业主大会议事规则苏州市.docx
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业主大会议事规则苏州市
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业主大会议事规则（苏州市）通用模板
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业主大会议事规则示范文本（苏州市）有关的物业管理文本，苏州市业主大会议事规则示范文本目录第一章总则第二章业主大会第一节业主大会的职权第二节业主大会的组成第三节业主大会的工作规则第三章业主代......
苏州市业主大会议事规则示范文本
目录
第一章总则
第二章业主大会
第一节业主大会的职权
第二节业主大会的组成
第三节业主大会的工作规则
第三章业主代表大会
第一节业主代表大会的职权
第二节业主代表大会的组成
第三节业主代表大会的工作规则
第四章业主委员会
第一节业主委员会的职权
第二节业主委员会的组成
第三节业主委员会的工作规则
第五章监事会
第一节监事会的职权
第二节监事会的组成
第三节监事会的工作规则
第六章公共收益
第七章附则
总则
第1条制定依据
根据《物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律、法规、规章和文件，制定本议事规则。
第2条议事规则的效力
本议事规则经专有部分占建筑物总面积百分之五十以上且占总人数百分之五十以上的业主表决后通过，对全体业主均具有法律约束力。
第3条议事机构
3.1根据本议事规则的规定，本物业管理区域内相关公共事务由业主（代表）大会和业主委员会议决和执行。
3.2议事机构根据法律、法规、规章规定及本议事规则作出的决议，对全体业主具有法律约束力。
第4条监督机制
本物业管理区域内的业主对议事机构的各项工作拥有知情权和监督权。
【□本物业管理区域设监事会，根据本议事规则的规定对业主（代表）大会和业主委员会的日常工作进行监督。
监事会接受属地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居（村）民委员会的监督】/【□本物业管理区域不设监事会】。
第5条议事宗旨
议事机构应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，营造整洁、安全、舒适、文明的环境。
第6条物业管理区域基本情况
6.1业主大会名称：
。
业主委员会办公地址：
。
6.2物业管理区域范围（四至及附图）：
东：
南：
西：
北：
6.3物业类型：
。
（住宅、办公楼、商业用房、厂房、仓库、其他类型物业）
6.4物业管理区域概况：
占地面积：
平方米，房屋总建筑面积：
平方米，其中住宅面积 平方米，计 套，非住宅面积 平方米，计 套。
物业服务用房位于：
，共 平方米。
第二章业主大会
第一节 业主大会的职权
第7条业主大会的地位
7.1业主大会是本物业管理区域民主议事的最高权力机构，拥有对本物业管理区域公共事务的最高议事权和最高决策权。
7.2业主大会依法形成的决议对业主代表大会、业主委员会、业主监事会、业主以及非业主使用人均具有法律约束力。
第8条业主大会的议事内容
业主大会按照本议事规则，管理本物业管理区域内物业共同事务，对全体业主负责，并决定下列事项：
8.1制定和修改业主大会议事规则;
8.2制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
8.3选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
8.4调整物业服务收费标准;
8.5筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
8.6改建、重建建筑物及其附属设施;
8.7授权业主代表大会、业主委员会、业主监事会特别事项;
8.8撤销业主代表大会、业主委员会、业主监事会的不当决议、决定;
8.9有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第二节业主大会的组成
第9条大会的组成
业主大会由本物业管理区域内的全体业主共同组成。
第10条业主身份的认定
10.1业主身份以不动产登记所记载的所有权人为基本认定原则。
10.2具有以下情形之一，权利人已合法占有本物业管理区域建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也应认定为本物业的业主：
10.2.1基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人;
10.2.2因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确认建筑物专有部分归属的人;
10.2.3继承或者接受遗赠取得本物业建筑物专有部分所有权的人。
第三节业主大会的工作规则
第11条会议形式
业主大会以【□集体讨论】/【□书面征求意见】/【□集体讨论与书面征求意见相结合】的形式召开会议。
第12条会议的召集
12.1业主大会由业主委员会根据本议事规则的规定进行召集。
12.2有下列情形之一的，业主委员会应当在15日内组织召开全体业主大会：
12.2.1经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主联名书面提议的;
12.2.2经业主代表大会决议或半数以上业主代表联名书面提议的;
12.2.3发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的，包括但不限于拟调整物业服务企业、临时需要动用维修资金、发生重大自然灾害、安全事故需要等;
12.2.4大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
第13条召开大会的程序
13.1会议筹备工作
13.1.1业主委员会（或筹备组）做好开会前的准备工作。
根据待议的议案或业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。
13.1.2①经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主联名提出的议案必须提交业主大会表决。
②其他重大议案是否提交业主大会表决，由业主委员会审议决定。
议案未通过审议的，应向提案人书面反馈原因并接受提案人的质询。
③大会对所提议案已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容再次提议召开大会会议进行表决。
13.2发布公告
业主大会召开前15日，由业主委员会（或筹备组）将本次会议的形式、时间、地点、讨论事项以书面形式及时告知社区居（村）民委员会并听取其建议。
在物业管理区域内向全体业主公告，并明确业主大会的期限。
13.3征询业主书面意见表的送达与收集
13.3.1送达方式：
由业主委员会（或筹备组）、监事会组织业主代表逐户发放，若业主未在发放当时作出书面表决的，应签收意见表。
未采取上门发放，或上门发放业主未签收的，业主委员会（或筹备组）、监事会应当汇总业主名单，以挂号信或者邮政特快专递方式发放。
13.3.2收集方式：
业主书面表决意见，可当场反馈给发放人，或在规定时间内投放至指定投票箱，也可通过挂号信或者邮政特快专递反馈给寄件人。
13.4通报业主大会表决结果
业主委员会（或筹备组）应当在大会议事期满后3日内向全体业主公示通报征询意见或投票统计结果，并形成业主大会决议。
业主大会决议应书面告知社区居（村）民委员会，并在物业管理区域内公示7天。
第14条业主大会计票规则
14.1业主投票权数
14.1.1人数票：
以业主人数为准。
业主人数按照专有部分的数量计算（车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分数量），一个专有部分按一人计算，一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;总人数，按照前项的统计总和计算。
14.1.2面积票：
以专有部分面积为准。
专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算（车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积）;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
14.2大会的有效召开
业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
14.3大会期限的延长
业主书面意见表回收时限期满后，如与会业主的总票权数未达到全体业主大会总票权数法定比例的，可由业主委员会（或筹备组）决定是否延长投票。
投票时间延长不得超过第一次投票时限，且投票时间只能延长一次。
14.4大会工作规则
14.4.1业主大会决定本规则第8.5项、第8.6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;
14.4.2业主大会决定本规则第8条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
14.5业主的代理
业主可以委托他人参加业主大会会议。
业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
业主委托代理人参加业主大会会议应符合下列规定：
14.5.1业主是自然人的，可书面委托物业管理区域内的其他业主参加;
14.5.2业主是单位、法人或其它组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议和业主委员会，但应出具法定代表人或负责人签字并加盖公章的授权委托书。
14.6未反馈意见投票权数的认定
已送达的业主书面意见表，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数【□直接计入已表决的多数票】/【□不计入已表决的多数票】。
14.7鉴于本物业管理区域的实际情况，属下列情形之一的，均视为书面意见表已送达业主：
14.7.1当面领取或送达，由业主本人或同住的具有完全民事行为能力的亲属或者被授权主体签收;
14.7.2按照业主提供的联系地址或其法定住址以挂号信或者邮政特快专递的方式邮寄，该文件经被送达人签收后即视为送达。
第三章业主代表大会
第一节业主代表大会的职权
第15条业主代表大会的地位
15.1业主代表大会由全体业主推选业主代表组成，根据本议事规则的规定和业主大会的授权拥有对本物业管理区域公共事务的议事权和决策权。
15.2业主代表大会对业主大会和全体业主负责，业主代表大会根据本议事规则形成的决议对业主委员会、监事会、业主及非业主使用人均具有法律约束力。
第16条业主代表大会的议事内容
业主大会授权业主代表大会决定下列事项：
16.1选举（调整、换届）业主委员会或者更换（补选）业主委员会委员;
16.2审议决定业主委员会的工作权限和活动经费;
16.3审查业主委员会和物业服务企业的工作报告;
16.4决定续聘物业服务企业;
16.5审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益
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