威海市房地产整体市场报告.docx
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威海市房地产整体市场报告
威海市房地产整体市场报告
Betterland
贝特兰房地产投资顾问有限公司
2005-9-7
第一部分宏观市场
一、威海市概况
威海市地处山东半岛最东端,北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛相望，是中国著名的港口及旅游城市。
威海市是中国沿海开放城市之一,拥有威海市火炬高技术产业开
发区、威海市经济技术开发区两个国家级开发区。
在企业方面，这里
有5个中国名牌产品和3个全国驰名商标汇聚于此，其中有三星、华
泰三角、成山等大型企业。
威海市是中国第一个“国家级卫生城市”,也是中国首批“国家环境保护模范城市”。
1996年被联合国确定为“改善人类居住环境全球最佳范例城市”之一。
威海市总面积5436平方公里,总人口247万，其中市区面积731平方公里,人口52万人。
威海市现辖三市一区,即荣成市、文登市、乳山市三个县级市和环翠区。
二、威海市宏观经济分析
1．威海市经济高速增长
【图】2000年～2004年威海市地区生产总值及增长率
2004年威海
市国民经济
延续03年高
增长的势
头，首次突
破千亿大
关，全年实
现地区生产
威海市地区生产总值及同比增长率
1200
20%
1000
15%
800
600
10%
400
5%
200
0
0%
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
地区生产总值（亿元）同比增长
总值数据来源：
国家统计局，威海市统计局
1,008.81亿
元，比上年
增长
17.1%，远高
于全国9.5%
的增长速
度。
2．固定资产投资规模迅速扩
大
2004年，全
年威海固定
【图】威海市固定资产投资与威海市地区生产总值
威海地区生产总值和固定资产投资
1200
1000
资产投资为
530.49亿
元，比上年
增长
43.2%，其
中：
城镇规
模以上投资
为387.47亿元。
800
600
400
200
0
2000年2001年2002年2003年2004年
地区生产总值（亿元）固定资产投资（亿元）
数据来源：
威海市统计局
3．房地产投资占威海市生产总值保持与固定资产投资的比重均略有下降。
2004年，全
市完成房地
产投资
45.68亿元，
同比增长
4.5%，04
年虽然政府
陆续出台了
一系列宏观
政策进行调
控，但威海
市房地产开
发投资依然
呈现上扬的
趋势。
2004年房地
产投资占威
海市地区生
产总值的比
重为
4.53%，而这
一比率在全
国仅为
【图】威海市2000年～2004年房地产开发投资占固定资产投
资的比重
房地产开发投资占地区生产总值
与固定资产投资的比重
20%
15%
10%
5%
0%
2000年2001年2002年2003年2004年
房地产开发投资占地区生产总值的比重
房地产开发投资占固定资产投资的比重
数据来源：
威海市统计局
备注：
从上面的图表可以看出，威海市房地产开发投资比重一直
保持稳步上升的趋势，但由于该区域市场基础建设的不断投入，
已达到未来城市发展的宏观战略需求标准，所以，房地产开发
投资在固定资产投资中的比重有所下降。
然而，我们可以从另一个角度出发来看待这个问题，也就
是说未来威海市的城市规划面积要扩张，目前的城市边缘地带
以及城乡结合部将成为未来房地产业土地的供给来源，而随着
城市化进度的加深，威海市未来的外来人口数量将成倍增长，
6.75%，表明
威海房地产
业有很大提
升空间。
2004年房地
产投资
（45.68）占全社会固定资产投资
（530.49）
的比重为
8.61%，与
3年相比呈
现下降趋势，主要是
4年威海市
基本建设投
资（294.75）
大副度上升
的原因，导
致房地产投
资比重下
降。
以满足产业发展带来的劳动力需求，那么，各种房地产产品在
该区域的需求量自然非常庞大。
4．城镇居民收入稳步增加
2004年威海
市城镇居民
人均可支配
收入11,112
元，同比增
长9%，增幅
提高0.4个
百分点，比
威海市地区
生产总值增
长率
17.1%，低了
8.1个百分
点，处于合
理的区间。
5．价格指数（CPI）略有上
扬
【图】2000年～2004年威海市城镇居民人均可支配收入
城镇居民可支配收入及其同比增长率
12000
25%
10000
20%
8000
15%
6000
10%
4000
5%
2000
0
0%
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
城镇居民可支配收入（左轴，元）
城镇居民可支配收入增长率（右轴，％）
【图】城镇居民人均可支配收入增长率与威海市地区生产总值
增长率对比
城镇居民可支配收入增长率与
地区生产总值增长率对比
20%
15%
10%
5%
0%
2001年2002年2003年2004年
地区生产总值同比增长率城镇居民可支配收入增长率
数据来源：
威海市统计局
【图】2000年～2004年威海市居民消费价格指数
2004年食
品、医疗保
健等生活必
需品价格上
涨，分别增
长5.1%、
9.2%；但威
海市居民消
费的食品开
支比重越来
越小，对整
个指数影响
不大，因而
使得全市居
民消费价格
指数累计为
101.8%，增
幅不大，且
低于全国平
均水平——
103.9%。
城市居民消费价格指数
102%
102%
101%
101%
100%
100%
99%
99%
2000年2001年2002年2003年2004年
城市居民消费价格指数
数据来源：
威海市统计局
6、外资
2004年威海
FDI投资额
继续大幅度
上升，达到
11.24亿美
元（新口
径），同比
增长
38.8%，外商
开始加快在
威海的直接
投资步伐
【图】威海FDI走势
威海FDI
12
100%
10
80%
8
60%
6
40%
4
20%
2
0
0%
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
实际使用外资金额（左轴,亿美元）
同比增长（右轴,%）
数据来源：
威海市统计局备注：
04年FDI是以新口径计算的
三、2005年上半年经济走势
GDP保持良好的增长势头。
上半年，实现生产总值559.79亿元，按可比价格计算，比上年同期增长17.1%，增速比一季度的16.3%提高了0.8个百分点。
其中：
三大产业的贡献率分别为4.4%、69.3%、26.3%。
固定资产投资增速趋缓。
上半年，完成规模以上固定资产投资
422.4亿元，比上年同期增长24.6%。
其中：
城镇以上固定资产投资
292.3亿元，比上年同期增长31.4%，增速比上年同期回落49.9个
百分点。
外经外贸保持快速增长。
上半年，实际利用外资额6.86亿美
元，比上年同期增长28.8%。
完成外贸进出口总值33.11亿美元，比上年同期增长32.3%。
新签外商直接投资合同458项，新签利用外资合同金额17.72亿美元，比上年同期分别增长12.5%和26.1%。
居民消费价格总水平略有上涨。
上半年，价格水平比上年同期上涨0.8%，涨幅比去年同期回落1.3个百分点。
第二部分威海房地产市场分析
一、威海市房地产市场指标分析
（一）、市场总量分析
1．投资
2004年威
海市房地
产开发投
资额为
45.68亿
元，同比增
长4.5%，
受宏观调
控和土地
【图】2004年房地产开发投资与同比增长率
房地产开发投资及同比增长率
50
100%
40
80%
30
60%
20
40%
10
20%
0
0%
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
房地产开发投资（左轴,亿元）房地产开发投资增长率
政策的影
数据来源：
威海市统计局
响，房地产
开发投资
依然保持
了上升势
头。
2．商品房施工面积
2004年商
品房施工
面积为
538.7万平
方米，同比
增长
1.4%；增
长速度减
缓，宏观调
控逐步显
现力度。
【图】2000年～2004年商品房施工面积与同比增长率
商品房施工面积及同比增长
600
100%
400
80%
60%
200
40%
20%
0
0%
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
商品房施工面积（万平方米，左轴）
商品房施工面积增长率（%，右轴）
数据来源：
威海市统计局
3．竣工面积
2004年商
品房竣工
面积为
155.3万平
方米，同比
减少
8.49%。
【图】2000年～2004年商品房竣工面积与同比增长率
商品房竣工面积及同比增长
200
40%
150
30%
20%
100
10%
50
0%
-10%
0
-20%
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
商品房竣工面积（万平方米，左轴）
商品房竣工面积增长率（%，右轴）
4．商品房销售面积
2004商品
房销售面
积为196
万平方米，
同比增长
30.3%，市
场需求依
旧保持旺
盛的增长
势头。
数据来源：
威海市统计局
【图】2000年～2004年商品房销售面积及增长率
商品房销售面积及同比增长
250
35%
200
30%
25%
150
20%
100
15%
50
10%
5%
0
0%
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
商品房销售面积（万平方米，左轴）
商品房销售面积增长率
（%，右轴）
数据来源：
威海市房地产信息网
5．商品房屋销售－竣工面积对比情况
2004年商
品房销售
面积与竣
工面积比
率为
126%，比
上年提高
了37个百
分点，全年
的竣工量
已远远不
能满足市
场的需求
量，威海房
地产市场
呈现供不
应求的局
面，
【图】2000年～2004年商品房销售面积、竣工面积及对比
商品房销售面积、竣工面积及对比
250
140%
200
120%
100%
150
80%
100
60%
50
40%
20%
0
0%
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
商品房竣工面积
（万平方米，左轴
）
商品房销售面积
（万平方米，左轴）
商品房销售面积
/竣工面积比率
（右轴）
数据来源：
威海市统计局
6．商品房屋销售额
2004年全
市商品房
销售金额
35.3亿，
同比增长
42.3%，商
品房呈现
良好的发
展态势。
【图】2000年～2004年商品房屋销售额及增长率
商品房销售额及同比增长
40
50%
30
40%
20
30%
20%
10
10%
0
0%
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
商品房屋销售额（亿元,左轴）商品房销售额同比增长率（%,右轴）
数据来源：
威海市统计局
二、2005年上半年房地产市场分析
房地产开发投资增速大幅回落，商品房销售面积和销售额略有下
降
今年国家对房地产市场进行宏观调控，土地供应量和货币供应
量双重减少，影响了今年的房地产开发投资。
上半年，威海市房地产
开发投资仅增长10.6%，比上年回落20.9个百分点。
商品房销售面
积和销售额分别下降5%和0.7%。
商品房销售均价继续上扬
虽然05年上半年以来，为了进一步加强和改善房地产市场宏
观调控，切实稳定住房价格，促进房地产业持续健康发展，陆续出台
了一系列的宏观调控政策进行调控，但在威海商品房市场，除多层住
宅外，其余类型的住宅及非住宅的平均单价均超过3000元/平方米，
价格指数达到111.8%。
市区内房屋销售单价更是继续上扬，平均单
价达到3526元/平方米。
引起威海市区房地产价格居高不下的原因主要有：
一是需求的增大拉动房价的上涨；二是开发成本的增加推动房价的上涨；三是消费者对威海房地产长期看好，投资热情增加，也是房价坚挺的原因之一。
第三部分、2005年上半年房地产相关政策回顾
调息
3月17日，央行开始调整商业银行自营性个人住房贷款，一是
将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管
理；二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付
款比例可由现行的20%提高到30%。
影响：
调节银行利率，提高首付比例，抬高银行门槛，有效抑止
部分能力不足的买房者，降低信贷风险，也给购房热降温。
控制土地、征收营业税、加大普通住房建设
4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议
提出解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的主要措施如下：
强
化规划调控，改善商品房结构；控制土地供应，严格土地管理；是加
强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小
户型住房的有效供应；完善城镇廉租住房制度；运用税收等手段调控
房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度等。
影响：
此系列政策一出，必将降低目前房地产项目建设过多、过快的速度，并且对普通、贫困群众的买房、住房提供了保障。
细化常务会议所提措施--《关于做好稳定住房价格工作的意见》
4月30日，建设部、发改委、财政部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，27日国务院常务会议提出的措施进一步具体细化：
改善住房供应结构，以建设中低价位普通商品住房和经济适用住房为主；自2005年6月1日起，开始征收房地产营业税；加强房地产信贷管理，防范金融风险。
平稳房价，杜绝乱收费--《关于充分发挥职能作用促进“和谐山东”建设的意见》
5月25日，山东省物价局出台《关于充分发挥职能作用促进“和
谐山东”建设的意见》，针对房价也提出建设性意见：
严禁将经济适用住房作为普通商品房销售；严禁超越权限擅自立项，以及擅自扩大收费范围、提高收费标准；坚决杜绝房地产开发企业在住房面积计算分摊中的弄虚作假行为。
影响：
房地产行业中存在的收费乱、计算乱等弄虚作假的现象将得到治理。
征收营业税--《关于加强房地产税收管理的通知》
5月27日，税务总局、财政部、建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，要求税务、财政和房产管理部门通力合作，信息共享，尤其是落实个人住房营业税的税收政策。
影响：
对于转让房产过程中营业税的收取，必将有效抑止投机炒房行为，使房价更趋向于平稳合理。
经济适用房，廉租房--《关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》
6月1日，山东省人民政府办公厅转发了省建设厅等部门《关于
加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》，结合山东
省的实际情况，指出要加强控制土地分配、在坚持房产市场化的同时
采用科学调控保证稳定发展、合理加大中低价位普通商品住房和经济
适用住房项目的建设、解决城市最低收入家庭住房的困难完善廉租房
制度等等，并提出房价超标暂停公用事业提价。
影响：
政策向经济适用房、廉租房倾斜，是解决普通群众住房困难的有力措施。
经济适用房、廉租房规划，商品房不得违规预售
6月7日，山东省出台十项政策措施调控房价，主要为加大规划调控力度、发挥税收调控作用、增加普通商品住房和经济适用房土地供应、培育和发展住房二级市场。
尤其值得关注的是：
要求确保年内完成开发建设600万平方米经济适用房的任务，鼓励开发企业建设部分用于出租的经济适用房；健全银行风险准备金制度，鼓励其为中低收入的家庭担保；在建商品房未取得预售许可证之前，不得以任何形式进行销售或收取预订款性质的费用，禁止期房转让等等。
影响：
规划经济适用房，支持银行向中低收入家庭提供房贷，
将有力保障中低收入家庭房产消费；商品房不得违规预售，有利于清理房产市场，避免群众的风险投资。
适当增加高层住宅比例，加大闲置土地清理--《关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》
6月8日，山东省建设厅、发改委等九部门联合出台《关于加强
房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》，要调整优化居
住用地布局，适当提高住宅小区建筑容积率，增加高层住宅建设比例；
经济适用住房建设要切实落实国家和省有关优惠政策，降低开发建设
成本；严格土地转让管理，依法制止“炒买炒卖”土地行为，加大对闲
置土地的清理力度。
影响：
合理调控住宅布局，加大土地清理，有利于抑止炒房、炒地等投机行为的发生。
享受优惠政策普通住房标准
6月14日，山东省公布享受优惠政策的普通住房标准：
住宅小
区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价
格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
允许单套建筑面
积和价格标准适当浮动，上浮比例不得超过20%。
凡是达到标准的
住房建设项目在项目审批、土地供应以及信贷、税收等方面都将享受
优惠政策的支持。
影响：
标准的公布，有力地向普通住宅方向倾斜，有利于适合大
众购买的普通商品房项目的开发、建设。
第四部分、威海房地产市场预测
随着国家一系列的调息、加税、以及对土地的审批力度严格控
制之后，房地产方面的价格走势是人们关心的一个问题。
但是个人认
为，房价还要增，并且每年要有10%以上的增幅近五年内。
因为从
各方面来说，威海现阶段的房价还是偏低，而且开发的力度还有很大
的空间（房地产开发投资占地区生产总值的4.5%），作为全国50
强的城市来说，威海房地产市场的春天才刚刚开始，房地产开发的真正转型还没有完全实现，也就是威海的房地产开发的竞争还没有真正到来，只有在房地产开发的竞争完全市场化后，威海的房价才能高到一个合理的程度，而现在还远未达到这个高度。
就05年下半年威海房地产市场来说，主要有以下几个特点：
威海房价将持续上涨
自从03年以来,山东半岛城市群发展战略经过论证，威海、烟台、青岛将建设“胶东半岛制造业基地”,成为下一个“金三角地区”，承接日韩产业转移的序幕已经拉开。
这种大环境的利好，对于威海楼市，特别是房价，将产生极大的推动作用。
相对威海周边城市青岛、大连、烟台等城市的房价而言，威海
的商品房价格较低。
影响房价的涨幅关键在于供需关系上，现在威海
楼市供不应求（这从04年销售面积可以看出）；加上威海市的土地
资源更加稀缺以及建材价格普遍上涨等因素。
2005年威海房价势必
持续走高。
预计房价的涨幅在10%左右。
外地人购房比例继续
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