知名地产住宅项目分户验收方案与要求.doc

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分户验收方案与要求

为保证碧桂园住宅项目工程质量，进一步加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度，现要求碧桂园所有住宅项目必须认真落实分户验收制度，现将分户验收有关要求明确如下。

一、分户验收应具备的条件

1．工程已完成设计和合同约定的工作量；

2．所含（子）分部工程的质量均验收合格；

3．工程质量控制资料完整；

4．主要功能项目的抽查结果均符合要求；

5．有关安全和功能的检测资料应完整；

6．施工单位已提交给建设单位工程竣工报告；

7．建设（监理）单位认可已具备进行分户验收条件。

住宅工程质量分户验收是指在施工单位提交工程竣工报告后，单位工程竣工验收前，建设单位按照国家现行的工程质量验收规范、标准和有关要求，组织对住宅工程的每一户及公共部位，涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收。

二、分户验收前应做好的准备工作

分户验收开始前，建设单位组织成立分户验收组，根据分户验收工作量合理分组，制定验收方案并向参加验收人员交底；其次准备好相关的检测仪器，如：

小锤、钢尺、激光测距仪和漏电保护相位检测器等，并保证仪器准确和正常工作，做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作；另外在建筑物上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线，在建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌等。

三、分户验收的责任主体和责任

分户验收由建设单位的项目负责人组织验收，监理单位的总监、专业监理工程师和施工单位的质量负责人、项目经理、施工员、质量员等参加验收。

已选定物业公司的，物业公司应当参加住宅工程分户验收工作。

建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。

1）建设单位（含开发企业）是工程质量的第一责任人，对建设工程的质量全面负责。

2）勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对勘察、设计的质量负责。

3）施工单位对建设工程的施工质量负责。

4）工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对工程施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。

四、分户验收中应形成的验收记录

分户验收过程中要，室内每户填写一份《住宅工程质量分户验收记录（室内）》，公共部位每个检查单元填写一份《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》，单位工程验收完毕汇总填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。

五、分户验收检查单元的划分

室内以每户为一个检查单元；公共部位，每个单元的外墙为一个检查单元，每个单元每层楼（电）梯及上下梯段、通道（平台）为一个检查单元，地下室（地下车库等大空间的除外）每个单元或每个分隔空间为一个检查单元。

六、对分户验收发现问题的处理

分户验收检查发现不合格的，应对不合格部位及时标注，整改符合要求后，重新进行验收。

七、分户验收的重点

影响主要使用功能的质量问题是分户验收的重点，影响主要使用功能的质量问题包括：

外墙、外窗、屋面、有防水要求的房间渗漏；室内空间、主要构件尺寸偏差严重超标；墙体、楼板贯通性裂缝等影响住户使用功能的质量问题。

八、对精装修房的分户验收

住宅精装修房在竣工验收前应进行分户验收，按照分户验收内容能够实施的如淋（蓄）水试验、裂缝检查、门窗检查等等按照分户验收标准逐户逐项验收。

对可能因为验收检查造成痕迹的如空鼓敲击、地面标识等，可在最后工序前进行并在“分户验收记录”中注明检查时间、人员和结论；对于新增功能如空调等，应确定分户验收标准经设计等有关部门确认。

住宅精装修房，建设单位应会同监理、施工单位在分户验收前针对工程特点形成分户验收专项方案，报监理、建设单位审查。

九、特殊问题的分户验收

1、不规则房间的净开间，有找坡地面房间的室内净高的测量

对于室内开间不规则的房间（如弧形、多角形等）净开间可不做测量（设计和合同有特殊要求的除外）；对于卫生间等地面设计要求找坡的房间，室内净高测量后可不做净高极差的计算，但应保证地面找坡最低点处净高数据不低于净高推算值。

2、室内净高推算值的计算

室内净高推算值根据设计层高扣除楼板、天棚饰面层、地坪找平层及面层等厚度后计算得出，分户验收前应根据板厚等参数确定不同房间的净高推算值后报设计单位确认。

3、对净高、开间检测仪器的要求

室内净高、净开间检查时要求必须使用激光测距仪。

现场的激光测距仪精度不应大于2mm，使用前应统一比对，保证测量数据的一致性。

仪器应定期校核、检定。

4、对室内地面要标出的点、要弹出线的要求

1）点在室内每个房间地面距纵横墙体50㎝处和中心点用十字交叉线标出净高测量点，并按“室内净空尺寸测量示意图”位置标明点的编号。

2）线　室内地面应弹出水、电管线走向线。

室内净开间检查时要求测距仪靠墙、贴地，激光测距仪光束应穿过测量方向的两个净高测量点。

对于无分隔墙的房间应弹出墙体两侧边缘线作为测量基准线。

十、分户验收工程，竣工资料的形成

建筑工程竣工验收一周前，监理单位应编制完成《住宅工程质量分户验收汇总表》、施工单位应编制完成《工程建设中严重质量问题（质量事故）一览表》、《涉及结构安全和使用功能设计变更情况一览表》等，报予建设单位供质量监督审查，室内和公共部位分户验收记录留存现场备查。

十一、分户验收表格中“验收记录及结论”的填写

分户验收表格中“验收记录及结论”，填写验收的数量、验收中发现的问题以及结论“（不）符合要求”，对于验收项目中设计参数另有要求的应在记录栏中予以注明。

“综合验收结论”中填写“（不）合格”。

十二、“住宅工程质量分户验收标识牌”的使用

分户验收合格后，现场验收人员签字确认并在室内显著位置贴出统一制作的“住宅工程质量分户验收标识牌”（已制作成不干胶形式）。

竣工验收和房屋交付时户内没有贴出“住宅工程质量分户验收标识牌”的工程视同为分户验收未完成或不合格。

十三、分户验收系列表

附表1

住宅工程质量分户检验必检内容及要求（室内）

检验项目

检验内容

检查方法及数量

检验标准

参照标准、备注

1、楼地面、墙面、天棚面层

楼地面空鼓、裂缝

小锤轻击、观察检查。

全数检查。

空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处可不计；不得出现裂缝

GB502095.2.5、5.3.4

墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰

无空鼓、脱层；距检查面1m处正视无裂缝和爆灰

GB50210-20014.2.5

2、门窗

安装

窗台高度

钢尺检查，每个窗台不少于一处。

全数检查。

窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差

GB503526.10.3

GB503685.1.5

外窗渗漏

淋水1h或下雨后，观察检查。

全数检查。

外窗及周边无渗漏

《建筑法》第六十条

推拉窗防脱落措施

观察，手扳检查。

全数检查。

推拉窗必须设置防脱落装置

GB502105.3.4、5.4.5

安全玻璃

认证标识

观察检查安全认证标识

凡应使用安全玻璃的，不得使用非安全玻璃代替，玻璃上有安全认证标识（标识不得隐蔽）

发改运行（2003）2116号第五、六条

3、栏杆

安装

栏杆高度

钢尺测量，每片栏杆不少于两处。

全数检查。

临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m；临空高度在24m及24m以上（包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低于1.10m,不得有负偏差

GB503526.6.3

竖杆设置

净间距不应大于0.11m，正偏差不大于3mm，应防止攀登

GB503526.6.3

护栏玻璃

观察检查3C安全标识，游标卡尺测量

护栏玻璃的使用必须符合设计要求，并符合《建筑玻璃应用技术规程》（JGJ113—2003）6.2.5的规定

JGJ1136.2.5

4、防水

工程

屋面渗漏

雨后或淋水2h后，观察检查。

全数检查。

无渗漏

GB5020710.0.5

卫生间等有防水要求的地面渗漏

蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm，观察检查。

全数检查。

无渗漏、排水顺畅、无积水

GB502094.9.8

外墙渗漏

雨后或淋水1h后，观察检查。

全数检查。

墙面无渗漏、滴水线无爬水

《建筑法》第六十条

5、室内空间尺寸

室内净高

（楼地面设泛水坡度的房间除外）

1．室内净高每个房间抽测5点（其中距墙、柱四角300～500mm处各测1点，中间测1点）；

2．室内净开间、净进深每个房间各抽测2处（其中距墙、柱四角300～500mm处各测1处），无墙体则测柱间净距（距柱边处各测1处）。

3．使用激光测距仪进行检测。

全数检查。

最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm（偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差

/

室内净开间、净进深

极差不超过20mm

6、给排水

安装工程

管道渗漏

观察检查。

全数检查。

给水管管道、水嘴、阀门等无渗漏；排水管通水后无渗漏

GB50242

4.2.1、5.2.1

管道坡度

观察检查、尺量检查。

全数检查。

顺直，坡向、坡度正确

GB502425.2.3

地漏水封高度

试水观察检查、尺量检查。

全数检查。

地漏水封高度不得小于50mm（或设置存水弯）

GB502427.2.1

阻火圈（防护套管）设置

观察检查。

全数检查。

高层建筑明设排水塑料管道是否按设计设置阻火圈（防护套管）

GB502425.2.4

7、电气安装工程

插座相位、接地

使用“漏电保护相位检测器”检查。

全数检查。

“漏电保护相位检测器”无接错显示

GB50303

22.1.2、3.1.7

电源控制回路编号及标识、漏电保护灵敏度

观察和开、关漏电保护器检查。

全数检查。

接线照明配电箱（盘）内接线整齐，回路编号齐全，标识正确，漏电保护灵敏

GB50303

6.1.9、6.2.8

8、其它

排水通气管、烟道设置及附件

观察检查。

全数检查。

止回阀、防火阀按规定安装；排水通气管、屋面烟道出屋面高度符合设计及规范要求。

GB502436.2.4

6.2.5、6.3.1

GB502425.2.10

附表2

住宅工程分户验收项目统计表（　年　月　日－　年　月　日）

序号

楼号

竣工

验收

分户一次验收不合格单元数

分户验收中需整改数量（处）

备注

日期

结论

室内

楼梯

室外

地下室

累计

楼地面、墙面、天棚

渗漏

室内空间尺寸

安全玻璃

给排水

电气

公共部位

累计

单元︹户︺数

不合格数

单元数

不合格数

单元数

不合格数

单元数

不合格数

单元数

不合格数

墙

面

空

、

裂

楼

地

面

空

、

裂

楼地面起砂

屋面

墙面

外窗

卫生间

层高

开间