房地产开发项目降低成本措施汇编.docx

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房地产开发项目降低成本措施汇编

2015版

序号

降本内容

责任部门

基础指标

降本率

降本措施和细化方案建议

备注

一

设计管理

设计中心

规划方案优化

总平面设计【路网布置、综合管网，出入口等】

道路/占地面积比

降8%

1、优化路网结构，严格控制硬景道路的施工面积；

2、小区内双向车道严格控制在6M宽度；

地库出入口数量

1、停车数量≤50辆，设置一个单车道出入口；

2、51~100辆的地下车库或51~150辆的地上车库（含半地下车库），设一个双车道出入口；

3、＞100辆地下车库或＞150辆的地上车库，设置二个单（双）道出入口；

4、＞500辆地下车库，设置三个单（双）道出入口。

出入口宽度

1、直线坡道：

单车道宽度为3M；双车道宽度为5.5M；坡度为15%；

2、曲线坡道：

单车道宽度为4M；双车道宽度为7M；坡度为12%；

3、若地方有强制性规定，则须满足强规的下限值；

小区出入口

1、10万M2以下的小区原则上设二个出入口[不包括消防通道]；

2、10~40万M2的小区原则上最多设置三个出入口[不包括消防通道]；

消防道路的宽度

1、严格按照消防道路的下限规范宽度4M进行设计并取消人行道；若与车行道合并的，原则上根据道路级别确定宽度；

2、无其它功能的消防通道，尽可能采用隐形消防车道和登高面的设计；

3、和景观步行道路结合的，严格限制宽度，局部隐形；

4、消防车道宽度原则上只允许做2.5M宽硬质道路，两侧各设0.75M宽的草坪；

消防道路的面层材料

1、对于6000元以内楼盘的消防主干道以水泥压模为主一次成型；

2、对于6000元以上楼盘的消防主干道以沥青面层为主；

3、与景观步行道路结合的，且在10000元以上的楼盘可适当选用其它块料面层材料结合使用；

标准化运用

已批准的规划方案

不低于15%

加大标准户型的研究，针对新开项目采用成熟的户型体系，快速设计，快速开发。

土方平衡

土方外运量（外运量/总挖量）

控制率15%

通过对竖向标高的调整，严格控制挖土量和外运量，原则上整个地块控制在15%，每个期块控制在12%；

外购量控制（外购量/总回填量）

控制率5%以内

除景观种植土或营养土外购外，严格控制土方的外购，必须事先做好土方平衡工作。

纵向标高的控制

按南低北高以1.5%的坡度系数控制室外标高，同时确保南侧比道路标高高30~45CM；正负零提升高度在70CM左右。

总高度

单体高度如果在60米左右，原则控制在60米以下；单体高度如果在80米左右时，原则控制在80米以内；

门楼

根据楼盘档次及规模，由设计中心简化标准大门楼的设计。

地面停车位布置

适当增加地面停车位的设计，严格控制地下车库的建造规模：

1、6000元以下楼盘，地面停车位不少于总车位数的30%；

2、8000元以下楼盘，地面停车位不少于总车位数的20%；

3、8000元以上楼盘原则上不允许设计地面停车位，必须确保人车分流的品质要求；4、车位铺装材料应采用植草砖铺装，有地方规定的除外。

5、对于岗需定位的楼盘，原则上根据当地市场竟争楼盘调研后进行减配确定；

幼儿园、学校配套设施

1、原则上在政府无明确要求配建幼儿园及学校的前提下，最初方案不考虑设计；

2、此类功能的建筑占地要求要充分利用建筑退界及红线之间的用地去满足，类似东南、西北角这样的区域。

物业及社区服务用房

1、设置量在地方规范的前提下，做到最小化。

2、在政府无强制性条文约束的情况下，原则结合住宅楼或商业用房设计，不单独占用规划用地。

3、尽可能利用底层架空层，底层环境较差的住宅和受日照影响的房间作为物业和社区服务用房；

4、严格禁止类似常熟项目物业用房的设计；严格控制物业用房的装修标准；

居住区内商业布局

1、商业量较大时，以内街式为主，可考虑二层皮以上的模式构成内街，层数以1-2层为主，进深和开间与地下车位经济柱网相协调，一般开间7米-8.1米为宜，进深类似，便于后期割分为30平米左右的小商铺出售；

2、首层层高宜为3.9—4.2米。

建筑方案阶段

建筑风格

1、6000元以下楼盘，为现代简约风格[原CBD项目E区组团风格]；

2、8000元以下楼盘，为artdeco风格；

3、8000元以上楼盘，为简化版西班牙或法式风格；

4、10000元以上楼盘，为西班牙或法式风格；

严格控制公推面积

高层、小高层平均为70%；多层为83%

提升5%

1、高层、小高层不低于78%得房率；

2、多层不低于85%得房率；

3、除物业用房、社区用房外实现100%的计容可售面积；

4、尽可能控制大堂、电梯厅（建议按规范控制在净宽为1.8米）、机房、楼梯间等公摊面积大小

严格控制因赠送面积而产生的改造量

赠送面积的比例控制

1、对于6000元以下的楼盘，赠送面积的比例原则上不得超过8%；

2、对于8000元以下的楼盘，赠送面积的比例原则上不得超过10%；

3、对于8000元以上的楼盘，赠送面积的比例原则上不得超过15%；

4、根据楼盘档次不同及当地政府规定、竞争对手等市场情况，可在以上比例的基础上上下浮动20%~30%。

5、对于新项目或旅游度假项目，则一事一议，申报审批。

外立面改造

1、强调赠送面积方案的比选、评审机制，杜绝为赠送而赠送的设计；

2、禁止采用改造外立面的手法进行赠送面积设计,凡影响外立面施工的改造，必须按改造后的外立面进行设计、报批和施工；

3、临时窗的窗台设计必须方便后期改造；临时窗的宽度宜与后期改造的门洞尺寸一致。

内部改造

1、严禁大量的内部改造，特别是大面积的补板；尽量利用设备平台、阳台、飘窗等进行赠送面积设计；

2、只能在一至二个房间内进行偷面积的设计；

3、严格控制北方地区采用北阳台、北飘窗的赠送面积；

4、严格禁止交房前后的内隔墙异位改造设计，并在交房标准中明确内隔墙的改造由业主自理；

5、对于八角窗的赠送面积，原则上取消八角窗与房间间隔墙的墙体等施工，如以阳台作为赠送面积且能通过规划测量，则按赠送面积处理；如不能通过，则不再进行赠送面积设计；

6、确定赠送面积的房间，原则上按改造后的位置设置临时窗；且不应设置在主体结构的四角

厨卫间功能性的调整

严格禁止厨房间、卫生间等功能性异位调整的赠送面积设计。

标准化或成熟建筑方案套用

根据已批准的建筑方案

不宜小于20%

1、以首期开发套用为主，按整个地块的套图率考核，不宜低于20%。

2、以项目运营中心设计部、营销事业部、总公司营销及研发技术中心核定的标准户型或成熟户型，一经签字不得更改。

宜开放绿色通道

建筑形式：

平、立面

结构超限控制　

整体提高率不小于5%

1、对于6000元以下（含）的楼盘，严格控制结构的超限设计，且高宽比必须控制在规范规定的范围内；

2、对于6000~10000元/㎡的楼盘，其高宽比不宜超出规范要求；

3、对于10000元/㎡（含10000元/㎡）以上的楼盘，其高宽比不宜超出规范15%；

4、对于一、二线城市的刚需楼盘，原则上根据竟争楼盘的调研，可作低配调整

单体建筑方案

1、根据市场竞争情况及客户接受程度，对6000元以内的楼盘，尽可能采用紧凑型的核心筒结构，控制连廊设计；

2、8000元以下严格控制楼层花池的设计做法和连廊花池的设计做法（结构规范要求以外）；

3、杜绝采用下沉花池的赠送面积设计；

排水天沟

1、原则上取消面积小于15平方米和短边长度小于1.5米坡屋面的排水天沟；

2、取消半坡顶屋面的排水沟设置。

基础方案

1、强制性推进多方案比选职能要求；

2、强调通过先试桩、再设计的方法，合理选择桩型、长度，减低桩基造价；

3、多层带地下室的，优先采用柱下独立基础或墙下条形基础+防水板方案；

4、小高层带地下室的，优先采用天然地基上的筏板基础。

地下车库方案

基础的选型

1、地下车库优先采用柱下独基+防水板形式，禁止采用梁筏基础；

2、防水板的厚度原则上北方地区不得超过250，南方地区不得超过300；具体以地区地下水位计算为准。

柱网结构面积控制

1、地下车库应考虑柱网布置的合理性及柱间距和柱截面大小的合理优化

层高的控制

1、地下车库的层高须综合考虑主楼的地下室层高，且须充分考虑双大堂间的关系，选用无梁楼盖或梁板式结构；

2、选用梁板结构的地下车库，必须采用腋梁的设计方式增加地库的净高，实现地库层高的控制。

3、通过调整设备管线的走向、位置及梁断面的高度，确保满足净高的前提下严格控制地库的层高；

1）6000元以内2.2米；2）6000元以上2.3米；3）10000元以上2.4米

4、通过调整主楼与地库的地面高差，采用缓坡做法，实现地库层高的控制。

覆土厚度的控制

1、覆土厚度按1200mm设计（冻土深度不满足除外）；

2、地库结构标高尽可能上抬，以减少水浮力和基坑开挖深度，控制抗拔桩的，从而实现降低成本；

3、地库底板与城市道路高差小于1.5m时，设计成半地下室形式，且地库应集中布置，半地下车库尽量减小地下部分埋深，并利用顶板上部绿化覆盖荷载，减少或不采用抗拔桩。

地库方案的控制

1、优先敞开式半地下室和一层地下车库的设计；其次考虑双层地下车库来满足车位比；

2、住宅小区，原则上不允许采用机械停车位的设计，如采用必须进行方案申报评审；

3、务必推进自然采光、自然通风的设计理念，严格控制通风设备的投入。

单车位面积须控制28~32M2/个

1、原则上不允许采用主楼与地库的分离式设计[除启动区外]，如采用分离式设计方案，必须进行方案申报评审，且面积指标在原有标准上下调5~8%；

2、因地库与主楼地下室间的不规则面积，通过将主楼地下室规则调整，划分后以储藏室对外销售或作为设备用房；

3、6000元以下的楼盘，原则上取消围合式主楼的布局，控制主楼与道路间存在的大角度，而增加地库的无效面积；

4、地下室的设备用房，如配电间、机房、消防泵房、水池等房间布置，尽可能不占用车库停车位位置，尽量放在主楼与地库过度空间内。

车行道的宽度

严格控制汽车通道的净宽度【控制在5600mm】，如有地方强制性规定，按当地规定执行；

6000元以内的低档楼盘：

综合控制在28m2以内，但允许考虑10%的大车位[30M2左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5平方奖励150元/M2，超过30m2的按每超0.5平方给予处罚100元/M2；

6000~8000元的中档楼盘：

综合控制在29.5M2以内，但允许有25%的大车位，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5平方奖励150元/M2，超过31m2的按每超0.5平方给予处罚100元/M2；

8000~10000元的中档楼盘：

控制在30M2以内，但允许有50%的大车位，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5平方奖励150元/M2，超过31m2的按每超0.5平方给予处罚100元/M2；

10000元以上的高档楼盘：

控制在31M2以内，但允许有30%的小车位，通过大、小车位结合，合理控制成本；31m2以内按每节约0.5平方奖励100元/M2，超过32m2的按每超0.5平方给予处罚150元/M2

疏散出口数量控制

1、尽可能用剪刀梯等设计手法，减少人防地下室、地下车库的独立疏散出口数量，可以降低造价，提升景观品质；

2、疏散出口尽可能设置在相邻二个防火分区的交界处或边角处，以减少对车位布置的影响；

3、车库的安全疏散设计中，尽可能的利用原住宅下车库的疏散楼梯，在疏散距离或疏散口数量满足不了规范的前提下，再增加独立的疏散出入口；

4、在满足不了规范的前提下增加车库独立对外疏散口，此疏散口选在几个防火分区交界的地方，可大大节省其他防火分区的出入口的数量；

5、一栋楼的地下自行车库尽量设计一个自行车坡道，位置放在山墙处，如该楼较长可把坡道房子该楼中间部位，减少多余的坡道数量。

地下室排水沟

1、对地下排水要求不高的，可只设置地漏；

2、对地下排水要求比较高的，改为在混凝土底板面层上做100宽50深的排水浅；沟向集水井找坡；排水沟后置，尽量避免影响停车；

3、如地下室面积比较大，通过结构找坡可以节约成本的，则采用结构找坡。

防火分区设置

1、每个防火分区面积最大化，少划分防火分区，不利用增加喷淋扩大防火分区面积；

A、地下半地下建筑最大防火分区面积500平方米；

B、地下汽车库最大防火分区面积4000平方米；

C、大型商业最大防火分区面积2500平方米，除地方特殊规定除外；

2、严格控制防火门的等级选择，能用乙级的禁止选用甲级，能用丙级的禁止选用甲、乙级；

会所建设的规定

1、低于50万平方开发量的楼盘取消独立会所的建设；且售价低于6000元的楼盘取消会所的建设；

2、对于50万平方以上的楼盘均可建独立会所，但必须实行商业化；且规定50~60万平米的楼盘，会所的建筑面积控制在3000M2；60~70万平米的楼盘，会所的建筑面积控制在5000M2；大于70万平米，会所的建筑面积控制在7000M2；

3、对于50万平方以内且售价在6000元以上的楼盘，不做独立会所，可选用沿街商业或受日照影响的某一栋楼首层及部分地下室作为会所，且规定30~50万平米楼盘，会所建筑面积控制在2000M2；20~30万M2楼盘，会所建筑面积控制在1500M2；20万平米以下楼盘原则上不作考虑，但在一二线城市的高档楼盘，允许建500M2以内的小会所；

4、对于6000元以上楼盘的独立会所中允许建游泳池，且规定6000~8000元以内的楼盘泳池尺寸为8M*12M；8000~10000元以下楼盘的泳池规格为10M*16M；10000元以上楼盘的泳池规格为12*24M；

5、所建独立会所只允许分摊的面积[地上500M2+地下1000~1500M2]，其余均须实现商业化销售。

会所、酒店式公寓

1、会所、酒店式公寓的层高按首层4.2米、二层3.9米、三层以上3.6米综合考虑；商业步行街的层高按4.2米综合考虑；

2、全面推进会所商业化的规划设计的报批报建，控制会所的使用面积；对正在建设的会所根据实施情况进行规划调整和图纸优化；

3、对未建设的楼盘，严格按上述要求进行实施。

单元入口处优化

1、优化单元入口坡道形式，减小入口前的硬质铺装面积；

2、控制入口处的室内外高差300，无障碍坡道长度设置最小3600。

其余高度由道路至建筑入口处道路设置缓坡消化；

3、控制建筑物的室内外高差，以减少台阶、无障碍坡道、踏步等土建工程量；

4、特殊情况下除外。

主楼地库

1、将主楼地库通风采光井缩小至只满足通风需求，取消玻璃顶及百叶的做法，洞口四周可加设栏杆围护；

2、尽可能减少主楼地下室负二层自行车库的集水井设置。

建筑立面

1、严格控制外立面腰线层数的设计，原则上小高层不超过2道，高层不超过3道；

2、严格控制弧形门窗的外立面设计，；

3、结构方案设计时需充分考虑遮阳构造，减少遮阳帘的使用，且

其它

1、加强与当地主管部门的沟通，若允许管线不到户，原则上户内管线由业主自理；

2、加强与人防部门协调，尽量按6B级人防考虑，且人防出入口尽量合并或借用其它出入口；

3、尽可能的将地下室强弱电间与管道井合并设计；

4、车库的顶板和底板及公建项目的平屋顶，均应考虑结构找坡的形式，不宜采用建筑找坡。

初步与施工图设计阶段

结构限额控制

地基处理与基础形式

在限额标准上降5%

1、设计院在基础和桩基选型报告中必须从技术上提供不少于二个比较合适的方案，实施多方案比选，并优先采用天然地基、复合天然地基、复核桩基、管桩桩基、灌注桩桩基方案；

2、基础持力层及基础进入持力层的深度，地基的承载能力特征值，基底及基槽回填土的处理是否合理经济，桩基选型是否为最佳，单桩极限承载力是否按试桩报告设计，抗浮设计是否偏于保守；

3、根据土质的坚硬程度和施工的难易程度，选用不同规格的管桩，但必须做极限承载能力的试验，尽可能发挥管桩的承载能力，以减少桩的数量；

4、优先采用墙下布桩或沿轴线布桩方案；

5、严格控制基础筏板的厚度设计，在满足大多数区域为准的前提下，采取局部加厚处理的方式进行局部加厚设计，且整体以0.15%的配筋率控制；

6、地下室优先采用独基或条基加防水板的形式，防水板厚度应按计算确定，防水板最小配筋率按0.20%控制（卧置于地基上的混凝土板可按受拉钢筋的最小配筋率0.15%），北方地下水埋藏较深，有可靠经验时可取消防水板；

7、筏板最小配筋率按0.15%控制，可以采用两种直径钢筋间隔布置，局部计算不足可另外附加；

8、坑底构造宽度及坡度角按照11G101-3第94页基坑JK构造，坡角统一按照60°，较为经济；

9、筏板挑出墙边尺寸按照***点检表执行；边缘侧面封边构造做法按图集11G101-1第84页，统一采用U形筋构造封边方式，直径10，间距同筏板内钢筋，侧面构造纵筋统一采用10@200；

10、根据结构状况（结构类型、柱网、荷载、有无地下室）、地质条件（地层分布、岩土物理力学指标、地下水、地震情况）、施工条件（场地周围环境、地方污染限制、当地施工机械、施工技术条件）三个方面从技术上初步确定二个比较合适的方案进行经济比较选取最优方案；

11、筏板外挑部分，上部钢筋仅按配构造钢筋配置。

地下室层高的控制

主楼地下室优化（从层高、层数等控制）：

1、对于6000元以内的楼盘，原则上不做双大堂设计，在满足基础埋深的前提下按地下一层考虑。

2、对于8000元以内的楼盘，原则上采取局部下沉的做法实现双大堂的设计，其余在满足基础埋深的前提下按地下一层考虑，[包括8000元以上的启动区]。

3、对于8000元以上的楼盘，均实施双大堂设计，且总的地下室层高控制在5.2米以内；若负一层与首层联合销售，则总的地下室层高可控制在5.5米以内，且负一层层高按2.9米~2.8米考虑，负二层层高按2.7米~2.6米考虑。

　第2条是否取消

采光井、下沉式庭院

1、高层住宅取消下沉式庭院的设计；

2、6000元以下楼盘取消采光井的设计；

3、负一层不能与首层合并销售且仅作为储藏室等使用，取消采光井的设置；

4、负一层与首层合并销售的，按规定设置采光井，且采光井内使用白色外墙涂料，以增加采光效果。

空调机板

1、取消8000元以下楼盘空调机板上翻下挂的结构设计；

2、8000元以上楼盘允许采用下挂板的结构设计，以丰富外立面；

3、相邻房间能共用空调机位的结合方案设计共用，减少室外空调搁板数量。

竖向结构厚度的控制

明确全面推进鱼杆理论的设计理念：

1、对于100M的高层住宅结构，最厚结构墙体须控制在250厚（除计算特别需求外）；

2、80M高的住宅，最厚的墙体须控制在200以内；（除计算特别需求外）；

3、60M高小高层住宅结构，最厚的墙体须控制在180以内；（除计算特别需求外）；

4、高层住宅顶部十层左右的结构墙体厚度不得超过180厚（除计算特别需求外）；

5、如有超过需另外申请。

结构设计控制

1、地下室外墙混凝土等级不宜大于C30（除计算需要外）；

2、控制结构体系凹凸不规则：

楼梯间设置不宜突出相应主体结构投影方向的30%；

3、全面推进取消无梁板普通地库采光井四周上翻梁的设计，均采用附加钢筋，同时对于落实此项设计的给予设计院结构设计师200元/个、项目中心设计部50元/个的激励；取消厨卫间、管道井墙体下结构梁的设计，均采用附加钢筋设计；

4、优化各暗柱的纵向钢筋配筋设计，采用组合式钢筋[详见知识库万建林的优化意见]。

5、多层、小高层住宅可以布置适当比例的框架柱、异形框架柱和短肢剪力墙，不必纯一般剪力墙；

6、剪力墙嵌固部位控制：

A、当±0.000与室外高差小于600mm的优先以±0.000结构板为剪力墙嵌固部位，减少加强区及约束边缘构件的布置范围；

B、当±0.000与室外高差大于600mm的优先以基础顶面作为剪力墙嵌固部位，±0.000结构板厚不宜小于160厚，地下二层顶板按正常楼板计算即可；

7、剪力墙的约束边缘构件控制：

A、约束边缘构件层数设置要恰当，满足规范即可，不得随意增加。

B、约束边缘构件配箍率计算可以计入一部分满足构造要求的墙体水平分布筋，按图集11G101-1第72页做法间隔布置，既经济又便于施工，通过调节外圈箍筋和内圈箍筋的直径，满足最小体积配箍率即可。

二次结构量的控制

1、通过审图，减少二次结构的工程量；

2、保证质监站验收通过情况下取消内墙门洞过梁及上部砌体的设计与施工，仅保持门洞的宽度；

3、对小于200宽墙垛构造,须按构造设计一次性到位,以减少施工单位二次结构的工程量和时间成本；

4、取消厨房、卫生间排水管道井的砌筑，留业主自己装修。

二次结构墙体厚度的控制

严格控制各类砌体的墙体厚度：

1、剪刀楼梯中间隔墙，满足防火规范下，须改为90mm厚；

2、与剪力墙无关联的户内填充墙厚度原则上控制在100mm；

3、管道井、卫生间等部位隔墙采用70mm厚隔墙；

4、与剪力墙关联的所有填充墙用的砌体厚度，原则上均比砼结构厚度减20~30MM进行定制，实施二次粉刷施工【8+7】的做法。

电梯机房层的空间利用

严格控制机房层的层高及区域空间的设置，减少不必要的浪费；

屋面架空层的空间利用

1、设计时须充分考虑其后续业主的使用功能，增加附加值，通过营销推广回收建安成本费用；

2、对营销抗性较大的地区，可采取调整屋面结构布局，按物业宿舍用房设计，减少其它物业用房的占比和建设；

3、对营销抗性较大的地区，取消屋面隔层结构板的设计；

4、减少坡屋顶的体量和层级，采取局部坡屋顶的做法[如花城三期的模式]。

空中连廊

低档楼盘核心筒两楼梯分开设计时，中间的连廊在规范许可范围内，可不必每层设计。

屋面铅笔头的优化

采用轻质砼，实施预制组装式施工工艺降低其施工成本，同时根据不同的位置减少和优化。

高强度材料的选用

大型地库、人防工程、酒店、公建项目等在计算值控制的部位优先使用高强度钢筋。

钢筋接头的使用

严格控制搭接接头的

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