夷望溪生态旅游项目申请建设可行性分析报告.docx
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夷望溪生态旅游项目申请建设可行性分析报告
新世外桃源---夷望溪生态旅游项目可行性报告
可研报告编写单位：
联合立国文化产权交易所
可研报告编写时间：
2012年3月5日
报告目录：
第一章.项目总论
1.1项目名称
1.2项目承担单位及负责人
1.3可研报告编写单位
1.4可研报告编制依据
1.5建设目标、规模、内容、地点、周期
1.6总投资估算及来源
1.7经济及社会效益
1.8结论与建议
第二章.项目建设的必要性
2.1项目提出（建设）的背景
（1）国家或行业发展规划
（2）项目发起人和发起缘由
（3）当地发展的需求
2.2现状与差距
2.3发展趋势
2.4项目建设的必要性
2.5项目建设的可行性
第三章.项目承担单位概况
3.1单位简况
3.2机构职责
3.3现有工作基础和支撑条件
第四章项目市场需求分析
4.1中国旅游行业的发展分析
4.2农业休闲旅游的市场需求
4.3生态旅游的发展前景
第五章总体方案
5.1总体目标及具体目标
5.2建设原则
5.3本期工程建设内容与建设规模
第六章项目投资估算与资金筹措
6.1投资估算的依据
6.2项目总投资估算
6.3资金筹措
1）资金来源
2）项目筹资方案
6.4投资使用计划
第七章.项目实施进度安排
７.1项目实施的各阶段
７.2项目实施进度表
第八章.效益分析
８.1社会效益分析
８.2经济效益分析
第九章.结论与建议
第一章.项目总论
1.1项目名称：
新世外桃源---夷望溪生态旅游项目
1.2项目承担单位及负责人：
项目承担单位：
湖南省新世外桃源旅游产业投资有限公司
项目负责人：
张超杰
1.3可研报告编写单位
联合立国文化产权交易所
1.4可研报告编制依据
为加强对景区资源的保护、开发建设和运营管理，本可行性报告依据下列国家、地方有关旅游规划法律、法规编制：
国家政策法律法规依据：
《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）
《风景名胜区规划规范》（GB-50298-1999）
《中华人民共和国环境保护法》
《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）
国务院《关于加快发展旅游业的意见》
地方政策法律法规依据：
《常德市城市总体规划》
《常德市国民经济和社会发展“十二五”规划建议》
《常德市“十二五”旅游产业发展规划》（2011-2015年）
《桃源县“十二五”旅游产业发展规划》（2011-2015年）
国家及地方有关法律、法规、文件。
1.5建设目标、规模、内容、地点、周期
建设目标：
▲ 新世外桃源
充分利用沅水夷望溪诗画般自然风景，将陶渊明《桃花源记》中所
描写的被世人所遗忘的和谐、浪漫的人间仙境理念引入进来，打造“新世
外桃源”的旅游生活概念。
通过桃花源与“新世外桃源”的对比、冲突，
吸引世界眼球的关注，将夷望溪自然风景区打造成为集以夷望溪自然生态
旅游和“新世外桃源”浪漫、和谐生活方式为主，结合生态农业、疗养、
休闲、现代水上运动等要素，集自然生态、浪漫和谐生活、健康性、时尚
性、趣味性为一体,打造成以体验自然生态、浪漫和谐生活、水上休闲
娱乐、运动休闲、疗养保健、生态农业体验为一体的旅游度假圣地，最终
使夷望溪发展成为国际性的旅游、生活基地。
▲ 国家５Ａ级优秀旅游景区
将“新世外桃源”－夷望溪自然生态旅游项目打造成为低碳生态自然
型国家５Ａ级优秀旅游景区。
精心打造中国桃源人文＋自然＋养生多功能景区，建设低碳型生态景
区，实现旅游经济效益、社会效益和环境效益协调发展，确保新世外桃源
－夷望溪的可持续性发展。
规模：
▲ 规划期内，规划区域内旅游综合接纳能力（涵盖吃、住、行、游、购、
娱）达到１００万人次，分三期实现：
近期规划：
２０１２年至２０１６年为４０万人次
中期规划：
２０１７年至２０２２年为８０万人次
近期规划：
２０２３年至２０２８年为１２０万人次
▲景区游客停留时间：
２日（４８小时以上）
▲效益目标：
近期规划：
年均综合旅游收益人民币０．９亿元；
中期规划：
年均综合旅游收益人民币２．５亿元；
远期规划：
年均综合旅游收益人民币８亿元；
内容：
新世外桃源－夷望溪生态风景区的建设内容包括以下几个部分：
▲游客接待中心：
在兴隆街城区与夷望溪入口处。
包括接待大厅、景区管理处、售票处、停车场、山门、游客接待码头；
▲象鼻山庄：
该区处于象鼻山下的空地，主要是修建高规格的疗养中心、名流会所（修建５－１０栋庭院式的明清式的庭院建筑，主要
是租卖给著名艺术家、社会名流、知名企业。
可由管理处统一经营管理，包括对外接待中小型会议等）、桃源文化艺术展馆（主要用来展示桃源的风土人情、文物、艺术品等）、游船停靠码头；
▲汉夷古街：
汉夷街以古桥为纽带，在沿河的两岸修建总长度达５００米以上的街区。
靠兴隆街城区一侧为汉人街，以古桥为界，汉人
街对面的街区为夷人街。
汉人街主要建筑风格采用明清时期的青砖白墙风格建筑为主，该街区沿河而建，以二层楼房为主，下为商业门面，上面为旅馆。
夷人街在石家坪村一端，该街区也将沿河而建，主要采用木制结构的吊脚楼为主要风格，古桥面将修建类似凤凰古桥风格的桥廊。
汉夷街两种截然不同的建筑风格将成为一大亮点。
汉夷街的经营主要是餐饮、茶、地方特产、手工艺品、旅馆等经营，是集生活、商业、接待、本土文化（常德丝弦、汉剧、鱼鼓表演）为一体的商业街区。
该街区也是景区中商业地产的主要项目，一层的商业门面售价将在６０００－８０００元／平米，二层将达到２５００－３０００元／平米；
▲夷人生态农业园：
在沿夷望溪的石家坪村和夷望村、李家院村打造生态农业园。
主要种植高收益的桃、葡萄、西瓜、香瓜、草莓，养殖桃源黑猪、野鸭、大雁、土鸡、蜜蜂等。
该生态农业园主要采用土地扭转的方式或与农民合作社制的方式进行。
在每年可以策划“采摘季”、“收获季”的旅游活动。
▲夷人薰衣草庄园：
该庄园处于大樟树村，以大樟树为中心，大面积种植薰衣草和其它香草，修建婚礼教堂、香薰保健馆、香薰制造馆、香薰酒店、停靠码头等，改景区将以欧式建筑风格为主。
庄园以“爱
情、浪漫、最美之地”为主题，策划“萤火虫季”（夏天坐在薰衣草庄园看萤火虫）、“爱情季”（七夕）等浪漫活动，吸引广大年轻游客。
夷人薰衣草庄园是集薰衣草及其他香草景区观光、影视摄影拍摄基地、礼仪庆典、薰衣草产品开发、会员制五星级度假酒店、剧场、香薰沐浴健身中心，特色餐饮娱乐服务于一身的现代化休闲度假庄园。
周期：
景区建设将在３年内建成。
首期启动的将是游客接待中心、薰衣草庄
园、夷人生态农业园。
时间为：
２０１２年－２０１３年；二期为象
鼻山文化生态休闲疗养中心、汉夷古街。
时间为：
２０１３年－２０
１６年。
1.6总投资估算及来源
总投资：
３亿元人民币。
资金来源：
自有资金＋银行贷款＋滚动投资＋项目融资
本项目自有资金主要是用于景区规划设计、游客接待中心的修建。
前
期部分扭转土地的租赁和建设用地的购买，街道的建设和其它建筑设
施主要采用旅游地产的方式进行。
1.7经济及社会效益
本项目在签订协议后即可产生盈利。
夷望溪在当地已经小有名气，自
发性的游客每年也有近十万人，合同签订后修建山门、游客接待中心，规
范门票管理就可产生几百万的收益。
如果启动其它景点建设特别是夷人薰
衣草庄园、夷人生态农业园这些投资少，见效快的项目，当年就可以产生
丰厚的经济效益。
预计夷人薰衣草庄园项目的启动当年即可给景区增加２
０万游客，门票收益可以达到１６００万元－２０００万元。
而第一年的
投入将不会超过５００万元。
在产生巨大的经济效益的同时将极大地扩大景区的影响力，增加地方
税收。
同时带动景区内及周边的农村居民地收益，使之成为改善当地农村
产业结构、收益来源的又一重大举措。
项目建成，可为本地提供近千个劳
动就业机会，由于项目的现代化标准要求，在本项目就业的人员需具有较
高的素质，将带动本地劳动力素质的提高。
此外，由于项目对其它行业的
带动作用，也将间接地为社会提供更多的就业机会。
1.8结论与建议
从以上情况来看，一次性地投入换取永久性地景区经营收益权，作为
投资项目收益是相当可观的。
因此该项目是一个具有巨大投资价值的项
目。
主要表现在前期投资少，景区内旅游商业地产在当前房地产业不景气
的情况下，具有很好的市场比对，同时能产生较大的收益，该收益可以成
为滚动投资的保障。
因此，我们认为该项目具有很好的投资价值。
建议：
▲ 快速签下经营权；
▲ 快速进行土地扭转，２０１２年启动“夷人薰衣草庄园”、“夷人
生态农业园”、游客接待中心项目。
这样不仅可以防止当地农民
对土地扭转坐地起价，同时能带动当地农民共同致富，以便得到
政府的更优惠政策和资金支持。
同时，也能快速规范景区游客的
管理，产生直接地经营效益；
▲ 景区地规划建设一定要坚持以保持自然生态景观、低碳环保为原
则，强调旅游理念的打造，将新世外桃源的生活旅游概念植入到
每个景区项目中。
切忌将景区打造成为人为景观的大杂烩，减少、
杜绝人为历史景观建设，减少纯商业性开发；
▲ 快速形成接待能力。
景区和景区附近没有一家有接待能力的旅
馆，是当前最影响景区发展的原因，快速建设接待宾馆迫在眉睫。
第二章.项目建设的必要性
2.1项目提出（建设）的背景
（1）国家或行业发展规划
国家旅游局公布的《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》为旅游
业提出了“2015年中国旅游业总收入达2.5万亿元人民币，年均增长
率为10%”的新目标。
在此背景下，旅游业如何借文化提升魅力，文化
如何借旅游增强活力，最终实现产业融合发展，实现大旅游产业的整体
升级，已成为当前文化旅游业发展的一个重要课题。
文化是旅游的灵魂，突出旅游文化特色，是培育旅游经济核心竞
争力的关键。
从产业发展的角度看，旅游产业和文化产业相互融合，相
得益彰，密不可分。
文化的内涵决定着旅游产品的价值和品位，是旅游
业增强吸引力、竞争力、影响力的关键所在，是支撑旅游业可持续发展
的核心资源。
旅游也是文化的载体，通过旅游寓教于乐，寓教于游，能
将我国悠久的灿烂文化广为弘扬、代代相传。
只有紧紧抓住文化和旅游
的内在联系，才能逐步提升旅游品位，促进旅游业转型升级，形成旅游
与文化的双赢。
（2）项目发起人和发起缘由
本项目的发起人为湖南省新世外桃源旅游产业投资有限公司和联合立
国文化产权交易所。
发起缘由：
湖南省新世外桃源旅游产业投资有限公司是一家投资旅游产
的专业投资公司，夷望溪生态旅游区具有绝佳的生态旅游的自然环境资
源，尚处于未开发状态，具有资源好、进入成本低，预期收益好的特点。
同时，常德市政府在倾力打造大桃花源概念，准备投入资金１００亿元，
夷望溪属于大桃花源范畴，但是它是个独立的景区，隶属于桃源县政府，
具有很好的关联性与独立性。
既可以借大桃花源的势，又可以通过新世
外桃源概念的冲突引起更大的关注，拥有很好的操作性。
联合立国文化
产权交易所在当前国家对行业清理整顿之际，急需要象夷望溪风景区内
优质的项目进行文化旅游产业的交易项目，景区内规划的文化商业街项
目等均是很好的文化旅游交易产品，支持夷望溪生态旅游项目的开发，
就是对湖南文化旅游产业的支持，也是对文交所业务地有益探索。
（3）当地发展的需求
桃源县作为湖南省的人口大县，主要以农业为主，原有的著名风景区桃
花源已经收归常德市行政区，桃源县急需开发新的旅游资源来填充。
夷
望溪拥有很好的自然景观资源，由于地方政府财政实力有限，不能靠自
有资金的投入进行打造，以致夷望溪生态旅游风景区一直处于未开发和
简单农家乐式的开发状态，形成了优质资源的严重浪费。
2.2现状与差距
▲ 旅游圈连线好，道路状况差
夷望溪生态旅游风景区距长沙２００公里，据常德市８０公里，距桃源县
城６０公里，距张家界２００公里，处于长沙、常德、桃花源与张家界风
景区的旅游线路之间，与长吉高速相通。
但是，与长吉高速连接线和与桃
源县城、桃花源风景区连线公路等级低下，道路狭窄，路况较差，是当前
影响夷望溪生态旅游区发展的第一要素。
▲ 自然生态好，接待能力差
夷望溪生态旅游区自然生态好，曾有专家曰：
桂林山水甲天下，夷望溪山
水赛桂林。
夷望溪生态旅游区地处桃源县的兴隆街乡，距乡政府很近。
但
是由于兴隆街乡地处偏僻，乡镇没有３星级以上的旅馆，景区更是没有一
个接待旅馆，因此夷望溪生态旅游区只能是接待一日游旅客，服务的滞后
严重影响了景区的发展。
▲ 开发理念缺乏，宣传力度不够
夷望溪生态旅游区自然生态好，但是缺乏统一的开发理念。
“新世外桃源”
旅游开发理念地引入将成为景区的灵魂所在。
在此理念基础上，借桃花源
之势，制造争议冲突、加大宣传力度，定能一炮打红。
2.3发展趋势
▲ 处自然景观之优，得理念之势
夷望溪生态旅游区自然生态之好是无可比拟的，引入陶渊明《桃花源
记》中倡导的和谐、浪漫休闲文化，正好符合当前中产阶级和具有消
费能力人群追求浪漫、自我生活、体验、休闲的需求；
▲ 湘西北旅游圈中的明珠
夷望溪得沅水之精美，得两岸群山之拔秀，处湘西北旅游经典之核心，
定将成为湘西北旅游圈中的明珠；
▲ 中国５Ａ级风景区体验式旅游目的地
“新世外桃源”－夷望溪自然生态旅游项目打造完成后，既有赛桂林
的山水，又有丽江式的浪漫生活体验。
。
。
。
2.4项目建设的必要性
▲ 盘活优质旅游资源，带动地方发展
夷望溪自然生态旅游项目是不可多得的优质旅游资源，“新世外桃源”
－夷望溪自然生态旅游项目的落实不仅可以快速盘活闲置的旅游资
源，还将全方位地带动当地经济的发展。
▲ 提升景区品质，创建旅游品牌
“新世外桃源”－夷望溪自然生态旅游项目的落实将极大地提升夷望
溪风景区的品质，为创建“新世外桃源”旅游品牌打下良好地基础。
▲ 融入湖南旅游大省强省战略
“新世外桃源”－夷望溪自然生态旅游项目是落实湖南省委省政府打
造旅游大省、旅游强省的又一有力举措。
2.5项目建设的可行性
▲ 区位、交通条件优越
地处湖南长株潭都市旅游圈、大湘西旅游圈、环洞庭湖旅游圈、大南
岳旅游圈四大旅游圈的中心位置，紧邻大三峡旅游圈，其交通都在３
－５小时之内。
常德市是６条高速的交汇处，桃花源机场离景区不到
５０公里路程，水路可由洞庭湖直接到达，陆路可通贵州、武汉等。
▲ 周边旅游资源丰富
地处桃花源景区、花岩溪景区、张家界风景区、湘西名城古镇风景区
的旅游延伸方向。
▲ 资源独具特色
自然景观资源独特，陶渊明《桃花源记》文化资源的无可比拟性。
▲ 项目开发成本低
▲ 投资回收快
项目如果４月份能启动，将达到当年持平，来年２００％以上的盈利。
第三章.项目承担单位概况
3.1单位简况
项目承担单位湖南省新世外桃源旅游产业投资有限公司，注册资金３００
０万元，公司注册地桃源县城关镇，公司法人张超杰。
湖南省新世外桃源
旅游产业投资有限公司是为投资夷望溪生态旅游项目而成立的旅游专业
投资公司。
3.2机构职责
公司总部：
公司总部设在长沙，主要负责项目投资资金的筹措、项目合作
谈判、项目策划、项目宣传实施，旅游市场开拓等工作；
项目联络部：
项目联络部设在桃源县城，主要负责与桃源县政府的联络协
调工作；
景区管理部：
景区管理部设在夷望溪景区山门入口处，主要负责景区的经
营管理；
项目工程部：
工程部和景区管理部设在一起，主要负责景区的建设。
3.3现有工作基础和支撑条件
▲ 完成项目考察，达成初步合作意向
▲ 初步完成项目策划和实施计划
项目策划和实施方案已经初步完成。
▲ 初步达成景区融资项目上市交易意向
第四章项目市场需求分析
4.1中国旅游行业的发展分析
随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最
大的产业之一。
旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，
旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促
进作用日益显现。
旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。
2009年，我国旅游业总体保持较快增长，旅游总收入实现较大幅度
增长。
全年国内旅游人数达19.02亿人次，增长11.1%；国内旅游收入1.02
万亿元，增长16.4%；入境旅游人数1.26亿人次，下降2.7%；旅游外汇
收入397亿美元，下降2.9%；旅游总收入1.29万亿元，增长11.3%。
2010年，我国旅游经济呈现又好又快的增长态势：
三大市场全面增
长，国内市场主体地位进一步突出；旅游投资规模扩大，产业发展呈现出
诸多亮点，扩大消费和改善民生功能明显。
全国旅游业总收入1.57万亿
元，同比增长21.7%。
其中，国内旅游人数达21亿人次，同比增长10.6%；
国内旅游收入1.26万亿元，同比增长23.5%。
入境旅游人数达1.34亿人
次，同比增长5.8%。
“十一五”期间，我国国内旅游人数年均增长12%；入境过夜旅游人
数年均增长3.5%，出境旅游人数年均增长19%；全国旅游业总收入年均增
长15%。
我国目前已跃居全球第三大入境旅游接待国和第四大出境旅游消
费国。
旅游业对我国经济社会发展的积极作用更加明显。
2011年上半年，我国旅游总收入突破一万亿元，比上年同期增长18%。
其中，国内旅游人数约13.3亿人次，同比增长13%；国内旅游收入约9200
亿元，同比增长22%。
入境旅游人数约6627万人次，同比增长1%；旅游
外汇收入约225.5亿美元，同比增长1.6%。
在内需启动、消费升级以及国民收入不断提高的背景下，中国旅游业
正步入黄金发展期。
根据“十二五”规划，未来五年中国政府将多策并举，
把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。
国内旅游行业之政策环境获
得持续改善，行业也将迎来一个崭新的发展阶段。
4.2农业休闲旅游的市场需求
党的十七届三中全会决定要求“因地制宜发展特色产业和乡村旅游
业”精神，加快推进休闲旅游农业事业发展。
发展休闲旅游农业有利于实
现农民就业增收。
据统计，一个年接待10万人次的休闲农庄，可实现营
业收入1000万元，直接和间接安置300名农民就业，可为1000个农民家
庭增收。
休闲旅游农业促进了农村产业结构调整。
休闲旅游农业的发展不
仅带动了餐饮、休闲等服务业，也带动了当地农村的种养业和加工、运
输制造业，进一步优化了农村产业结构。
休闲旅游农业也促进了社会主义
新农村建设。
一是休闲旅游农业的发展带动了农村基础设施的建设。
二是
发展休闲旅游农业有利于提高农民素质、村风文明和先进文化传播。
休闲
旅游农业推进了现代农业发展进程。
休闲旅游农业作为产业链的关键环
节，既带动了旅游休闲业的发展，也促进了当地农业、农产品加工业的
发展。
从调查情况看，大部分休闲农庄，都能围绕“绿色、安全、生态”
这一主题，积极发展无公害和绿色农业。
4.3生态旅游的发展前景
生态旅游是当今世界旅游业发展的热点，据估算，生态旅游年均增长
率20%—25%，是旅游产品中增长最快的部分。
据世界野生动物基金会统
计，1998年发展中国家旅游收为550亿美元，其中生态旅游为120亿美
元；又如加勒比海地区的哥斯达黎加，每年接待的国际游客中，有半数以
上是生态旅游者。
在西方经济发达国家中，德国是开展生态旅游比较成功
的国家之一。
以德国施普雷森林自然保护区为例，据统计，1998年共接
待度假旅游者360万人，旅游总收达到了3.08亿马克。
此外，欧美以及
日本、澳大利亚、新西兰的生态旅游业也很有特色，都取得了良好的效果。
我国的旅游业相对于西方国家而言，发展较晚。
自1979年以来，我
国的旅游业以惊人的速度飞速发展。
1996年，中国国际旅游业创汇突破
100亿美元。
由于我国幅员辽阔，经、纬度跨度大，地理、地貌、区域性
特点明显、气候带呈南北过渡性分布，故我国旅游资源蕴藏着巨大的开发
潜能；但从我国目前现状来看，环境污染，生态环境遭到破坏的问题相当
严重，使我国目前开展生态旅游受到很大制约。
第五章总体方案
5.1总体目标及具体目标
▲ 总体目标：
项目将用３年时间来完善景区建设；用５年时间来达到５Ａ级风景区
标准；５年后达到年均接待游客８０万人次，实现收益年２．５亿元
以上。
▲ 具体目标：
近期规划：
２０１２年至２０１６年为４０万人次，年均盈利０．９
亿元
中期规划：
２０１７年至２０２２年为８０万人次，年均盈利２．５
亿元
近期规划：
２０２３年至２０２８年为１２０万人次，年均盈利８
亿元
一期工程：
游客接待中心及配套项目、薰衣草庄园、生态农业园
二期工程：
象鼻山疗养中心、夷汉古街、薰衣草庄园配套服务设施建
设
5.2建设原则
▲ 坚持可持续发展观原则，杜绝恶性建设；
▲ 坚持科学发展观元原则，切忌野蛮建设；
▲ 坚持建设低碳型景区原则，防止资源浪费；
▲ 坚持人与自然和谐共处建设原则，确保农民利益与生态环境第一；
▲ 注重综合效益建设原则，防范惟利是图的建设；
▲ 创建国际知名精品旅游品牌原则
▲ 遵循泛娱乐产业原则
5.3本期工程建设内容与建设规模
序号
工程名称
地点
用途
规划用地
１
游客接待中心
兴隆港
建山门、接待大厅、停车坪、码头
２００亩
２
象鼻山庄
象鼻山下
建高规格的疗养中心、名流会所、游船停靠码头
１０００亩
３
升级会员 