招商蛇口工程成本结算总结分析报告.docx
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招商蛇口工程成本结算总结分析报告
招商蛇口某项目
工程结算总结分析报告
招宇房地产有限公司
二〇一六年十二月
一、工程概况简述。
兰溪谷北区项目施工围包括1#~9#楼共9栋洋房，10#楼独立商业、11#楼一层地下车库，共计11栋楼，建筑面积共计75839.69m2。
东西向存在高差，高差约12米。
6#
7#
8#
4#
5#
3#
11#
9#
2#
1#
1.项目基础数据:
1、项目设计参数
项目总占地（m²）
29458.20
总建筑面积（m²）
75839.69
其中：
地上面积（m²）
58726.85
计容积率面积（m²）
59496.38
地下室面积（m²）
17112.84
容积率
2.04
总平景观面积（m²）
19314.00
层数
1-9#楼为洋房，层高3米；10#楼为独立商业，地上2层，局部3层；11#楼为1层的地下车库及人防地下室。
结构形式
框架剪力墙结构
标准层层高
3米
2、开竣工日期
开工日期
2014-10-29（开工可证）
竣工日期
2016-4-13（竣工备案）
3、成本指标
二~六项建筑单（元/m²）
3421.18
备注：
不扣除垄断工程及采暖、卖场营造费等费用，有个别分项合同尚未结算，为预计结算
主体建安建筑单（元/m²）
2453.32
为第三项建筑单
公共部位装修（元/m²）
大堂：
2852.37
电梯厅：
876.65
室精装修（元/m²）
无
景观工程（元/m²）
487.51
含展示区及非展示区景观工程
项目总成本（元/m²）
7808.55
部分合同未结算，暂按预估值，总成本差异小于200万元。
4、新技术及新工艺
备注：
绿色技术
新技术、新工艺（元/m²）
14.03
静音地垫
备注：
以上设计参数面积为竣工实测面积，核定容积率面积计算原则为地上建筑面积均计容，地下车库不计容，地下设备间面积100%计容。
2.兰溪谷北区项目产品构成，如下表所示：
序号
产品名称
建筑面积
地上面积
地下室面积（m²）
户数
面积比例
一
产品
57847.58
57847.58
/
470
76.28%
◆
洋房
55772.37
55772.37
/
452
73.54%
◆
商业（住宅型商铺）
2075.21
2075.21
/
18
2.74%
二
配套
17992.11
879.27
17112.84
/
23.72%
◆
地上配套面积
879.27
879.27
/
/
1.16%
◆
整体地下室
17112.84
/
17112.84
/
22.56%
其中
人防区域
5527.00
/
5527.00
/
/
非人防区域
10816.31
/
10816.31
/
/
设备用房
769.53
/
769.53
/
/
总建筑面积（含地下室）
75839.69㎡
可售率（含地下车位）
91.7%
停车位（个）
共414个（其中地下414个）
备注：
依据实测报告建筑面积数据计算。
二、主要设计参数
主要设计参数包括建造标准及限额设计指标的落实：
1.建造标准：
位置
简述
备注
基础
根据工程特点，结合岩土工程报告及施工因素选择最优案；可使用天然基础，机械成桩相结合的地基形式。
因场地所限，部位基坑边坡进行支护设计。
地下室
地下室为1层，地下室结构形式为无梁楼盖。
主体
洋房为6~9层，剪力墙结构。
外墙
轻集料混凝土空心砌块。
外墙门窗
5+12A+5中空玻璃+55系列断桥铝合金，表面粉末喷涂处理，坚朗五金件，窗开启式采用平开、上悬。
外墙饰面
外墙劈开砖+质感涂料
公共区域精装修
单体大堂：
墙地面：
白海棠材；顶棚:
轻钢龙骨膏板吊顶+乳胶漆+香槟金不锈钢带；香槟色不锈钢信箱。
单体电梯厅：
地面：
白海棠材、同色踏步专用砖；墙面：
白海棠材门套+仿砖+乳胶漆；顶棚：
轻钢龙骨膏板吊顶+乳胶漆。
地下车库：
无溶剂型环氧树脂地坪漆
水系统
市政供水系统，每户设独立水表，预留接驳口；排水管采用UPVC静音排水管。
电系统
毛坯交楼，每户设独立电表，电源引入户总配电箱。
消防工程
地下室设有消火栓系统、喷淋系统、报警系统，地上住宅设有消火栓系统、电梯间及公共走道设有报警系统
智能化
背景音乐系统、视频监控系统、门禁系统、停车场管理系统、界防报警系统、电梯五通话系统布线、可视对讲系统、一卡通系统。
空调
预留空调冷媒管洞，设置冷凝排水立管。
采暖工程
低温热水地板辐射。
燃气工程
燃气管到户，一户一表，采用独立燃气表。
电梯
采用通力牌无机房电梯，共32台。
2.限量设计指标及落实情况：
项目名称
指标
设计费（元/m2）
地下室钢筋含量（kg/m2）
地下室砼含量（m3/m2）
地上钢筋含量（kg/m2）
地上砼含量（m3/m2）
地下室停车效率（m2/辆）
兰溪谷项目北区
限额指标
兰溪谷项目北区
实际指标
95
90
0.9
34.0
0.3
39.38
兰溪谷项目北区
差异
-5.17%
-30.77%
-10.00%
-9.33%
-6.25%
-0.05%
项目名称
指标
窗地比（m2/m2）
铝合金含铝量（kg/m2）
门窗单造价（元/m2）
墙地比（m2/m2）
地上建筑面积外墙成本分摊（元/m2）
大堂装修标准（元/m2）
兰溪谷项目北区
限额指标
兰溪谷项目北区
实际指标
0.17
10.12
649
1.3
106
2853
兰溪谷项目北区
差异
-29.34%
-0.90%
-0.22%
0.00%
-33.99%
-47.18%
项目名称
指标
电梯厅装修标准（元/m2）
公共走道装修标准（元/m2）
软硬景比例（m2/m2）
景观工程（元/m2）
兰溪谷项目北区
限额指标
兰溪谷项目北区
实际指标
877
722
6.5：
3.5
487
兰溪谷项目北区
差异
-51.30%
39.87%
0.25%
-18.83%
三、计价依据及招投标情况。
1.主体总承包工程：
（1）招标形式：
本项目主体总包工程为邀请招标,采用模拟清单单价包干的形式招标，标底采用市场价编制，投标上限￥143,000,000.00元，于2014年8月5日上午12：
00在公司会议室开标，亿通建设集团有限公司以￥128,044,867.00元最低价中标，建筑单1670元/m2。
（2）招标围：
除包括常规的土建、结构、安装工程（不含上水）外，还包含外保温工程、室外排水工程、室外采暖工程、防火门、铝合金百叶、栏杆工程、人防设备工程等。
（3）甲供材：
塑料管材、配电箱、开关插座、灯具、外墙劈开砖。
2.其他主要工程：
（1）铝合金门窗工程：
北区铝合金门窗工程为邀请招标，以门窗二次设计深化图纸为基础，采用工程量清单总价包干的形式招标，招标围为铝合金门窗及单元入口雨棚。
最终北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司以￥6767560.57元中标，门窗面积平米单622元/m2。
（2）公共区域精装修工程：
北区公共区域精装修工程为邀请招标，采用工程量清单总价包干的形式招标，招标围为公共区域、地下大堂、首层大堂、标准层电梯厅、及消防楼梯等装饰装修工程。
甲供材为墙地砖、乳胶漆、灯具、开关插座。
最终市中科建设集团有限公司以￥6,251,900.66元中标，装修面积单造价1081元/m2。
（3）景观工程：
北区景观工程为邀请招标，采用工程量清单总价包干的形式招标，招标围为红线园区、私家小院景观工程，红线外商业街、小区入口景观工程及现状道路景观改造。
甲供材仅有小院围墙的劈开砖。
最终西郊生物园绿化工程有限公司以￥8,686,631.10元中标，红线景观面积单434元/m2。
（4）消防工程：
北区消防工程为邀请招标，采用工程量清单总价包干的形式招标，招标围除包含北区消防工程外，还包含南区消防泵房至北区红线的消防系统敷设接驳费用。
甲供材为集采的消防报警设备。
最终爱瑞克机电设备有限公司以￥4,601,710.93元中标，消防面积单为82元/m2。
四、成本分析
1.项目结算与目标成本对比分析：
科目名称
目标+调整（万元）
预计结算（万元）
合同（万元）
变更（万元）
与目标差异（万元）
结算额占成本目标额比例
结算额/总建筑面积（元/m²）
结算额占总结算成本比例（%）
[-]总成本（A）
59219.79
55768.18
3451.61
7808.55
100.00%
[-]土地费用（A.01）
26684.74
25918.86
765.88
3518.57
45.06%
[-]勘察、设计及前期工程费（A.02）
936.60
1019.85
-83.25
123.50
1.58%
[-]勘察费（A.02.01）
52.11
49.30
2.81
6.87
0.09%
[-]规划设计费（A.02.02）
727.38
813.45
-86.07
95.91
1.23%
[-]前期工程费（A.02.03）
157.11
157.11
0.00
20.72
0.27%
[-]主体建安工程费（A.03）
18605.87
18913.98
-308.11
2453.32
31.42%
[-]岩土及基础工程（A.03.01）
1248.09
1377.84
-129.75
164.57
2.11%
[-]主体土建（A.03.02）
13073.53
13470.04
-396.51
1723.84
22.08%
[-]主体安装工程（A.03.04）
3909.04
3780.89
128.15
515.43
6.60%
[-]卖场营造费（A.03.05）
375.21
285.21
90.00
49.47
0.63%
[-]配套工程（A.04）
269.37
254.37
15.00
35.52
0.45%
[-]物业用房（A.04.03）
22.50
7.50
15.00
2.97
0.04%
[-]公配服务用房（A.04.04）
36.87
36.87
0.00
4.86
0.06%
[-]人防工程（A.04.05）
210.00
210.00
0.00
27.69
0.35%
[-]室外工程（A.05）
2800.33
2135.83
664.50
369.24
4.73%
[-]室外管网工程（A.05.01）
1801.74
1197.25
604.49
237.57
3.04%
[-]室外环境工程（A.05.02）
998.58
938.58
60.00
131.67
1.69%
[-]工程建设其他费（A.06）
3333.94
3250.44
83.50
439.60
5.63%
[-]政府性收费（A.06.01）
661.13
663.17
-2.04
87.17
1.12%
[-]垄断行业收费（A.06.02）
2081.64
2081.64
0.00
274.48
3.52%
[-]市场竞争类费用（A.06.03）
280.84
281.87
-1.03
37.03
0.47%
[-]客户关系管理费用（A.06.04）
310.33
223.76
86.57
40.92
0.52%
[-]维修基金（A.07）
373.63
373.63
0.00
49.27
0.63%
[-]管理费用（A.08）
1452.00
0.00
1452.00
191.46
2.45%
[-]销售费用（A.09）
2408.84
1546.75
862.09
317.62
4.07%
[-]销售管理费（A.09.01）
305.60
11.60
294.00
40.30
0.52%
[-]销售推广费（A.09.02）
1232.94
1075.21
157.73
.57
2.08%
[-]中介销售代理费（A.09.03）
392.20
459.94
-67.74
51.71
0.66%
[-]项目销售提成（A.09.04）
408.10
0.00
408.10
53.81
0.69%
[-]其他（A.09.05）
70.00
0.00
70.00
9.23
0.12%
[-]财务费用（A.10）
2354.47
2354.47
0.00
310.45
3.98%
（注：
数据统计至2016年12月7日由于局部结算尚未完成，对未完成结算已考虑为预计结算值，到完全结算会有一定调整，预计调整小于200万）
分析的容：
（1）兰溪谷北区项目结算造价为59220万元，比项目总成本目标63773万元节余4553万元，项目总结算造价建筑面积单造价为7809元/m2，比目标单8409元/m2节余600元/m2（其中结算指标按更新后的报建面积计算）。
（2）兰溪谷北区结算造价二到六项结算造价是25946万元，比目标成本28557万元节余2610万元，二至六项结算单造价为3421元/m2，比成本目标3765元/m2节余344元/m2。
（3）主要一级项目成本中的销售费用和管理费未结算，销售费用按动态成本计算，管理费用按预估结算值计算。
一级项目成本结算土地费用超目标成本766万元：
其中①补交土地出让金及契税、印花税335万元；②预估未来70年人防地下车库租金431万元。
第三项建安工程费占结算成本的31.42%，比成本目标节余2432万元；其中：
①引进结构优化公司，结构指标优化后节约成本900万元；②外门窗工程较目标节省100万元，主要表现在前期优化型材，在保证保温性能的前提下由60系列改为55系列；③公共区域装修案优化，节约成本200万元；④优化基础形式，减少桩基数量节约金额120万元。
（4）本项目超合同价的结算合同主要为：
电力外网合同，自来水外线施工合同，配电箱采购合同、外墙涂料供货施工合同等均有合同价调整金额均较大。
（5）未结算合同预估情况说明:
北区施工图设计合同预估13万元；北区仓房建造合同预估拆除费用25万元；实楼样板间维修整改及地坪漆维修整改预留90万元；2017-2018年度采暖费预留32万元；二次加压泵房预留移交费用160万元。
2.项目结算成本构成分析：
从上表可以看出各单项结算成本占总结算成本的比例如下：
（1）土地费用约占总结算成本的45.06%，占比最高；
（2）二至六项约占总结算成本的43.81%，其中主体建安工程费占31.42%；
（3）七至十项约占总结算成本的11.13%，其中财务成本占3.98%。
3.建安成本与类似项目及社会平均值比较：
应根据对比项目同口径比较，并对差异较大的做详细的说明，对比的数据为建筑单，分析的容主要包括：
序号
项目
①兰溪谷北区
②常熟熙城
产品简述
1-9#楼为洋房，地上7-9层,层高3米；10#楼独立商业，地上2层；11#楼地下车库，地下1层。
12栋叠拼5层、11栋6层洋房、3栋5层的洋房；
1层地下室
3
主体建安工程费
2453
2689
3.1
岩土及基础工程
165
137
3.2
主体土建
1724
2003
3.2.1
地下室土建
453
612
3.2.2
地上土建
1182
1318
3.2.3
公共部位装修工程
89
67
3.2.4
工程维修费
5
3.3
室精装修工程
-
-
3.4
主体安装工程
515
487
3.4.1
给排水工程
57
54
3.4.2
建筑电气工程
179
146
3.4.3
消防工程
61
70
3.4.4
智能化
23
33
3.4.5
通风、空调
-
-
3.4.6
采暖工程
72
-
3.4.7
燃气工程
26
21
3.4.8
电讯有线电视
7
15
3.4.9
电梯
90
101
3.5
卖场营造费
49
62
4
配套工程
36
260
4.1
会所
-
-
4.2
学校
-
-
4.3
物业用房
3
-
4.4
公配服务用房
5
35
4.5
人防工程
28
11
4.6
红线外市政设施费
-
-
4.7
高低压配电工程
-
213
4.8
其他
-
1
5
室外工程
369
264
5.1
室外管网工程
238
36
5.2
室外环境工程
132
226
5.3
其他
-
2
从上表可以看出，兰溪谷北区建安成本为2453元/m2，比常熟熙城的单低236元/m2，主要因为兰溪谷项目引进优化公司，其地下室的结构形式及结构指标均有大幅降低。
4.主要分项工程实物量造价指标
序号
项目名称
实物量指标
面积指标
备注
实物量名称
单位
指标
面积类型
单位
指标
一
主要建面指标
1.1
地下室-土建
1,537.59
按地下室面积
m²
17,112.84
1.2
地下室-给排水
48.17
按地下室面积
m²
17,112.84
1.3
地下室-建筑电气
214.60
按地下室面积
m²
17,112.84
1.4
地下室-消防
134.08
按地下室面积
m²
17,112.84
1.5
地上-土建
1113.81
按地上面积
m²
58,726.85
1.6
地上-给排水
62.72
按地上面积
m²
58,726.85
1.7
地上-采暖
61.19
按地上面积
m²
58,726.85
1.8
地上-建筑电气
125.28
按地上面积
m²
58,726.85
1.9
地上-消防
34.51
按地上面积
m²
39,027.16
2.0
通风
66.13
按地下室面积
m²
17,112.84
二
主要实物量指标及建面指标
2.1
桩基础
区分桩类型，按长度或体积
m³
机械成桩径700
总建筑面积
m²
101.15
653
2.2
基坑及支护
区分支护式，按长度
m
预应力锚索钻直径130mm
地下室面积
m²
246.99
213
2.3
外墙门窗
外墙门窗面积
m²
622
按地上面积
m²
115.24
2.4
外保温
外保温面积
m²
97
按地上面积
m²
111.50
2.5
公共部位装修
2.5.1
大堂
按装修面积
m²
2988
按地上面积
m²
36.79
2.5.2
电梯厅
按装修面积
m²
1013
按地上面积
m²
33.75
2.5.3
走道
按装修面积
m²
858
按地上面积
m²
49.5
2.6
样板房装修
按装修面积
m²
2830
按地上面积
m²
25.28
2.7
智能化
按户
户
3843
按地上面积
m²
29.58
2.8
燃气工程
按户
户
4598
按地上面积
m²
37.12
2.9
电讯有线电视
按户
户
1339
按地上面积
m²
10.81
2.10
电梯
电梯数量*停靠层数
站
25719
按地上面积
m²
121.27
2.11
高低压变配电
变配电总功率
kw
1945
总建筑面积
m²
.61
2.12
室外景观工程
按室外工程面积
m²
434
按地上面积
m²
147.92
2.13
挡墙工程
按挡墙长度
m
6301
按地上面积
m²
12.88
5.合同额与合同结算额差异分析
序号
合同编号
合同名称
合同/预计合同金额
预计金额调整
（预计）结算成本
合同变动率
一、建安工程费
1
hbdlgs.001.002-hbdlgs-sg-0032
南北区自来水外线（含泵房）工程合同
5,914,332.00
4,470,225.00
10,384,557.00
75.58%
2
hbdlgs.001.002-hbdlgs-sg-0028
兰溪谷北区电力外网工程
9,601,987.00
530,747.34
10,132,734.34
5.53%
3
hbdlgs.001.002-hbdlgs-sg-0017
北区燃气表后管工程
221,.00
240,120.00
461,148.00
108.64%
4
hbdlgs.001.002-hbdlgs-sg-0005
北区总承包工程合同
128,044,867.00
-7,582,130.00
120,4
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