最新版旅游开发可行性研究报告.docx
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最新版旅游开发可行性研究报告
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旅游开发可行性研究报告
1项目总论1
1.1项目背景1
1.2研究工作依据2
1.3项目研究的范围2
1.4项目投资回报3
1.5可行性研究初步结论3
2项目背景和发展概况5
2.1项目提出的背景5
2.2项目发起人和发起缘由5
2.3.本市工业旅游资源调查及分析6
2.4投资的必要性8
3旅游客源市场分析9
3.1概述9
3.2周边出游市场概述9
3.3市场调研的基本结论12
4建设条件15
4.1资源禀赋状况15
4.2区位条件15
4.3交通状况16
4.4文脉分析17
4.5自然情况18
4.6人力资源条件18
5总体规划19
5.1主题定位：
19
5.2总体项目布置19
5.3矿道旅游－本市嘉年华20
5.4本市往事27
5.5本市190028
5.6山顶休闲区28
5.7项目设计容量29
6环境保护32
6.1环境保护原则32
6.2生态环境保护32
6.3废物处理方法及达标要求33
6.4大气环境保护34
6.5噪声污染34
6.6消防、安全与卫生34
7企业组织和劳动定员36
7.1组织机构36
7.2企业组织形式36
7.3劳动定员37
8项目实施进度安排39
8.1项目总体进度计划39
8.2项目建设方式40
8.3项目建设依据40
8.4项目产品规格及质量标准41
8.5项目组织管理41
8.6开发第一阶段的详细时间安排41
8.7项目总体开发步骤42
9项目运作及风险规避43
9.1项目资本运作基本思路43
9.2项目运作结构45
9.3项目运作模式46
9.4方案设计47
10投资估算与经济分析49
10.1投资估算依据49
10.2项目总投资估算49
10.3测算说明50
10.4损益估算51
10.5现金流量表52
10.6财务评价53
10.7不确定性分析53
10.8国民经济效益分析54
10.9风险与对策56
11可行性研究结论与建议58
11.1结论58
11.2建议59
1项目总论
1.1项目背景
表1-1项目背景表
项目名称
本市工业旅游开发可行性研究报告
主管部门
本省省本市市文体旅游局
完成单位
深圳市度假湾企业策划有限公司
法人代表
王传黎
■位置
本市市位于本省省南部本州州，本州北岸，
■面积
本市市辖区总面积1587平方公里，东西最长40.5公里，南北最长56.5公里。
其中山地面积占九成左右，森林覆盖率24.4％。
■品牌
本省是旅游大省，其美丽的山水风光每年吸引几千万游客来滇旅游，本市是世界上最早、最大的产锡基地，拥有独特的工业文化，加上小城依山抱湖，垂柳轻拂，绿草茵茵，湖光山色美不胜收，被中外朋友誉为“东方佛罗伦萨”，构成了本市独特的旅游资源体系，深度发掘后定能大放异彩。
■特点
依托本省省“大旅游圈”的整体强势，开发综合休闲、观光的旅游项目。
市场基础好，旅游资源自身特色浓厚。
■相关基础设施
城区拥有公共汽车线路5条，辖区内公路总长近987.8多公里，近30多个景点机动车可以到达，整体水平不高。
■市场状况
以97年为例，全年接待游客26.8万人次，其中90％为公务、商务旅游，专程旅游者仅占10％，且绝大多数为本州州内游客。
■关于政府
“先有云锡，后有本市”是本市市的真实反应，本市以锡而荣，但是锡作为一种矿产资源，具有不可再生性。
相对单一的产业格局必然存在远期的隐忧，本市市政府正是未雨绸缪，高瞻远瞩，果断决策利用现有资源发展相关产业，借助旅游业――这个“朝阳产业，无烟工业”保证本市的长期繁荣。
1.2研究工作依据
■项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。
■可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。
■国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法规。
■根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
1.3项目研究的范围
■市场分析与预测
■总体规划
■环境保护措施分析
■企业组织与劳动定员
■项目实施计划
■投资估算与资金筹措
■财务评价
■项目的社会效益和生态效益分析
1.4项目投资回报
经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下：
1、总投资10559万元；
2、内部收益率：
（IRR）为17.87%；
3、静态投资回收期为5.27年；
4、动态投资回收期为6.10年；
5、财务净现值为11919.2万元。
1.5可行性研究初步结论
一、政策可行：
该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成本市的产业优势。
亦契合本省“旅游兴省”的产业政策导向。
二、区位可行：
文化氛围独特，地理位置优越，自然环境优美，适合开发文化景观类景区和休闲度假项目。
三、市场可行：
目前同类产品的供给市场不足，需求市场较旺盛。
四、效益可行：
本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。
五、技术可行：
项目本身所需高端大型娱乐设备，由国外设备公司提供。
六、文化可行：
本市工业文化悠久，自然风光良好，该项目建成后，可与其他景区形成璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。
2项目背景和发展概况
2.1项目提出的背景
世界上最大的产业就是旅游业，在发达国家，人们用于旅游上的消费是收入的三分之一，21世纪更是世界旅游业高速发展的世纪，尤其是发展中国家，由于科技和工业相对落后，都将旅游业摆在优先发展的地位，我们国家为了鼓励旅游，拉大内需，刺激经济发展，从双休日制度的实施，到如今的三个黄金周，再到即将实行的带薪年休假制。
假日里，火车、汽车、飞机风驰电掣地搬运人口，旅游业成了“取款机”。
可以预测：
一个和世界经济接轨的旅游经济潮已经形成，各地都在把握旅游业的无限商机，具有战略眼光的企业家也都把眼光投向到旅游产业上来，这是时代的必然。
中国是具有十三亿人口的泱泱大国，加之又加入了WTO，一个更加开放的中国将展现于世人面前，发达国家的旅游观念和先进管理模式也必将促进中国旅游业的高速发展。
世界各国都在争取中国这个最大旅游客源市场，出于互惠，出于向往历史悠久、旅游资源丰富的文明古国——中国，各国都竞相来中国进行旅游交往，我国必将成为全球最大的旅游目的地，据世界旅游组织（WTO）预测：
到2020年，中国的国际旅游创汇可达600亿美元，国内旅游收入2万亿人民币。
本省是我国的旅游大省，其美丽的山水风光每年吸引近2000万游客来滇旅游，旅游业的发达不仅将本省推向了世界，同时也带来了客观的财政收入，旅游业已经成为本省的支柱产业。
2.2项目发起人和发起缘由
项目发起单位或发起人的全称：
本省省本市市文体旅游局
发起缘由：
本州州地处滇南要地，旅游业起步较晚，但发展较快。
随着90年代对燕子洞、阿庐古洞的相继开发，大量的国内外旅游者纷纷慕名而来，促进了旅游业的进一步发展，继而形成了一大批有较强吸引力旅游景区、景点和城市，如：
建水临安古城、阿庐古洞、蔓耗热带雨林、元阳观音山、石屏异龙湖、弥勒白龙洞和屏边大围山等风景名胜区，南溪河河口边贸城市；旅游产品也从单一的观光旅游逐渐转向综合性旅游，经济效益明显增强。
地理优势明显、交通便捷，开发潜力巨大；
开发难度较小，开发成本不大。
2.3.本市工业旅游资源调查及分析
2.3.1本市工业旅游资源调查
本市——中国锡都，从2000多年灿烂的“锡文化”历程中一路走来，不仅为人类创造了辉煌的物质文明，同时创造了宝贵的精神文明。
千百年来，源远流长的“锡文化”不仅孕育了本市这座古城，孕育了云锡企业，而且滋润着本市经济圈，滋润着本市人民。
独特的企业文化、掏金文化、地质文化、区域文化、移民文化与边境文化的交融，构成了本市独特的文化遗址与景观等旅游资源，构成了本市十景——本市市区宝华寺、云庙、宝华公园、金湖、老阴山、小火车、尚甸龙泉、沙甸清真寺、蔓耗热带雨林、丫沙底温泉。
图2-1本市工业旅游资源分布图
2.3.2本市工业旅游资源评价
根据评价体系，以模糊记分法，将本市的每一处工业旅游资源按表中指标进行分别打分，最后得分见下表：
表2-2本市工业旅游资源综合评价
评价指标
项目
规模度
古悠度
珍稀度
奇特度
保存度
审美度
组合度
知名度
综合值R
马拉格
矿道
7.5
0.59
11.22
10.8
2.46
1.52
10.0
20.60
64.69
寸轨铁路
4.5
0.59
11.22
10.8
2.46
4.56
6.00
12.36
52.99
锡行街
4.5
—
5.61
5.4
0.41
1.52
6.00
6.18
24.62
宝丰隆
2.25
0.59
1.87
1.80
1.23
4.56
6.00
2.06
20.36
由上表可知，本市的工业旅游资源中，矿道和寸轨铁路的资源价值较高，具备开发较高吸引力的项目的条件；而锡行街和宝丰隆则得分偏低，但项目用地较前两者又有很大优势，比较适合开发接待游客较大的旅游服务配套项目。
2.4投资的必要性
1）本项目将促进本市的经济发展。
为了充分挖掘和利用本市州的工业文化、历史文化、建筑艺术和自然风光等资源，将资源优势转化为产品优势，以打造本市州新的旅游亮点和经济增长点，并力争将其塑造成具有地方特色的旅游精品区，必须从吃、住、行、游、购、娱六个方面对项目进行整合。
本项目的建立必然促进本市的经济发展。
2）政府需做强、做大旅游业，打造旅游拳头产品。
虽然改革开放后的20几年中，本市旅游业与本省省日新月异的变化一样得到了长足的发展，但横向比较国内其他地区，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展空间。
本项目对规划范围内进行本市工业文化包装，是充分利用本市旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，也是做大做强本市旅游业，整合和提高本市旅游的重大举措，必将丰富、壮大整个本市地区的旅游产业。
3）通过本项目的建设，将增强旅游业在本市地区国民经济中的地位。
旅游业产业关联度很强，对本市州国民经济发展有强大的辐射和波及作用，可以带动本市地区相关产业部门的发展，进而增强旅游业在本市地区国民经济中的地位。
4）通过本项目的建设，将增加本市的税收、提高就业率。
本项目建成后，旅游业属于劳动密集型产业，将从本市本地招收大量的劳动力经过陪训以后进入服务行业，必将提高本市的劳动就业率。
旅游业的开发建成也将为本市市提供稳定的税源。
3旅游客源市场分析
3.1概述
消费者的需求是市场的原始动力，消费需求的变动也是调整产品的市场战略和经营策略的驱使和依据。
所以寻找最有针对性的需求细分市场，研究它的变动规律，预测它的趋势，用以指导项目的市场定位和产品定位，为制定经营战略提供参考，将是着手本项目的第一课，这也是此文本的主要任务和目标。
3.2周边出游市场概述
3.2.1国际、国内旅游业发展现状及趋势
3.2.1.1国际旅游产业
2000年以来，世界旅游业遭受了一系列事件的冲击，增长的脚步有放缓的趋势，但增长的潜力仍然巨大。
据世界旅游组织（WTO）统计，2001年全球旅游收入达到4,620亿美元，到2020年国际游客数量可望达到150亿人次。
各国发展旅游业的事实证明，旅游业已经成为推动经济增长的主要力量，据WTO测算，旅游业直接收入每增长1元，相关的行业收入便能增长4.3元。
另外其在增加附加值、社会财富和就业机会方面也发挥了巨大作用。
3.2.1.2国内旅游产业
■度假旅游乃是大势所趋
目前，我国旅游业要登上新台阶，首要的就是推出新一代旅游产品，不断进行产品结构转变的革命。
我国旅游业缺少专项参与式的旅游项目，更缺少度假型旅游产品。
近年来，随着我国人民生活水平的提高，旅游消费的不断增长和旅游观念的日渐成熟，人们开始不再追求花最少的钱、用最短的时间、玩尽可能多的景点这种浮光掠影、走马观花式的旅游，而是渴望身心彻底的放松与休闲的生活——或到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修身养性一番，远离喧闹的城市在大自然中与家人同享天伦之乐。
有关专家指出：
度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长，我国在3～5年内可望形成具有一定规模的旅游度假市场，这一市场的形成和扩大，将为旅游业创造出旺盛的需求。
■中国旅游产业发展趋势
◆ 区域性的竞争将更加激烈
在全球经济一体化和国际、国内区域性合作不断增强的大背景下，作为自身就具有很强分工协作和协调合作特性的旅游业，区域联合、地区旅游一体化已成为一个必然趋势，并且区域社会经济发展水平和现代化水平越高，区域旅游一体化的迫切性和必然性越高。
◆ 旅游业发展面临新的发展机遇
从现在的情况分析，将旅游业作为我国国民经济新的增长点的大政方针不会改变，与此同时，随着民营经济的进一步发展，旅游业的投资主体也会随之改变，非国有经济对旅游的投资将继续扩大。
近年来民营经济投资所产生的示范效应，将使更多的民营资本转向投资大、回收相对稳定的长期投资项目。
◆ 公民休闲消费方式的变化引发休闲产业的新发展
随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们休闲的方式正走向多元化，需要有更多新型的休闲产业提供服务，来满足这些新的休闲需求。
总体来说，旅游业是休闲业的一个组成部份，而且是一个重要的组成部分，随着整个休闲需求的不断增加，休闲产业也必将扩大，旅游消费在整个休闲消费中的市场空间也将会越来越大。
◆ 可持续旅游发展将进一步被关注
旅游业的规模越来越大，参与旅游活动的人越来越多，旅游活动所涉及的范围也越来越广，因此，旅游业的发展对各个方面造成的影响也越来越受到关注。
人们在关注旅游业的发展对地方经济的促进作用的同时，更加关注它对环境、生态、社会文化遗产可能造成的破坏。
在这方面，人们的关注点主要有三个方面：
一是制止或控制建设性的破坏；二是控制环境敏感地区的游客流量；三是普及“绿色经营”观念。
3.2.2本省省旅游业发展现状及趋势
本省特殊的地理位置与历史造就了丰富多彩的旅游资源。
这里自然景观秀丽雄奇，拥有众多高原湖泊、高山峡谷、雪山冰川、石林溶洞、热带雨林，类型齐全、规模宏大；这里有浓郁的民族风情和悠久的历史文化；这里气候资源独具特点，类型多样、立体分布；这里还毗邻边境，与越南、老挝、缅甸三国接壤，边境线长达4060公里。
得天独厚的旅游资源使得本省省旅游业迅猛发展，2000年前，海外、国内游客年均增长率分别为10.9％和16.6％，成功承办'99中国昆明世界园艺博览会更使得本省省旅游业发展迅速，当年海外游客量达到104万人次，国内游客达到3670万人次。
2000年之后，本省省旅游业仍保持了稳步发展：
表3-1本省省2001、2002年旅游业发展现状表
年份
游客分类
游客量
同比增长
旅游收入
同比增长
总收入
人民币
同比增长
占全省GDP比例
2001
海外游客
10万
9.8%
31亿
9.1%
257亿
21.6%
10.88%
国内游客
4570万
19.0%
226亿
23.4%
2002
海外游客
130.3万
15.2%
34.9亿
14.3%
289.9亿
12.8%
11.65%
国内游客
5110万
11.6%
255亿
12.7%
统计显示，2003年虽然受“非典”影响，全省接待旅游人数有所下降，但11月份第五届中国国际旅游交易会在昆明的成功举办，在即将进行全年盘点时为本省省的旅游业增添了精彩的一笔，计全年共接待旅游人数约5100万人次，旅游业总收入约260亿。
“西部大开发，旅游需先行”，在中国西部大开发逐渐深入的背景下，本省省发展旅游业的力度也将步步加大；中国积极参与东盟－湄公河区域的合作开发，作为湄公河次区域进展最快的领域，旅游业的合作走在了其他合作的前面，本省省的旅游业也将随着各项旅游合作内容渐渐落实，得到长足的发展。
3.3市场调研的基本结论
3.3.1重要结论要点摘取
■本省旅游业在国家西部发展战略和区域旅游合作的推动下将有长足发展，本市工业旅游项目作为本省旅游特有的旅游吸引物拥有良好的市场基础。
■本市所在的滇东南地区靠近本省省经济最发达的区域，具备吸引大规模旅游者的社会经济条件，建设合理的旅游接待及配套服务的基础；交通条件的改善无形中加大了本市与昆明旅游圈的联系，有望早日成为昆明为主的滇中地区市民休闲度假的新选择。
■无论是本省省还是省外游客最喜欢的本省旅游景点还是自然山水类，而像本市工业旅游项目这样的娱乐型产品无论对于本省省游客还是对于省外游客都因为认知度不高，没有引起大众所注意。
■家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是本省省和至滇旅游者经常采用的旅游组合方式，为家庭游客营造舒适氛围和休闲环境是市场近期持续的宠儿。
■本省省内的游客住宿时偏向于选择生态型客栈，而省外游客的住宿首选是三星及三星以上的酒店。
■被访者普遍倾向于在景区选择特色餐馆或农家菜馆就餐，并且对于餐饮消费水平的意愿是每人每餐10-30元，其中省外游客可以承受的价位稍高于省内游客。
■有景区标志的旅游纪念品是本省省外游客普遍喜欢的旅游商品，市场呼吁高品质、有标志意义的景区纪念品。
■大部分的省外游客在本省的旅游消费意愿为
3.3.2市场的选择
根据市场战略定位理论和本次市场调研，确定了此项目的市场选择的依据，并按照滚动发展的逻辑，将项目的发展和市场的拓展分为近、中、远三期，
结合现有的产品发展态势，形成以下市场战略方略：
表3-2本市工业旅游项目市场战略表
市场分级
游客结构
一级市场
外地到滇东南旅游的国内游客
本市、开远、蒙自的城镇居民
昆明市的城镇居民
滇东南及滇中地区的中小学生
二级市场
外地到本省旅游的游客
滇东南及玉溪市城镇居民
以东南亚为主的国际游客
国内外工业旅游爱好者
三级市场
东部沿海发达地区城市居民
西南地区城镇居民
欧美、东亚国际游客
3.3.3初步市场规模预测
3.3.3.1预测前提
■预测期为本市工业旅游项目新增投资项目建成并投入营业后五年，并假设2006年为营业后第一年；
基准；
■近期投资的项目是切中一级市场的现时需求的；
■不断投资可以引起相应的市场增量；
■近期内周边地区、省市的经济继续保持增长，社会保持稳定；
■近期内不会发生大面积的灾害性疾病。
3.3.3.2年游客量预测
表3-3 一级目标市场与二、三级目标市场比例表
一级市场在总游客量中所占比例％
二、三级市场在总游客量中所占比例％
一期
80
20
二期
70
30
三期
60
40
根据以目标市场比例表及调研结果，得出本市工业旅游开发项目游客量预算表。
表3-4 本市工业旅游项目游客量预测表
年份（年）
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
游客量（万人）
36.2
40.3
45.0
50.2
56.0
4建设条件
4.1资源禀赋状况
1、本市工业旅游项目在一定地域内具有一定独特性、稀缺性和垄断性。
2、本项目的自然资源吸引力较强，可观赏性较佳。
本市工业旅游资源具有一定神秘性，能较好的满足游客猎奇、体验心理需求。
3、深厚的工业旅游资源使本项目具有良好的永续开发价值。
4、本市的人文民俗资源较丰富，具有较高的开发价值。
4.2区位条件
本市自古就是滇南重镇，早在两千多年前，本市就已经成为世界著名的锡生产地，伴随锡矿业的发展，加速了本市与本省各地以及越南边境的联系。
现在，本市东与蒙自县接壤，南隔本州与云阳、金平两县相望，西与建水县交界，北与开远市毗邻。
本市距省会昆明市公路距离299公里，铁路距离352公里，距北部湾直线距离450公里，与越南老街省相距244公里。
区位较好。
图2-1本市市区位图
4.3交通状况
本市市本省省南部的重要城市，是古代本省对外贸易水上运输线的起点。
■内部交通
◆铁路：
1921年，中国最早的寸轨铁路（轨距60厘米）在本市建成通车，之后总共修建了60厘米轨铁路34公里，1米轨铁路41.5公里。
目前处于停运状态。
◆公路及市内交通：
截止1990年，本市市共有上等级公路45条（段），总长567.4公里，通车率达98.7％。
城区内公共交通线投入运营的有5条。
■ 外部交通
现在本市市与外部联系的主要公路有：
――三那线：
昆明呈贡三岔口起至金平那发止，全长487公里，境内114公里；
――杨河线：
杨武起至河口止，全长385公里，境内40公里；
――阿富线：
阿土至富宁，全长590公里，境内62公里；
――个温公路：
本市至贾沙乡温泉，全长58公里。
图2-2本市市现状交通分析图
4.4文脉分析
4.4.1人文情况
本市是世界上最早、最大的产锡基地。
据史料记载，明代，本市锡产品已为国内知名。
清康熙后，锡业逐渐兴盛，中国各地的人口蜂拥而去这个充满财富的地方，从而形成了类似于美国西部的西部淘金文化，亦成为当时对外贸易的重要集散地，锡业的发达带来了本市市景的昌荣和社会地位的提高。
民国二年（1913年），本市被列为本省省一等大县，成为全滇工业重镇。
本市市曾是本州州州府所在地，现辖6镇4乡1区及2个镇级街道办事处，总面积1587平方公里，人口约38.46万，主要由汉、彝、回、壮、苗、傣六个世居民族及多种外来民族构成。
多民族带来了多种宗教信仰，主要有：
道教、佛教、伊斯兰教和基督教等。
文化风格也因族而异，多姿多彩，彝族的舞蹈和《聂苏夺节》、《罗堵苏依》，壮族的蜡染和对歌，苗族的纺织刺绣等都极具地方民族特色。
4.5自然情况
4.5.1地型地貌
本市地区位于本省“山”字型结构、青藏“歹”字型结构、南岭东西向结构及川滇南北向结构的复合部，即本省山字型结构的第三道弧――本州弧的顶端偏东一侧。
属高山丘陵区，多为块状山地。
大体为东、西和中部较高，南、北部较低。
最高海拔2740米，市区为盲谷，海拔1690米。
4.5.2水文
本市处于本州水系与南盘江水系的分水岭地段，境内多溪流，其中9条汇入南侧的本州、其余4条汇入北测的南盘江，市东北部有盆地湖泊大屯海，市区中有本市湖。
此外，本市地下水资源丰富，拥有暗河9条，龙潭57个，热泉3个。
4.5.3气候
本市市属亚热带山地季风型气候，由于受地理位置和地形条件影响，气候的垂直变化显著，寒、温、热三大气候差异并存，俗称“一山分四季，十里不同天”。
市区内气候特征为：
日照短、温差小、冬暖夏凉。
年均日照1968.6小时，年均气温15.9ºC，一月最冷月平均气温9.8ºC，极端最低气温-4.7ºC；七月最热月平均气温19.9ºC，极端最高气温30.3ºC，冬无严寒，夏无酷暑。
五至十月降水丰富，形成雨季。
4.6人力资源条件
人力资源的可获得性：
目前，本市州当地适合本项目的高级经营管理人才较欠缺，但由于本省省是旅游大省，其从外地引进人力资源的能力较强。
本地一般人力资源的可获得性较强。
5总体规划
旅游业发展势头很好，但大繁荣必将带来大竞争，严峻的竞争形势已接踵而来，这是市场规律，更是时代的必然，游客讲究旅游质量的时代已悄然来临，而质量的依托点便是景区的文化底蕴和人文含量，所以我们应把握本市历史的地位，现代的价值，地域的优势，在本市工业旅游区的开发上，立足以“建筑为形，文化为魂”的理念。
5.1主题定位：
升级会员 