最新威海市住宅调研报告.docx
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最新威海市住宅调研报告
第一部分威海市城市概况和区域特征
一、威海市概况
威海市位于山东半岛东端，地处北纬36°41′～37°35′，东经121°11′～122°42′。
北、东、南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，西与烟台市接壤。
东西最大横距135公里，南北最大纵距81公里，总面积5，698平方公里，其中市区面积731平方公里。
海岸线长985.9公里。
辖荣成、文登、乳山3市和环翠区，有威海火炬高新技术产业开发区、威海经济技术开发区、威海工业新区（3个开发区管理委员会是市政府派出机构）3区，共50个镇、18个街道办事处、2,536个村民委员会、339个居民委员会。
威海市海、陆、空交通方便，尤其是海上交通，历来是中国南北各省贸易和山东省对外通商的重要口岸。
威海港是对外开放港口，可与世界许多国家和地区的港口直接通航，是沿海连结内地的重要纽带。
土地资源：
2008年末，全市辖区土地总面积56.98万公顷。
其中，农用地45.24万公顷，比上年减少2,320.99公顷；建设用地为7.96公顷，增加2,875.13公顷；未利用土地3.78公顷，减少542.13公顷。
气候环境：
威海市四季分明，气候宜人，是中国第一个国家卫生城市、第一个环境保护模范城市群，两次被联合国评为“迪拜改善居住环境最佳范例城市”，2003年荣获“联合国人居奖”。
威海还是“欧洲游客最喜爱的中国十大旅游城市之一”。
全市形成“一线（1,000公里海岸线）、六板块（中心城市、海滨生态、渔家民俗、温泉疗养、传统文化、田园风光）”的旅游发展格局。
人口状况：
2009年末，威海市户籍总人口252.97万人，比上年末增加7,370人，人口已连续11年为负增长。
其中非农业人口为122.90万人，占总人口的48.6%；农业人口130.07万人，占总人口的51.4%；户籍人口性别比为100.83（以女性为100，男性对女性的比例）。
常住人口达到281.61万人，增加1.08万人。
威海市有46个少数民族，2.92万人，占总人口数的1.2%。
目前威海已有众多的外来置业人群（来自北京、东北、浙江、山西等地和山东其他地区），其交通、区位及环境优势吸引着外来人群选择到威海投资、置业、养老、度假。
二、威海市城市定位
1、城市总体规划方向
威海市先后于1958、1978年和1996年进行过三轮城市总体规划的编制。
1958年总体规划将威海市定性为以纺织、地毯、刺绣、食品、加工、渔业为主的轻工业城市，用地规模5平方公里；1978年总体规划将威海市定性为以电子仪表为领航，以纺织工业为主体的工业、港口、旅游城市，用地规模18平方公里；1996年总体规划将威海市定性为以高新技术为主导的生态化海滨城市，用地规模55平方公里。
2005年，威海市对市域5,698平方公里的土地进行整体规划控制，在保护整体性和层次性的基础上，充分利用资源优势，建设组合型城市群，构筑城乡发展百年格局。
按照“中心积聚，轴线拓展”的原则，逐步形成以中心城市为依托，以重要交通线路、经济走廊为发展主轴的城镇空间发展格局。
对基本建设用地、旅游景区用地、山体水体保护用地、农业用地四种不同类型的用地进行宏观界定，对中心城、次中心城、中心镇统筹规划，整合生产要素，完善基础设施，园区互补配套，进一步研究全市土地容量和环境容量，确定了合理的建设标准。
2、整体城市定位
威海市是首批国家环境模范城市，全国第一个环境保护模范城市群，中国人居环境范例城市，全球改善人居环境最佳范例城市，成为世界上最适合人类居住的范例城市之一。
2003年，联合国人居署授予威海市政府“联合国人居奖”。
◆城市性质
◇人居精品海湾城市
◆城市职能
◇中韩经济带的桥头堡
◇国际性海滨旅游度假地
◇山东半岛制造业基地组成部分
◇区域性教育科研中心
◇适宜人类居住的城市
◇市域服务业中心城市
◇全国重要的海洋产业基地
三、威海市地产开发总体规划
在2009年11月27日召开的全市城镇化工作会议上，市委办公室、市政府办公室印发了《威海市区城建重点工程实施方案》。
方案确定，2010年，我市将续建、新建、规划建设六大城建系列工程，共23个城建重点项目和若干分项工程，预计项目总投资1,146亿元，其中续建项目10项、总投资416亿元，2010年新建项目10项、总投资245亿元，规划论证项目3项、总投资485亿元。
威海市总体规划主要打造的城市配套工程：
一是“两城两区”开发建设项目。
围绕优化城市空间布局、带动城区有序拓展，重点实施“两城两区”工程。
“两城”：
即双岛湾休闲旅游度假城、工业新城开发建设工程；“两区”：
即临港产业服务区、五渚河流域生态休闲度假区开发建设工程。
二是道路交通建设项目。
围绕构筑市区快速交通系统，重点实施“一环一桥”工程。
“一环”：
即内环快速路及连接线工程；“一桥”：
即江家寨立交桥及周边区域改造工程。
三是商务旅游开发项目。
围绕打造新的经济增长点，重点实施“一轴三带三中心”工程。
“一轴”：
即国际展览中心至环山路区域改造及绿轴园林工程；“三带”：
即在金线顶一带实施金线顶区域整体开发改造工程，在九龙湾一带实施九龙湾区域建设工程，在国际海水浴场一带实施国际海水浴场西部改造工程；“三中心”：
即市中心区宝泉广场建设工程、高区中心商务区开发工程、经区乐天广场中心商务区建设工程。
四是生态绿化改造与建设项目。
围绕提高生态环境承载力，重点实施“两园两场五河”工程。
“两园”：
即环翠楼公园、塔山公园改造工程；“两场”：
即市垃圾处理厂二期和市区采石场治理工程；“五河”：
即草庙子河、五渚河、张村河、初村东大河、羊亭河等5条河道的综合改造工程。
五是容貌治理工程项目。
围绕全面优化人居环境、提升城市内涵，重点实施“三路两环”容貌治理工程，即对文化路、世昌大道、青岛路、环山路、环海路（含海滨路市区段）进行全面提档升级，包括成片拆迁改造、景观绿化整治、环境容貌整治等项目。
六是惠民利民工程项目。
围绕提升功能、优化环境、改善民生三大主题，重点实施“三改三迁一文一体”工程。
“三改”：
即市区城中村改造及配套工程、农村住房建设与危房改造工程、平改坡工程；“三迁”：
即搬迁改造农副产品批发市场、水产品批发市场、西城路农贸市场；“一文”：
即文化艺术中心内部装修工程；“一体”：
即环翠区体育中心建设工程。
四、威海市经济发展状况
威海市是中国经济发展最快和最具活力的地区之一。
自1987年以来，威海市GDP年均增长18％以上，是“中国综合经济实力50强城市”和“中国投资环境40优城市”，在中国最具竞争力城市排名中列第27位。
威海市与世界160多个国家和地区开展了经贸合作，韩国三星电子、三星重工、现代汽车、日本三菱、伊藤忠、日本烟草、比利时贝卡尔特、英国英维思、德国克虏伯等世界500强企业均已投资威海。
2009年，威海市国民经济运行情况良好，全市实现GDP1,969.36亿元，比上年增长12.8%。
2009年，农业生产稳定增长，畜牧业保持相对稳定，全市粮食总产量达到104.42万吨，比上年增长4.3%。
工业生产逐步回暖，效益状况逐步改善，全市规模以上工业实现增加值1,156.05亿元，增长13.9%。
投资平稳快速增长，重点领域投资增长较快，全年完成规模以上固定资产投资1,165.54亿元，增长24.2%，其中基础实施和民生领域的投资增长明显加快，全年基础设施投资216.1亿元。
消费市场持续平稳加快，部分商品消费快速增长，全年实现社会消费品零售总额575.99亿元，增长19.1%。
对外贸易降势趋缓，利用内、外资情况转好，全市实现对外贸易进出口总额106.13亿美元，实际外汇到账外资5.5亿美元，引进国内资金324亿元。
旅游业加快发展，交通运输业增势良好，全市旅游总收入188.57亿元，增长18.7%。
财税收入逐步转好，新增贷款大幅增加，全年财政总收入、地方财政收入分别突破200亿元和100亿元。
居民消费价格温和上涨，生产价格走势前高后低，全年居民消费价格指数同比上涨1.07%。
城乡居民收入稳定增长，就业形势逐步趋稳，全年城镇居民人均可支配收入20,117元，比上年增长8.5%，全市城镇新增就业4.65万人。
第二部分威海市住宅市场总体状况分析
一、威海住宅市场概况及住宅地产开发投资状况
1、近年来威海市区住宅市场的总体概况
从威海房地产发展的情况看，近年威海市区的房地产业发展平稳。
主要表现在：
首先，商品房销售平稳。
从房管局提供的资料看，从2001年到2005年，房屋的销售呈现快速增长的趋势，到2005年，销售面积和销售套数都达到一个峰值，商品房销售面积达到179.8万㎡，销售套数为18,315套。
2006年，销售面积和销售套数都大幅下滑，到2007年，商品房交易又呈现上升的趋势，房屋销售面积达到102万㎡，销售房屋9,763套。
2008年房屋的销售还是保持比较平稳的销售态势，共销售房屋101.5万㎡，8,877套。
2009年房屋的销售呈上升趋势，共销售房屋128.6万㎡，16,601套。
2001年至2009年，年均销售房屋106.21万㎡，10,866套。
其次，二手房交易稳定。
除2001年，二手房的交易面积和套数超过商品房，其余各年的情况同商品房交易相似。
二手房的交易，一直保持在50万㎡以上的年交易额，在2005年二手房的交易也达到了一个交易的峰值，交易面积达到71.7万㎡，交易套数为8,058套。
在2009年二手房交易面积达到129万㎡，交易套数为11,021套。
再次，销售价格大幅上涨。
从2005年到2007年底，房屋销售单价一直在3,400元/㎡-3,800元/㎡之间徘徊。
2008年，受到原材料价格上涨（如钢材价格上涨30%以上）、土地价格上涨等因素的影响，一季度的房屋销售单价一度达到4,928元/㎡，以后各月也是在4,700元/㎡以上的价位徘徊。
在如此高的价位上，08年仍能实现与七年平均数基本持平的销售，说明市场还是稳健的。
09年楼市开始转暖向好，价格一路上涨，整体均价较上年上涨1,000元/㎡，经区的均价5,500元/㎡，老城区均价8,000元/㎡，高区的均价5,800元/㎡。
最后，房地产企业数目众多。
目前威海市区共有房地产开发企业268家，其中四级资质以上的企业为177家，房地产企业投资额稳中有升。
2006年，威海市区的房地产企业共有136家企业进行房地产投资，其中投资亿元以上的企业有4家，实现投资完成额达到34.61亿元；2007年，威海市区的房地产企业共有122家企业进行房地产投资，其中投资亿元以上的企业有14家，实现投资完成额达到51.98亿元；2008年，威海市区的房地产企业共有113家企业进行房地产投资，其中亿元以上的企业有13家，实现投资完成额达到54.44亿元；2009年上半年，威海市区的房地产行业共有109家企业进行房地产投资，其中亿元以上的企业有13家，实现投资完成额达到43.14亿元。
2、2009年住宅市场状况
随着商品房销售持续回升，开发商投资信心和积极性提高，2009年房地产开发投资209.51亿元，增长39.4%。
从房屋建设用途看，住宅投资188.19亿元，增长44.7%；商业营业用房投资8.56亿元，下降8.0%；办公楼投资2.96亿元，增长290.3%；其他投资9.8万元，下降3.3%。
全年房屋施工面积1,462.62万平方米，下降12.8%；竣工面积580.95万平方米，增长43.1%；商品房销售面积560.84万平方米，增长40.9%，其中住宅销售面积占到97.1%。
商品房销售额194.45亿元，增长63.2%，其中住宅销售额占到95.7%。
比较山东省其他城市，威海市房地产业处于快速发展阶段，虽然威海同样属三线城市，但是威海最高房价已经达到23,000元/平方米。
3、住宅产品发展阶段及特点
阶段划分
年代界限
产品主题
设计特征
第一代
1989年--2001年
粗糙型产品，以实用为原则，注重采光、通风、朝向，服务性配套为主，室内设计重于室外设计。
多层行列式布局为主；多以火柴盒式设计为主；配套设施简单；景观主要为简单的绿化；二室二厅、三室二厅为主，面积多为70-100平方米；外立面粗糙简单；小区大多不封闭；窗户、门设计简单粗糙；屋顶以平顶为主。
第二代
2001年--2003年
初步引入环境、人文概念，一定程度上注重小区外观概念，注重地理位置，环境意识初步提升，开发商开始倡导人性化的开发理念。
注重外观设计，注重小区外部的环境、绿化；出现四室二厅；外立面用料略有讲究；小区封闭式管理，采用多种防盗措施；讲究玻璃、窗、门的设计、用料；出现西式建筑屋顶。
第三代
2004年至今
采用生态与科技结合的产品，规模化发展，建筑风格、户型设计多元化，高新技术广泛运用到社区设计建设中，开发别墅、高档住宅等产品，追求舒适、高档。
小区分组团，打破行列式布局；流行多层和小高层带电梯；外立面讲究简洁流畅；除会所外，增加许多实用又讲究的配套设施；户型趋向多元化；小区内智能化水平更高，全方位监控；异型窗出现。
一些小区铺设光纤网络、一卡通等。
4、威海市区2001至2009年房屋销售情况统计
4.12001年至2009年房屋销售情况统计表
年份
面积（万㎡）
套数（套）
商品房
二手房
商品房
二手房
2001年
42.3
50.3
4,410
5,623
2002年
72.8
56.6
7,786
6,257
2003年
129
61.1
13,233
6,704
2004年
114.5
59.1
12,365
6,704
2005年
179.8
71.7
18,315
8,058
2006年
85.4
64.4
8,936
7,247
2007年
102
61.4
9,763
6,685
2008年
101.5
62.99
8,877
4,380
2009年
128.6
129
14,110
11,021
年平均销售
106.21
68.51
10,866
6,964
4.22001-2009年房屋销售对比图表
从以上图表可看出，威海近十年住宅市开发销售量在05年达到顶峰，至09年成交量从前一年的低迷状态中走出来，市场成交活跃。
2009年二手房买卖表现尤为抢眼，无论是销售面积还是成交量上都有所突破，主要得益于威海房价持续上升的利好因素。
较多投资者套现获利，促进了二手房成交量的上升。
5、存量房市场分析
2009年数据显示威海市存量房销售看好，市区全年共成交11,021套，同比增长92.98%，占全年威海市存量房成交套数的48%；成交面积为128.99万平方米，同比增长84.75%，占全年威海市存量房销售面积的47%；因新建住宅的入住时间晚、周边及小区配套不足等缺点，存量房市场客户需求量不容小觑。
附：
2009年各区域房屋成交统计表
区域
成交套数（套）
同比%
成交面积（万㎡）
同比%
平均价格（元）
环比%
市区
11,021
92.98
128.99
84.75
3,491
2.35
荣成
5,556
505
78.5
62.89
2,350
0
文登
2,831
97
36.34
53.00
1,416
-2.00
乳山
3,522
131
30.38
20.70
1,819
-10.00
合计
22,930
139.1
274.21
64.40
--
--
6、住宅市场近年来销售价格及销量走势
近年来威海市的房价一直都在上涨中，销售总套数呈稳步上升态势。
2007年的国际金融危机对全球经济的影响深远，中国不能独善其身，威海的外贸进出口受到很大冲击。
经济大环境的恶化影响了2008年威海的商品房销售。
2008年全年威海房地产市场低迷，销量和售价都在徘徊中。
由于国家实施扩增长、保内需的积极财政政策，2009年上半年房地产行情逐步好转，2009年9月威海住宅销售均价达到5,221元，2009年12月销售2,629套，都达到历史峰值。
由于威海优越的海景资源、人居环境的优美，威海商品房大受本地和外地置业者的青睐，预计威海房价稳步上升的趋势不会改变。
7、当地住宅地产消费特点
7.1海景房项目开发集中
绵长的海岸线让威海拥有开发大量海景房的得天独厚的优势，市区环海路、滨海路一带形成了依托海景资源建设的中高档居住区，如望海名居、悦海世家、时代海景、山海华府、香庭海等。
沿海岸线分布着许多外销型的海景住宅，其中不乏精品豪宅，如99名邸、海御19等。
7.2置业客户群泾渭分明
威海市的商品房从目前现状来看销售情况良好，较多外地投资客来威海求购海景房。
因此，海景住宅项目的入住率较低，据统计不足50%。
而威海本地客户因当地气候和消费习惯的影响，多集中购买主城区以及滨海南路、青岛路两侧高端居住区。
7.3市场价格涨幅较大
随着拿地成本的增加，项目质量的不断提高，新技术的运用，近年来威海市房地产销售价格不断攀升，海景房的价格更是节节走高。
7.4早期项目少有装修
早期在售楼盘普遍是毛坯房出售，部分楼盘有初装修，很少有项目提供精装修套餐供客户选择。
这种情况正在改变，目前已出现了一些精装修或者菜单式装修项目，如XX城、蓝堡等。
7.5把投资房产作为理财的重要手段
今年以来，受经济大环境的影响，因股市的暴跌引起非固定资产的投资受损，房地产的保值增值功能更加凸显。
虽然目前受到房地产政策调控影响，但由于刚性需求和海景资源不可复制性等因素的影响，投资者对于威海房地产市场的前景仍然看好。
8、住宅市场发展前景
虽受现阶段政策调控的影响，房地产业仍将保持长期的发展趋势，但土地资源已成为制约房地产业发展的关键因素，在威海市区内该问题尤为突出。
加之威海房价近两年也已经提高到一定水平，购房者将承担更多的资金压力，因此房屋面积在90平方米以下的小户型住房或公寓的建设及供应量将有所增加。
根据威海市的区位特点和旅游特色，市区内可增加适合短期旅游度假居住的60平方米以下的“酒店式公寓”或“公寓式酒店”类产品等与旅游结合的主题产品。
威海属旅游城市，吸引了较多的外来投资者加入到房地产投资中，因此目前受到中央对房地产出台的调控政策影响会较为明显。
由于城市持续发展和市场需求，一个时间段影响是难免的（去掉），随着热点地区楼市稳定、政策明朗，威海住宅市场将会迎来又一发展高峰。
随着城市化进程的加快，房地产开发成本不断增加，人民生活水平的提高以及外地来威海置业的人口增多，住房的刚性需求明显，这些势必会引起房地产价格继续上涨。
同时，由于城市开发水平的不断进步，人们对楼盘品质等的期望也会不断提高。
今后，楼盘之间竞争将会加剧，中高端综合性楼盘将成为主流。
由于竞争因素的存在，产品升级换代速度会有所加快，将不断涌现性价比较高的楼盘。
二、土地市场供应情况
2010年市直国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让计划表
序号
原土地使用者
位置
面积（亩）
原用途
现用途
备注
1
威海市舜华实业有限公司
四方路10号（试验机北）
13
工业
住宅、商服
2
威海市金谷面粉有限公司
望岛村
40
工业
住宅、商服
3
威海市宇王水产有限公司
渔港路40号
35
工业
住宅、商服
4
市政府储备土地（原市煤气厂）
长峰村
97
工业
住宅、商服
5
威海老板啤酒有限公司
戚家庄村南
42
工业
住宅
6
南竹岛
南竹岛
50
工业/住宅
住宅
旧村改造
7
戚谷疃
戚谷疃（码头小学）
3
住宅
住宅
旧村改造
8
国有储备土地
西城路农贸市场
5
国有储备
商服
9
三峰橡胶机械
和平路南、世昌大道北
17
工业
住宅、商服
10
汇泉服装
世昌大道北、统一路东
8
工业
商服
11
威海印刷机械厂
世昌大道南、人防路东
17
工业
住宅、商服
12
地毯毛纺（山花地毯）
和平路南
7
工业
住宅
13
重点工程
青岛路两侧
189.74
--
--
14
重点工程
绿轴
294
--
--
15
重点工程
挖山填海
294.9
--
--
合计
1,112.64
2010年政府约有15块土地对外出让，主要集中在世昌大道以及青岛路两侧，出让面积在741,685.83平方米左右，土地用途主要以住宅和商业为主。
第三部分区域性板块市场分析
一、经区主要经济指标
经区2010年1—2月国民经济主要指标
项目内容
单位
1--2月累计
增长%
1、固定资产投资完成额
万元
78,837
24.5
其中：
基础设施投资
万元
11,496
-5.4
（1）城镇
万元
57,738
-3.8
（2）房地产
万元
21,099
546
2、本年施工项目个数
个
47
-21.7
3、房屋建筑施工面积
万平方米
222.5
30.8
其中：
房地产业
万平方米
174.4
89.5
4、房屋建筑竣工面积
万平方米
—
—
其中：
房地产业
万平方米
—
—
5、商品房屋销售额
万元
61,410
1,290.3
6、商品房屋销售面积
万平方米
17.2
2,127.4
7、商品房屋空置面积
万平方米
18.48
—
其中：
住宅
万平方米
10.38
—
二、区域发展与典型项目开发
经区建区18年来，日臻优越的居住环境已成为各路房地产开发商展示实力、共同竞技的大舞台，不断完善的交通、教育、商业、医疗等城市配套，吸引着来自四面八方的人们来这里投资置业安居。
建区初期，很多地方都是未开发的处女地，由于缺少必要的生活配套，除了少数几个规模不大的小区外，这里的楼房对市区的居民吸引力较低。
经区楼市的繁荣和经济社会的迅速发展分不开，和整个房地产业的发展规律分不开。
随着越来越多企业的落户，大量就业人口涌入经区，对住房消费的要求越来越高，为经区房地产业的快速发展提供了较大的市场空间。
进驻经区的开发商越来越多，给经区房地产开发带来了先进的理念，提升了经区房地产业整体开发水平。
随着皇冠小区、海上明珠、春天花园、五洲•太阳城、杨家滩花园、蓝山小镇、小城故事等具有现代风格的生活小区不断建成，经区居民的居住条件正在发生着质的变化，住宅的设计更先进，景观更漂亮，配套更齐全，户型更实用。
2000年后，经区的房地产开发进一步渗透了绿色、科技、环保等“以人为本、科学发展”的建设理念。
房地产开发对于开发商来说，已经不仅仅局限于为消费者建造房子，而是打造与自然和谐共生的优美人居环境。
在经区海上公园北侧，由威海长青房地产开发有限公司开发建设的海上明珠花园小区，总建筑面积12万㎡，小区在设计建设上做到了户户南北通透，在区内景观建设上，以装饰自然为宗旨，设立春景、夏景、秋景、冬景和热力喷泉5个景观组团，配套有篮球场、网球场、健身休闲广场等公共娱乐场所，被省建设厅评为“山东省优秀住宅小区金奖”，其居住价值得到人们的广泛认可，上海、北京、广州、浙江、韩国等地的投资置业者纷至沓来。
其二手房价也不断攀升，从最初的每平方米2,000多元涨到目前的7,000多元。
由威海五洲基业房地产开发有限公司开发建设的五洲•太阳城项目总占地210公顷，地上总建筑面积86.77万平方米。
整个
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