招商蛇口工程成本结算总结分析报告.docx

1、招商蛇口工程成本结算总结分析报告招商蛇口某项目工程结算总结分析报告招宇房地产有限公司二一六年十二月一、工程概况简述。兰溪谷北区项目施工围包括1#9#楼共9栋洋房，10#楼独立商业、11#楼一层地下车库，共计11栋楼，建筑面积共计75839.69m2。东西向存在高差，高差约12米。6#7#8#4#5#3#11#9#2#1#1.项目基础数据:1、项目设计参数项目总占地（m）29458.20 总建筑面积（m）75839.69其中：地上面积（m）58726.85计容积率面积（m）59496.38地下室面积（m）17112.84容积率2.04总平景观面积（m）19314.00层数1-9#楼为洋房，层高3

2、米；10#楼为独立商业，地上2层，局部3层；11#楼为1层的地下车库及人防地下室。结构形式 框架剪力墙结构标准层层高3米2、开竣工日期开工日期2014-10-29(开工可证)竣工日期2016-4-13（竣工备案）3、成本指标二六项建筑单（元/m）3421.18备注：不扣除垄断工程及采暖、卖场营造费等费用，有个别分项合同尚未结算，为预计结算主体建安建筑单（元/m）2453.32为第三项建筑单公共部位装修（元/m）大堂： 2852.37电梯厅： 876.65室精装修（元/m）无景观工程（元/m）487.51含展示区及非展示区景观工程项目总成本 （元/m）7808.55部分合同未结算，暂按预估值，总

3、成本差异小于200万元。4、新技术及新工艺备注：绿色技术新技术、新工艺（元/m）14.03静音地垫备注：以上设计参数面积为竣工实测面积，核定容积率面积计算原则为地上建筑面积均计容，地下车库不计容，地下设备间面积100%计容。2.兰溪谷北区项目产品构成，如下表所示：序号产品名称建筑面积地上面积地下室面积（m）户数面积比例一产品57847.5857847.58/47076.28%洋房55772.3755772.37/45273.54%商业（住宅型商铺）2075.212075.21/182.74%二配套17992.11879.2717112.84/23.72%地上配套面积879.27879.27/1

4、.16%整体地下室17112.84 /17112.84/22.56%其中人防区域5527.00/5527.00/非人防区域10816.31/10816.31/设备用房769.53/769.53/总建筑面积（含地下室）75839.69可售率（含地下车位）91.7%停车位（个）共414个（其中地下414个）备注：依据实测报告建筑面积数据计算。二、主要设计参数主要设计参数包括建造标准及限额设计指标的落实：1.建造标准：位置简述备注基础根据工程特点，结合岩土工程报告及施工因素选择最优案；可使用天然基础，机械成桩相结合的地基形式。因场地所限，部位基坑边坡进行支护设计。地下室地下室为1层，地下室结构形式为

5、无梁楼盖。主体洋房为69层，剪力墙结构。外墙轻集料混凝土空心砌块。外墙门窗5+12A+5中空玻璃+55系列断桥铝合金，表面粉末喷涂处理，坚朗五金件，窗开启式采用平开、上悬。外墙饰面外墙劈开砖+质感涂料公共区域精装修单体大堂：墙地面：白海棠材；顶棚: 轻钢龙骨膏板吊顶+乳胶漆+香槟金不锈钢带；香槟色不锈钢信箱。 单体电梯厅：地面：白海棠材、同色踏步专用砖；墙面：白海棠材门套+仿砖+乳胶漆；顶棚：轻钢龙骨膏板吊顶+乳胶漆。 地下车库：无溶剂型环氧树脂地坪漆 水系统市政供水系统，每户设独立水表，预留接驳口；排水管采用UPVC静音排水管。电系统毛坯交楼，每户设独立电表，电源引入户总配电箱。消防工程地下

6、室设有消火栓系统、喷淋系统、报警系统，地上住宅设有消火栓系统、电梯间及公共走道设有报警系统智能化背景音乐系统、视频监控系统 、门禁系统 、停车场管理系统、界防报警系统、电梯五通话系统布线、可视对讲系统、一卡通系统 。空调预留空调冷媒管洞，设置冷凝排水立管。采暖工程低温热水地板辐射。燃气工程燃气管到户，一户一表，采用独立燃气表。 电梯采用通力牌无机房电梯，共32台。2.限量设计指标及落实情况：项目名称指标设计费（元/m2)地下室钢筋含量（kg/m2)地下室砼含量（m3/m2)地上钢筋含量（kg/m2)地上砼含量（m3/m2)地下室停车效率(m2/辆）兰溪谷项目北区限额指标兰溪谷项目北区实际指标9

7、5900.934.00.339.38兰溪谷项目北区差异-5.17%-30.77%-10.00%-9.33%-6.25%-0.05%项目名称指标窗地比（m2/m2)铝合金含铝量（kg/m2)门窗单造价（元/m2)墙地比（m2/m2)地上建筑面积外墙成本分摊（元/m2)大堂装修标准（元/m2)兰溪谷项目北区限额指标兰溪谷项目北区实际指标0.1710.126491.31062853兰溪谷项目北区差异-29.34%-0.90%-0.22%0.00%-33.99%-47.18%项目名称指标电梯厅装修标准（元/m2)公共走道装修标准（元/m2)软硬景比例（m2/m2)景观工程（元/m2)兰溪谷项目北区限额

8、指标兰溪谷项目北区实际指标8777226.5：3.5487兰溪谷项目北区差异-51.30%39.87%0.25%-18.83%三、计价依据及招投标情况。1.主体总承包工程：（1）招标形式：本项目主体总包工程为邀请招标,采用模拟清单单价包干的形式招标，标底采用市场价编制，投标上限￥143,000,000.00元，于2014年8月5日上午12：00在公司会议室开标，亿通建设集团有限公司以￥128,044,867.00元最低价中标，建筑单1670元/m2。（2）招标围：除包括常规的土建、结构、安装工程（不含上水）外，还包含外保温工程、室外排水工程、室外采暖工程、防火门、铝合金百叶、栏杆工程、人防设备

9、工程等。（3）甲供材：塑料管材、配电箱、开关插座、灯具、外墙劈开砖。2.其他主要工程：（1）铝合金门窗工程： 北区铝合金门窗工程为邀请招标，以门窗二次设计深化图纸为基础，采用工程量清单总价包干的形式招标，招标围为铝合金门窗及单元入口雨棚。最终北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司以￥6767560.57元中标，门窗面积平米单622元/m2。（2）公共区域精装修工程： 北区公共区域精装修工程为邀请招标，采用工程量清单总价包干的形式招标，招标围为公共区域、地下大堂、首层大堂、标准层电梯厅、及消防楼梯等装饰装修工程。甲供材为墙地砖、乳胶漆、灯具、开关插座。最终市中科建设集团有限公司以￥6,251,900.66

10、元中标，装修面积单造价1081元/m2。（3）景观工程： 北区景观工程为邀请招标，采用工程量清单总价包干的形式招标，招标围为红线园区、私家小院景观工程，红线外商业街、小区入口景观工程及现状道路景观改造。甲供材仅有小院围墙的劈开砖。最终西郊生物园绿化工程有限公司以￥8,686,631.10元中标，红线景观面积单434元/m2。（4）消防工程： 北区消防工程为邀请招标，采用工程量清单总价包干的形式招标，招标围除包含北区消防工程外，还包含南区消防泵房至北区红线的消防系统敷设接驳费用。甲供材为集采的消防报警设备。最终爱瑞克机电设备有限公司以￥4,601,710.93元中标，消防面积单为82元/m2。四

11、、成本分析1.项目结算与目标成本对比分析： 科目名称目标+调整(万元)预计结算（万元）合同（万元）变更（万元）与目标差异（万元）结算额占成本目标额比例结算额/总建筑面积（元/m）结算额占总结算成本比例（%）-总成本(A)59219.79 55768.18 3451.61 7808.55 100.00%-土地费用(A.01)26684.74 25918.86 765.88 3518.57 45.06%-勘察、设计及前期工程费(A.02)936.60 1019.85 -83.25 123.50 1.58%-勘察费(A.02.01)52.11 49.30 2.81 6.87 0.09%-规划设计费(

12、A.02.02)727.38 813.45 -86.07 95.91 1.23%-前期工程费(A.02.03)157.11 157.11 0.00 20.72 0.27%-主体建安工程费(A.03)18605.87 18913.98 -308.11 2453.32 31.42%-岩土及基础工程(A.03.01)1248.09 1377.84 -129.75 164.57 2.11%-主体土建(A.03.02)13073.53 13470.04 -396.51 1723.84 22.08%-主体安装工程(A.03.04)3909.04 3780.89 128.15 515.43 6.60%-卖场

13、营造费(A.03.05)375.21 285.21 90.00 49.47 0.63%-配套工程(A.04)269.37 254.37 15.00 35.52 0.45%-物业用房(A.04.03)22.50 7.50 15.00 2.97 0.04%-公配服务用房(A.04.04)36.87 36.87 0.00 4.86 0.06%-人防工程(A.04.05)210.00 210.00 0.00 27.69 0.35%-室外工程(A.05)2800.33 2135.83 664.50 369.24 4.73%-室外管网工程(A.05.01)1801.74 1197.25 604.49 23

14、7.57 3.04%-室外环境工程(A.05.02)998.58 938.58 60.00 131.67 1.69%-工程建设其他费(A.06)3333.94 3250.44 83.50 439.60 5.63%-政府性收费(A.06.01)661.13 663.17 -2.04 87.17 1.12%-垄断行业收费(A.06.02)2081.64 2081.64 0.00 274.48 3.52%-市场竞争类费用(A.06.03)280.84 281.87 -1.03 37.03 0.47%-客户关系管理费用(A.06.04)310.33 223.76 86.57 40.92 0.52%-维

15、修基金(A.07)373.63 373.63 0.00 49.27 0.63%-管理费用(A.08)1452.00 0.00 1452.00 191.46 2.45%-销售费用(A.09)2408.84 1546.75 862.09 317.62 4.07%-销售管理费(A.09.01)305.60 11.60 294.00 40.30 0.52%-销售推广费(A.09.02)1232.94 1075.21 157.73 .57 2.08%-中介销售代理费(A.09.03)392.20 459.94 -67.74 51.71 0.66%-项目销售提成(A.09.04)408.10 0.00 4

16、08.10 53.81 0.69%-其他(A.09.05)70.00 0.00 70.00 9.23 0.12%-财务费用(A.10)2354.47 2354.47 0.00 310.45 3.98%（注：数据统计至2016年12月7日由于局部结算尚未完成，对未完成结算已考虑为预计结算值，到完全结算会有一定调整，预计调整小于200万）分析的容：（1）兰溪谷北区项目结算造价为59220万元，比项目总成本目标63773万元节余4553万元，项目总结算造价建筑面积单造价为7809元/m2，比目标单8409元/m2节余600元/m2（其中结算指标按更新后的报建面积计算）。（2）兰溪谷北区结算造价二到六

17、项结算造价是25946万元，比目标成本28557万元节余2610万元 ，二至六项结算单造价为3421元/m2，比成本目标3765元/m2节余344元/m2。（3）主要一级项目成本中的销售费用和管理费未结算，销售费用按动态成本计算，管理费用按预估结算值计算。一级项目成本结算土地费用超目标成本766万元：其中补交土地出让金及契税、印花税335万元；预估未来70年人防地下车库租金431万元。第三项建安工程费占结算成本的31.42%，比成本目标节余2432万元；其中：引进结构优化公司，结构指标优化后节约成本900万元；外门窗工程较目标节省100万元，主要表现在前期优化型材，在保证保温性能的前提下由60

18、系列改为55系列；公共区域装修案优化，节约成本200万元；优化基础形式，减少桩基数量节约金额120万元。（4）本项目超合同价的结算合同主要为：电力外网合同，自来水外线施工合同，配电箱采购合同、外墙涂料供货施工合同等均有合同价调整金额均较大。（5）未结算合同预估情况说明:北区施工图设计合同预估13万元；北区仓房建造合同预估拆除费用25万元；实楼样板间维修整改及地坪漆维修整改预留90万元；2017-2018年度采暖费预留32万元；二次加压泵房预留移交费用160万元。2.项目结算成本构成分析：从上表可以看出各单项结算成本占总结算成本的比例如下：（1）土地费用约占总结算成本的45.06%，占比最高；（

19、2）二至六项约占总结算成本的43.81%，其中主体建安工程费占31.42%；（3）七至十项约占总结算成本的11.13%，其中财务成本占3.98%。3.建安成本与类似项目及社会平均值比较：应根据对比项目同口径比较，并对差异较大的做详细的说明，对比的数据为建筑单，分析的容主要包括：序号项目兰溪谷北区常熟熙城产品简述1-9#楼为洋房，地上7-9层,层高3米；10#楼独立商业，地上2层；11#楼地下车库，地下1层。12栋叠拼5层、11栋6层洋房、3栋5层的洋房；1层地下室3主体建安工程费245326893.1岩土及基础工程1651373.2主体土建172420033.2.1 地下室土建4536123.

20、2.2 地上土建118213183.2.3 公共部位装修工程89673.2.4工程维修费53.3室精装修工程-3.4主体安装工程5154873.4.1 给排水工程57543.4.2 建筑电气工程1791463.4.3 消防工程61703.4.4 智能化23333.4.5 通风、空调-3.4.6 采暖工程72-3.4.7 燃气工程26213.4.8 电讯有线电视7153.4.9 电梯901013.5卖场营造费49624配套工程362604.1会所-4.2学校-4.3物业用房3-4.4公配服务用房5354.5人防工程28114.6红线外市政设施费-4.7高低压配电工程-2134.8其他-15室外工

21、程3692645.1室外管网工程238365.2室外环境工程1322265.3其他-2 从上表可以看出，兰溪谷北区建安成本为2453元/m2，比常熟熙城的单低236元/m2，主要因为兰溪谷项目引进优化公司，其地下室的结构形式及结构指标均有大幅降低。4.主要分项工程实物量造价指标序号项目名称实物量指标面积指标备注实物量名称单位指标面积类型单位 指标一主要建面指标1.1地下室-土建1,537.59按地下室面积m17,112.841.2地下室-给排水48.17 按地下室面积m17,112.841.3地下室-建筑电气214.60 按地下室面积m17,112.841.4地下室-消防134.08 按地下室

22、面积m17,112.841.5地上-土建1113.81 按地上面积m58,726.851.6地上-给排水62.72 按地上面积m58,726.851.7地上-采暖61.19 按地上面积m58,726.851.8地上-建筑电气125.28 按地上面积m58,726.851.9地上-消防34.51 按地上面积m39,027.162.0 通风66.13 按地下室面积m17,112.84二主要实物量指标及建面指标2.1桩基础区分桩类型，按长度或体积m机械成桩径700总建筑面积m101.15 653 2.2基坑及支护区分支护式，按长度m预应力锚索钻直径130mm地下室面积m246.99 213 2.3外

23、墙门窗外墙门窗面积m622 按地上面积m115.24 2.4外保温外保温面积m97 按地上面积m111.50 2.5公共部位装修2.5.1大堂按装修面积m2988 按地上面积m36.792.5.2电梯厅按装修面积m1013 按地上面积m33.752.5.3走道按装修面积m858 按地上面积m49.52.6样板房装修按装修面积m2830 按地上面积m25.282.7智能化按户户3843 按地上面积m29.58 2.8 燃气工程按户户4598 按地上面积m37.12 2.9 电讯有线电视按户户1339 按地上面积m10.81 2.10 电梯电梯数量*停靠层数站25719 按地上面积m121.27

24、2.11高低压变配电变配电总功率kw1945总建筑面积m.61 2.12室外景观工程按室外工程面积m434 按地上面积m147.92 2.13挡墙工程按挡墙长度m6301 按地上面积m12.88 5.合同额与合同结算额差异分析序号合同编号合同名称合同/预计合同金额预计金额调整（预计）结算成本合同变动率一、建安工程费1hbdlgs.001.002-hbdlgs-sg-0032南北区自来水外线（含泵房）工程合同5,914,332.004,470,225.0010,384,557.0075.58%2hbdlgs.001.002-hbdlgs-sg-0028兰溪谷北区电力外网工程9,601,987.00530,747.3410,132,734.345.53%3hbdlgs.001.002-hbdlgs-sg-0017北区燃气表后管工程221,.00240,120.00461,148.00108.64%4hbdlgs.001.002-hbdlgs-sg-0005北区总承包工程合同128,044,867.00-7,582,130.00120,4