保的合法性、合规性、可靠性ABCE )。6.评估报告是评估工作的最终成果，应以“实事求是、客观公正”为原则，报告要求（ A有事实、有数据 B有问题、有证据 C有分析、有结论 D结构合理、重点突出ACDE）oE简明扼要、条理清楚7.项目的开发成本构成包括（ABCE ）oA 土地费用 B前期工程费 C房屋开发费 D人工费用 E不可预见费和税费及其他8 借款人非财务评价就是对借款人的基本情况进行必要的客观评价，主要包括借款人的（A主管部门

30、、组织形式 B历史沿革 C产权构成BCDE)oD职工人数及构成 E主要开发项目及业绩三、填空题1.房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。2.趋势分析法是将企业连续几年的会计报表的有关项目进行比较, 发展趋势。以观察企业财务状况、经营情况的变化，分析其变化原因并预测其3.流动比率是企业流动资产与流动负债的比值，它可以说明企业短期债务的偿债能力。4.速动比率是速动资产与流动负债之比。所谓速动资产是指扣除存货后的各项流动资产。5.盈利能力比率指标反映获取利润的能力，它是用来衡量企业的能力和投资效益的指标，主要包括销售利润率、投资利润率等指标。 在股份制企业，还应考核每股获利额、市盈率等指标。6.财务内部收益率要大于基准内部收益率，在基准内部收益率下，财务净现值要大于零。7贷款可以展期一次，展期期限不得超过原贷款期限的一半。 四、名词解释房产开发贷款、贷款程序、项目评估、 贷后管理五、简答题1.简述房地产开发贷款的程序和流程。2.房地产开发贷