某物流基地项目建设可行性研究报告.docx
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某物流基地项目建设可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称
**·**物流基地建设项目
1.1.2承办单位
****物流有限公司
1.1.3投资单位
****物流有限公司
1.1.4承办单位概况
****物流有限公司位于黄河三角洲的腹心—**，拥有优越的地理位置，公路、铁路、海运便捷，可谓得天时地利之便，获四通八达之益。
****物流有限公司是一家将信息、运输、仓储、库存、装卸搬运以及简单再加工、包装等物流活动综合起来的一种新型的集成式管理模式的现代物流企业，法人蒋春智，注册资金为300万元的有限责任公司。
公司具有丰富的经营、生产、技术、工艺及文化等经验，信誉可靠、深受广大消费者好评。
独特的人才机制，广泛的科技合作，是****物流有限公司在市场经济中立身不败的根本，健全的质量保证体系更使****物流有限公司如虎添翼，振翅高飞。
多年如一日，从经理到员工都时刻关注服务的质量，为使**物流成为更可靠、更快捷、更安全的物流基地打下坚实的基础。
展望未来，公司将坚持技术创新，充分利用当地充足的劳动生产力及地区资源，坚持可持续性发展，争取将****物流有限公司建设成为管理一流、规模一流、质量一流、效益一流、形象一流的企业。
1.2.1建设场址
拟建项目位于**县****工业园、**路南侧
1.2.2建设规模和工程方案
****物流有限公司多元化仓储物流中心建设项目总建设规模：
占地**平方米（约**亩），总建筑面积约**平方米。
整个场区分两部分建设：
（1）办公、展示中心、卫门房、职工餐厅等；
（2）仓储物流区：
仓库、停车场等。
主要技术经济指标
序号
指标
单位
数量
备注
l
项目总用地
㎡
**
约**亩
2
总建筑面积
㎡
**
2.1
办公楼
㎡
1200
2.2
展示中心
㎡
1000
2.3
门卫房
㎡
50
2.4
职工餐厅
㎡
1000
2.5
仓库
㎡
19600
2.6
停车场（装卸台）
㎡
6**0
3
容积率
0.56
4
绿地面积
㎡
10000
5
绿地率
%
0.19
6
项目总投资
万元
**
7
总投资收益率
%
46.73
8
内部收益率
%
46.89
税后
9
投资回收期
年
3.1
税后
1.2.3项目投入总资金及效益情况
初步估算，项目总投资**万元，固定资产投资**万元（其中建筑工程2200万元，设备购置安装费**0万元），建设期利息66万元，其他费用163万元，预备费150万元，流动资金522万元。
本项目实施后，可实现年销售收入**万元，正常年税后利润1366.93万元，总投资收益率46.73%，税后内部收益率46.89%，税后投资回收期为3.1年（税后，含建设期），税后财务净现值7232.25万元。
项目的经济效益良好，具有一定的盈利能力，在财务上是可行的。
1.3可行性研究的依据
1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）
2、《中华人民共和国环境保护法》
3、《中华人民共和国节约能源法》
4、《工业项目建设用地控制指标（试行）》
5、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
6、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
7、《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
8、《山东省物流业“十二五”发展规划》
9、《**市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
10、建设单位提供的有关材料
第二章项目提出的背景和必要性
2.1项目提出的背景
现代物流作为一种先进的组织方式和管理技术，被广泛认为是企业在降低物资消耗、提高劳动生产效率以外的重要利润源泉，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。
而山东省政府则把现代物流列为政府支持发展的重点产业和新的经济增长点。
随着经济全球化和信息化进程的不断加快，物流业作为具有广阔前景的增值功能的新兴服务业，正在全球范围内迅速发展。
加快中国现代物流的发展，对于经济增长方式的根本性转变，具有十分重要的意义。
2009年国家出台了《物流业调整与振兴规划》，对中国物流业发展提出了指导思想与总体目标。
《规划》指出，发展现代物流的指导思想：
以加快发展为主题，以结构调整为主线，坚持以市场为导向，以企业为主体，以信息技术为支撑，以降低物流成本和提高综合服务质量为中心，大力提高全社会对现代物流理念的认识，切实增强我国企业及其产品在国内外市场的竞争能力。
发展现代物流的总体目标：
积极采用先进的物流管理技术和装备，加快建立全国、区域、城镇、企业等多种层次的，符合市场经济规律、与国际通行规则接轨的，物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化现代物流服务网络体系。
该项目所处的**县****工业园，地理位置优越，商业气氛浓厚。
辖区内交通便捷，基础设施完备。
先进、快捷的金融、电信、信息服务，为本项目的发展提供了可靠的保障。
随着**县的开发建设，投资环境更加优越，为经济的快速发展营造了良好的软硬环境。
该地段交通发达，人口相对集中，配套齐全，对于商业而言，位置十分优越。
近几年来在市政府大开放大招商大发展的政策推动下，**市的发展日新月异，大批的外地企业涌入**地区，抢占**市场，本地企业应增强本身的竞争力，在竞争中求发展。
****物流有限公司为了扩大经营规模，发展规模效益，走多元化的发展道路，培植新的经济增长点，增强企业竞争力，提升企业抗御风险的能力。
根据**市发展规划和当前发展趋势，决定发展**·**物流基地建设项目是可行的。
2.2项目建设的必要性
2.2.1符合国家经济社会发展规划和行业规划，有利于促进我国物流行业的发展
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：
“积极引进新型业态和技术，推进连锁经营、物流配送、代理制、多式联运，改造提升传统物流业、运输业和邮政服务业”。
我国物流市场潜力巨大。
其实真正的物流市场应该只是3PL市场，物流总费用是物流市场和潜在市场的总和，因为只有3PL市场发生了交易。
每年物流费用约2000亿美元，而这个都是3PL甚至以后的4PL企业可以争取过来的市场。
而且，物流费用占GDP的20％，明显高于发达国家，譬如美国的4－10％，说明我国的物流处于一个较低的水平，有巨大的发展空间。
其次，目前我国的物流市场规模较小。
我国的3PL市场只有美国的1／10左右，3PL企业在提高我国物流水平节约物流成本的同时，可以赢取一个巨大的市场，我国的物流市场前景广阔。
开放后我国的物流水平提高，物流费用占GDP的比率会逐步下降直至接近发达国家水平，但是物流市场占物流费用的比例会明显提高，因此物流市场的规模将会更大。
另外，随着我国市场的整体开放，经济会有更好的增长，与国外的商品流通增多，物流需求更大，进一步扩大我国的物流市场。
该项目为**·**物流基地建设项目，达到年营业额约**万元，因此，该项目的建设符合国家经济社会发展规划和行业规划，有利于促进我国物流行业的发展，有利于国民经济的发展。
2.2.2符合山东省“十二五”规划，有利于优化技术结构和产品结构
《山东省物流业“十二五”发展规划》指出：
“十二五”期间，全省新建、改建铁路2000公里左右；到2015年全省高速公路里程达到**00公里以上；沿海主要港口货物吞吐量达到8亿吨以上，集装箱吞吐量达到1**0万标箱；国际、国内航线达到450条。
为此，要加强公路、铁路、民航机场、内河、远洋航运综合运输系统建设，依托“十二五”期间重点建设的高速公路、港口和空港等项目，进一步完善连结省内外、国内外的立体交通运输网；运用信息网络技术，提升交通运输业的现代化水平，扩大运输服务的能力和范围。
鼓励运输企业集团化发展、连锁化经营，提高运输规模效应。
要紧紧抓住当前推进产业集聚、资源集约利用的有利时机，充分发挥山东交通发达、产业基础较好的优势，加强物流资源整合，重点构建“三大物流聚集区”。
（1）鲁中物流聚集区。
以济南、淄博、潍坊、德州和泰安等市为枢纽，以聊城、**、莱芜为节点，统筹规划建设济南市盖家沟物流园区，淄博市现代国际物流中心，德州市天河中央空调配件和运达创业园物流批发大市场等一批物流园区和现代批发市场，形成以城市配送物流、中转物流和航空物流为特色的综合物流聚集区。
（2）鲁东物流聚集区。
以青岛、烟台、威海、日照等市为枢纽，统筹规划建设烟台市经济开发区物流园区，威海市韩国之窗和中韩火车轮渡等一批规模大的项目，形成服务半岛制造业和进出口的外向型物流和辐射型物流聚集区。
（3）鲁南物流聚集区。
以济宁、枣庄、临沂、菏泽等市为节点，统筹规划建设济宁市金宇物流中心、临沂市临港国际物流中心和山东盛顺物流中心等一批规模大的项目，形成连接南北的传统商贸物流和现代物流融合发展的服务业聚集区。
因此，项目的建设符合山东省“十二五”规划，有利于优化山东省物流业的产品结构和技术结构。
2.2.3符合**市“十二五”规划，有利于促进当地国民经济的发展
《**市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》强调充分运用现代信息技术，培育一批具有较强竞争力的现代物流企业。
着力构筑交通运输平台、信息网络技术平台和物流配送平台。
加快铁路物流中心、铁路货场、物流园区等基础设施建设，建成集信息、配送、仓储、多式联运等于一体的区域性物流基地。
该项目的顺利实施能促进当地物流行业的发展，因此，项目的建设符合**市经济和社会发展规划，有利于促进当地国民经济的发展。
2.2.4有利于促进企业的自我发展
现代物流行业目前面临着激烈的竞争，企业要想真正强大起来，就必须及时调整经营策略、商品结构和销售方式，创造自己的品牌，借助品牌在激烈的市场竞争中占有一席之地。
****物流有限公司为拓宽发展空间，在竞争日益激烈的经济大潮中立于不败之地，决定建设“**·**物流基地建设项目”，建成技术装备先进、人才结构合理、创新能力较强、管理科学规范的现代企业，这不仅是适应市场需求，同时也是公司寻求现代商业经营模式的重要举措。
通过该项目的建设，可以提高企业的知名度和市场竞争力，增强企业发展后劲，对于促进企业自身发展，提高企业整体素质和市场竞争力，实现长远发展具有重要意义。
综上所述，该项目不仅符合国家及地方的发展规划，也符合行业的发展规划，有利于促进当地经济的繁荣，并促进企业自身的发展。
因此，项目的建设将产生较大的经济效益和社会效益，是必要且可行的。
第三章市场分析
3.1国际市场发展状况
进入新世纪以来，国际贸易高速增长，规模急剧扩大。
2008年至2010年，世界货物贸易的年均增长率6.7%，两倍于同期世界产出的增长，2010年国际贸易总额高达28.1万亿美元，货物贸易量增长了7.5%，比同期世界GDP增速3.5%高一倍以上。
世界总出口额占世界GDP的比重，1982年仅为21.79%，2003年上升到24.67%，2010年达到34.6%，6年内比重上升了10个百分点，是过去21年增幅的3.4倍多。
全球国际贸易的货物流程，90%是由海上运输来完成的。
据联合国贸发组织（UNCTAD）的一份最新研究报告显示，2010年全球海运总量达到了惊人的74亿吨，平均每天有2000多万吨货物在海上流动着，比2005年增长了4.3%。
2010年，全球的商船总吨位已超过10亿载重吨，比上年增加了8.6%。
波罗的海干散货运价指数经历了前所未有的上涨行情，突破了11000点大关，比2006年底的4400点上涨了250％。
随着国际贸易的快速增长，各国的贸易依存度也不断上升。
2008－2010年，世界贸易依存度从48.4%提高到69.5%，其中出口依存度从24.1%提高到34.6%。
同期发达经济体的贸易依存度由46%提高到56.5%，发展中经济体由57.6%提高到73.4%。
世界贸易依存度的大幅度上升，表明了国与国、地区与地区之间的世界经济联系进一步加强，也表明了以国际贸易为基础的国际货物流动在世界范围内更加波澜壮阔地加快推进。
3.2国内市场概况及发展趋势
3.2.1国内物流业概况
2010年，随着国家一系列扩内需、促增长措施的实施，我国物流业出现了运行稳中趋升，投资大幅增长，后市发展预期向好等积极变化。
不过，由于回升基础还不够牢固和平衡，物流需求仍显不足，物流服务价格持续低迷，物流企业经营仍然困难，主要运行指标增幅回落，增长水平明显慢于宏观经济增长，后市发展还存在不确定、不稳定因素，物流业振兴任重道远。
来自中国物流信息中心的统计显示，2011年上半年，全国社会物流总额为429642亿元，同比下降0.8%，降幅比一季度缩小2.5个百分点。
剔除价格下降因素，同比增长6%，增幅比一季度提高4.5个百分点。
2011年上半年社会物流总费用为2.5万亿元，同比增长4.8%，增幅比一季度提高1.5个百分点。
与GDP的比率为18%，比去年回落了0.4个百分点。
上半年物流业增加值为9040亿元，同比增长2.1%，增幅比一季度提高0.9个百分点，回升速度有所加快。
2011年上半年，我国物流业固定资产投资为9244亿元，同比增长61.8%，增幅比同期全国城镇固定资产投资高出28个百分点，比今年一季度提高10.8个百分点。
从投资构成看，交通运输业投资额为6691亿元，同比增长65.3%，增幅创近年来新高，比2010年上半年提高61个百分点，比今年一季度提高13.5个百分点。
虽然我国物流业运行出现了许多积极变化，但由于国际金融危机不断蔓延和加深的影响，我国物流市场需求仍显不足，整体增长水平明显落后于宏观经济增长，企稳回升基础尚不稳定。
下半年国家将继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，物流业发展面临诸多有利因素：
一是国民经济企稳回升为下半年物流业发展奠定了有利基础。
二是扩大内需、提高消费取得一定成效将增加物流业有效需求。
三是世界经济趋稳，特别是美国经济开始回暖，将拉动物流市场进一步回升。
3.2.2国内物流业发展趋势
在日前于青岛召开的“现代物流与中小企业发展”论坛上，国资委研究中心副主任李保民博士认为，中国物流业存在体制缺陷，促进物流业快速发展的当务之急，就是要加快企业体制创新的步伐，其根本出路在于实现产权主体多元化，特别是要通过吸引非公有产权主体，进行企业体制创新。
中国物流企业的探索和实践证明，以现代物流、连锁经营和现代配送为中心的经营方式，在提高企业、行业乃至中国的经济效益方面发挥着重要作用。
尤其是现代物流将产品之间的仓储、运输、加工、配送、装卸形成了完整的供应链，大大提高了企业生产经营效率，从而极大地提高了企业的竞争力，促进了国民经济的健康成长。
尽管中国物流业在相对短的时期内得到了较快发展，但由于历史条件的限制和原计划经济体制下的影响，中国物流业的发展仍存在着体制上的缺陷，比如，缺乏统一的规划和发展，社会化程度低，物流企业单一分散，各种审批制度冗长繁多，物流企业融资改组困难，导致专业化生产经营的优势难以发挥，规模效益难以实现，设备利用率低，布局不合理，盲目建设，资金浪费严重等诸多问题。
这些问题的深层次原因，就是体制问题。
要想进一步推动中国现代物流业的发展，在全国范围内尽快形成流转顺畅、方便快捷、经济合理、客户满意的现代物流服务体系，当务之急就是加快企业体制创新的步伐，实现产权主体多元化。
****物流有限公司具有丰富的经营、生产、技术、工艺、管理及文化等经验。
本项目的建设将在壮大企业实力和竞争力的同时，带动当地经济的发展，为当地创造出较大的经济效益，因此，项目具有重要的投资价值。
3.5营销策略
对于第三方物流服务企业而言，服务对象是物质交换市场上的供需双方。
因此，第三方物流服务企业的营销策略既与一般的生产企业和服务企业都不同。
根据对中国现代物流产业发展现况的调查和研究，我国的第三方物流服务企业现阶段应该努力做好营销策略转换、营销策略选择、营销策略组合和营销策略的实施四个方面工作。
一、从产品营销策略向服务营销策略的转换
第三方物流服务业属于第三产业--即服务业。
服务业与工业的最大不同在于产出的不同，工业的产出是有形的商品，服务业的产出是无形的服务。
因此从根本上说，二者的营销策略是完全不同的，前者采取的是产品营销策略，而后者采取的是服务营销策略。
但是，我国现有的第三方物流服务企业多数是从传统物流产业转型而来的，他们采用的营销策略仍然以产品营销策略为主。
所以这些企业现在面临的首要问题是从原有的产品营销策略向服务营销策略的转换问题。
因为第三方物流服务企业提供的是现代物流服务，这些服务与产品相比具有无形性和不可储存性等特性，服务的这些特性要求企业在营销上必须采用服务营销的策略组合。
第三方物流服务的定制化程度较高，不管是对物料供应的服务，还是商品配送的服务，都需要根据客户的要求去进行服务的设计与提供。
这种高定制化的服务只有通过采用服务营销的策略才能够实现。
中国的第三方物流服务企业所面对的是一个尚不成熟的现代物流业市场，许多客户还不熟悉和不习惯于使用第三方物流服务，所以这种企业还处于创造市场的阶段，在这个阶段中他们只有采用服务营销的策略才能开拓市场和开展营销活动。
基于上述原因，中国的第三方物流服务企业必须尽快实现从产品营销策略向服务营销策略的转换，决不能再简单地套用现有的或过去的产品营销策略。
二、服务营销的基本策略选择与策略组合
每个第三方物流服务企业都需要根据自己企业的内外部环境情况做出服务策略的选择与策略组合。
这要求企业首先要对自身条件的优势与劣势和市场环境所带来的机遇与威胁进行全面的分析和研究。
然后在此基础上选择和确定服务营销策略及其组合。
第三方物流服务企业可选择的服务营销策略及其组合主要包括下述几个方面：
1、服务市场的细分与服务定位策略
服务市场的细分与服务定位策略是指企业按照一定的分类标志将整个第三方物流服务市场划分成若干个细分的市场以后，再根据自身的条件与外部环境、细分市场的规模和竞争情况、以及细分市场顾客的服务需求、偏好与特点等各种要素确定出企业主攻的细分市场，并努力去开拓和占领这一细分市场的营销策略。
例如，第三方物流服务市场可以先按照“食品”和“用品”进行细分，进一步还可以将“食品”按照不同的分类标志细分为：
冷冻食品和非冷冻食品，生食品和熟食品等更为细化的市场。
根据调查研究发现，我国的第三方物流服务企业在现有规模和服务技术水平相对都不高的情况下，首先应该针对一个或少数几个物流服务细分市场去开创和发展自己的服务业务。
例如，山东省某第三方物流服务企业的策略组合设计中提出：
该公司现阶段首先应打入和开拓家电的成品配送物流服务市场，在站稳脚跟并取得经验后，再进一步开发为商业企业提供分销配送的物流服务市场。
因为家电生产企业的成品物流服务相对比较规范，定制化程度不高；而商业企业的分销配送物流服务的定制化程度较高，其物流服务的要求与运营复杂程度也较高，有些还需要具备了特定的运输车辆和仓储设施条件（如，冷冻设备与设施）。
2、服务创新与差异化策略
服务创新是指在第三方物流服务中通过对于服务内容、方式、质量等方面的改进和提高，为顾客提供有创新性的物流服务；差异化是指通过服务创新等手段为顾客提供独特的服务，从而取得竞争优势的营销策略。
例如，在现有运输、仓储、装卸等物流服务主体功能的基础上再增加一些分包、联运、分销等增值服务就属于服务创新的范畴，而通过开展企业形象识别、提供独特的服务内容和服务质量等方法获得更多的客户和业务则属于服务差异化的范畴。
每个第三方物流企业都需要在服务创新和差异化方面做出自己的策略选择与策略组合，以使自己的企业不同于竞争者，并为潜在进入者设立一定的进入障碍，从而确保自己在一定的物流服务细分市场上获得竞争优势。
根据对我国第三方物流服务企业经营环境的分析研究，我们认为中国的第三方物流服务公司在服务设施、服务能力和服务管理等方面都还有许多不足，这就为企业在服务创新和差别化留下了很大的空间。
因此企业可以通过在服务内容、范围和服务管理等方面通过积极的创新，辅之以运用企业形象识别战略和提高服务的质量等手段，与现有传统的国有运输企业、个体或集体运输企业形成差别，并获得竞争优势。
3、服务营销渠道策略
服务营销渠道策略是指第三方物流服务企业再选择采用何种营销渠道去销售现代物流服务的策略。
这包括选用自行建立直销服务网络的策略，借用他人服务营销网络的策略和建立营销战略联盟的策略等几种。
其中，自行建立直销服务网络的策略是第三方服务公司通过自己的电子商务网络或人员推销网络将现代物流服务直接销售给客户的营销策略；借用他人服务营销网络的策略是通过他人的代理去销售自己的物流服务的策略；而建立营销战略联盟的策略是通过与同业或其他行业的企业建立战略伙伴关系，共同推销双方的商品或服务的策略。
根据我们对几个省份的第三方物流企业的调查研究和分析，我们认为中国的第三方物流服务企业现在首选的营销渠道应该是自行建立直销服务网络的策略，因为我国的现代物流产业刚刚起步，我们的许多客户对于如何购买和使用第三方物流服务尚知之不多，有许多客户对于这种服务的信赖程度还很低。
在这种市场环境下，第三方物流企业只有通过采用人员上门直接推销或电子商务网络直接推销的方式，才能够使第三方物流服务获得销售和推广。
我们认为中国的第三方物流服务企业近期应按照先在本地区、然后在本省开展直销，然后再采用借用他人服务营销网络和建立营销战略联盟的策略，最终实现开展全国和全球物流服务的目标。
4、关系营销策略
关系营销策略是指通过吸引、开拓、维持和增进与顾客的服务关系，从而推动第三方物流服务营销的策略。
这一营销策略包括开发潜在的客户使其逐步发展成为实在的客户，将实在的客户不断地保持下去并进一步扩大实在客户的服务业务总量等工作。
这一营销策略要求第三方物流服务企业全面关注客户的需求和利益，全面考虑客户的价值取向和消费偏好，强调对于客户的服务承诺和服务质量的保障等等。
对于第三方物流服务企业而言，关系营销策略应该是整个服务营销策略组合中的核心策略。
因为采用这一营销策略可以使第三方物流服务企业与客户形成一种相互依存的关系，并通过这种依存关系获得长远的服务业务和销售。
在调查和分析中我们发现，现阶段我国的第三方物流服务市场还处于创造需求和引导客户消费的阶段，在这一阶段中第三方物流服务企业只有使用关系营销策略，才能够真正实现销售和营业推广。
特别值得一提的是，我国现有的生产和流通企业多数都有自己的物流设施，他们要退出这些自有的物流设施转而使用第三方物流服务，既存在着一个“退出成本”问题，也存在着一个如何退出的问题。
如果我国的第三方物流服务企业能够在客户退出自有物流设施方面（包括购买客户退出的物流设施，从而形成自己进入的进入成本）和物流体系转换方面提供帮助，能够为客户提供节约物流费用和减少退出成本的整体解决方案和服务，那么他们就会与客户建立较为稳固的相互依存关系并开展好关系营销活动。
这种现状实际上为我国的第三方物流企业开展关系营销提供了一个巨大的契机，它使我国的第三方物流服务企业可以籍此创造出大量的客户和规模化的服务业务。
三、服务营销策略的实施
服务营销策略的实施同样是我国第三方物流服务企业当前面临的一项重要的营销管理工作。
根据调查研究的结果，我们认为我国的第三方物流服务企业现在应该从下述几个方面开展工作，以确保自己服务营销策略的成功实施：
首先，需要对企业的高层管理人员、服务营销人员开展有关现代物流服务营销理念、知识、方法与技能的培训，尤其是关系营销的知识和方法方面的培训，在企业中建立起服务意识和理念，建立起服务营销，尤其是关系营销的思想和观念。
其次，企业的领导和服务营销策划部门应该依据对内外部经营环境分析，制定出相应的服务营销策略及其组合，确定出企业在一定时期内所要使用的核心营销策略。
然后，企业需要
升级会员 