物业管理费测算.doc
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物业管理费测算
物业管理属于保本微利的服务行业，正确地核算物业管理营业成本，控制各项开支，是物业管理公司能够正常运转的基础，管理费测算采用成本倒算原则。
测算依据：
1、依据XX花园最新提供的资料及数据；
2、依据《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》和实施细则及有关政策法规；
3、没有政策规定及指导标准的按市场价测定；
4、参照我公司物业管理经验数据；
5、物业管理公司管理佣金按10%提取；
6、本测算不含维修基金所涉及的内容。
XX花园管理费测算表
序号
类别
项目
依据
计算式
月金额
元/㎡.月
备注
一
（一）
管理服务人员基本工资标准
岗位
人数
工资标准：
元/月
1.主任
1
2800.00
1×2800.00
2800.00
2.客服主管
1
2000.00
1×2000.00
2000.00
3.事务助理
2
1500.00
2×1500.00
3000.00
4.收款员
2
1500.00
2×1500.00
3000.00
5.工程水电主管
1
2000.00
1×2000.00
2000.00
6.维修工
2
1500.00
2×1500.00
3000.00
7.保安主管
1
1800.00
1×1800.00
1800.00
8.保安员
15
1000.00
15×1000.00
15000.00
9.环境主管
1
1500.00
1×1500.00
1500.00
10.清洁工
16
700.00
16×700.00
11200.00
小计
（一）
42
43500.00
（二）社会保险和按规定提取的福利费等
1.基本工资
（一）
人均工资1035.71元/月人均日工资:
34.52元
43500.00
2.福利基金
工资额10%
（一）×10%
4350.00
3.社会养老、医疗保险
24%
（一）×24%
10440.00
4.教育经费
1.5%
（一）×1.5%
652.50
5.法定假期加班费
规定：
日工资300%
34.52元/日×25人×10天/人×300%÷12
2157.50
6.服装费
人均500元/年
25人×500元/人.年÷12
1041.67
小计（X1）
（1—6）
费用÷面积
（50000㎡）
62141.67
1.243
二
物业共用部位、共用设施
设备的
日常运行、维护费用
1.公共电费
综合测算
1300.00
2.区内道路停车场维护
综合测算
400.00
3.公共照明系统维护
综合测算
400.00
4.公共设施给排水系统维修
综合测算
400.00
5.不可预见费
（1—4）×3%
（2500）×3%
75.00
小计（X2）
（1—5）÷面积（50000㎡）
2575.00
0.052
三
物业管理区域卫生清洁费
1.清洁卫生用品
综合测算
500.00
2.化粪池
各栋业主自理或委托清理
3.生活垃圾清运费.
由环卫承包.120元/桶.月×15%转运费
20桶×120元/月×（1+15%）
2760.00
不含餐饮店或产生较多垃圾店铺的清运
4.消杀（0.01元/㎡）
综合测算
390.00
小计（X3）
（1—4）
（1—4）÷面积（50000㎡）
3650.00
0.073
四
物业管理区域绿化养护费用
1.绿化工具.劳保用品
500元/人.年
4×500元/人.年÷12
166.67
2.维护绿化用水（㎡计）
1.064吨/㎡.年.
1.064吨×3000㎡×5元÷12个月
1330.00
3.农药.肥料费
0.5元/㎡.年
0.5元×3000㎡÷12个月
125.00
4.景观再造费（节日摆花.楼层盆景）
0.4元/㎡.年
0.4元×3000㎡÷12个月
100.00
小计（X4）
（1—4）（÷面积（50000㎡）
1721.67
0.034
五
物业管理区域秩序维护费用
1.保安装备
450元/人.3年
15人×450元÷12个月÷3
187.50
2.保安员人身保险
100元/人.年
15人×100元÷12个月
125.00
3.保安员房租费,水电费
4㎡/人.月租15元/㎡
15人×4㎡×15元
900.00
小计（X5）
（1—3）÷面积（50000㎡）
1212.50
0.024
六
办公
费用
1.通讯费、交通费.（宣传.培训）
综合测算
500.00
2.办公水电费
综合测算
300.00
3.易耗办公用品资料费
综合测算
100.00
4.管理人员房租.
4㎡/人.月
11人×4㎡×15元
660.00
5.报纸书刊费
2份
360×2÷12个月
60.00
小计（X6）
（1—5）÷面积（50000㎡）
1620.00
0.032
七
物业管理企业固定资产折旧
购买的固定资产（通讯设备、办公设施,对讲机.桌椅.电脑.复印机.空调机.吸尘机等）
平均折旧年限为5年
30000元÷5年÷12月/年
500.00
小计（X7）
费用÷面积
（50000㎡）
500.00
0.010
八
不可预见费
（一至七项之和）×2%
73420.84×2%
1468.42
小计（X8）
费用÷面积
（50000㎡）
1468.42
0.029
九
佣金
一至八项之和（X9）
管理服务利润率10%
一至八项之和
74889.26×10%÷面积（50000㎡）
7488．93
0.150
十
法定税费
两税一费
（X10）
一至九项之和×5.05%
82378.19×5.05%÷面积（50000㎡）
4160.10
0.083
十一
合计：
一至十项之和÷面积（50000㎡）
86538.29
1.731
汇总表
一
管理人员工资及福利
62141.67
1.243
二
公共设施维护费用
2575.00
0.052
三
卫生清洁费
3650.00
0.073
四
绿化费
1721.67
0.034
五
秩序维护费
1212.50
0.024
六
办公费用
1620.00
0.032
七
物业管理企业固定资产折旧
1468.42
0.010
八
不可预见费
1468.42
0.029
九
佣金
7488．93
0.150
十
法定税费
4160.10
0.083
十一
合计：
86538.29
1.731
说明
物业经理、行政主管、管理部主管、经营主管、行政文员、管理助理、经营助理、会计、出纳的工资要分摊计入各管理处的成本，工资分别按照5000、2500、2500、2500、1500、2000、2000、2500、2000元计算，依一大项中
（二）小项第二、三、四条标准共算得工资及福利费为：
30487.50元。
除以管理区域的总建筑面积50000㎡得0.610元，需分摊0.610元。
2.341
董事长、总经理作为股东不计工资
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