资产评估综合.docx

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资产评估综合

简答题：

市场法基本程序：

1）选择参照物

2）在评估对象与参照物之间选择比较因素

3）指标对比、量化差异

4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异

5）综合分析确定评估结果

收益途径的基本程序：

1）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；

2）分析测算被评估对象未来预期收益;

3）确定折现率或资本化率；

4）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；

5）分析确定评估结果。

第一二章复习题

资产评估的概念；

资产评估是市场经济的产物,其业务涉及产权转让、企业重组、破产清算、资产抵押、资产纳税等经济行为。

经过长期的发展,资产评估已成为在现代市场经济中发挥基础性作用的专业服务行业之一。

资产评估沿革的几个重要日期；

1993.12，中国资产评估协会成立；

1995.3，中国评估行业加入国际评估准则委员会；

1995.5，建立注册资产评估师制度。

注册资产评估师制度；

我国的注册资产评估师制度大致由注册资产评估师资格考试制度、注册资产评估师注册制度、注册资产评估师执业管理制度,以及注册资产评估师后续教育制度组成。

注册资产评估师考试制度是指凡欲取得注册资产评估师资格的人,必须参加注册资产评估师执业资格全国统一考试。

评估值与价值、价格的关系；

价格是买卖双方成交实际支付的货币额。

评估值是买卖双方成交的参考值。

评估值是一个价值区域。

价值是指内在价值。

公允价值是评估值的表示方法。

资产评估要素；

一是评估主体,二是评估客体,三是评估依据,四是评估目的,五是评估原则,六是评估程序,七是评估价值类型,八是评估途径与方法,九是资产评估假设,十是资产评估基准日

资产评估种类；

1按资产评估服务的对象及其对评估服务的要求分类,可具体分为评估、评估复核和评估咨询。

2按资产评估是否受限以及与是否运用了评估准则中的背离条款分类,可具体分为完整性评估和有限性评估。

3按资产评估对象及适用原则分类,资产评估具体可划分为单项资产评估和整体资产评估。

4.资产评估时点分类,资产评估可划分为现实性评估、追溯性评估和前瞻性评估

资产评估功能；

评价及评值功能管理的功能公证的功能

资产评估机构类型；

1.从评估主体的执业范围的角度划分，专营资产评估机构,专项资产评估机构和兼营性资产评估机构三种类型。

2.资产评估主体的企业组织形式的角度划分,大致可包括合伙制资产评估机构和有限责任制资产评估机构。

资产评估一般原则和技术原则；

经济技术原则

1）预期收益原则

（2）供求原则

（3）贡献原则

（4）替代原则

（5）估价日期原则

资产评估目的；

1.一般目的或称资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。

资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。

2.通常把资产业务对评估结果用途的具体要求，及其价值形式的基本要求称为资产评估的特定目的。

资产评估的主要业务；

（1）资产转让

（2）企业兼并（3）企业出售（4）企业联营（5）股份经营（6）中外合资、合作（7）企业清算（8）抵押（9）担保（10）企业租赁（11）债务重组

资产评估假设；

交易假设公开市场假设持续使用假设清算假设

公开市场条件；

公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有众多自愿的买者和卖者的竞争性市场。

在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。

资产评估价值类型划分；

一是以资产评估的估价标准形式表述的价值类型,具体包括：

重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种。

二是从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型,具体包括：

继续使用价值、公开市场价值和清算价值等三种。

三是从资产业务的性质来划分资产评估的价值类型,具体包括：

抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。

四是以资产评估时所依据的市场条件,被评估资产的使用状态,以及资产评估结果适用范围来划分资产评估结果的价值类型,具体包括市场价值和非市场价值（市场价值以外的价值）。

三四章复习题

评估四大方法：

重置成本法、现行市价法、收益现值法、清算价格法

市场法依据什么原则；

市场法的原则是房地产价格形成的替代原则。

正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用,所以,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。

市场法的基本前提；

其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

市场法的基本程序；

1）选择参照物

2）在评估对象与参照物之间选择比较因素

3）指标对比、量化差异

4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异

5）综合分析确定评估结果

市场法的基本要素；参照物可比指标

第一、资产的功能。

第二、资产的实体特征和质量。

第三、市场条件。

第四、交易条件。

市场法的具体方法有哪些；

直接比较法

（1）现行市价法

（2）市价折扣法（3）功能价值类比法（4）价格指数法（5）成新率价格调整法

类比调整法

（1）市场售价类比法

（2）成本市价法（3）市盈率倍数法

收益法的基本前提；

（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;

（3）被评估资产预期获利年限可以预测。

三个基本要素；

1）收益额2）折现率3）收益期限

收益法的基本程序；

1）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；

2）分析测算被评估对象未来预期收益;

3）确定折现率或资本化率；

4）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；

5）分析确定评估结果。

折现率与资本化率；

从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。

折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成。

资本化率与折现率在本质上是相同的。

人们把未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而把未来永续性预期收益折算成现值的比率称为资本化率。

至于资本化率和折现率在量上是否恒等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。

收益法的具体方法；P100

收益额相等时有限期与无限期的计算公式；

无限期：

p=A/r

有限期：

p=A/r[1-1/（1+r）n]资本化率>0

P=A*n资本化率<0

收益额若干年后不变有限期与无限期的公式；

无限年期收益：

有限年期：

收益额按等差、等比递增递减无限期的计算公式；

P100

按等差级数递增，收益年限期无限：

（A为折现值）

按等差级数递减，收益年限无限：

按等比级数递增，收益年限无限：

按等比级数递减，收益年限无限：

成本法的基本前提、四个基本要素；

基本前提：

只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。

资产的重置成本、资产的有形损耗、资产的功能性陈旧贬值、资产的经济性陈旧贬值

重置成本法的三个计算公式；

1.重置成本=资产的账面原值×（1+价格变动指数）（3-30）

或=资产帐面原值×价格指数（价格指数法）

2.

.

（生产能力比例法）

3.

（规模经济效益指数法）

实体性贬值的三个公式；

观测法：

资产实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率）

实体性成新率=1-实体性贬值率

使用年限法：

总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

资产利用率=（截止评估日资产累计实际利用时间÷截止评估日资产累计法定利用时间）×100%

修复金额法：

实体性贬值=可修复费用+不可修复费用

可修复费用=维修支付的费用

不可修复费用=使用年限造成的贬值

修复费用法的计算公式：

可修复费用=维修支付的费用

不可修复费用计算

1、计算不可修复部分的重置成本

不可修复部分的重置成本=重置成本-可修复费用

2、不可修复费用=不可修复部分的重置成本×实体性贬值率

功能性贬值的计算公式；

年超额运营成本=被估设备年营运成本-新设备年运营成本

年净超额运营成本=年超额运营成本（1-所得税率）*（P/A，i，n）

被评估资产功能性贬值额＝∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）

功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

经济性贬值的计算公式；

1.当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时：

经济性贬值率=[1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）X]*100%

2.当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时：

经济性贬值率=（1-资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）*100%

资产的经济性贬值额=资产的重置成本*经济性贬值率

3.当确信被评估资产持续存在收益损失时：

经济性贬值额=资产年收益损失额*（1-所得税率）*（P/A，r，n）

功能性贬值的内容；

第一,将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。

第二,计算二者的差异,确定净超额运营成本。

由于企业支付的运营成本是在税前扣除的,企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降,所得税额降低,使得企业负担的运营成本低于其实际支付额。

因此,净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。

第三,估计被评估资产的剩余寿命。

第四,以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值）,

评估几种方法的选择标准；

1.评估途径和方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。

2.评估途径和方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。

3.评估途径和方法的选择受各种评估途径和方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否收集的制约。

评估程序的基本内容；

1）接受资产评估委托明确相关事项

（2）签订资产评估业务约定书

（3）编制资产评估作业计划

（4）资产勘查

（5）收集资产评估资料

（6）评定估算

（7）编制和提交资产评估报告书

（8）资产评估工作档案归档

第五章复习题

房地产价值的三个层面的评估；

房地产自然特征、房地产的价值特征、房地产的社会经济特征

土地权利的内容；

根据我国的相关法律,我国土地的权利不是孤立的一种权利,而是一个权利束,这个权利束主要包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。

地价与土地使用权的关系；

地价=土地使用权

土地使用权限；

居住用地70年

工业用地50年

教育、科技、文化、卫生、体育用地50年

商业、旅游、娱乐用地40年

综合或者其他用地50年

房地产评估的原则；

合法性前提

最佳使用原则

楼面地价；

楼面地价=土地总价格/建筑总面积

=土地单价/容积率

容积率；

容积率=建筑总面积/土地总面积

三通一平与七通一平；

水通、电通、路通和场地平整

水通、电通、路通、网通、煤通、冷、暖气通、道路平整

影响房地产评估值的因素；

一般因素：

经济因素、社会因素、行政因素

区域因素：

区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设施和公共设施状况、以及区域环境等。

个别因素：

土地个别因素、建筑物个别因素

房地产评估程序；

（1）明确评估基本事项

①明确评估目的

②明确评估对象

③明确评估基准日

④签订评估委托协议或合同

（2）制定工作计划

（3）实地勘察与搜集资料

（4）测算待估资产评估价值

（5）综合分析确定评估结果

（6）撰写房地产评估报告

市场法评估房地产的三种方法；

市场售价类比法、基准地价修正法、市场租金倍数法

售价类比法中可比因素的修正

交易情况修正区域因素修正个别因素修正交易日期修正

基准地价；

综合土地级别的平均价格

标定地价；

以基准地价为依据，通过系数修正进行评估

基准地价的组成；

土地出让金基础设施配套费土地开发及其他费用,包括平整土地费用、征地拆迁费用等。

基准地价修正法的计算公式；

P=A*a1*a2*a3*a4

p为待估土地使用权评估价值;

A为基准地价；

a1为年限修正系数；

a2为交易日期修正系数；

a3为个别因素修正系数。

（土地状况修正系数）

a4为市场转让因素修正系数

路线法；

路线价估价法是对面临特定街道、接近性相等的城镇土地,设定标准深度,求取在该深度上数宗地块的平均单价并附设于该特定街道上,此单价称为路线价,然后据此路线价,再配合深度指数表,用数学方法求算出临街该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法。

路线价；

设定在路线上的标准地块的单位地价。

标准深度；

设定的标准深度通常是路线家区段内临街各宗土地的深度的众数。

房地产评估用收益法的两种方法；

出租型房地产净收益的测算正常收益=租赁收入（1-空置费）-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费

直接经营型房地产正常收益正常收益=销售收入-销售成本-销售费用-销售税金及其附加-管理费用-财务费用-经营利润

收益法的三个基本要素；

收益额、折现率、收益期限

出租型房地产纯收益的计算公式；

正常收益=租赁收入（1-空置费）-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费

折现率与资本化率的本质；

从本质上讲,折现率和资本化率是一种投资回报率

资本化率的估测方法；

市场租价比较法安全利率加上风险调整值法各种投资收益率排序插入法

房地产重置成本内容；

取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、相关税费

土地重置成本；

土地使用权的重置成本=土地取得费用+土地开发费+利息+利润+土地增值收益

利息的计算；

利息=（地价+建筑费+专业费用）*利息率

剩余法公式；

地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费

楼价为土地建设后的房地混合价,包括售楼价或租楼价

建筑费为开发建设待估地产所支出的建筑安装费用

专业费用为开发建设待估土地所需要的测量、设计、工程预算编制等专业技术费用

利息是指全部预付资本的资金成本,全部预付资本包括买地价、建筑费和专业费用

利润为开发商全部投资的正常投资利润

税费包括两部分内容,一是土地开发产品的租售费用,二是开发建设过程中及完成后应缴的各种税费,如土地使用税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、教育费附加等。

第六章复习题

机器设备的概念；

机器设备包括设备、机器和装备。

机器设备的特征；

1）机器设备是一类可以长期使用的劳动手段，具有单位价值大，使用寿命长的特点。

2）价值补偿和实物更新不一致。

3）涉及专业门类多，工程技术性强。

机器设备评估的特点；

1）机器设备评估是以检测为基础

2）机器设备在评估时的存在形式和使用方式将影响机器设备的评估价值

3）机器设备评估时所依据的使用状态将影响机器设备的评估价值

4）机器设备所包含的技术性无形资产应酌情考虑统一评估或分别评估

5）与土地及其建筑物不可分离的机器设备（分离设备会严重影响土地及建筑物使用价值和价值的）可将机器设备放到土地、建筑物中一并评估。

如，建筑物中的电梯、水、电、汽、通讯等设施设备

6）机器设备通常是以单台、件为标的进行评估

机器设备市场法的修正要素；

交易情况差异、品牌方面差异、新旧程度方面差异、交易日期的差异

机器设备四种重置成本的估测；

（1）外购国产设备重置成本构成项目

（2）进口设备重置成本构成项目

（3）自制设备重置成本构成项目

（4）车辆重置成本：

实体性评估的三种方法；

1.简单年限法2.综合年限法3.运用修复费用法估测机器设备成新率

使用年限的测定方法；

机器设备已使用年限的确定

机器设备尚可使用年限的测定

法定年限法

预期年限法

寿命年限平均法