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投资性房地产公允价值计量模式选择财经问题研究

第6期（总第319期

2010年6月财经问题研究

ResearchonFinancialandEconomicIssues　　　

Number6（GeneralSerialNo1319

June,2010

投资性房地产公允价值计量模式选择

陈　鹰

1,2

（11江西财经大学会计发展研究中心,江西　南昌　330013;21华东交通大学经济管理学院,江西　南昌　330013

摘　要:

投资性房地产的会计计量模式选择对我国企业来说还是一个很难以抉择的问题,本文在参考国内外研究成果基础上认为公允价值计量模式的选择受到降低信息不对称和提高管理效率方面的影响,并针对这两类因素,选择若干变量,建立Logistic回归分析模型。

通过分析,我们发现只有账面市值比能较好地解释公允价值计量模式的选择,,这。

关键词:

投资性房地产;公允价值计量;模式选择

中图分类号:

F293135　　　:

:

2（0068205

　　一、我国在则体系,其中第号投资性房地产准则引起了人们的广泛关注。

在新准则中,将投资性房地产从固定资产中分离出来,作为单独的一类长期资产,并规定企业既可以采用成本模式也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

针对投资性房地产计量模式的选择,在财政部会计司颁布的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》中指出,在2007年1570家上市公司中,存在投资性房地产的有630家,占40113%。

这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。

仅18家上市公司（占有此类业务公司数的2186%采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。

2008年该准则的执行情况类似,在《我国上市公司08年执行企业会计准则情况分析报告》中指出1624家上市公司有690家存在投资性房地产,并采用成本计量模式的为670家,采用公允价值模式的为20家。

由此可见,选择公允价值模式对投资性房地产进行计量的企业并不是很多,这就引发我们思考为什么大

多数企业都不愿意选择公允价值模式,企业在做出计量模式的选择时受到哪些因素的影响?

我国投资性房地产公允价值的计量模式能否在将来受到更多的关注?

等等。

相关的文献主要有以下三方面的内容:

首先,关于公允价值与历史成本的比较研究。

一般来说,公允价值优于历史成本,因为公允价值

的运用可以提高财务报表的信息质量[1]

但公允价值计量也具有一定的局限性,如活跃市场、大量

的可观测的价格等[2]

;公允价值计量的可靠性也是备受批评的[3]

。

公允价值和历史成本之间的比较其实就是可靠性和相关性之间的一种权衡。

其次,对投资性房地产计量模式的选择就是关于会计政策的选择。

Watts和Zimmerman通过实证研究提出影响管理层会计政策选择有两类因素:

一是企业为降低合同成本,必须向缔约人传递良好的信息,不同的会计政策的运用会对企业的业绩有不同的影响,因此管理层总是倾向于选择

有利于契约签订的会计政策[4]

。

公允价值对订约成本的影响,是个有争议的问题。

ECB认为如果使用公允价值使企业利润产生较大波动的话,

3收稿日期:

2010203210

作者简介:

陈　鹰（1975-,女,福建仙游人,博士研究生,副教授,主要从事会计和财务管理等方面的研究。

E2mail:

chenying7569@1631com

就会增强投资者的感知风险,并由于报告利润的提高会增加政治成本,带来资本成本的增加。

但是也有人认为公允价值代表资产的当前价值,因此对于帮助债务契约的签订是有效的[5]。

二是会计政策选择受信息不对称的影响。

管理层可能通过会计政策的选择提供更详细的信息,期望影响理性的投资者对公司的信任或符合分析师对盈利的预测以减少对股票价格的不利影响。

针对市场参与者的信息不对称问题,公允价值比历史成本更有优势,因为它能提供质量更高的信息。

因此,信息不对称和有效地签订合同成为会计政策选择的主要影响因素[6]。

最后,关于公允价值计量模式在房地产行业的应用研究方面,Muller等选取了77家欧洲的房地产公司研究IAS40（投资性房地产对资本成本的影响[7]。

Christensen和Nikolaev选取了法国和德国公司的样本,检验所有固定资产会计计量模式的选择,

公允价值计量模式,

[8]。

因此,,也将杠杆率作为一个变量,期望它与选择公允价值是正相关。

本文在前人研究的基础上,借鉴他们的研究方法和变量的选择,验证中国企业对投资性房地产选择公允价值模式的影响因素。

二、假设的提出

为了建立验证投资性房地产公允价值模式选择的影响因素模型,笔者参考了会计政策选择方面的一些文献后,选出效率和信息不对称两种因素来进行分析。

11效率

首先是公允价值。

为了减少代理问题引发的代理成本的增加,提高管理层的效率,应该要求管理层提供的会计信息是相关和可靠的,公允价值被认为可以从几个方面改变代理成本:

一是公允价值的应用会使报告的利润产生较大的波动,因此引发企业政治性成本的增加;但是,另一方面,公允价值的运用能向公司的债权人传递更多的债务协议方面的最新信息,从而降低合约成本。

为了降低合约成本,企业会试图向债权人传递一些关于企业业绩的良好信息,已经有很多学者研究认为企业的杠杆率越高,借债的风险越大,那么企业就越有可能选择公允价值以期增加所有者权益的金额。

因此,杠杆率越高的企业越有选择公允价值的倾向,通过对收益的调节降低签订债务合约的成本。

在此研究基础上我们提出第一个假设。

H1:

在执行新会计准则之前,如果企业的资产负债率越高,那么选择公允价值对投资性房地产计量的可能性就越大。

其次是盈余管理程度。

很多时候,管理层通过收益平滑的方法调节利润。

管理层可以利用权责发生制将当前利润调高或调低,以使利润和以前期间相比不出现较大波动,以期降低政治性成本。

投资性房地产若用公允价值计量,会使公允价值的变化进入利润表,从而增大利润的波动性,这时采用历史成本模式就成为管理层的选择。

最后是资本的成本。

会计学家Ball在他的,一些外部,,就,,在这种情形,平抑利润的波,降低证券的市场风险,并因此降低资本成本[2]。

因此,他认为公允价值的选择与企业的资本成本负相关。

综合以上分析,我们认为公允价值计量模式的选择与企业期望的收益平滑活动负相关。

因此,我们提出第二个假设。

H2:

如果管理层通过权责发生制降低所报告利润的波动性,则选择公允价值计量的可能性就降低。

21信息不对称

如果信息不对称情形确实存在,那么管理层就可能选择公允价值计量模式以便向市场清晰地传递企业的真实价值,并强调他们对公司未来发展趋势的信心。

因此,公允价值计量模式的选择与高水平的信息不对称正相关。

我们用账面市价比来反映信息不对称的严重程度,并提出第三个假设。

H3:

选择公允价值计量的可能性增加,就越表示所有者权益的市场价和账面价之间有差异。

此外,还需要考虑在投资性房地产将公允价值确认在财务报表之前累积的时间滞后性。

如果一项投资性房地产以历史成本计量并将在不远的将来立刻出售,那么在相当短的时期内财务报表就会反映此资产的市场价值;如果一项投资性房地产以历史成本核算并在很长的时期之后被出96

投资性房地产公允价值计量模式选择

售,那么只有在资产真正出售之后财务报表中才能反映资产的真实价值,这将给投资者带来更多的信息不对称。

因此,我们假设对投资性房地产周转率较低的企业来说有一个使用公允价值计量的动机。

那么什么指标可以衡量投资性房地产周转率呢?

房地产企业通常从事下列活动:

出租、服务、出售和开发等。

因此,企业的核心业务会影响企业经营收入的构成。

以出售为主或以出租为主的房地产企业实现的价值会有巨大的差异,因此我们用出租收入总额与营业利润的比值作为投资性房地产周转率的替代指标。

比值高就表明出租活动可能是企业的核心活动,从利益方面来说,就是企业的投资性房地产的周转率低。

因此,我们猜想公允价值计量模式选择的概率会由于高比值的出现而增加,并提出第四个假设。

H4:

公允价值计量模式的选择比率会随着更高的出租收益与总收益比值（

产周转率的出现而增加。

三、

11

新准则颁布之后,很多企业并没有真正理解和确认它,但是在房地产行业,由于这类资产非常普遍和突出,并且有相对活跃的市场,为公允价值计量提供了较好的条件,因此为了研究的顺利开展,我们选取了房地产行业作为样本进行研究。

我国在沪深两市上市的房地产企业总共有72家,剔除了2007年年报中没有投资性房地产项目和数据不全的公司,最后选取32家房地产上市公司作为样本进行研究。

样本数据主要来自色诺芬数据库和金融界网站上披露的各企业年报信息。

21变量的选择

根据上面的论述,我们主要选取4个自变量来进行研究。

在验证效率对计量模式选择的影响,我们主要选取资产负债率和收益平滑指标这两个变量。

在验证信息不对称对计量模式选择影响时,选择房地产出租收入占营业收入的比重和账面市值比这两个指标,具体的选取理由已在前面论述,此处不再赘述,下面具体介绍这些指标的计算方法。

（1资产负债率（LEV

资产负债率用总负债比总资产计算,为了防止出现一年数据的随意性,我们选择2005年和2006年两年的资产负债率的平均值。

（2收益平滑指标（EM

我们用准则实施前4年的营业收益标准差比上4年的经营活动现金净流量标准差的比值来反映这个指标,选取4年的数据也是为了减少误差和特异性的影响。

（3房地产出租收入/营业收入（R/O

选取这个指标是为了验证投资性房地产在企业的周转率,如果房地产的出租收入所占比重较大,说明企业的投资性房地产主要以出租为目的,持有时间较长,这样可能更会影响企业选择使用公允价值计量。

（4账面市值比（MTBV

或者根据市净率,,

企业为了,提高信息使用者对企业提,这时企业可能会更愿意选择公允价值模式对投资性房地产进行计量。

四、实证分析结果

笔者主要运用SPSS1710软件进行分析和研究。

11描述性统计分析结果

我们对32家房地产企业首先进行描述性统计分析,32家企业中,到目前为止只有3家采用了公允价值模式对投资性房地产项目进行计量,占样本数的9138%,可见公允价值计量模式在房地产企业应用还不是非常普遍的,这和人们的预期是有一定的差距的。

此外,根据描述性统计分析,进一步剔除了一些异常值,最后样本有30家房地产企业。

21实证结果

由于本文是要论证投资性房地产计量模式的选择问题,因此我们将公允价值模式作为因变量,这个变量只有两种结果,也就是选择或不选择,其实就是0,1变量,因此我们采用二元Logistic回归模型来进行验证。

我们的模型构建如下:

log（pi/（1-pi=β0+β1LEV+β2EM+β3R/O+β4MTBV

其中,p

i

=1/（1+e-zi,i代表第i家企业。

pi代表第i家企业选择公允价值计量的概率。

我们选择二元Logistic回归,设定90%的置信区间,

07财经问题研究　　2010年第6期　　总第319期

用向前步进（似然比的方法对变量进行检验,检验结果如表1所示。

表1方程中的变量

偏回归系数标准误Wald检验因子自由度显著性检验OR值（比数比步骤1a账面市值比（MTBV-131********73101100100　　　常量310621*********2721138注:

a1在步骤1中输入的变量:

账面市值比的平均数。

不在方程中的变量

得分自由度显著性检验步骤1变量租赁收入占营业收入比重（R/O017710138资产负债率（LEV018410136收益平滑指数（EM010010198总统计量216030146

我们发现,在这四个变量中,只有账面市值比（MTBV通过了检验,因此构建模型如下:

Log（pi/（1-pi=3106-13131MTBV

31实证结果分析

从上面的结果可以看到,四个假设中只有第三个假设得到了验证,其余三个假设都没有得到验证。

差距,,并且,说明企业的账面市值比越小,也就是股价与账面价值差异越大,企业选择公允价值模式对投资性房地产计量的可能性越大。

这是因为,如果企业净资产的市场价值与账面价值相差较大时,投资者会认为企业的投资风险加大,并对企业的会计信息的质量产生怀疑。

因此,管理层意识到这种信息不对称对企业的危害后,会主动采用公允价值计量,使账面价值和市场价值之间的差异缩小,主动向投资者和市场发出信号表明企业会计信息的质量是比较高的,并表明对自己企业发展前景的乐观。

但是,我们也可以看到,其他三个指标并没有在中国得到市场的检验,同样的指标,在一些欧洲国家,尤其那些执行IFRS之前也不允许对投资性房地产采用公允价值计量的国家,有一些学者研究之后发现他们在接受IFRS之后企业被允许采用公允价值对投资性房地产进行计量,有一部企业选择了公允价值模式,通过对他们这种选择的实证研究,发现资产负债率和出租收入占营业收入比重这两个指标与账面市值比,都是影响投资性房地产公允价值模式的重要因素。

但是,在我国只有一个指标得到了检验通过,究其原因,我们认为主要有以下几点:

（1公允价值计量上的困难。

由于我国市场环境并不是非常活跃,即使投资性房地产相比其他资产来说市场相对活跃,但是企业仍有大量的,特别,并没有活跃,

。

（2公允价值模式的税盾效应弱,降低了管理者选择的热情。

投资性房地产如果采用成本模式计量,就可以如同固定资产一样每年计提折旧,但是如果用公允价值计量是不允许计提折旧的,这样就不能起到抵税的作用。

因此,为了享受税前扣除,大多数企业还是选择了成本模式。

（3影响到企业的股利分配政策。

在公允价值模式下,投资性房地产的升值使得公允价与账面价之间的差异进入当期损益,提高了利润表上的利润,上市公司在制定股利分配政策时会比较为难,如果不分红,投资者看到报表上的利润可观却得不到分红,会对企业失去信心。

但是如果根据账面利润制定较高的股利分配政策,会给企业带来现金流的问题,因为公允价和账面价之间的差额虽然会增加利润,却不会带来现金流的同时增加。

五、结论和政策建议

投资性房地产允许采用公允价值计量是我国向国际财务报告准则趋同后的一种变化,从理论上来说,已经有很多的学者认可了公允价值的优越性。

公允价值的运用能使企业的财务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反应,能有效地增强会计信息的相关性和信息质量,有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价,对投资性房地产来说,采用公允价值模式可以降低企业的折旧费,从17

投资性房地产公允价值计量模式选择

而提高净利润,为债务融资提供更好条件,但是,在我国公允价值的使用还是比较谨慎的。

对于投资性房地产来说,允许企业在满足一定的条件下使用公允价值计量模式。

因此,我们选取了房地产上市公司进行了研究,看看影响企业对投资性房地产项目用公允价值计量的影响因素是什么。

我们主要是根据色诺芬数据库和企业网站收集数据并进行整理分析,根据分析结果,我们发现,我国房地产企业对公允价值模式并没有很高的热情,绝大多数企业都是采用了历史成本模式。

我们还发现,采用公允价值模式的企业更多地从降低信息不对称,使账面价和市场价不出现大的背离的角度来选择。

公允价值模式可以使企业的投资性房地产项目更符合其现时价值,可以给投资者提供更为相关的信息。

因此,我们认为,将来会有越来越多的企业在条件成熟之后采用公允价值对投资性房地产项目进行计量,为了提高这个资产项目计量模式选择的有效性,我们提出以下建议:

第一,

体系。

但是其可靠性受到质疑。

国家能够建立一套公允价值估计的可操作性的规范体系,会提高公允价值的可靠性,减少操作上的难度,提高会计信息的相关性。

中国资产评估协会日前发布了《投资性房地产评估指导意见（试行》,明确采用公允价值计量模式时,应主要运用市场法和收益法两种方法,这是一个好的开始,为公允价值计量模式在我国房地产业的运用提供了好的基础。

第二,投资性房地产的后续计量模式应允许企业转换。

我国目前只允许投资性房地产的计量由历史成本模式向公允价值模式转换,但是不允许相反方向的转换。

如果我们允许企业在符合一定条件下两种计量模式的转换,特别是在房地产下跌的时候从公允价值转回历史成本就可以让企业及时止损。

第三,修订税法条款,鼓励企业采用公允价值模式。

税法应明确规定对投资性房地产调增的当期收益不征税,以鼓励企业在适当的条件下采用公允价值进行后续计量。

采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际较多采用的计量方法,能够比较客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值,由于我国房地产企业运用公允价值模式计量投资性房地产的不普遍,致使我们的研究样本选择有一定的难度,研究结果也不能尽如人意。

但是,随着准则和相关政策的完善,我们相信上市公司采用公允价值计量将是大势所趋。

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（责任编辑:

刘　艳

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